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  1. #1
    Pepe1984
    Gast

    Energetische Anforderungen bei Nutzungsänderungen

    Hallo,

    ich habe für das Thema mal dieses Forum gewählt, weil ich hier den Pfusch vermute.

    Folgender Sachverhalt: wir (meine Freundin und ich) wollten zusammen ziehen und haben von der gleichen Vermietungsgesellschaft provisionsfrei eine Wohnung im 1.OG einer umgebauten ehemaligen Schmiede angeboten bekommen. Auf dem Grundstück steht ein Vorderhaus und hinten halt die ehemalige Schmiede, die in eine EG und OG-Wohnung umgebaut wurde.

    Meine Frage hierzu: inwieweit muss man sich bei dieser Umbaumaßnahme (= Nutzungsänderung) an energetische Vorschriften halten, wie zum Beispiel Dämmung, Heizung...

    Die Maklerin meinte auf die Frage nur "zum Teil". An welchen Teil man sich halten muss, konnte sie uns nicht sagen.

    Wir haben so Probleme wie:

    1. in jedem Wohnraum sind jeweils 2 heizkörper unter den Fenstern. Diese sind in Reihe geschaltet. Der hintere in der Reihe wird nahezu nicht warm bzw nur oben eine Hand breit, ansonsten eiskalt, auch wenn beide Heizkörper maximal aufgedreht sind. Der Raum wird zwar schon warm, aber ungleichmäßig, vor allem Wohnzimmer und offene Küche sind 36qm, die nur mit einem Heizkörper beheizt werden. Das Temperaturgefälle könnt ihr euch vorstellen....Die Heizung im Keller (die nur für das Hinterhaus zuständig ist, ist 34 Jahre alt)

    2. Die Fenster sind neu, die Fassade wurde aber nicht gedämmt.

    3. es wurde eine Rigips-Decke eingezogen. Was zwischen Dach und Rigips-Decke ist: keine Ahnung.
    im Bad ist ein 60x60cm großes Oberlicht in 3,50m Höhe eingebaut (normale Deckenhöhe 2,49). Also geht ein Schacht in 60x60cm nach oben. Außen sitzt eine Doppelwandige Acrylglas-Kuppel drauf. Leider bildet sich an der Kuppel Schwitzwasser, auch wenn man über 48 Std das Bad nicht genutzt (Duschen etc) hat. Man kann dann immer auf eine Leiter klettern und alle 2 Stunden hat man 2 Zewas nass. Raumtemperatur in Wohnräumen 20,5 Grad, Bad 22 Grad.

    4. Vor die Außenwand wurde im Bad eine Ripips-Wand vorgesetzt, an der Waschbecken und WC befestigt sind. Aus den Steckdosen in dieser Wand und dem "Drücker für die Klo-Spülung" zieht es total...

    was denkt ihr?

    vielen Dank,
    viele Grüße

    Pepe
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  2. Energetische Anforderungen bei Nutzungsänderungen

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Ich vermute, Sie wohnen in dieser Wohnung, oder? Das kommt nämlich nicht ganz raus...

    was mich als allererstes interessiert: Wann ist der Umbau erfolgt? bisher weiß ich nämlich noch nicht, welche Anforderungen zugrunde zu legen sind... Sind Sie Eigentümer oder Mieter?

    zu energetischen Anforderungen: dafür muss man noch mehr wissen. Wenn es vorher ein unbeheizter Raum war, gibt es Anforderungen nach EnEV, die einzuhalten sind. Wie hoch diese Anforderungen sind, hängt vom Einzelfall ab ("Ausbau eines Gebäudes um beheizte [...] Räume" §9EnEV2009).
    Wenn es vorher aufgrund der bestimmungsgemäßen Nutzung beheizt waren, dann gibt es vermutlich keine neuen Anforderungen.

    zum Kondensat: das kann schon vorkommen bei niedrigen Außentemperaturen. Ob es zuviel ist: kann man aus der Ferne nicht beurteilen.

    zur Beheizung: das möge bitte ein Haustechniker bewerten.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    2. Die Fenster sind neu, die Fassade wurde aber nicht gedämmt.
    Nun - das ist doch bei der Besichtigung der Wohnung zu sehen gewesen.

