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  1. #1

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    Feststellung Beleihungswert

    Hallo,

    wir wollen unser geschenktes Haus modernisieren. In der Schenkungsurkunde vom Notar wird der Verkehrswert (Stand 2009) mit 200.000€ angegeben. Wenn ich mir den LBS-Immobilien-Atlas zur Hand nehme und die (Ver)Kaufpreise in meiner Nachbarschaft mittlerweile so angucke, komme ich auf einen Verkaufswert von ca. 300.000€. Auf diesen Wert kommt auch der Grundeigentümerverband. Die zu finanzierenden Modernisierungskosten betragen gut 280.000€.
    Von diesen Werten ist natürlich auch der Beleihungswert abhängig. Bei Rechnung mit Verkehrswert in Schenkungsurkunde liegt er bei 58%, bei Rechnung mit Verkaufswert 48%.

    Wann wird die Bank den Wert des Gebäudes schätzen? Erst wenn der Finanzierungsvertrag unterschrieben ist? Oder schon in den "Vorgesprächen"?
    Wie sollte ich vorgehen, um den richtigen Beleihungswert feststellen zu können, um die Internetrechner und die Banken mit Fakten zu füttern? Oder Gutachter beauftragen, der Geld kostet?

    Danke und Gruß,
    Gwenny
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  2. Feststellung Beleihungswert

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Vorsicht, Du gehst davon aus, dass das Haus durch die 280T€ Modernisierung auch um 280T€ mehr Wert hat, das kann man so nicht ansetzen. Viele Modernisierungsmaßnahmen haben auf den Wert kaum einen Einfluss, oder aber es handelt es sich um sowieso notwendige Reparaturen o.ä.

    d.h. Dein Haus wird nach Modernisierung nicht automatisch 480T€ oder gar 580T€ wert sein.

    Ich würde zum aktuellen Zeitpunkt weder Internetrechner noch Gutachter bemühen, sondern erst einmal mit meiner Hausbank reden. Die machen ja öfter Immofinanzierungen, kennen meist den lokalen Immobilienmarkt, und können Dir schon grob sagen, in welche Richtung der Zug fährt. Dort erfährst Du dann auch, wie die Bank die Beleihung ansetzen würde.

    Wichtig für die Bank ist ja nicht nur der aktuelle Wert, sondern vor allen Dingen der Wert der sich NACH Modernisierung ergibt. Dieser Wert stellt dann die Sicherheit dar, denn nur zu diesem Wert (mit Abschlägen) könnte die Bank im Ernstfall das Objekt verwerten.

    Ist der Termin mit der Bank geklärt, dann muss die Planung für die Modernisierung gemacht werden. Daraus ergibt sich dann der Kapitalbedarf. An diesem Punkt kann man dann auch schon mal den zukünftigen "Wert" abschätzen.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Diese Konstellation läuft m. E. auf ein Wertgutachten hinaus. Und zwar auf ein Gutachten, in dem anhand der Kostenvoranschläge vom Gutachter bereits der Wert nach Fertigstellung abgeschätzt wird. Die Differenzierung in werterhaltende und werterhöhende Renovierungsmaßnahmen kann regelmäßig nur ein Sachverständiger vornehmen und kein Banker vom Schreibtisch aus, zumal bei diesem Umfang. Die Spanne, innerhalb derer Banken ohne Gutachten Renovierungskosten werterhöhend ansetzen, reicht nach meiner Erfahrung von 30-100 % (Es gibt tatsächlich 1 Bank, die alles ansetzt!).

    --> Aber Vorsicht bei der Beauftragung vom Gutachten: Nicht alle Gutachter werden von allen Banken akzeptiert. Teilweise wird auf bestimmte Zertifizierungen Wert gelegt. Am besten einfach direkt mit der Bank sprechen oder Vergleichsportale im Web bemühen.

    Weitere Anhaltspunkte zu einem vorläufigen Beleihungswert kann ich Dir schwer geben. In eine Schenkungsurkunde kann man im Prinzip alles eintragen. Der Wert ist für eine Bank nicht relevant. Erkundige Dich doch mal nach den aktuellen Bodenrichtwerten, dann hast Du zmindest schonmal den Grundstückswert.
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  5. #4
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Vorsicht, Du gehst davon aus, dass das Haus durch die 280T€ Modernisierung auch um 280T€ mehr Wert hat, das kann man so nicht ansetzen. Viele Modernisierungsmaßnahmen haben auf den Wert kaum einen Einfluss, oder aber es handelt es sich um sowieso notwendige Reparaturen o.ä.
    d.h. Dein Haus wird nach Modernisierung nicht automatisch 480T€ oder gar 580T€ wert sein.
    Davon bin ich allerdings bisher ausgegangen. Bis auf die Bodenplatte, Aussenwände und paar Innenwände wird alles neu gemacht.

