Seite 1 von 2 12 LetzteLetzte
Ergebnis 1 bis 15 von 21
  1. #1

    Registriert seit
    08.2012
    Ort
    Hannover
    Beruf
    Software-Entwickler
    Beiträge
    51

    Frage Wie Hausverkauf mit Übergabetermin in einem Jahr absichern?

    Hallo allerseits!
    Folgende Situation: Bau eines neuen EFH befindet sich in konkreter Planung, geplanter Baubeginn im Frühjahr 2013, hoffentlich bezugsfertig dann Ende nächsten Jahres.
    Unser jetziges Haus wollen wir verkaufen - und das eigentlich möglichst früh, um bei der Finanzierung des neuen Hauses eine möglichst hohe Planungssicherheit zu erreichen.
    Es gibt auch schon Interessenten für unser jetziges Haus, obwohl eine Übergabe an die neuen Eigentümer definitv erst Ende 2013 möglich sein wird.
    Angenommen, wir finden tatsächlich schon jetzt einen Käufer: Welche Möglichkeiten gibt es, eine für Käufer und Verkäufer möglichst verlässliche und faire Abwicklung zu vereinbaren?
    Sicherlich könnte man schon heute zum Notar gehen und einen Kaufvertrag mit Übergabetermin 31.12.2013 aufsetzen und unterschreiben. Was aber, wenn z.B. die Käufer bis dahin Ihre Meinung geändert haben oder sich herausstellt, dass diese die Finanzierung des Kaufpreises dann nicht (mehr) gewuppt kriegen? Ebenso könnte es natürlich passieren, dass der Bau unseres neuen Heims sich verzögert - was dann?
    Als einzige Lösung ist mir bisher nur eingefallen: Verkauf und Übergabe zeitnah abwickeln und gleichzeitig einen (befristeten) Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer abschließen.
    Wäre das eine gute Lösung? Gibt es noch andere oder bessere Möglichkeiten?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  2. Wie Hausverkauf mit Übergabetermin in einem Jahr absichern?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2

    Registriert seit
    03.2004
    Ort
    Franken
    Beruf
    Kabelaffe
    Benutzertitelzusatz
    Werbung hier erfolgt gegen meinen Willen!
    Beiträge
    23,214
    Wie wäre es mit einem Vorkaufsrecht (zu deutlichem Preis, der dann aber auf den Kaufpreis angerechnet wird)?
    Bietet auch keine völlige Sicherheit, aber die hast Du im Endeffekt nie.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  4. #3

    Registriert seit
    08.2005
    Ort
    BW
    Beruf
    Dipl.Ing. NT
    Beiträge
    48,841
    Die Frage ist, ob die neuen Besitzer bereit sind das Haus nach einem Kauf für eine begrenzte Zeit zu vermieten, und wenn, dann zu welchem Preis? Immerhin haben sie ja eine Doppelbelastung, können das Haus selbst nicht nutzen, d.h. die Miete wird dann so hoch angesetzt, dass es wiederum fraglich ist, ob Du bereits wärst, diese Miete zu bezahlen.

    Dann spielt auch noch die Psychologie eine Rolle. Wenn ich etwas für den eigenen Bedarf kaufe, dann möchte ich es auch möglichst schnell selbst nutzen.Für Viele geht ja ein Traum in Erfüllung, und der sieht normalerweise nicht so aus, dass ich ein Haus kaufe und es dann an den ehemaligen Eigentümer vermiete (wenn auch nur zeitlich begrenzt).

    Das könnte also den Kreis der potentiellen Interessenten erheblich einschränken.

    Ich könnte mir vorstellen, dass es schwierig wird einen Kompromiss zu finden, denn auch der Käufer geht dabei ein Risiko ein. Das Risiko, dass sich Dein Bau verzögert, ist noch ein relativ einfaches Szenario. Entweder er verlängert den Mietvertrag, oder er setzt Dich vor die Tür. Was aber, wenn durch Dich während dieser Zeit der Wert des Gebäudes gemindert wird? Der Käufer wird ja auch erst einmal seine Interessen und Risiko betrachten.

    Letztendlich wird es halt darauf ankommen ob man einen Kompromiss findet. Vielleicht gibt es ja Interessenten denen das egal ist, dann hättest Du gewonnen. Ich würde wohl mit den Verhandlungen etwas abwarten, oder mir für einen begrenzten Zeitraum eine Wohnung suchen, notfalls Hotel, egal was es kostet.

