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Kosten Nachfinanzierung

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  1. #1

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    Kosten Nachfinanzierung

    Hallo,

    immer wieder liest man darüber, dass eine Nachfinanzierung für den Darlehensnehmer teuer wird. Doch wie teuer überhaupt? Habt Ihr da mal Beispiele?

    Danke und Gruß,
    Gwenny
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  2. Kosten Nachfinanzierung

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  3. #2

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    Im schlimmsten Fall extrem teuer, sprich Verlust der Immobilie. Das könnte passieren, wenn die Finanzierung schon auf Kante genäht war, und der Betrag für die Nachfinanzierung alle Grenzen sprengt. Ich gebe aber zu, dass dies ein sehr theoretischer Fall ist (trotzdem nicht undenkbar angesichts der Vorhaben die aktuell so laufen).

    Die Mehrkosten einer Nachfinanzierung kann man also nicht pauschal beziffern.

    Bei kleineren Beträgen wird man über ein kurzlaufendes Darlehen nachdenken. Das verursacht kaum höhere Zinszahlungen, kostet aber Liquidität die man erst einmal haben muss. Dann kommt man aber schnell wieder in den ursprünglich vereinbarten (geplanten) Rahmen. Schwierig(er) wird´s wenn die Nachfinanzierung in Richtung 10-15 oder gar 20% der Bausumme kommt. Damit stellt man das ganze Finanzierungskonzept auf den Kopf. Stecken in dem Konzept noch ausreichend Reserven, dann wird man wohl mit einem geringen Zinsaufschlag (Nachkommastelle) davon kommen (da geringere Darlehenssumme usw.). Aber, je weniger Reserven man hat, um so teurer wird es....bis hin zu einem Kopfschütteln der finanzierenden Bank.

    Es kann also passieren, dass man versuchen muss einen zweiten Kreditgeber mit in´s Boot zu holen. Das ist natürlich nicht so einfach, weil die finanzierende Bank von ihren Sicherheiten sicherlich nichts abgeben wird. Man benötigt also einen Kreditgeber der bereit ist unter diesen Bedingungen mitzuspielen. Banken versuchen dann gerne mal BSpk. mit in´s Spiel zu bringen, aber die haben auch ihre Spielregeln.

    Du siehst, es gibt viele Problemchen die dann auf einem zukommen können. Deswegen ist es wichtig, dass man bereits beim Finanzierungskonzept nicht auf Kante näht, und an die Reserven denkt.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Es muss auch nicht gleich so schwarz laufen. Ich hab auch nachfinanziert und da die Zinsen noch gefallen waren war das 2 . Darlehen deutlich günstiger wie das erste
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  5. #4

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    Zitat Zitat von LaSina Beitrag anzeigen
    Es muss auch nicht gleich so schwarz laufen.......
    Das habe ich auch nicht behauptet. Mir ging es nur darum darauf hinzuweisen, dass es eine breite Palette von Konstellationen gibt, und jede von denen wird zu einem anderen Ergebnis führen.

    Wer sich bereits beim Finanzierungskonzept an ein paar Grundregeln hält, wird keine Probleme haben wenn er ein paar Euro nachfinanzieren muss. Wer jedoch die Grenzen schon zu Beginn ausgereizt hat, steht ganz schnell vor einem echten Problem.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Avatar von Hessekopp
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    Hallo Gwenny,

    viele Finanzierer bieten Dir die Option 10% des Darlehens kostenfrei zurückzunehmen, falls dieses nicht verbraucht wird. Von daher ist diese Option bei Unsicherheit die bessere Wahl anstelle von Nachfinanzierung. Die Kondiionen bleiben die gleichen, die Tilgung ist nur schneller vollzogen.

    beste Grüße

    Heiko
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  7. #6

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    Dito, unsere Hausbank würde sogar 20% des Darlehens kostenfrei zurücknehmen.
    Zitat Zitat von Hessekopp Beitrag anzeigen
    Hallo Gwenny,

    viele Finanzierer bieten Dir die Option 10% des Darlehens kostenfrei zurückzunehmen, falls dieses nicht verbraucht wird. Von daher ist diese Option bei Unsicherheit die bessere Wahl anstelle von Nachfinanzierung. Die Kondiionen bleiben die gleichen, die Tilgung ist nur schneller vollzogen.

