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Finanzierung Bestandsimmobilie + Sanierung?

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  1. #1

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    Finanzierung Bestandsimmobilie + Sanierung?

    Hi!

    ich stehe kurz davor eine Bestandimmobilie zu kaufen. Wie finanzier ich das ganze am besten?

    1.) Ek 40 t€ / (50% fest angelegt/ 50% Tagesgeld)
    2.) Bestandsimmobilie Kaufpreis:
    110 t€
    3.) geschätze Sanierungskosten (neue Fenster, Heizung komplett , Elektrik, Dämmaßnahmen, Boden,-Wandbeläge, Bad, evtl. noch Aussenanlage etc..)
    100 t€ ?

    Die Fragen die ich mir Stelle: Wieviel sollte und kann ich von der Bank aufnehmen und was ist z.B über KfW etc. abdeckbar?

    Wie würde aus Eurer Sicht eine sinnvolle Finanzierung aussehen?

    gruß
    mario
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  2. Finanzierung Bestandsimmobilie + Sanierung?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Die Fragen die ich mir Stelle: Wieviel sollte und kann ich von der Bank aufnehmen und was ist z.B über KfW etc. abdeckbar?
    Zunächsteinmal sollte der Finanzierungsbedarf klar sein. Bei dem was Du alles aufführst, sind die 100 TEUR eher knapp bemessen, wenn davon nicht sehr in Eigenleistung erfolgt. Wer hat die Sanierungskosten geschätzt?
    Du schreibst, dass 50% des EK fest angelegt ist. Wie lange? Das EK ist ohnehin eher dürftig und wenn nur die paar EUR des Tagesgeldes in kurzer Frist zur Verfügung stehen, würde ich an Deiner Stelle erst mal weiter sparen und später das Thema Finanzierung angehen.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Die Fragen die ich mir Stelle: Wieviel sollte und kann ich von der Bank aufnehmen und was ist z.B über KfW etc. abdeckbar?
    Das hängt erst einmal von der Einkommenssituation ab. Dann kommt hinzu, Single, verheiratet, Kinder?

    Du kannst Dich auch mal auf der Webseite der L-Bank informieren. Dort stehen alle Programme die durch das Land BW gefördert werden, auch in Verbindung mit KfW.

    Was die KfW betrifft, so kommt es darauf an, welche energiesparenden Maßnahmen ausgeführt werden. Diese Maßnahmen sind meist förderfähig, es gelten aber bestimmte Auflagen. So kann beispielsweise der Einbau einer neuen Heizung oder Fassadendämmung, neue Fenster gefördert werden. Ein neues Badezimmer kannst Du darüber nicht finanzieren.

    Je nach Wärmeerzeuger kommt evtl. auch noch ein Zuschuss des BaFa in Frage. Es muss aber darauf geachtet werden, welche Mittel wie kombiniert werden können.

    Ich vermisse in Deiner Aufstellung die Nebenkosten, sprich Notar, Grunderwerbsteuer usw.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
    Themenstarter

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    Wer hat die Sanierungskosten geschätzt?
    Ich. Aber das ist alles echt nur geschätzt aus Hinweisen und Baukosten aus dem Web.
    neue Fenster, 20 t€
    Heizung komplett 25€
    Elektrik, 8t€
    Dämmaßnahmen, 15t€
    Boden,-Wandbeläge, 10 t€
    Bad, 10 t€

    lieg ich da zu weit daneben?


    erst mal weiter sparen
    Wenn ich 25 wäre, ok. Aber ich möchte den Kredit bis zur REnte Volltilgen. Und da hab ich nur noch 25 Jahre zeit
    Dazu kommt noch die Miete die ich die ganze Zeit zahlen würde.

    Das hängt erst einmal von der Einkommenssituation ab. Dann kommt hinzu, Single, verheiratet, Kinder?
    Kind ist geplant. Und somit kommen wir auf eine maximale Rate von 900€.

    Ich frage mich halt wie man so eine Finanzierung aufteilt? Anuitätendarlehen und KfW
    Haus+Nebenkosten über Kredit von der Bank und energetische Sanierungskosten (Fenster, Heizung, Dämmung) über KfW.

    Oder welcher Weg wäre der Beste. (mal abgesehen von mehr Ansparung von EK)
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  6. #5

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Ich frage mich halt wie man so eine Finanzierung aufteilt? Anuitätendarlehen und KfW
    Haus+Nebenkosten über Kredit von der Bank und energetische Sanierungskosten (Fenster, Heizung, Dämmung) über KfW.
    Das kannst Du nicht beliebig aufteilen, dafür gibt es Vorgaben. Diese stehen in den Beschreibungen der Förderprogramme, denn da gibt es keine pauschale Aufteilung.