    Zitat Zitat von Knobler Beitrag anzeigen
    Diese Konstellation läuft m. E. auf ein Wertgutachten hinaus. Und zwar auf ein Gutachten, in dem anhand der Kostenvoranschläge vom Gutachter bereits der Wert nach Fertigstellung abgeschätzt wird.
    Ne Idee, was sowas kosten wird?
    Kann das auch der Archi schätzen?

    Zitat Zitat von Knobler Beitrag anzeigen
    Die Spanne, innerhalb derer Banken ohne Gutachten Renovierungskosten werterhöhend ansetzen, reicht nach meiner Erfahrung von 30-100 % (Es gibt tatsächlich 1 Bank, die alles ansetzt!).
    Name? Gerne auch per PM

    Zitat Zitat von Knobler Beitrag anzeigen
    --> Aber Vorsicht bei der Beauftragung vom Gutachten: Nicht alle Gutachter werden von allen Banken akzeptiert. Teilweise wird auf bestimmte Zertifizierungen Wert gelegt. Am besten einfach direkt mit der Bank sprechen oder Vergleichsportale im Web bemühen.
    Na toll. Die eine Bank will die Zertifizierung XA349 und die nächste Bank die XB349-irgendwas-Zertifizierung. Ich weiß doch vorher nicht, bei welcher Bank ich unterschreibe...
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  6. #5
    Avatar von Geodesy
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    Such Dir nen "Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken".
    Lass dir ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB und §7 WertV88 erstellen. Das wird von Banken ohne Probs anerkannt. Du kannst auch zum zuständigen Gutachterausschuss der Gemeinde gehen.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Davon bin ich allerdings bisher ausgegangen.
    Hatte ich befürchtet, und deswegen auch darauf hingewiesen.

    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Bis auf die Bodenplatte, Aussenwände und paar Innenwände wird alles neu gemacht.
    Ob die paar Bauteile den von Dir genannten Wert darstellen darf wohl bezweifelt werden. Oder hat das Grundstück bereits einen Wert von 200T€? Wohl eher nicht. Deine Recherche bezog sich wohl auf bewohnbare Häuser, und demzufolge war bereits dieser "Wert" zu hoch.

    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Ne Idee, was sowas kosten wird?
    Kann das auch der Archi schätzen?
    Fraglich ist, ob die Bank dies anerkennt. Eine erste Schätzung, wie von mir oben genannt, ist sicherlich akzeptabel. Wenn´s dann an die Details geht, wird die Bank weitere Anforderungen stellen (ist zumindest bei meiner Hausbank so).

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Sagen wirs mal so - bei einer Sanierungsfinanzierung wird die Bank eine Aufstellung der (zumindest) geschätzten Kosten haben wollen.
    Daraus kann man dann schon ablesen, wie "marode" das Haus ist.
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  9. #8
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Hatte ich befürchtet, und deswegen auch darauf hingewiesen.
    Dafür auch ein Dankeschön

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ob die paar Bauteile den von Dir genannten Wert darstellen darf wohl bezweifelt werden. Oder hat das Grundstück bereits einen Wert von 200T€? Wohl eher nicht. Deine Recherche bezog sich wohl auf bewohnbare Häuser, und demzufolge war bereits dieser "Wert" zu hoch.
    Die paar Teile sind ja die Teile, die stehen bleiben werden. Und die haben natürlich nicht den genannten Wert. Der aktuelle bewohnbare Zustand allerdings schon. Reiner Grundstückswert zur Zeit ca. 150T€. Meine Recherche hat ja auch der Grundeigentümerverband bestätigt.

    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Sagen wirs mal so - bei einer Sanierungsfinanzierung wird die Bank eine Aufstellung der (zumindest) geschätzten Kosten haben wollen.
    Daraus kann man dann schon ablesen, wie "marode" das Haus ist.
    Nun, eine Kostenschätzung mit 280T€ haben wir ja schon.
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  10. #9
    Avatar von Geodesy
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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    ...
    Die paar Teile sind ja die Teile, die stehen bleiben werden. Und die haben natürlich nicht den genannten Wert. Der aktuelle bewohnbare Zustand allerdings schon. Reiner Grundstückswert zur Zeit ca. 150T€.
    Na dann kannste ja schon grob schätzen

    150 Grundstück + 280 Haus = 430 T €
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen

    Die paar Teile sind ja die Teile, die stehen bleiben werden. Und die haben natürlich nicht den genannten Wert. Der aktuelle bewohnbare Zustand allerdings schon. Reiner Grundstückswert zur Zeit ca. 150T€. Meine Recherche hat ja auch der Grundeigentümerverband bestätigt.
    Ich weiß, das ist schwer zu verstehen.

