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BORIS und die Bank

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  1. #1

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    BORIS und die Bank

    Guten Abend liebe Bauexperten,

    als wechselwilliger bzw. wechselwütiger Hausbesitzer spiele ich derzeit mit dem Gedanken, ein Grundstück zu kaufen und dort (zum zweiten Mal) zu bauen. Ein passendes Objekt habe ich auch bereits gefunden. Bei der Suche nach einer finanzierungswilligen Bank ist nun ein Antrag abgelehnt worden und zwar nicht aufgrund meiner Bonität sondern aufgrund einer Abweichung des geforderten Kaufpreises vom BORIS-Preis für die Lage. Hierbei liegt dies wohl in erster Linie an der Tatsache, dass im Bereich des Grundstücks bislang mehrgeschossige Bebauung in Form von Sozialwohnungen ("sozialer Brennpunkt") existiert hat, was nun aber sukzessive zurückgeführt und somit den Richtwert entsprechend steigen lassen wird. Davon abgesehen bietet das Grunstück etliche Vorzüge (Südlage, quadratischer Zuschnitt, Sackgasse, ...) und das zu einem meiner Meinung nach immer noch sehr niedrigen Preis (verglichen mit ähnlichen Grundstücken an anderen Orten). Dies interessiert scheinbar die Bank herzlich wenig, die lieber "nach Aktenlage" entscheidet.

    Hat jemand hier bereits ähnliche Situationen erlebt und kann vielleicht ein paar Hinweise geben, wie taktisch am sinnvollsten verfahren werden sollte? Natürlich ist eine Option, den Beleihungswert zu senken und mehr EK einzusetzen, aber dieses würde logischerweise auch andernorts noch gebraucht.

    Vielen Dank für hilfreiche Tipps.

    Viele Grüße

    K1300S
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  2. BORIS und die Bank

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  3. #2

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    Sowas ist uns vor 5 Jahren auch passiert, als wir eine Altbauwohnung (von 1913) finanzieren wollten. Ortsfremde Banken hatten da kein Interesse dran, nahmen als Wertgrundlage anscheinend nur irgendwelche Statistiken für die Lage und erzielbare Quadratmeterpreise bei Verkäufen. Der Zustand etc. interessierte die nicht. Der spätere Finanzierer kam dann aus Wuppertal selber und kannte sich mit den "Spezialitäten" besser aus. Vermittelt wurde das über einen grossen Internetvermittler zu Top-Konditionen.

    Marty
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  4. #3
    Avatar von GeorgPuetz
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    Den Vorgang kann man von drei Seiten betrachten:

    1. Aus Käufersicht (siehe Ihre Ausführungen)

    2. Aus Geldgebersicht
    Im Verwertungsfalle wird ein Verkehrswert-Gutachten erstellt. Und da werden die aktuellen Grundstückswerte herangezogen und nicht die zukünftigen. Aus Sicht der Bank wird der erhöhte Kaufpreis dann kein Problem sein, wenn er aus Eigenmittel bezahlt werden kann.

    3. Aus Sicht des Verkäufers
    Der Verkäufer freut sich, dass es einen Käufer gibt, der ihm bereits heute die zukünftigen Wertsteigerungen bezahlt.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Vielen Dank für die Ausführungen. Grundsätzlich sind mir die Punkte 2 und 3 vollkommen klar, nur liegt beim Punkt Nr. 2 das Hauptproblem IMHO darin, dass eben der aktuelle Grundstückswert deutlich über dem in BORIS genannten liegt - in erster Linie wohl deshalb, weil BORIS selten aktualisiert wird und vor allem auch nur dann, wenn überhaupt Grundstückshandel stattfindet. Bei der Umwidmung einer jahrzehntelang mit MFH bebauten Fläche hat es - logischerweise - die letzten Jahrzehnte eben keinen solchen Handel gegeben, was aber nicht heißt, dass das Grundstück nicht trotzdem an Wert gewonnen hat (allein schon durch Inflation etc.). Insofern kann ich die alleinig auf in diesem Fall uralten Zahlen beruhende Einschätzung nicht so ganz nachvollziehen. Scheinbar sehen Banken hier aber noch nicht einmal die Notwendigkeit, einer entsprechenden Argumentation meinerseits nachzugehen.