    Kind ist geplant. Und somit kommen wir auf eine maximale Rate von 900€.
    Keine Ahnung wie Du das ermittelt hast. Denke daran, dass die Förderbanken ihre eigenen Spielregeln haben, die sagen Dir schon was noch an Einkommen übrig bleiben muss, egal was Andere irgendwie ermittelt haben.

    Wenn Du bis zur Rente das Darlehen getilgt haben musst, was in meinen Augen mehr als nur sinnvoll ist, dann musst Du bei einem Annuitätendarlehen mit 3% anf. Tilgung beginnen. Das ergibt eine Laufzeit um 21 Jahre.

    Machen wir mal eine erste Abschätzung.

    Gesamtkosten = 110T€(Kaufpreis) + 100T€(Sanierung) + 20T€ (Nebenkosten), da landen wir irgendwo bei 230T€.
    Davon gehen ab 40T€ EK, macht zu finanzieren 190T€.

    Rechnen wir mit einem max. Zinssatz von 3,5% und 3% anf. Tilgung, dann wären das 1.029,17 € pro Monat. Das wäre über Deinem geplanten Limit, und das bedeutet, dass man mit spitzer Feder rechnen muss. Man kann die monatlichen Kosten sicherlich noch ein bischen drücken, denn Förderdarlehen haben ja einen niedrigeren Zinssatz als mein o.g. Durchschnittswert, aber meine Abschätzung zeigt schon einmal in welchem Bereich wir uns bewegen.

    d.h. Die Finanzierung wird eher knapp, also ist es zwingend erforderlich, dass man möglichst zuverlässiges Zahlenmaterial zur Verfügung hat.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Mal am Rande und ohne fachlichen Bezug...ich möchte Dir auch nicht zu Nahe treten...:

    Bedenke, dass man als vermutlich über 40iger(bin ich auch, stand vor ähnlicher Fragestellung...) sich nicht mehr alles antun sollte... Also Gebäudesanierung+Kind ist schon seeeehr strapazierend und wenig gesundheitsförderlich... Warum also unbedingt so eine Hütte antun? Gibt es keine Alternativen im Umkreis für +-170.000 ohne einen solch extremen und schlecht kalkulierbaren Sanierungsbedarf? Wenn Du Deine Zeit ins Kind, statt in die Immobilie steckst, wirst Du später zufriedener sein ;-) Kind und Frau auch...

    nix für ungut

    blackseven
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  8. #7
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    Das kannst Du nicht beliebig aufteilen, dafür gibt es Vorgaben
    Wie gehe ich also vor: Ist folgende Vorgehensweise die richtige?
    1. schauen welche Sanierungmaßnahmen über KfW abwickelbar ist.
    2. üriggebliebene Kosten (Hauskauf+NK+Sanierung die nicht über KfW gefödrert wird) mit Annuitätendarlehen finanzieren.

    Das ergibt eine Laufzeit um 21 Jahre.
    Bis zur Rente (67!) 26 Jahre. Mit 65 soll aber schluss sein mit Rate. 3% Tilgung war auch meine Überlegung.
    Wie ist die Berechnung im Bezug auf den Wert de Immobilie?
    Das Haus ist 110 t€ Wert. Ich nehme 180 t€ auf + EK um Sanierungen durchzuführen. Ist das Haus dann bei der Berechnung der finanzierung mehr wert als die 110 t€ bei Kauf.
    Denn je das Haus im Verhältnis zur aufgenommenen Summe wert ist, desto geringer der Sollzins.


    Wenn Du Deine Zeit ins Kind, statt in die Immobilie steckst, wirst Du später zufriedener sein
    Kind in Planung. Soll eigentlich erst kommen wenn Hütte Einzugsvertig ist. Obwohl ich noch gar nicht weiß wie das sich dann auf die Förderprogramme ausübt.

    gruß
    mario
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  9. #8

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Wie gehe ich also vor: Ist folgende Vorgehensweise die richtige?
    1. schauen welche Sanierungmaßnahmen über KfW abwickelbar ist.
    2. üriggebliebene Kosten (Hauskauf+NK+Sanierung die nicht über KfW gefödrert wird) mit Annuitätendarlehen finanzieren.
    Dann aber von Anfang an mit mit Architekt o. ä. arbeiten der von Altbausanierung Ahnung hat. KfW und auch BafA verlangen für alles genaue Nachweise und Bestätigungen. Geld gibt's nicht so ganz einfach.

