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Kleiner Bauträger, RMH durch Architekten geplant und kalkuliert.

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  1. #1

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    Kleiner Bauträger, RMH durch Architekten geplant und kalkuliert.

    Hallo wie bereits in einem anderen Thread geschrieben.

    Haben wir vor uns ein kleines Reihenmittelhaus zuzulegen.

    Jetzt ist immer die Frage, wie viel Vertrauen kann ich in meinen Bauträger legen. Antwort: Am besten gar keins :-)

    Nein im Ernst:

    Wir haben ein Architekten geplantes Stadtreihenhaus gefunden, dass uns sehr gut gefällt. Die Grundstücke werden zwar nur nach WEG geteilt allerdings haben wir uns schon eingehend mit den Nachteilen oder Bedenken anderer befasst und haben die Regelung für uns als Okay befunden.

    Bei dem Bauträger handelt es sich um einen ortsansässigen 2 Mann Betrieb (ein Bauingenieur und ein Betriebswirtler) der aber schon in der 2 Generation geführt wird. Normalerweise bauen die Firma im kleineren Umfang Mehrfamilienhäuser, oft Altbausanierungen. Die Firma geniest bei Banken etc. einen sehr guten Ruf.

    Natürlich kann ich jetzt nur sagen was uns die Firma erzählt hat und das entspricht bekanntlich immer nur zum Teil der Wahrheit. Ist aber größten Teils zumindest vom logischen Aspekt nachvollziehbar

    Hier hat die Firma ein denkmalgeschütztes Objekt sehr günstig erworben um dies zu sanieren und ETW draus zu machen. Das Objekt steht auf einem sehr großen Grundstück. Um das Grundstück ebenfalls zu nutzen hat die Firma beschlossen dort 10 Reihenhäuser bauen zu lassen. Die Häuser wurden von einem ortsansässigen Architekten geplant und kalkuliert.

    Dieser Architekt hat ganz in der nähe bereits selbst ein ähnliches Projekt verwirklicht. Diese Häuser sehen wirklich schön aus und wir haben auch schon mit Bewohnern gesprochen, die sich sichtlich zufrieden zeigten.

    Die Firma selbst möchte später ihr neues Büro im gegen überliegenden sanierten Objekt ihr Büro einrichten. Einen wirklichen Baupfusch kann sie sich deshalb wohl nicht wirklich erlauben.

    Da aber noch nicht klar ist welche Firmen den Bau ausführen werden und damit auch nicht was tatsächlich für Baumaterialien verwendet werden sollen z. B. bei den Fenstern, ist die Baubeschreibung zu dem was ich hier gelesen haben eigentlich noch mehr als dürftig. Das war mir bisher gar nicht bewusst, da es die ausführlichste war die ich bisher in die Finger bekommen habe.

    Ich denke das ist nicht viel anderes wie wenn ich zu einem Architekten gehe mir ein Haus planen lasse, der dieses kalkulliert und ich dann mir die Ausführenden Handwerker suche.

    Jetzt wollten wir eigentlich am 12.12 den Vertrag unterzeichnen. Mir wird aber irgendwie schlecht wenn ich das alles so lese. Habt ihr Tips was wir bis dahin noch retten kann. Wie gesagt die Firma macht einen soliden bemühten Eindruck.
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  2. Kleiner Bauträger, RMH durch Architekten geplant und kalkuliert.

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  3. #2

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    nehmt euch eigenen sachverstand dazu, der unterlagen prüft, stärken und schwävhen aufzeigt, kritisches offen legt und euch vorschläge zur verbesserung macht. den vertrag von einem anwalt prüfen lassen. den eigenen sachverstand auch mit in die bauphase einbinden zur qualitäts- und terminkontrolle.
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  4. #3

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    Daß die einen "bemühten" Eindruck ist ja erstmal wohl das Mindeste.