    beste Grüße

    Heiko
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  8. #7
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    Zitat Zitat von KA12ER Beitrag anzeigen
    Dito, unsere Hausbank würde sogar 20% des Darlehens kostenfrei zurücknehmen.
    Hallo,

    würdet Ihr dann auf das engültige abgenommene Darlehen tilgen oder auf die maximale Summe? Also angenommen Ihr wollt mit 2 % tilgen und das Maximaldarlehen wäre 200.000€ . An Ende habt Ihr aber nur 160.000€ abgenommen. Würdet Ihr dann die Tilgung von 2% auf 200T€ oder auf 160T€ zahlen?
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  9. #8
    Baufuchs
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    Zitat Zitat von Hessekopp
    viele Finanzierer bieten Dir die Option 10% des Darlehens kostenfrei zurückzunehmen
    Denkfehler?

    Finanzierungen werden auf Basis der nachgewiesenen Baukosten/des ermittelten Beleihungswerts bewilligt.
    Es müsste also ein Darlehen aufgenommen werden, welches 10% höher ist, als es nach Baukostenaufstellung/Beleihungswert eigentlich sein müsste, damit ein echter Nachfinanzierungspuffer von 10% erreicht wird.

    Klartext: Getürkte Kostenaufstellung ist nötig um diesen 10% Puffer zu erhalten.

    Ausnahme: Puffer wird dadurch gebildet, dass nicht das gesamte vorhandene Eigenkapital angegeben wird, sondern (in Bezug auf Gesamtkosten) 10% weniger. Wenn dann keine Baukostenüberschreitung vorliegt, kann EK eingesetzt und in gleicher Höhe Darlehen nicht in Anspruch genommen werden.
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  10. #9
    Avatar von Hessekopp
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Denkfehler?

    Finanzierungen werden auf Basis der nachgewiesenen Baukosten/des ermittelten Beleihungswerts bewilligt.
    Denkfehler? Nicht unbedingt, denn die Finanzierungen werden idR. auf Basis der Kostenschätzung bewilligt. Eine hohe Eigenkapitalquote ist hierbei natürlich von Vorteil, da das Eigenkapital ja zuerst eingesetzt (verbraucht) wird. Über die Genauigkeit von Kostenschätzungen haben wir uns ja schon an anderer Stelle ausgetauscht. In meinem Beispiel habe ich z.B. noch im Kostenanschlag die etwas teurere Version des Bodenbelages drin sowie keine Eigenleistung. Hier lässt sich, wenn auch in bescheidenem Rahmen, ein Puffer bilden indem man:
    a. verzichtet
    b. in die Hände spuckt
    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Ausnahme: Puffer wird dadurch gebildet, dass nicht das gesamte vorhandene Eigenkapital angegeben wird, sondern (in Bezug auf Gesamtkosten) 10% weniger. Wenn dann keine Baukostenüberschreitung vorliegt, kann EK eingesetzt und in gleicher Höhe Darlehen nicht in Anspruch genommen werden.
    Das wird nicht funktionieren, da das gesamte angegebene Eigenkapital nachgewisenermaßen vor Einsatz der Kreditmittel ausgegeben werden muss.

    Oder doch Denkfehler?

    viele Grüße

    Heiko
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  11. #10
    Baufuchs
    Gast
    Zitat Zitat von Hessekopp
    Das wird nicht funktionieren, da das gesamte angegebene Eigenkapital nachgewisenermaßen vor Einsatz der Kreditmittel ausgegeben werden muss.
    Noch mal lesen, was ich geschrieben habe.

    Zitat Zitat von Baufuchs
    Puffer wird dadurch gebildet, dass nicht das gesamte vorhandene Eigenkapital angegeben wird
    Ansonsten:
    Es geht ja hier darum, dass Kostenschätzungen zu niedrig ausfallen, und deshalb nachfinanziert werden muss.
    Wenn also aufgrund einer zu knappen Kostenschätzung finanziert wird, ist auf keinen Fall ein Puffer vorhanden.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Denkfehler?