    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Wie ist die Berechnung im Bezug auf den Wert de Immobilie?
    Das Haus ist 110 t€ Wert. Ich nehme 180 t€ auf + EK um Sanierungen durchzuführen. Ist das Haus dann bei der Berechnung der finanzierung mehr wert als die 110 t€ bei Kauf.
    Denn je das Haus im Verhältnis zur aufgenommenen Summe wert ist, desto geringer der Sollzins
    Bei uns hat der Finanzberater einen Wert für das Haus im fertigen Zustand nach Sanierung geschätzt / festgelegt. Davon Eigenkapital und Eigenleistung abgezogen ergab den Finanzierungsbetrag. Dieser war 75T € höher als der Kaufpreis des Hauses. Hier ist es wichtig die richtige Bank zu haben, die das auch so mitmacht und die Sanierung wirklich als Wertzuwachs und nicht nur als werterhaltende Maßnahme anerkennt.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    Wie gehe ich also vor: Ist folgende Vorgehensweise die richtige?
    1. schauen welche Sanierungmaßnahmen über KfW abwickelbar ist.
    2. üriggebliebene Kosten (Hauskauf+NK+Sanierung die nicht über KfW gefödrert wird) mit Annuitätendarlehen finanzieren.
    So in ungefähr. Zuerst müssen alle Kosten ermittelt werden. Dann geht´s an die Finanzierung. Man prüft welche Förderprogramme in Frage kommen, und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. So gibt es beispielsweise Fördermittel für Familien mit Kind, Maßnahmen zur Energieeinsparung usw. Manche Programme kann man nur einsetzen wenn das Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet, für andere Programme muss ein bestimmter Energiestandard erreicht werden, bei der Kombination von Programmen gibt es Fördergrenzen die zu beachten sind. Hier eine saubere Strategie zu finden ist an sich Sache der Bank. Alternativ kann man einen BauFi Berater beauftragen, aber da muss man vorsichtig sein, denn so eine Beratung muss nicht unbedingt neutral sein (wie bei der Bank auch).

    Ist geklärt, welcher Betrag aus Fördermitteln finanziert werden kann, dann ergibt sich daraus ein Betrag x den man danach über ein Annuitätendarlehen der Bank finanziert. Welcher Anteil an der Gesamtfinanzierung aus Förderdarlehen bestritten werden kann, und welcher Anteil als Bankdarlehen finanziert wird, das steht noch in den Sternen. Dazu müssen konkrete Zahlen auf den Tisch.

    Nur mal ein Beispiel.

    Evtl. wäre das Z15 Darlehen interessant, dieses kann noch mit weiteren Ergänzungsdarlehen oder Darlehen zur energetischen Sanierung kombiniert werden. ABER wie oben schon geschrieben, gibt es da Voraussetzungen die zu erfüllen sind. So wird die L-Bank darauf achten, wie hoch das Einkommen ist. Bei beispielsweise 1.000,- € monatlicher Belastung erwartet die L-Bank ein Bruttoeinkommen von 3.500,- € (bei 2 Personen). Für das Z15 wäre ein Kind zu berücksichtigen, daher liegt das min. Bruttoeinkommen noch höher.
    Dann kommt es darauf an in welcher Gebietskategorie das Haus liegt. usw.

    Es gibt viele Fördermöglichkeiten, aber die kann man nicht alle in einem Forum diskutieren, dafür ist das Thema zu umfangreich.

    Gruß
    Ralf
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10
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    Also Finanzierung von Profis durchrechnen lassen.

    Demnächst kommt ein Bauing und schaut sich das Haus an. Bestandswert und Sanierungskosten, etc.
    Mit den Daten kann ich dann zu einem Finanzierer gehen. An wen wendet man sich da. HAusbank, oder unabhängiger Finanzberater, oder..?
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  13. #11

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    Zitat Zitat von ma4er72 Beitrag anzeigen
    .....An wen wendet man sich da. HAusbank, oder unabhängiger Finanzberater, oder..?
    Für mich ist immer meine Hausbank der erste Ansprechpartner. Die kennen mich schon seit vielen Jahren, kennen meine finanziellen Verhältnisse, und können relativ leicht abschätzen was geht und was nicht. Bei einem Immobilienkauf ist zudem von Vorteil, dass sie normalerweise den lokalen Immobilienmarkt sehr gut kennen.

    Das bedeutet natürlich nicht, dass ich unbedingt dort einen Vertrag unterschreibe.

    Dann gibt es natürlich noch die großen BauFi-Vermittler. Habe ich bisher erst ein einziges Mal genutzt und kann nicht darüber klagen.

    Mit dem Begriff "Finanzberater" muss man vorsichtig sein, man glaubt nicht, was sich in dieser Branche so alles tummelt.

    Gruß
    Ralf
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