    Gruß
    Ralf
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  5. #4
    Avatar von coroner
    Registriert seit
    12.2009
    Ort
    Ulm/Deutschland
    Beruf
    IT Consultant
    Benutzertitelzusatz
    Baulaie
    Beiträge
    1,908
    ...oder was, wenn in dem Zeitraum bis Übergabe noch was größeres kaputtgeht?

    Wir haben das seinerzeit so gemacht (waren die gleichen Rahmenbedingungen einschl. einem "frühen" Verkauf):

    Notarielle Abwicklung des Verkaufes relativ schnell, als alle Beteiligten sich einige waren.
    Zusicherungen des Verkäufers: Gleicher Zustand wie bei Besichtigung, ausser gewöhnliche Abnutzung.

    Sollten Reparaturen noch aufkommen, werden diese bis zur Übergabe durch den Verkäufer erledigt.
    Einschl. eine Heizungswartung vor Übergabe.

    Der Verkäufer hat seine finanzielle Kaufkraft glaubhaft versichert - vielleicht waren wir da auch etwas
    gutgläubig und es ist auch nichts "passiert". Es stand die Behauptung eines gewissen Barbetrages im Raum
    sowie die Bestätigung der Bank über die Gewährung eines Kredites über den restlichen Betrag.

    Ein (kleiner) Teil der Kaufpreissumme wurde bereits in der Phase fällig, als das Objekt noch von uns
    bewohnt wurde, dafür wurde "versucht" den Einzugszeitpunkt 4 Wochen vorher zu ermöglichen,
    damit die Käufer noch genug Zeit zum renovieren haben.
    Dies war nicht vertraglich festgelegt und nur eine Nebenabrede.

    Bis zum letztendlichen Geldfluß des Hausverkaufes jedoch war eine Zwischenfinanzierung der Bank nötig,
    die sich natürlich im gleichen Zuge Kaufvertrag als Zahlungsempfänger entsprechend eintragen ließ.
    Wir hatten also gleich am Tage der Unterschrift das Geld (als Kredit der Bank) und die Käufer
    zahlten den Löwenanteil erst bei Übergabe.
    Natürlich kostet eine Zwischenfinanzierung Geld...

    Die terminliche Zusicherung des Übergabezeitpunktes haben sich die Käufer durch eine fürstliche monatliche
    Vertragsstrafe abgesichert. (Diese hatte den Zweck, Hotel und Einlagerungskosten abzusichern wenn der
    Einzugszeitpunkt sich verschieben sollte)
    Wir hatten kein Problem damit, da der Bauzeitenplan sehr großzügig gehalten war und genügend Puffer vorsah,
    diesen Ablauf einzuhalten.

    -c
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  6. #5
    feelfree
    Gast
    Bei der Variante Vermietung kommt noch dazu, dass die Käufer wohl die Mieteinnahmen als Einkünfte versteuern müssten. Das macht das ganze vermutlich ziemlich unattraktiv.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  7. #6

    Registriert seit
    12.2010
    Ort
    Hessen
    Beruf
    Kaufmann
    Beiträge
    663
    Nunja, dafür wären die Kreditzinsen im Gegenzug absetzbar.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  8. #7

    Registriert seit
    11.2009
    Ort
    Hessen
    Beruf
    Bürotätigkeit
    Beiträge
    335
    Wir hatten unseren Bau erst angefangen, nachdem wir einen Käufer für unser RMH fanden. In der Zwischenzeit waren wir für 10 Monate in einem gemieteten Haus. Dort hatten wir weder Bilder noch Lampen aufgehängt und auch nur ca. die Hälfte unserer Sachen ausgepackt, so dass wir beim Auszug auch nichts renovieren mussten. Ich würde es wieder so machen, auch wenn es schreckliche 10 Monate waren, denn wir hatten Pech mit dem Vermieter und sehr empfindliche Nachbarn...

    Ich würde dazu raten, sich für einige Zeit etwas zum Mieten zu suchen, einen Teil des Besitzes (Möbel, Bücher, Deko, Bilder, Weihnachts-/Ostersachen,...) einzulagern (im gemieteten Objekt oder anderweitig) und einen klaren Schlussstrich im Hinblick auf die Altimmobilie zu ziehen.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  9. #8
    feelfree
    Gast
    Schreckliche 10 Monate, aber ihr würdet es wieder so machen? Warum? Du hast nur Nachteile aufgeführt...
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  10. #9

