Finanzierung Neubau - Verkauf vorh. Haus

Wir Durchlaufen gerade so ziemlich die gleiche Situation und haben es - zu unserem eigenen Erstaunen - relativ schnell geschafft, einen Käufer für unser jetziges Haus zu finden, der bereit ist, noch 1 Jahr mit dem eigenen Einzug zu warten, bis wir mit unserem Neubau vorraussichtlich fertig sind. Wir erhalten schon jetzt den Kaufpreis und wohnen dann noch 1 Jahr als Mieter in unserem Haus. Vorteil: Hohe Planungssicherheit + niedrige Zinsen bei der neuen Finanzierung durch höhere EK-Quote. Nachteil: Wir zahlen 1 Jahr Miete, statt Zins+Tilgung sowie höhere Vorfälligkeitsentschädigung. Wobei die Vorfälligkeitsentschädigung zwar ärgerlich ist, wir uns aber dafür die zzt. günstigen Zinssen für die nächsten 10 bis 15 Jahre sichern.
Ich finde es wichtig, zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung mit möglichst verläßlichen Zahlen kalkulieren zu können. Und wenn ich weiß, wieviel EK ich habe und was ich heute als Zinssatz vereinbaren kann, dann kann ich berechnen, wieviel Haus und welche monatliche Rate ich mir heute leisten kann oder will und wieviel Restschuld in 10 der 15 Jahren übrig sind. Je weniger Rest-Unsicherheit dabei verbleibt, umso ruhiger kann ich schlafen - deshalb haben wir diesen Weg bewählt. :-)

 

Ähnliche Situation, wir haben erst das Grundstück gekauft und dann einen Käufer für unser altes Haus gesucht. Gleichzeitig bauen und Käufer suchen war uns zu riskant.

Als Zwischenlösung - bis zur Fertigstellung des Neubaus - sind wir in ein gemietetes Haus gezogen. Vorteil für uns: keine weiteren Probleme mit dem bisherigen Haus - gekauft und übernommen wie gesehen. Grundstück wurde vorfinanziert, Eigenkapital war dann der Verkaufserlös des schuldenfreien Altbaus. Zur Miete wohnten wir insgesamt 9 Monate.

 

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden bereits deine sämtlichen (Sonder-)Tilgugnsmöglichkeiten (bis zu 5% p.a.) berücksichtigt. So stand es jedenfalls in meiner VFE-Berechnung der DiBa drin. :-)
Für die Berechnung gibt es diverse Rechner im Web, eine Anruf bei der Bank genügt, und du du erhälst entweder bereits am Telefon oder per Post kostenlos eine ungefähre, unverbindliche Berechnung, was als Anhaltspunkt reichen sollte.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nichts anderes, als die abgezinste Differenz zwischen deiner Darlehenskondition und dem aktuellen Pfandbriefzins. In deinem Fall würde ich schätzen ca. 2% * 2,5 Jahe * (aktuelle Restschuld - Sondertilungsmöglichkeiten). Das ganze wird dann noch auf den heutigen "Wert" abezinst (die Abzinsungsformel findest du bestimmt in deinen alten BWL-Unterlagen... ;-)

Rein rechnerisch ist es - abgesehen von evtl. Bearbeitungsgebühren - also eigentlich egal, ob du heue ablöst, VFE bezahlst und dann zu den heutigen, günstigern Konditionen neu finanzierst oder einfach zu den jetzigen Konditionen weiter laufen lässt. Was die richtige Entscheidung ist, hängt davon ab, wie deine persönliche Einschätzung für die Entwicklung der Zinsen der nächsten 2-3 Jahre ist.

Gehst du von weiter sinkenden Zinsen aus, wäre es evtl. klüger noch zu warten. Steigende Baukosten werden hoffentlich durch einen ebenfalls steigenden Wert deiner Bestandsimmobilie kompensiert.
Gehst du von steigenden Zinsen aus, hättest du die Gelegenheit verpasst, dir die heutigen Konditionen für die nächsten 10 Jahre zu sichern.