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Aufmaß nehmen in welcher LP?

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  1. #1

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    Aufmaß nehmen in welcher LP?

    Hallo Bauexperten,

    nach einiger Zeit interessierten Mitlesens, das mich unter anderem dazu gebracht hat, unseren Anbau MIT Architekt durchzuführen, stehe ich nun vor einem ersten Problem, zu dem ich Rat suche. Vorhaben: Wir haben ein Haus (Bj 1961) gekauft, zu dem wir sowohl einen Anbau planen als auch eine energieeffiziente Sanierung (Ziel: KfW 70).

    Wir haben Leistungsphasen 1 - 4 bei Architekt 1 beauftragt. Da wir im Verlauf der Zusammenarbeit mit einigen Dingen nicht 100%ig zufrieden waren, sind wir für die Leistungsphasen 5 - 8 zu Architekt B gewechselt.

    Nun stellt Architekt B fest, dass die von Architekt A bereitgestellten Planunterlagen (Handzeichnungen sowie .dwg oder .dxf-Dateien) teilweise grob fehlerhaft sind, da dieser nicht Aufmaß vor Ort genommen hatte, sondern sich auf die Original-Pläne aus dem Jahr 1961 gestützt hat. Es sind Maßabweichungen bis zu >30 cm zu finden. Architekt B argumentiert, dass zusätzliche Kosten entstehen, wenn er die Pläne korrigieren müsste. Architekt A ist hingegen nicht bereit, die Änderungen noch in die Plane einzuarbeiten, da dies angeblich nicht zu den LP 1 - 4 gehöre.

    Wer hat nun Recht? Gibt es zu dem Thema Referenzen? Ärgerlicherweise geht es nun mit unserem Bauvorhaben nicht weiter, solange diese Frage nicht geklärt ist.

    Dankbar für Input,
    Red Edison
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  2. Aufmaß nehmen in welcher LP?

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  3. #2
    ManfredH
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    Für Massnahmen an einem bestehenden Gebäude sind dem Architekten als Planungsgrundlage Bestandspläne zur Verfügung zu stellen.
    Wenn solche nicht vorliegen und erst nachträglich durch Aufmessen des Gebäude erstellt werden müssen, dann ist das eine Zusatzleistung, die nicht in den Grundleistungen der LP 1-4 enthalten ist und demzufolge auch gesondert zu vergüten ist. Das gleiche gilt, wenn die vorhandenen Bestandsunterlagen fehlerhaft sind und erst überprüft und korrigiert werden müssen.
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  4. #3

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    Ich würde sagen - Grauzone!

    Grundsätzlich ist es so, dass die Erstellung von Bestandsplänen und die Kontrolle+Korrektur vorhandener Pläne eine besondere Leistung ausserhab der LP 1-9 ist.
    Das würde als Kollegen A und B Recht geben.

    Allerdings sehe ich nicht, wie ein Anbau vernünftig geplant werden soll, wenn nicht der Bestand in dem Bereich, in dem baulich eingeriffen wird, maßlich kontrolliert wird.

    Hier wäre also erstmal die Frage zu klären, ob und wenn wie weit die maßlichen Differenz für die Planung und Realisierung des Anbaus relevant sind/waren.

    Wenn z.B. die Breite des Altbaus um besagte 30 cm nicht stimmt und eine Planungsvorgabe für den Anbau die Aufnahme/Verlängerung der Altbau-Aussenwandlinien war, dann muss ich als Planer prüfen,ob das Aussenmaß der Zeichnung mit der Realität übereinstimmt.

    Denn im Zweifel habt Ihr dann so oder so einen Schwarzbau stehen, weil es Differenen zwischen Zeichnung und gebauter Wirklichkeit des Anbaus gibt.

    Daher würde ich (ohne Anspruch auf jur. Durchsetzbarkeit) sagen, Kollege A hat ein Werk abgeliefert, das mangelhaft, weil so nicht baubar ist.

    Anders wäre es, wenn der Altbau Maßabweichungen an Stellen hätte, die für den Anbau irrelevant sind. Also z.B. der Eingangsvorbau 30 cm weiter rechts steht.
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  5. #4

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    es ist egal, ob jetzt architekt A oder B die maßaufnahme macht und dieses in die planung einarbeitet, es sind sowieso kosten für den bauherrn. das einzige was man architekt A vorwerfen kann ist, er hätte im zuge der entwurfserstellung mal kontrollmaße nehmen können, um mögliche abweichungen frühzeitig feststellen zu können. dann wäre es früher zu dem zusätzlichen aufwand der bestandsaufnahme gekommen.
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  6. #5

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    Rolf - ich sehe das anders.