    Ich versuche mich einmal an einem Beispiel.

    Sagen wir mal, das Haus hätte einen Wert von 200T€, darin wäre das Badezimmer noch mit 5.000,- € berücksichtigt. Nun baue ich das Bad aus und modernisiere dieses Badezimmer für 10.000,- €. Wieviel ist das Haus nun wert? Nach Deiner Rechnung 200T€ + 10T€ = 210T€. Nach meiner Rechnung 210T€ - 5T€ + 10T€ = 205T€.

    Wenn ich auf mein Auto 255er reifen für 3.000,- € den Satz aufziehen lasse, dann steigt dadurch der Wert nicht automatisch um 3T€. Es ist theoretisch sogar möglich, dass der Wert fällt, weil die Nutzung nun eingeschränkt ist.

    Das Gleiche kann Dir bei einer Sanierung passieren, beispielsweise wenn die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt werden und dadurch mehr Schaden entstanden ist als vorher vorhanden war. Vorher war beispielsweise das "schlechte" Badezimmer zumindest nutzbar, jetzt hast Du zwar für 10T€ Kram eingebaut, aber nichts funktioniert. Dann hast Du nicht nur die 10T€ Investition versenkt, sondern auch noch den Restwert geschmälert indem Du das alte Badezimmer entsorgt hast.

    Das wird oft unterschätzt, und so manche Sanierung hat sich schon als teures Hobby herausgestellt, denn Neubau wäre günstiger und werthaltiger gewesen.

    Gruß
    Ralf
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11

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    Ein Haus kann man verändern, die Lage nicht.
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    Kleines Beispiel am Rande (und davon könnte ich hier viele aufzählen...):

    Jemand wollte sein Haus aus den 80ern verkaufen. Vom Gutachter geschätzter akt. Wert waren 65.000,00 EUR, da Heizung Mitte der 90er zuletzt gemacht, alte Fenster, renovierungsbedürftiges Bad, nicht gedämmt, keine 1a-Wohnlage usw. Er hat sich ausgemalt, dass er - wenn er ein paar Tausend Euro investiert - es für einen wesentlich besseren Preis verkauft bekommt.
    Er hat bestimmt so ca. 30.000 EUR und viel Arbeit reingesteckt (hat sich dafür sogar nochmal verschuldet) und wollte es für 120.000 EUR verkaufen. Jeder, der sich das Haus angeschaut hat, hatte andere Vorstellungen:
    der eine wollte Wände rausreißen und es großzügiger gestalten, der nächste hätte gerne andere Fliesen im Bad, ein anderer wollte das Dach aufstocken, und und und...
    Das Ende vom Lied: er sitzt noch heute auf dem Haus und wird es für 120.000 EUR nicht los, weil alle, die es evtl. gekauft hätten, wiederum Geld reinstecken wollten um es so zu verändern, wie es ihnen gefällt. Den von ihm angesetzten Kaufpreis war daher niemand gewillt zu bezahlen. Die Schulden muss er nun erst einmal selbst abzahlen!

    Vieles von dem, was er neu gemacht hatte, hat den potenziellen Käufern überhaupt nicht gefallen!

    Was ich damit sagen will: Nimm lieber den Verkaufspreis vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft als Maßstab, denn der ist realistischer als alle anderen Berechnungen! Dieser Wert wird vermutlich in etwa dem entsprechen was die Banken als "Wert des Hauses" annehmen! Einen höheren Wert wird das Haus nur erreichen, wenn Du nach der Sanierung ein Niedrig-Energie-Haus hast! Aber der Wert wird nie in der Höhe steigen wie Du angenommen hast. Lediglich die energetische Sanierung steigert den Immobilienwert nennenswert!

    LG
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  14. #12

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    Nimm lieber den Verkaufspreis vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft als Maßstab...
    Schöner Ansatz, nur leider illusorisch, da man den Verkaufspreis in der Regel nicht (prüfbar) erfährt und die Preisvorstellungen (siehe Dein eigenes Beispiel) i.d.R. völlig überzogen sind

    wenn Du nach der Sanierung ein Niedrig-Energie-Haus hast
    Der Begriff Niedrig-Energie-Haus stammt aus der Wärmeschutzverordnung 19?? und besagte damals, dass der Dämmwert 25% besser als der damalige Mindestwärmeschutz war!
    Ein Niedrigenergiehaus von damals liegt heute mindestens die selben 25% schlechter als der Minimaldämmwert der aktuellen EnEV!

    In allen Folgeregelungen ist dieser Begriff nicht mehr aufgetaucht, er ist seit dem eine wunderschön leere Worthülse von Verkäufern, die damit alles und doch nichts aussagen.

    Diesen Begriff also bitte tunlichst vermeiden.
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