    Es deutet sich jedoch auch hier an, dass eine lokale Bank, die deutlich besser mit den Gegebenheiten vertraut ist, eine aus meiner Sicht realistischere Einschätzung hat. Dumm nur, dass dort wiederum die Finanzierungskonditionen nicht gerade rekordverdächtig sind.

    Viele Grüße

    K1300S
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  6. #5

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    Zitat Zitat von K1300S Beitrag anzeigen
    ..... Insofern kann ich die alleinig auf in diesem Fall uralten Zahlen beruhende Einschätzung nicht so ganz nachvollziehen. Scheinbar sehen Banken hier aber noch nicht einmal die Notwendigkeit, einer entsprechenden Argumentation meinerseits nachzugehen.
    Was hast Du von einer ortsfremden Bank erwartet? Die kauft sich doch kein unnötiges Risiko ein, wozu auch. Was DU denen erzählst ist völlig nebensächlich. Du hättest aber ein Wertgutachten erstellen lassen können, das Deine Wertvorstellungen belegt (oder auch nicht). In dem Fall wäre es der Bank wohl leichter gefallen sich zu engagieren.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6
    Themenstarter

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    Interessanter Aspekt... es stellte sich nur die Frage, worauf dann wiederum dieses Wertgutachten beruht. Wahrscheinlich denke ich schlicht zu simpel, wenn ich es für naheliegend halte, dass die Mitarbeiter einer Zweigstelle einer sehr großen deutschen Bank mal mit ihren Kollegen einer anderen Zweigstelle (vor Ort) der gleichen Bank Rücksprache halten. Nun ja ...

    Weiß zufällig jemand, in welchem preislichen Rahmen ein solches Wertgutachten für ein Grundstück liegt?

    Viele Grüße

    K1300S
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  8. #7

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    Vielleicht mal beim lokalen Gutachterausschuss nachfragen.

    Wie oben schon geschrieben, sind jedoch irgendwelche zukünftigen Werte nicht von Interesse. Man kann Dir aber den aktuellen Wert ermitteln.
    Kosten? Bitte nachfragen, denn es muss ja nur ein Grundstück bewertet werden.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8

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    Das was du schreibst kenne ich aus meiner beruflichen Praxis so nicht. Über welche %-Abweichung sprechen wir?
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Markul Beitrag anzeigen
    Das was du schreibst kenne ich aus meiner beruflichen Praxis so nicht. Über welche %-Abweichung sprechen wir?
    ???

    Wo habe ich etwas von % Abweichung geschrieben?

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
    Themenstarter

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    Ich glaube, er meinte mich.

    Wir reden von ca. 50 % über BORIS bzw. liegt BORIS rund 33 % unter dem geforderten Kaufpreis.

    VG

    K1300S
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  12. #11

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    R.B. Ich meine ja auch nicht dich.

    Hmmm. Ist schon ein richtig großer Unterschied. Da hilft entweder nur mit der Bank reden, reden, reden oder zu einer Bank vor Ort...
    Wobei es ja nicht nur an Boris liegt, sondern auch deine Bonität eine Rolle spielt.
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  14. #12

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    Zitat Zitat von K1300S Beitrag anzeigen
    ..... BORIS rund 33 % unter dem geforderten Kaufpreis.
    Wäre es nicht vielleicht denkbar, dass der Verkäufer etwas überzogene Vorstellungen vom "Wert" seines Grundstücks hat?

    Es gibt zwar Regionen in denen die Grundstückspreise stark schwanken, aber bei 33% scheint mir da etwas viel Goodwill eingerechnet.

    Gruß
    Ralf
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  15. #13
    Themenstarter

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    Neh, der Preis passt schon... die BORIS-Daten sind schlicht veraltet und beziehen insbesondere die bisherige Bebauung mit Hochhäusern und damit verbundenem "typischen" sozialen Umfeld ("Brennpunkt") ein, obwohl es die - Stand heute - nicht mehr gibt. Verkäufer ist im Übrigen die Stadt.

    @Markul: Ich habe ja schon mit der Bank gesprochen, und es hieß explizit, die Bonität wäre bestens. Das Problem ist wirklich "nur" die Besicherung.
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