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Finanzierung Neubauprojekt

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  1. #1

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    Finanzierung Neubauprojekt

    Guten Tag,

    wir planen einen Neubau und fragen uns, ob das Finanzierungsangebot, das wir erhalten haben, ein gutes ist.

    Zur Ausgangslage:
    Zur Zeit bewohnen wir ein Einfamilienhaus ohne Garten: Restschuld auf dem Haus ca. 78.000 Euro. Wird zur Zeit durch fünf miteinander kombinierte Bausparverträge zum Zinssatz von 3,6 Prozent finanziert. (Eine einmalige Sondertilgung wäre auf Grund der Bausparverträge grundsätzlich möglich.)

    Anfang des Jahres haben wir ein Baugrundstück erworben: 76.000 Euro, das zurzeit mit einer Zwischenfinanzierung - 2 Jahre zu 2,89 %, keine Tilgung - finanziert wird.

    Geplantes Neubauprojekt incl. Garage, schlüsselfertig incl. aller Oberböden und Malerarbeiten liegt uns unterschriftsreif vor: 233.000 Euro.

    Kalkulierte Baunebenkosten: 20.000 Euro

    Finanzierungsbedarf insgesamt: 407.000 Euro.

    Natürlich soll unser jetzt bewohntes Haus verkauft werden. Deswegen ist eine Art Sondertilgung in Höhe des Verkaufspreises des Hauses 120.000 bis 130.000 Euro zu berücksichtigen.

    Das Problem der Banken ist zum einen, den genauen Beleihungswert des Bauvorhabens zu bestimmen und zum anderen, dass die Bank, die eine Zwischenfinanzierung für den Teil des geplanten Hausverkaufes übernimmt damit einverstanden ist, dass sie vermutlich im zweiten Rang der Grundschuld eingetragen wird.


    Unser Angebot stellt sich wie folgt dar:
    Bankdarlehen Bank A: 180.000 Euro. Zinsbindung festgeschrieben für 20 Jahre zu 3,63 Prozent. Anteil an der Monatsrate: 695 Euro.

    Darlehen Bank B (die auch das Grundstück zwischenfinanziert hat): 130.000 Euro zu 3,6 Prozent. Keine Tilgung. Darlehen ist auf zwei Jahre befristet. Wird das alte Haus in dieser Zeit verkauft, so ist das Darlehen sofort "sondertilgbar". Ansonsten könnte hier nach 2 Jahren natürlich ein Anstieg der Zinssätze den Ratenanteil schnell höher werden lassen. Derzeitiger Anteil an der Rate: 390 Euro

    Zudem 2 KfW-Darlehen, von denen eins zur Zeit speziell von Bank A "bezuschusst" wird.

    1. KfW-Darlehen: 50.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, 1 % Zinssatz; Anteil an der Rate: 165 Euro

    2. KfW-Darlehen:50.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, 2,55 % Zinssatz; Anteil an der Rate: 183 Euro

    Ergibt zur Zeit eine Rate von 1433 Euro monatlich. Nach einem Hausverkauf würde sich die Rate um 390 Euro monatlich verringern.


    Gibt es Eurer Meinung nach bessere Alternativen um die Finanzierung/Zwischenfinanzierung der vorhandenen Immobilie zu realisieren?

    Über Eure Meinungen würde ich mich freuen! Vielen Dank!
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  2. Finanzierung Neubauprojekt

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  3. #2

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    Für die Zwischenfinanzierung würde sich bei dem aktuellen Zins auch ein variables Darlehen anbieten.

    Beste Grüße
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  4. #3

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    Zitat Zitat von BauJones Beitrag anzeigen
    Geplantes Neubauprojekt incl. Garage, schlüsselfertig incl. aller Oberböden und Malerarbeiten liegt uns unterschriftsreif vor: 233.000 Euro.

    Kalkulierte Baunebenkosten: 20.000 Euro
    Das hört sich aber sportlich an.
    Das Haus ist dann aber klein/ohne Keller, oder?
    Und eine Doppelgarage kann das eigentlich auch nicht sein.