    Registriert seit
    12.2005
    Ort
    Hückeswagen
    Beruf
    Baufachberater + Staatl. geprüfter Hochbau
    Benutzertitelzusatz
    Dachdecker+Hochbautechniker
    Beiträge
    11,917
    Die Nachteile lagen aber an den Nachbarn und den Vermietern, nicht an Vorgehensweise...
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  11. #10

    Registriert seit
    04.2012
    Ort
    Wetterau
    Beruf
    Beamtin
    Beiträge
    37
    Hallo,

    wir sind gerade in einer solchen Situation. Haben uns zum Hausbau entschieden und überlegt, was wir mit unserer Eigentumswohnung machen. Da wir nicht unbedingt Vermieter sein wollen, haben wir es einfach mal probiert, die Wohnung zu verkaufen. Ursprünglicher Gedanke war, dass wir verkaufen und zurück mieten, möglichst an jemanden, der Geld anlegen möchte. Ein Umzug auf Zeit kam nicht in Frage.

    Es hat nicht lange gedauert und eine Käuferin hatte sich gefunden. Sie kann mit der Tatsache leben, dass sie erst im April 2013 einziehen kann. Dann haben wir überlegt, wie wir uns am besten einigen. Sie wollte sich natürlich den niedrigen Zinssatz zur Finanzierung sichern.
    Letztlich ist es nun so, dass der Kaufvertrag schon beim Notar unterschrieben worden ist, Übergang von Nutzen und Lasten (ich glaub das ist der Wortlaut gewesen) also Wohnungsübergabe ist Ende April. Sie hat eine Finanzierung bei der Bank abgeschlossen, bei der sie 9 Monate keine Bereitstellungszinsen zahlt. Heißt konkret, derzeit wohnen wir noch dort, zahlen weiterhin in unser Restdarlehen und lösen erst zum April ab. Da ruft sie dann ihre Kohle ab und zahlt ab dann ihre Raten. Ist ganz praktisch, so verlieren wir nicht noch Geld wegen Mietzahlungen, sondern schrumpfen unsere Restschuld für die Wohnung.

    Ich muss aber auch ganz klar sagen, dass das nur so funktioniert, weil wir vertrauensvoll miteinander umgehen. Sie darf (nach Ankündigung :-)) herkommen und schauen, ausmessen, Käffchen trinken etc. und bekommt gut mit, wie wir mit der Wohnung umgehen. Sollte jetzt noch etwas zu Bruch gehen, geht das natürlich auf unsere Kappe. Das ist für uns selbstverständlich.
    Ich finde das eine sehr gute Lösung, aber das hätte nicht mit jedem unserer Kaufinteressenten so geklappt. Da spielt die von R.B. erwähnte psychologische Seite eine große Rolle.
    ABER, versuchen kann man es!
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  12. #11

    Registriert seit
    11.2009
    Ort
    Hessen
    Beruf
    Bürotätigkeit
    Beiträge
    335
    Zitat Zitat von H.PF Beitrag anzeigen
    Die Nachteile lagen aber an den Nachbarn und den Vermietern, nicht an Vorgehensweise...
    Genau so ist es. Vorteile:
    - Das Geld für den Hausverkauf ist sicher auf dem eigenen Konto.
    - Man ist nicht mehr für die Altimmobilie verantwortlich.
    - Man hat einen Käufer gefunden (die Vorstellung, man fängt an zu bauen und findet dann keinen Käufer, treibt mir jedes Mal den Angstschweiß raus)
    - als Mieter hat man weniger Verantwortung für die Immobilie - für eine Zwischenzeit ideal.

    Nachteil ist ganz klar, dass man ZWEI-mal umziehen muss. Aber vieles zum Glück nur einmal auspacken - gutes Verpacken und Beschriften hilft hier sehr. Alles vor dem ersten Umzug ausmisten und Lagerware gesondert verpacken ist wichtig.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  13. #12

    Registriert seit
    04.2012
    Ort
    Wetterau
    Beruf
    Beamtin
    Beiträge
    37
    @ Bautine:
    Mit wieviel Personen seid ihr denn umgezogen? Wusste der zwischenzeitliche Vermieter, dass es nur für 10 Monate sein wird? Für uns war das schon ein Knackpunkt. Jemanden zu finden, der von vornherein nur befristet vermietet, erschien uns nicht leicht. Vermieter haben ja auch gern ihre Sicherheit. Das muss man auf jeden Fall beachten!
    Aber es stimmt natürlich, die Verantwortung ist man los...wir behandeln unsere Wohnung wie ein rohes Ei...
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  14. #13