    Daß die Firma schon lange existiert würde ich als durchaus gut einstufen. Es gibt viele "Möchtegern-Heischrecken", die eine BT-Konstellation unter lustigem Namne hervorzaubern, weil die GF vorher mit einem Pizzalieferservice und einem Autowaschsalon leider gescheitert waren. Was liegt da näher als einen auf BT zu machen? Ist tatsächlich wirklich so!

    Wenn es die Firma schon länger gibt, der Planer wirklich vom Fach ist, die Gestaltung Euch gefällt und ähnliche von ihm gebaute Objekte eine durchgängig positive Resonanz genießen, ist das doch schon mal was. Ein paar Unzufriedene wird's immer geben. Selbts dann, wenn alles an und für sich gut gelaufen ist.

    Das WEG-Konstrukt würde mir -wie ich ja schon ausgeführt hatte- nicht gefallen, wenn dies aber für Euch, nach Abwägung der Fürs und Widers iO ist, ja dann macht das eben. Man sollte so etwas nur bewußt tun, also wissen was man tut

    Letztendlich würde ich dennoch ein paar Hunnis in die Hand nehmen und das Vertragswerk, als auch die Baubeschreibung prüfen zu lassen. Hier jetzt das Geld zu "sparen" wäre mE sträflicher Leichtsinn.

    Ansonsten wünsche ich gutes Gelingen!

    Thomas

    PS: Am WE kriegen die Fürther sowieso eins auf die Mütze....im Derby
    Geändert von Thomas B (22.11.2012 um 11:56 Uhr) Grund: PS angefügt
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  5. #4

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    Da aber noch nicht klar ist welche Firmen den Bau ausführen werden und damit auch nicht was tatsächlich für Baumaterialien verwendet werden sollen z. B. bei den Fenstern, ist die Baubeschreibung zu dem was ich hier gelesen haben eigentlich noch mehr als dürftig.
    EinStück Haus aus irgendwelchen Steinen mit irgendwelchen Dämmwerten, Dachziegel sind drauf, Fenster sind auch drin, Wasser kommt aus der Leitung, Türen gibts auch - was genau definieren wir am Skt Nimmerleinstag - aber der Preis, der ist schon klar!

    Und das willst Du unterschreiben???

    Kaufst Du so auch Auto, Waschmaschine, Möbel?

    Das ist ja, als würde man/frau das Aufgebot bestellen, einer Partnerargentur die Grösse, die Augen- und Haarfarbe und das Gewicht des Traummanns nennen und dann im Standesamt ja sagen, ohne den Kerl gesehen zu haben!
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  6. #5
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    Naja so krass ist es dann auch wieder nicht.

    Wir haben die Energiebeschreibung für die KfW und demnach erreichen sie Kfw 58, zumindest laut Planung, also sogar gut unter 70. Demnach müssen sie auch so bauen, dass dieser Dämmwert einhalten wird.
    Die Häuser bestehen aus Kalkstein und sind massiv gebaut. Es steht natürlich drin was wie gebaut wird aber es steht nicht drin wir verwenden Kalksteine der Marke sowies XY das meinte ich. Genauso wird nicht beschrieben welcher Beton für die Betondecke verwendet wird. Das meinte ich.

    Aber ihr habt mich da eben ein bisschen aufgerüttelt und deshalb werden wir in dem ein oder anderen Punkt noch nachhacken.

    Die Bauzeit ist mit über 1 Jahr finde ich sehr lang und großzügig kalkuliert, auch wenn man natürlich bedenke muss, dass sie zusätzlich ne Tiefgarage bauen.
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  7. #6
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    PS im Bezug auf das Derby,

    Hilfe ich muss arbeiten, Gott sei dank nicht im Stadion bzw. irgendwo in der Nähe. Die armen Kollegen tun mir jetzt schon leid.

    Die sollen nur alle brav sein :-)

    Ansonsten leben ich ganz nach dem Spruch wenn TANZEN einfach wäre würde es Fußball heißen.
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  8. #7

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    Wer den KS herstellt ist *piep*egal und die Betongüte legt der Statiker fest.