    Was beinhalten die Baunebenkosten?
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  5. #4

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    Ich verstehe nicht ganz wo das Problem liegen soll?
    Ich würde erstmal nur versuchen bei einem Institut zu finanzieren. Zum anderen sollte es doch möglich sein, nur noch die 253.000,- zu finanzieren, oder? Durch den Verkauf des Hauses, kann der 78.000,- und auch der Zwischenfinanzierungkredit für das Grundstück abgelöst werden. Die Differenz von 20.000,- werdet Ihr über einen Zeitraum von 2 Jahren ja hoffentlich noch "zusammenkratzen können.
    D.h. aus meiner Sicht ist die Bank die das Grundstück finanziert hat, die erste Wahl. Da benötigts dann keinen zweiten Rang...
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  6. #5
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    Zitat Zitat von benutzer1 Beitrag anzeigen
    Das hört sich aber sportlich an.
    Das Haus ist dann aber klein/ohne Keller, oder?
    Und eine Doppelgarage kann das eigentlich auch nicht sein.

    Was beinhalten die Baunebenkosten?
    Einen Keller wird es nicht geben! Die Grundfläche des Hauses beträgt 163 qm, die Nettowohnfläche 144 qm. Die Grundfläche der Garage beträgt 24 qm - Einzelgarage mit angesetztem Lagerraum.
    Geplant ist ein KfW70-Standard mit Erdwärmekollektoren, dementsprechend Fußbodenheizung unten und oben, Dreifachverglasung etc.. Da wir mittlerweile bei 5 Bauprojekten des Bauunternehmers "live" dabei waren, haben wir bei der Bauqualität ein sehr gutes Gefühl. Spezielle Zierklinkerungen, Zinkbleche auf dem Dach etc. sind mit eingeplant.

    Die Baunebenkosten sind für Erdarbeiten ca. 3.500 bis 5.000 Euro, Vermessung, Außenanlagen für eine Grundstücksgröße von 775 qm - hier hilft ein Freund der Landschaftsgärtner ist, Hausanschlüsse und Co. geplant. Und für Fliesen, Bodenbeläge etc, die preislich über der Baubeschreibung von 30€ pro qm liegen.
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  7. #6
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    Zitat Zitat von Swimmy Beitrag anzeigen
    Ich verstehe nicht ganz wo das Problem liegen soll?
    Ich würde erstmal nur versuchen bei einem Institut zu finanzieren. Zum anderen sollte es doch möglich sein, nur noch die 253.000,- zu finanzieren, oder? Durch den Verkauf des Hauses, kann der 78.000,- und auch der Zwischenfinanzierungkredit für das Grundstück abgelöst werden. Die Differenz von 20.000,- werdet Ihr über einen Zeitraum von 2 Jahren ja hoffentlich noch "zusammenkratzen können.
    D.h. aus meiner Sicht ist die Bank die das Grundstück finanziert hat, die erste Wahl. Da benötigts dann keinen zweiten Rang...
    Zum einen liegt unser Problem bei unserem Eigenkapital, dass in unserem jetzigen Haus gebunden ist. Da noch nicht feststeht zu welchem Preis wir das Haus verkauft bekommen bzw. am Ende doch über Vermietung nachdenken müssen, ist das Eigenkapital nur durch eine Schätzung des Hauswertes abzüglich der Restschuld festzustellen. Und da haben wir nach den ersten Reaktionen der Hausbanken einen freien Finanzdienstleister hinzugebeten.

    Das Problem ist die Eigenkapitalsituation der Bank, die das Grundstück zwischenfinanziert (etwas kleines Genossenschaftliches....). Bei der Zwischenfinanzierung hat man uns zugesagt, beim späteren Bauprojekt eine Zinsbindung von 20 Jahren anbieten zu können. Nach langen bankinternen Beratungen hat der Vorstand beschlossen, solche langen Zinsbindungen wegen fehlendem EK nicht mehr herauszugeben. Als Angebot bietet man die Zusammenarbeit mit einer anderen Bank an, die diese Zinsbindung eben garantiert. Bei der Wahl dieser Bank sind wir frei.