    A hat eine Planung erstellt und dazu die Bauantragsunterlagen. Diese sind (evtl.) so nicht umsetzbar, ergo ist die Leistung mangelhaft.
    Hier hätte A vorher sagen müssen, wenn er meint, die Maßkontrolle im Bereich des Anbaus sei gesondert zu vergüten.
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  7. #6

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    Ralf - ich möchte jetzt nicht so schnell urteilen, ohne das werk des architekten A gesehen zu haben und die darstellung wo die abweichungen liegen. liegen die 30 cm abweichung in einem bereich, die einfluss auf die statik vom altbestand und auf den neubau haben, ist das sicher ein schwerwiegender mangel. ist demgegenüber eine türöffnung oder fensteröffnung um 30 cm verschoben, sehe ich das gelassen. liegt die abweichung um 30 cm in der gesamtabmessung des bestands, kann das nicht unbedingt dem kollegen A als verursacher angelastet werden können. vielleicht hatte kollege A ja eine bestandsaufnahme gegen besonderer vergütung angeboten, aber der bauherr hatte abgelehnt wegen kosten und es gibt ja alte pläne.
    vielleicht stellt TE hier einmal den plan mit den festgestellten abweichungen ein.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von rolf a i b Beitrag anzeigen
    vielleicht stellt TE hier einmal den plan mit den festgestellten abweichungen ein.
    Ja, fände ich auch gut!
    Aber bitte OHNE erkennbare Namen oder Logos der Kollegen A oder B!
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  9. #8
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    Hallo Experten,

    6 Beiträge in 66 Minuten seit Erstellung des Threads - ihr seid ja unglaublich! :-)
    Gerne stelle ich den Plan heute abend ein und beschreibe das Vorhaben etwas detaillierter.

    Danke soweit und bis später,

    Red Edison
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  10. #9
    Themenstarter

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    Guten Abend,

    hier die etwas detailliertere Darstellung. Zunächst zu Rolfs Frage: Architekt A hatte das Tema Bestandsaufnahme überhaupt nicht angesprochen. Ich bin als Laie sogar einigermaßen überrascht, dass dies wichtig ist, dass es also derart große Abweichungen zu den (zugegeben sehr alten) Bestandsplänen geben kann.

    Im .jpg anbei (Name:  BV_Maßabweichungen.jpg
Hits: 1139
Größe:  34.0 KB) sind die Grundrisse von EG und UG zu sehen (es gibt auch noch ein OG, sei hier aber irrelevant, da sich der Anbau nur bis zum EG erstreckt). Der Teil, der als Anbau dazukommen wird, ist blau umstrichelt. Alle eingezeichneten Maße enthalten in Klammern die gemessene Abweichung. Wie man sieht, gibt es gerade im Bereich des Anbaus große Abweichungen, in der Summe weicht die Breite um 39 cm ab. Glücklicherweise ist jedoch keine Änderung des Bauantrags notwendig, da die Abstandsflächen nach wie vor passen.

    Der positiven Erkenntnis, dass das Objekt größer ist als bislang angenommen, steht allerdings das Problem entgegen, dass das Bauvorhaben insgesamt nun spürbar teurer wird (lt. Aussage von Architekt B jedenfalls). Zudem rechnet Architekt B mit einem Arbeitsaufwand von etwa 40 Stunden, wenn er alle Maße aufnimmt und die Korrekturen in Pläne etc. einarbeitet, was deutlich in den vierstelligen Kostenbereich hineinginge.

    An dieser Stelle bin ich auch von der HOAI ziemlich enttäuscht. Ich hätte erwartet, dass ich - unabhängig vom Architektenwechsel nach LP 1 bis 4 - einen transparenten "Paketpreis" vor mir liegen habe, in dem keine weiteren verdeckten Kosten lauern. Es ist ja sogar eigens ein "Umbau-Zuschlag" enthalten.