    Registriert seit
    04.2012
    Ort
    Polling
    Beruf
    Angestellter
    Beiträge
    76
    Hallo,

    ich habe mir nicht alle Antworten durchgelesen. Meine Situation ist aber eigentlich genau so wie zu Beginn beschrieben: Ich musste meine ETW verkaufen, bevor ich mein neues Haus kaufen konnte. Das schwierigste daran war, einen Käufer zu finden, welcher (über) ein Jahr warten muss bis er einziehen kann. Man musste dem Käufer die Situation also schmackhaft machen. Mir ist das gut gelungen, daher gebe ich meine Erfahrungen hier weiter. Es ist aber schon damit zu rechnen, aufgrund dieser Situation nicht den optimalsten Kaufpreis erzielen zu können, da der Käufer ja einen Kompromiss eingehen muss.

    Eins vorweg: Natürlich kann ein sicherer "Hausverkauf" nur mit dem Notar erfolgen. Alles andere hat keine bindende Wirkung und ist nicht verlässlich. Ich musste sogar eine vollständige Finanzierung vorlegen, um überhaupt das neue Haus kaufen zu können. Also haben wir einen entsprechenden notariellen Vertrag aufsetzen lassen.

    Um dem Käufer die Wartezeit schmackhaft zu machen, haben wir eine Nutzungsgebühr für nach dem Verkauf vereinbart, welche der üblichen regionalen Monats-Miete entsprach. Die haben wir dann auf den notariellen Einzugstermin meines Hauses (über ein Jahr wohlgemerkt) hochgerechnet und direkt vom Kaufpreis abgezogen. Vorteil für den Käufer: Weniger Kosten durch niedrigeren Kaufpreis. Weiterer Vorteil für den Käufer: Ziehe ich früher aus als berechnet, hat der Käufer einen "Gewinn" gemacht.

    Es ist übrigens wirklich von Vorteil für den Käufer, keine herkömmliche Miete für die Nutzung nach dem Verkauf zu verlangen. Denn dann greift grundsätzlich das Mietrecht, was im Fall des Falles zum Nachteil des Eigentümers gelangen kann. Zusätzlich haben wir noch die Küche mitverkauft und im Vertrag separat ausgewiesen, denn auch das senkt die Kosten für den Käufer.

    Klar ist aber auch, dass wenn ich in meiner (mir nicht mehr gehöhrenden Wohnung) etwas kaputt mache, ich es ersetzen muss (ebenfalls im Vertrag geregelt).

    In anbetracht dieser Vorteile hat mein Käufer zugeschlagen (zumal auch nicht klar war, wie die Darlehenszinsen sich weiter entwickeln) und wartet noch brav auf seinen Einzug.

    Vielleicht hilft das ja etwas weiter.
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  16. #14
    feelfree
    Gast
    Zitat Zitat von Lolly85586 Beitrag anzeigen
    Um dem Käufer die Wartezeit schmackhaft zu machen, haben wir eine Nutzungsgebühr für nach dem Verkauf vereinbart, welche der üblichen regionalen Monats-Miete entsprach. Die haben wir dann auf den notariellen Einzugstermin meines Hauses (über ein Jahr wohlgemerkt) hochgerechnet und direkt vom Kaufpreis abgezogen. Vorteil für den Käufer: Weniger Kosten durch niedrigeren Kaufpreis.
    So in etwas habe ich das auch vor. Je früher ich weiß, was die ETW erlöst, desto besser kann ich die Ausgaben für's neue Haus raushauen ;-)


    Weiterer Vorteil für den Käufer: Ziehe ich früher aus als berechnet, hat der Käufer einen "Gewinn" gemacht
    Und was wäre, wenn Du nicht früher, sondern später ausziehst, weil sich der Bau verzögert?
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen

  17. #15

    Registriert seit
    04.2012
    Ort
    Polling
    Beruf
    Angestellter
    Beiträge
    76
    Zitat Zitat von feelfree Beitrag anzeigen
    Und was wäre, wenn Du nicht früher, sondern später ausziehst, weil sich der Bau verzögert?
    Das geht nicht. Ich muss raus. Deshalb eben auch kein Mietvertrag. Da könnte ich noch länger bleiben. Ich baue neu mit einem Bauträger. Der hat einen verbindlichen Termin, welchen wir auch bei meiner ETW als Auszugstermin festgelegt haben. Im Fall des Falles trägt er alle notwendigen Kosten für eine "Zwischenlösung". Wenn man selber baut ist das sicher etwas hakeliker. Da muss man schon großzügig rechnen...
    Bei Google suchen Bei Wikipedia suchen Im Forum suchen