    Und zudem bietet die "Grundstücks-Bank" an, nur im 2. Rang eingetragen zu werden, wenn es nun um die Zwischenfinanzierung des zu verkaufenden Hauses geht. Denn hier hat die andere Bank mit den 20 Jahren Zinsbindung ein Problem wegen dem nicht genau zu definierenden Beleihungswert. Natürlich ist das auch für die Zwischenfinanzierer kein Verlustgeschäft. Vorher beim Grundstück: 2,89 % für 76.000 Euro. Nun wären es 3,6 % für 130.000 Euro.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von BauJones Beitrag anzeigen
    Die Baunebenkosten sind für Erdarbeiten ca. 3.500 bis 5.000 Euro, Vermessung, Außenanlagen für eine Grundstücksgröße von 775 qm - hier hilft ein Freund der Landschaftsgärtner ist, Hausanschlüsse und Co. geplant. Und für Fliesen, Bodenbeläge etc, die preislich über der Baubeschreibung von 30€ pro qm liegen.
    Ich kann nur mal für uns sprechen: Unsere 50 qm Terrasse hat mal eben 6 Tsd. EUR nur an Material gekostet.
    Das Gleiche kannst du nochmal für alle Randsteine, Pflaster sowie die Eingangstreppe drauflegen.

    Und dann hast du noch keinen Rasen angelegt bzw. Hecken, Sträucher oder Bäume gepflanzt.

    Glaub mir, die 20 Tsd. sind schneller weg als du gucken kannst.
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  9. #8

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    Für mich klingt das ganze Vorhaben sehr abenteuerlich.

    Haus noch nicht verlauft und Restschuld drauf...
    Darlehen ohne Tilgung, mal ehrlich...

    Das die Banken damit ein Problem haben ist wohl verständlich.

    Wann willst du Schuldenfrei sein? In 45 Jahren?
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  10. #9
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    Nun ganz so dramatisch wird es nicht werden. Wir sind da eher konservativ als risikofreudig.
    Unser derzeitiges Haus wird allein durch Bausparverträge finanziert, und wäre ohne Neubauprojekt durch sehr hohe Tilgungen 2019 komplett finanziert und unseres.

    Die Banken haben auch eher nicht mit der Bonität ein Problem sondern mit den Konditionen. Es gibt mehrere Angebote, allerdings liegt der Zins hier bei 20 Jahren Zinsbindung um die 4 Prozent.

    Im Gesamtprojekt mit dem Neubau ist von einem Verkauf des jetzigen Hauses innerhalb von zwei Jahren auszugehen. Dann hätte das Neubauprojekt eine Laufzeit von 26 Jahren.
    Wird das Haus nicht verkauft, gibt es in zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung für die 130.000 Euro mit Tilgung, die durch Mieteinnahmen getragen wird.

    Natürlich werden die 180.000 Euro mit 2 % getilgt, die KfW-Darlehen mit über 2 %.

    Mir geht es mehr um die Frage, ob auf dem derzeitigen Kapitalmarkt bei 20 Jahren Zinsbindung bessere Zinssätze als 3,6 Prozent zu erreichen sind.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von BauJones Beitrag anzeigen
    Mir geht es mehr um die Frage, ob auf dem derzeitigen Kapitalmarkt bei 20 Jahren Zinsbindung bessere Zinssätze als 3,6 Prozent zu erreichen sind.
    Je nach Beleihung und Bonität sind auch unter 3,5% bei 20 Jahren Laufzeit drin, aber viel kannst Du da nicht mehr rausholen.

    Was ich nicht verstehe, warum rechnest Du die Restschuld des "alten" Gebäudes in den Finanzierungsaufwand, wenn es sowieso verkauft werden soll? Das ergibt doch keinen Sinn. Die Restschuld wird vom Verkaufserlös getilgt.