    Wie gesagt, dieses Forum hat wesentlichen Anteil daran, dass wir uns letztlich für die Hilfe eines Architekten entschieden haben (ursprünglich wollten wir ab LP 5 selbst übernehmen). Es ist schade, nun über solche Schwierigkeiten zu stolpern, zumal es sich für uns derzeit danach anfühlt, als ob wir die "Kröte" Mehrkosten letzten Endes schlucken müssten.
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  11. #10

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    bei plänen von 1961 kann man durchaus annehmen, dass diese passen und dass danach gebaut wurde. deine jetzt festgestellten abweichungen stellen eigentlich einen schwarzbau von 1961 dar. das kannst du jetzt nicht unbedingt architekt A anlasten. wie ich bereits geschrieben habe, die bestandsaufnahme ist ein sowieso-aufwand der grundsätzlich anfällt, ob architekt A vorher oder B das jetzt macht. warum solltest du von der hoai enttäuscht sein? die hoai kann so etwas nicht erfassen. das kann nur auf stundenbasis erfasst und abgewickelt werden. es gibt bauten die einfach aufzumessen sind - wie dein gebäude, einen krummen und verwundenen fachwerksbau verformungsgerecht aufzunehmen ist eine ganz andere honorarnummer. was soll die hoai da regeln? ein rundumsorglospaket bekommst du auch nicht mit der hoai. der umbauzuschlag deckt nicht die bestandsaufnahme ab.
    was wolltest du denn in phase 5 selber machen?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von RedEdison Beitrag anzeigen
    Glücklicherweise ist jedoch keine Änderung des Bauantrags notwendig, da die Abstandsflächen nach wie vor passen.
    Da irrst Du aber gewaltig!

    Derartige Abweichungen bedingen immer eine Tektur des Bauantrages. Denn die Grenzabstände/Abstandsflächen sind nicht das einzige, was einen Bau limitiert und selbst wenn alles passt, müssen die Pläne und Berechnungen stimmen.

    ****

    Zum Aufmaß
    An Hand der Pläne erkennt man, dass auch Kollege A wahrscheinlich bei einem Kontrollaufmaß nur die Abweichungen festgestellt hätte und dann mit einem Angebot über die Maßkontrolle und die Übernahme in die neuen Zeichnungen gekommen wäre.

    In so weit begrenzt sich der Schaden auf (wenn überhaupt - siehe rolfaib) auf die Kosten für die Änderung des Bauantrags, die bei rechtzeitiger Kontrolle nicht anfallen würden.

    Ob jetzt 40 Stunden angemessen sind oder nicht, ist schwer zu beurteilen. Wenn gleich das gesamte Haus (was sinnvoll wäre) aufgemessen werden soll, dann mag der Aufwand incl. Änderuung des Anbaus passen.
    Wenn es nur um die Anpassung des Anbaus geht, fänd ich es etwas hoch.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von RedEdison Beitrag anzeigen
    An dieser Stelle bin ich auch von der HOAI ziemlich enttäuscht. Ich hätte erwartet, dass ich - unabhängig vom Architektenwechsel nach LP 1 bis 4 - einen transparenten "Paketpreis" vor mir liegen habe, in dem keine weiteren verdeckten Kosten lauern. Es ist ja sogar eigens ein "Umbau-Zuschlag" enthalten.
    Wenn ein Plan für den Bestand neu aufgenommen werden muss ist klar, dass das entsprechende Kosten nach sich zieht.

    Das mit dem "Umbau-Zuschlag" kann ich aber nachvollziehen. Als Laie würde ich erwarten, dass damit zumindestens die Durchsicht der Bestandspläne und deren (ungefähre paar Zentimeter) Übereinstimmung mit dem IST Zustand in den Bereichen, in denen der Anbau geplant ist geprüft wird.
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  14. #13

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    Grenzfall, würde ich sagen.

    Grundsätzlich kann ich mE von einem planenden Architekten erwarten, daß er die Bestandsmaße stichpunktartig überprüft. Dazu muß nicht jeder Türanschlag vermaßt sein, nicht jede Wandstärke nachgemessen werden. Sehr wohl aber die relevanten Maße. So etwas ist bei einem "einfachen" Gebäude (nicht mit verformungsgerechten Aufmaß gleichsetzen!) in kurzer Zeit erledigt. Sagen wir 1 - 2 Stunden. Und das sollte mE in einem Umbauzuschlag auch abgegolten sein.