    Wichtig ist, alle U-Werte zu fixieren! KfW 58 ist eine Melange aus zig Werten, an denen man drehen kann. Hier ein Pfund mehr, da 50 g weniger, am Ende stimmts wieder.
    U-Werte für Dach, Wand, Fenster, Decke der TG usw fixieren.

    Ebenso Sanitärobjekte, Fliesen, Armaturen, Steckosenanzahlen, Schalter usw bemustern und einpreisen.

    Usw usw usw.

    An der Gesprächsatmosphäre und dem Druck merkst DU dann auch, wie seriös die wirklich sind!
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  9. #8

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    ...also sogar gut unter 70.
    Ist beim RMH auch nicht wirklich schwierig, da die über vergleichsweise wenig Außenfläche verfügen.

    Wenn also die genauen werte bereist gerechnet wurden, dann muß auch das Wissen über die Materialien vorhanden sein. Warum will man das nicht weitergeben?

    Manchmal ist es schlicht "Faulheit" und muß nicht bösartig hgemeint sein....manchmal hingegen....

    Daher: wer nicht beschummeln will, der kann es doch auch korrekt reinschreiben, oder?

    Möglich auch, daß die -nach der Ausschreibung- feststellen, daß die "geplanten" Materialien leider zu teuer sind und dann eben durch "alternative Materialien" erstezt werden (müssen). Muß nicht sein, kann aber!

    Zum Derby: da möchte ich auch nicht Polizist sein. Ich hatte das Vergnügen (ja...es war wirklich eines!) beim Spiel Club - Bayern dabei zu sein. Da liefen tatsächlich einige Vollidioen rum mit denen Ihr Euch dann befassen dürft.....
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  10. #9
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    Wir haben ja schon viel besprochen oft telefoniert, nachgefragt etc.

    Es war immer sehr locker, wir wurden nie wirklich gedrängt. Das einzige was am Rande mal fiel war so, dass sie doch gerne hätten, dass die Verträge dieses Jahr weitgehend noch unterzeichnet werden, da sie ja nächstes Jahr sobald es die Witterung zulässt anfangen wollen.

    Aber der Hinweis erfolgte wirklich nur so nebenbei.

    Ein Schlüsselerlebnis war für mich. Die Stadt selbst plant die Straßen noch zu erneuern. Das Baugebiet befindet sich in einem ehemaligen Kasernengelände und die Straßen sind quasi noch aus der Zeit, bis auf die die neu hinzugekommen sind. Die Stadt plant diese erst zu sanieren wenn die Bauarbeiten in dem Gebiet weitgehend abgeschlossen. Die kosten werden dann wie üblich auf die Anwohner umgelegt. Die Stadt lässt sich aber nicht darüber aus wann das passieren soll. Aber nicht vor 2014. Ergo können da noch Kosten auf uns zukommen wenn es so weit ist. Wie hoch die sein werden konnte uns auch die Stadt nicht sagen. Der Bauträger hat uns von Anfang an darauf hingewiesen, dass wir nochmal ca. 10000 Euro uns für diese Maßnahme zurücklegen sollen. Sie hätte es gerne im Preis mit kalkuliert, aber da keiner Weis was, wie hoch und wann, konnten sie es eben nicht. Dieser Hinweis erfolgte auch nochmal per Mail.

    Ich meine, da die Stadt diese Maßnahme eh erst durchführen will wenn der Bau bereits fertig ist, hätte und der Bauträger gar nicht darauf hinweisen müssen, so nach dem Motto haben wir halt auch nicht gewusst und dann steht man da und muss überlegen wo man die Kohle herbekommt. Gerade kurz nach dem Bauende sind die finanziellen Polster vermutlich erstmal weitgehend aufgebraucht.

