Wertermittlung für ein Grundstück

Hallo zusammen.

Wir stehen grade am Anfang eines Neubauvorhabens. Ein Grundstück haben wir nun gefunden und wir treten demnächst in Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Bei dem Grundstück (ca. 700 m2) ist ein Teil des Grundstücks (ca. 150 m2) nicht bebaubar, da es an ein Naturschutzgebiet grenzt. Wie bewertet man nun diese Fläche? Setzt man hierfür ebenfalls den vollen Preis an oder ist der Wert für diese Fläche niedriger anzusetzen?

Pantau

 

Der Grundstückspreis ist noch völlig offen. Ich versuche derzeit noch verschiedene Faktoren zu finden, um unser Angebot in angemessener Höhe ermitteln und auch argumentieren zu können. Das Grundstück ist recht schmal (14 m), nicht erschlossen und liegt als Hintergrundstück ca. 60 m zurück, was die Erschließung verteuert. Zudem sind anteilig Kosten für die sehr lange Zuwegung zu tragen. An anderer Stelle hatte ich mal gelesen, dass diese unbebaubare Fläche als Hinterland gewertet werden müsste und entspechend weniger Wert darstellt.

Ich erwarte auf keinen Fall, dass wir das Grundstück unter Marktwert erwerben können. Nur will man ja auch nicht draufzahlen.

 

Ok, Danke für eure Antworten. Die Argumentation, wieso die nicht bebaubare Fläche hier eher nicht wertmindernd zu betrachten ist, ist für mich auch schlüssig. Ich würde für unser Angebot dann den geschätzten Preis (Markt- und nicht Bodenrichtwert) für 1 m2 erschlossenem Boden in der Gegend x Grundstücksgröße kalkulieren und davon die Erschließungskosten (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) abziehen. Die Frage wäre nur noch, sind 14 Meter Breite für ein Grundstück schon stark einschränkend oder noch ausreichend, als dass es keine Beachtung in der Preisfindung fände? Kalkuliert man dann noch die Zuwegung in die Erschließungskosten mit ein oder verbucht man das unter einer eben "etwas längeren" Auffahrt?

Ich will wie gesagt dem Eigentümer nicht sein Grundstück schlecht reden sondern mit meinem Angebot schon ziemlich richtig liegen und auch auf Nachfrage erklären können, wie ich auf diesen Preis komme.

 

Einen Blick in die Bodenrichtwertkarte habe ich bereits geworfen. Allerdings entsprechen diese nicht mehr wirklich den aktuellen Marktpreisen in Oldenburg. In dieser Gegend sind wohl noch etwa zwischn 10% und 20% dazurechnen, so hat mir ein Makler und die Immobilienabteilung meiner Bank etwa als Richtwert mitgegeben.

Den Weg zum Katasteramt habe ich noch nicht angetreten. Das werde ich als nächstes noch einmal machen.

 

Hmmm... also das war ein ziemlicher Reinfall. Ich war zwar nicht selbst dort sondern habe meine Freundin "beauftragt". Allerdings wusste der Herr dort nichts mit dem Begriff "Flurstücksnachweis" anzufangen. Auch ein zweiter Versuch - nachdem ich meine Freundin bat, nach einem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch und dort unter dem Flurstücksnachweis bei "tatsächlicher Nutzung" zu schauen brachte nur ein verständnisloses Achselzucken und ein nochmaliger Verweis auf das Bauamt. Jetzt ist meine Freundin erstmal restlos entnervt, wir hätten uns fast noch gestritten und wirklich weiter sind wir jetzt auch nicht

Hat man noch eine andere Möglichkeit an diese Informationen zu gelangen?

 

Ich habe mir jetzt auch noch einmal den entsprechenden Teil des Serviceportals des Landes Niedersachsen mit Hinweis auf das Katasteramt Oldenburg sowie einen Beispielauszug eines Flurstücksnachweises hierzu ausgedruckt. Damit schicke ich meine Freundin dann morgen erneut in die Schlacht. Wenn das nicht reicht, dann bin ich auch ratlos...

 

Gas, Trinkwasser und Strom
(Eigenleistung kaum möglich)
ca. 3500,- Euro zzgl. ca. 3000,- Euro wegen Überlänge der Leitungen
6500,- Euro => laut Anfrage beim Energieversorger

Abwasser
(Eigenleistungen erlaubt)
ca. 5000,- Euro => laut Anfrage beim Wasserverband

Telefon
noch nicht angefragt
ca. 1000,- Euro (Schätzwert)

Zuwegung
ca. 200 m2 Pflasterung, ca. 45 m2 liegt altes Pflaster, welches erneuert werden soll. Nur PKW-Verkehr.
Preise von bis sehr unterschiedlich und schwer greifbar. Laut befreundetem Tiefbauer für ca. 36 Euro m2 möglich, wenn wir ein gutes Angebot bekommen (er hat nicht gesagt, dass er es zu dem Preis machen würde ) Habe aber auch schon wesentlich mehr gelesen.
Wir sollen nach Vorgesprächen 50% der Kosten für die Zuwegung übernehmen.
Anteilig kalkulieren wir 5000,- Euro

Derzeit rechnen wir also insgesamt mit ca. 12.500 Euro für die Erschließung. Diese Kosten wollen wir auf jeden Fall in unserem Angebot berücksichtigen. Zum einen würden wir das Grundstück sonst überteuert kaufen, zum anderen läuft uns sonst auch ein wenig das Budget davon, denn das Grundstück ist eigentlich ein wenig größer als wir es benötigen und ursprünglich kalkulierten.

Bei der Breite des Grundstücks bin ich auch unsicher. Man kann sicher auch was Schönes darauf bauen. Vorstellungen haben wir auch schon. Leider kommt ein Winkel hier nicht in Frage - das wäre ursprünglich unser Favorit gewesen.

 

Richtig, die Zuwegung hatte ich in der obigen Endsumme nicht eingerechnet. Zum Kanal sind es bis zum Hausanschluss wohl ca. 75-80 Meter - je nach genauer Lage des Hauses und der Anschlüsse.