    Stellt sich heraus, daß an dem Haus wirklich gar nichts paßt und die maßlichen Abweichungen weit oberhalb einer -mE tolerierbaren- "ein paar cm" - Größe liegt, so würde auch ich ein komplettes Aufmaß empfehlen. Dieses wäre dann aber sicher nicht für umme zu haben. 40 Std., also eine ganze Arbeitswoche, erscheint mir aber auch äußerst großzügig bemessen.

    Bein einem "normalen" Haus aus den 60er Jahren, ohne viele Schräge usw., sollte so etwas eigentlich in der halben Zeit gut zu schaffen sein.

    Interessant wäre in diesem Zusammenhang auch die statischen Berechnungen zu erhalten. Denn Deckenspannweiten, die für den Bauantrag gerechnet waren, nachher aber zB 30 cm größer ausfallen ziehen dann in der Bewehrung auch Änderungen nach sich. Und ob diese dann auch umgesetzt wurden, wäre durchaus von Interesse....
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  16. #14

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    liebe leute - die 40 stunden würde ich jetzt nicht als das unbedingte maß aller dinge ansehen. wenn vor ort gemessen wird, ist die frage ob einer alleine messen wird oder die maßaufnahme zu zweit erfolgen muss. dann sitzt noch jemand vor dem rechner und kloppt die gemessenen werte ein. das sollten wir dem TE und dem architekten B überlassen, ob die stundenzahl angemessen ist.
    der kollege A hätte erkennen können bei stichprobenartigen prüfungen, dass der bestand nicht passt, ist nicht geschehen. jetzt wird die maßkontrolle und bestandsaufnahme nachgeholt - sowieso-kosten - und auf dieser grundlage muss das baugesuch nachgebessert werden. das ist der schaden, den ich aus der ferne für den bauherrn erkennen kann und das ist mit geringem aufwand heilbar.
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  17. #15
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    Um den Faden nochmal aufzugreifen: Ist es nicht so, dass der Ersteller der Genehmigungsplanung die Übereinstimmung der Pläne mit den örtlichen Gegebenheiten sicherstellen muss? In diesem Fall hielte ich es doch für ein Versäumnis von Architekt A, die Maße nicht überprüft zu haben. Und auch die HOAI könnte man in dieser Richtung deuten, dass ein (wenigstens stichprobenartiges) Aufmessen Bestandteil der Leistungsphase 3 ist: Dort heißt es nämlich (ich streiche den Passus mal auf die relevanten Stichworte zusammen): "Durcharbeiten des Planungskonzepts (...) unter Berücksichtigung (...) bauphysikalischer (...) Anforderungen". Längen und Dimensionen sind ohne Zweifel (bau)physikalische Größen. Diese wurden also offenkundig von Architekt A nicht berücksichtigt.
    Insofern halte ich auch meine Kritik an der HOAI aufrecht, was "verdeckte" Mehrkosten für bei Altbauten imho vorhersehbar notwendiges Aufmessen angeht. Aber sei's drum.

    Vermutlich werden wir nun Architekt B mit dem Aufmaß beauftragen (müssen), zu dem wir aber vollstes Vertrauen haben - auch, was die kalkulierte Arbeitszeit betrifft. Es fragt sich nur, ob Architekt A ein Nicht-Erbringen einer Vertragsleistung anzulasten ist. Leider lässt er sich bislang allerdings nicht dazu bewegen, sich mit uns und mit Architekt B zusammen mal an einen Tisch zu setzen, um die Standpunkte darzulegen und den Knoten zu zerschlagen.
    Falls wir hier keinen Konsens erzielen können, erwägen wir sogar, die Abschlusszahlung (evtl. anteilig) um die nicht erbrachte Leistung zu verringern (soweit diese überhaupt bezifferbar ist). Auf so ein möglicherweise juristisches Geplänkel haben wir aber eigentlich überhaupt keine Lust.

    Last but not least zu Rolfs Frage: Den Floh, ab LP 5 selbst das Ruder zu übernehmen, bekommst Du von vielen Seiten ins Ohr gesetzt (Handwerker, Baumesse, Bekannte, ...). Da ist es gut, durch Insider oder eben dieses Forum rechtzeitig zu begreifen, dass das nicht die cleverste Idee ist. :-)
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