    Wenn ich mir Deine Zahlen so anschaue, dann verfügst Du anscheinend über KEIN Eigenkapital. Du hast zwar ein Haus dessen "Wert" höher ist als die Restschuld, wäre schlimm wenn es nicht so wäre, aber das ist ja kein Eigenkapital, da noch nicht einmal feststeht, ob und zu welchem Preis das Haus verkauft werden kann. Du schreibst ja selbst, notfalls soll es vermietet werden.

    Das gekaufte Grundstück steht auch noch zum Kaufpreis in den "Büchern", sprich, kann als EK auch nicht angesetzt werden.

    Dann beginnst Du das nächste Projekt, mit geschätzten Kosten von 233T€ + 20T€ NK, wobei ich hier hinter die NK ein dickes Fragezeichen machen würde. Ich weiß natürlich nicht, was in Deine Preise schon mit eingerechnet wurde.

    So Themen wie Kapitaldienstfähigkeit haben wir noch gar nicht betrachtet.

    Ich würde sagen, die Banken haben kein Problem mit den Konditionen. Der Grund für die Konditionen ist einfach der, dass kein EK vorhanden ist. Du machst für das neue Haus eine 110% Finanzierung, und da wundert es mich, dass man Dir überhaupt eine 3 vor dem Komma angeboten hat. Selbst wenn es zum Verkauf des alten Gebäudes käme, hättest Du ein EK von vielleicht 40T€ oder knapp darüber. Dafür wären zu finanzieren, 233T€ für´s Haus, 20T€ für die fraglichen Nebenkosten und 75T€ für´s Grundstück, also grob 330T€. Bereits das würde nicht reichen um auf die 80% zu kommen die man normalerweise als Mindestanforderung für eine tragfähige Finanzierung betrachtet.

    In meinen Augen sind die Dir angebotenen Konditionen angesichts der Rahmenbedingungen schon sehr gut, fast schon zu gut. Für meinen Geschmack gibt es aber noch zu viele Fragezeichen. Die können harmlos sein wenn Du das durch ein entsprechendes Einkommen kompensieren kannst, sollte das nicht der Fall sein, dann würde ich die Kapitaldienstfähigkeit einmal ganz genau unter die Lupe nehmen.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11

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    Zitat Zitat von BauJones Beitrag anzeigen
    Die Baunebenkosten sind für Erdarbeiten ca. 3.500 bis 5.000 Euro, Vermessung, Außenanlagen für eine Grundstücksgröße von 775 qm - hier hilft ein Freund der Landschaftsgärtner ist, Hausanschlüsse und Co. geplant. Und für Fliesen, Bodenbeläge etc, die preislich über der Baubeschreibung von 30€ pro qm liegen.
    Für Hausanschlüsse (Gas, Strom, Wasser und Telefon) haben wir schon allein 4.200 Euro kalkuliert (Erfahrung meines Schwagers, der grad gebaut hat), für die Außenanlage (667qm Grundstück; Pflasterung, Garten, Zaun) 12.000 Euro!
    Was ist denn mit den Kosten für Architekt, Notar, Baugenehmigung, Küche/Möbel und den Kleinkram (bei uns z.B. sowas wie "Bestätigung der gesicherten Erschließung" - 25€.......)?

    Da kommen mir 20.000 für alle Nebenkosten auch sehr wenig vor. Ich hab schon immer das Gefühl, dass wir das knapp kalkuliert haben....
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  13. #12

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    Leute, jetzt hackt doch nicht immer auf den Nebenkosten rum. Der gute Mann wird schon wissen was er da tut. Im übrigen muss man auch nicht zeitgleich mit dem Hausbau seine Außenanlage fertig stellen. Damit kann man ruhig auch noch ein paar Jahre warten bzw. Zug um Zug was machen, dann reichen 20.000 Euro nämlich locker...
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Maik86 Beitrag anzeigen
    ....Der gute Mann wird schon wissen was er da tut. ........
    oder auch nicht. Er wäre nicht der Erste der diesen Posten völlig unterschätzt.