    Finanzierungen werden auf Basis der nachgewiesenen Baukosten/des ermittelten Beleihungswerts bewilligt.
    Es müsste also ein Darlehen aufgenommen werden, welches 10% höher ist, als es nach Baukostenaufstellung/Beleihungswert eigentlich sein müsste, damit ein echter Nachfinanzierungspuffer von 10% erreicht wird.

    Klartext: Getürkte Kostenaufstellung ist nötig um diesen 10% Puffer zu erhalten.

    Ausnahme: Puffer wird dadurch gebildet, dass nicht das gesamte vorhandene Eigenkapital angegeben wird, sondern (in Bezug auf Gesamtkosten) 10% weniger. Wenn dann keine Baukostenüberschreitung vorliegt, kann EK eingesetzt und in gleicher Höhe Darlehen nicht in Anspruch genommen werden.
    Wir haben der Bank explizit gesagt, dass wir gerne einen zusätzlichen Puffer von 10.000€ einplanen würden und das war problemlos möglich. Da wurde also nichts getürkt. Im Zweifelsfall muss man einfach mit den Leuten von der Bank reden.

    Genua dasselbe gilt für die Nachfinanzierung. Unsere Bank hat gesagt, dass eine Nachfinanzierung bis 10% der Gesamtkreditsumme möglich ist, ohne dass die Grundschuld verändert werden muss. Durch die gefallenen Zinsen war die Nachfinanzierung dann günstiger als der originale Kredit. Organisatorisch läuft die Nachfinanzierung bei uns als eigenständiger Kredit.

    Gruß
    Phil
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  13. #12

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    @Gwenny: Falls das Kind noch nicht im Brunnen ist: Lass dir in den Darlehensvertrag eintragen, dass bis zu z.B. 20.000€ zum gleichen Zinssatz nachfinanziert werden dürfen.

    Bei vielen Banke darf die Darlehensrate z.B. 2 mal geändert werden (in einem Bereich von z.B. 1-3%), wenn du dir Rate dann unbedingt an die geänderte Darlehenshöhe - in deinem Beispiel die 160.000 - anpassen möchtest, ist das halt die erste Ratenanpassung.
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  14. #13

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    Problem mit der Nachfinanzierung ist, dass man fast an die zuerst finanzierende Bank gebunden ist. Alle anderen Banken müssen in den Nachrang und lassen sich das Risiko bezahlen. Man kann ggf. bei der Erstfinanzierung im Grundbuch den ersten Rang von z.B. 15% des Beleihungswertes reservieren lassen. Dann hat man später für die 15% freie Marktauswahl. Allerdings wird es schwierig eine Bank zu finden, die das mitspielt (aber man hat ja noch nichts unterschrieben und vollen Verhandlungsspielraum)....
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Avatar von nightyhawk
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    Zitat Zitat von Gwenny Beitrag anzeigen
    Also angenommen Ihr wollt mit 2 % tilgen und das Maximaldarlehen wäre 200.000€ . An Ende habt Ihr aber nur 160.000€ abgenommen. Würdet Ihr dann die Tilgung von 2% auf 200T€ oder auf 160T€ zahlen?
    Auf 200k, da diese die Berechnungsgrundlage waren. Mal als Beispiel:

    Original geplant:
    200.000 Kredit
    Zinsatz 4% -> 8000€
    Tilgung 2% -> 4000€
    Jährliche Belastung -> 12000€ = 1000€ im Monat.

    Diese 1000€ sind deine fixe Rate. Die zahlst du auch, wenn du nur 160000€ aufgenommen / verbraucht hast. Dann sieht es aber so aus:

    160000€ Darlehen
    Zinssatz 4% = 6400€
    Tilgung = 12000€ - 6400€ = 5600€
    Du steigst dann also trotz vereinbarter Tilgung von 2% gleich mit einer Tlgung von 2,8% sein.
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  17. #15

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    Hallo Grenny,

    also mir ging es ähnlich wie Lasina. Aufgrund der günstigen Zinssituation, war die zweite Baufinanzierung besser als die erste. Aktuell würde ich das aber nicht vermuten.

    gruss
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