    Diese Tatsache kann aber durchaus auch von einen Kauf abschrecken und sowas gleich im Erstgespräch zu erwähnen spricht doch eigentlich dafür, dass sie eher nicht auf Teufel komm raus verkaufen möchten sonder auch dafür sorgen wollen, dass ihnen auch im nachhinein nichts unterstellt wird.
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  11. #10
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    Ich denke die Baubeschreibung wurde erstellt wie man ungefähr das Konzept erstellt hat und überhaupt noch nicht wusste was wie genau. Man wusste nur Haus, KfW 70, soll so und so aussehen. Ich denke mittlerweile ist tatsächlich mehr bekannt, da die meisten Ausschreibungen erfolgt sind. Uns wurden ja auch schon einige Dinge genannt. Gerade in so einem 2 Mann Betrieb ist es glaube ist es eher der Faulheit, oder auch dem Stress, geschultet so ein Projekt durch zuziehen, dass die Baubeschreibung nicht entsprechend aktualisiert wurde.
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  12. #11

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    Ich mag mich irren, aber ich meine, es wäre so, dass ein Verkäufer den Käufer über derartige, ihm bekannte Kostenrisiken aufklären muss und ihn eben nicht sehenden Auges ins offene Messer laufen lassen darf, weil er dann selber haftbar werden könnte.

    Wie gesagt - mir ist so.

    Ausserdem kann es der BT gar nicht einpreisen, weil der Gemeinde gegenüber IMMER der Eigentümer zum Zeitpunkt der Erstellung des Kostenbescheids der Kostenschuldner ist.
    Da interessieren irgendwelche privatrechtlichen Verträge nicht (zu Recht - der Aufwand wäre zu hoch).
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  13. #12
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    "sind die grundstücke altlastenfrei?"

    das wär so eine frage, die ich von meinem (!) gekauften
    sachverstand hören möchte. von einem hinweis auf die
    "oh-wie-ist-der-baugrund-schlecht-und-das-wird-teuer"-masche
    (und einige andere) ganz abgesehen.
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  14. #13
    Themenstarter

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    Ist schon klar Ralf Dühlmeyer, aber er müsste nicht gleich beim Erstgespräch mit der Tür ins Haus fallen. Außerdem könnte man es ihm nachweisen, dass er es gewusst hatte. So schlecht sind die Straßen auch wieder nicht und wenn die Stadt 2015 auf die Idee kommt sie nun zu sanieren... Gehwege etc. sind ja schon gemacht.

    Ja das Bodengutachte haben wir eingesehen. Ist ja bei einem alten Kasernengelände immer so ein Ding. Aber der Grund wurde immer als "Festplatz" benutzt. Von dem her wurde Gott sei Dank kein Panzer vergraben.
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  16. #14

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    ...wir hatten vor ein paar Jahren ein Gewerbeobjekt zu planen. Auf einem ehem. Gewerbegelände. Baugrundgutachten lag vor. Alles Superklasse....alles gar kein Problem.

    Bis dann der Aushub begann und große Menegen Lack- und Farbreste zu Tage gefördert wurden (kein Wunder, denn war vorher ein solcher Betrieb). Baustop...nochmalige Untersuchung...hoppla...das wußte keiner *zwinker"....Mehrkosten für den Bodenaustausch waren um die EUR 60.000. BH war hellauf begeistert....

    Was kasernegelände so alles mit sich bringen können, muß der Bauherr selber abschätzen. Und Bauherr = Bauträger! Sein Risiko also!
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  17. #15

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    Letztlich könnt Ihr auch nur aus dem wählen, was angeboten wird und wenn sie alle ihre Häuser auch so loswerden, wird halt keiner die Baubeschreibung so ausführlich machen, wie man sich das wünschen würde. #3 und #7 sollte man natürlich trotzdem beachten! Sonst muß man mit den Kompromissen leben, die der Kauf eines Bestandshauses mit sich bringt.
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