    Und ob er gewillt ist die nächsten Jahre mit seinen Außenanlagen zu verbringen, ist auch nicht sicher, wobei die Außenanlagen ja nur ein einzelner (kleiner?) Posten in so einer Aufstellung sind. Da gibt es noch genug Posten die die Kosten in die Höhe treiben.

    Aber unabhängig davon sind die Zahlen für sich schon nicht vielversprechend. Natürlich kann man das irgendwie finanzieren, das ist nicht die Frage. Man kann auch über die Einkommensverhältnisse nur spekulieren, aber wenn die Banken schon entsprechende Angebote gemacht haben, gehe ich mal davon aus, dass dieser Punkt abgeprüft ist.

    Letztendlich muss jeder für sich entscheiden ob er so ein Ding durchziehen möchte.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von 2012bauen Beitrag anzeigen
    Für Hausanschlüsse (Gas, Strom, Wasser und Telefon) haben wir schon allein 4.200 Euro kalkuliert .
    schon?

    ich habe angebote vorliegen, 45731 NRW, wo wir alleine für die hausanschlüsse (3m tiefbau!!!) folgendes zahlen werden:

    - strom 1200euro
    - gas 1800euro
    - wasser (teils von gelsenwasser, teils von der stadt) 2800+2300euro = 5100euro

    ich komme alleine damit, ohne die zusatzkosten einer hebeanlage usw., auf schlanke: 8100euro bei 3 meter anschlusslänge.

    zusätzlich kommen noch telekom mit 399,95Euro und diverse andere abenteuer.

    ein EFH , bei idealen bedingungen, sprich 3 meter tiefbau, unter 8 mille im bereich hausanschlüsse anzubinden halte ich für unmöglich.

    rechne ich dann noch das übliche geraffel drauf, also notar, grunderwerbssteuer usw. oben drauf, lande ich ich, je nach bauvorhaben, ohne jede außenanlage locker im bereich von 30 mille.


    beispiel eines 300mille baus:

    grunderwerbsteuer (nur grundstück) 4500euro
    notar 1600euro
    abwasser 2800euro
    strom 1200euro
    gas 1800euro
    wasser 2200euro
    telekom 400euro

    ergibt zusammen: 14.500euro

    ohne diverse zuschläge:
    bodengutachten 1200euro
    wasserhaltung während der bauphase aufgrund des bodengutachtens: 3500euro
    bodenaustauch, weil nicht ausreichend verdichtungsfähig, 1200euro

    in summe: 20.400euro


    und ich bin im rohbau (!) und bei weitem noch nicht fertig!
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  17. #15
    Themenstarter

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    Von der Finanzierung her ist es so vorgesehen, dass der 20h-Job meiner Frau die monatliche Rate fürs Projekt abdeckt. Sicherlich fällt es vielleicht schwer, den Posten Baunebenkosten genau einzuschätzen. Über meinen Arbeitgeber gibt es zinsfreie Wohnraumbeschaffungsdarlehen oder Gehaltsvorschüsse für die Ausstattung eines neuen Haushaltes. Da die direkt vom Gehalt abgezogen werden, habe ich die in der o. g. Aufstellung nicht mit aufgeführt. Weiteres kurzfristig freizuschaufelndes EK wäre in Form von Geldanlagen vorhanden. Deren Verzinsung liegt aber über den Darlehenszinsen, also warum sollte man die zwingend auflösen, wenn noch nicht abzusehen ist, dass sie gebraucht werden?

    Beim Grundstückskauf haben wir die Nebenkosten aus dem Monatseinkommen bestritten, weil die Beanspruchung des Kontodispos für einen Monat sicherlich günstiger ist, als weitere 5.000 bis 10.000 Euro aufzunehmen.

    Neben der Hausfinanzierung gibt es keine weiteren Darlehen, die abbezahlt werden müssen.
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