    Warum wird also jetzt im Nachhinein darüber gemeckert?? Zug und nicht ordentlich funzende Heizkörper bemerkt man/frau erst nach dem Einzug, aber offensichtliches lässt dich bei der Erstbesichtigung feststellen.
    So what?
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  5. #4
    Pepe1984
    Gast
    hallo,

    danke für die Antworten.

    wir sind zum 1.12. dort als Mieter eingezogen.
    Anfang November bei der Besichtigung war das noch Baustelle und die Handwerker am werkeln.
    Demnach: vorher Werkstatt, auch beheizt (es gibt alte, dicke Heizungsrohre, an die neue dünne angeschlossen wurden und zu neuen Heizkörpern geführt)

    Uns wurde von der Maklerin gesagt "komplett neu saniert". Die Fassade wurde gespachtelt, woraufhin ich fragte, was damit noch passiert. Antwort: "die wird natürlich noch gemacht, so bleibt das nicht". 1-2 Wochen nach dem Einzug hat man die Fassade allerdings nur gestrichen und nicht gedämmt.

    Zwar ist Elektro, Wasser, Innenausbau, Fenster alles neu, aber die Fassade/Dämmung und die Heizung die alte (34 Jahre alt). Für saniert gibt es halt keine klare Definition. Lernt man auch erst später.

    Mitlerweile habe ich herausbekommen, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Warum: keine Ahnung.
    ist ein normaler, schlichter Bau um 1950 rum. Das Vorderhaus ist ein Tick älter, aber ebenfalls nichts besonderes.
    Das vergleichbare Nachbarhaus wird jetzt abgerissen und neu gebaut. Also verstehe ich erst recht nicht, was das mit dem Denkmalschutz auf sich hat. Beim Denkmalschutz greift ja wohl die EnEv nicht, wenn ichs richtig verstehe.
    Aber Denkmalschutz kann man ja auch aus steuerlichen Gründen beantragen bzw Antrag auf Wegfall stellen, wenn man bspw Abreissen will. Ist wohl verhandlungssache, wenn man verschiedene Meinungen dazu liest.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    Beim Denkmalschutz greift ja wohl die EnEv nicht, wenn ichs richtig verstehe.
    nicht ganz: die EnEV greift da schon, nur kann man dann abweichen, wenn die Einhaltung der Vorschriften das Erscheinungsbild oder die Bausubstanz beeinträchtigen:
    Beleg: §24EnEV2009:
    Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die
    Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen
    oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen,
    kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden.

    Bezüglich der Heizung: Sie schreiben 34 Jahre. könnte knapp sein. da stellt sich die Frage, wann in 1978 der Kessel eingebaut wurde. Vor dem 1.10. oder danach...
    Siehe §10 EnEV 2009
    Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen
    Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden
    sind, nicht mehr betreiben. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel
    Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische
    Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt,
    und auf Heizkessel nach § 13 Absatz 3 Nummer 2 bis 4.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Pepe1984 Beitrag anzeigen
    ...(es gibt alte, dicke Heizungsrohre, an die neue dünne angeschlossen wurden und zu neuen Heizkörpern geführt)
    Dann ist es sehr gut möglich, dass die Hydraulik hinten und vorne nicht mehr stimmt, und somit auch nicht alle Heizkörper ordnungsgemäß versorgt werden. Sind 2 Heizkörper "hintereinander" geschaltet, dann muss zuerst einmal geprüft werden, wie die wirklich verschaltet wurden. Einrohr- oder Zweirohrsystem? Evtl. ist nur ein voreinstellbares Ventil zugedreht, oder die Rücklaufverschraubung, oder aber (s.o.) die Hydraulik macht Euch, bzw. dem Vermieter, hier einen Strich durch die Rechnung. Du solltest dieses Verhalten einfach dem Vermieter mitteilen, der wiederum den Heizungsbauer beauftragt.

    Was das Alter des Kessels betrifft, so wäre es möglich, dass dieser noch betrieben werden darf. Der Verweis auf die EnEV wurde ja schon zitiert. Ansonsten könnte man einmal den Schorni fragen, der sollte die Daten in seinem "Archiv" haben. Normalerweise weist der Schorni darauf hin wenn ein Kessel nicht mehr betrieben werden darf.

    Denkmalschutz bei einem Gebäude 1950? Kann ich mir nur schwer vorstellen, aber es gibt nichts was es nicht gibt. Ein Anruf bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung sollte hier Klarheit schaffen.

    Ob es sinnvoll ist wenn Du als Mieter anfängst dem Vermieter gegenüber die EnEV zu zitieren, darüber kann man streiten. Die Frage ist, wie so oft, ob Du das angemietet hast was nachweislich vertraglich vereinbart war. Von einem Haus Bj. 1950 kann man, selbst nach Sanierung, keinen Neubau erwarten. Ich vermute einmal, dass Dir im Mietvertrag eine wärmegedämmte Fassade nicht zugesichert wurde.

    Nachdem aber die Fenster getauscht wurden, solltet ihr darauf achten, dass ordentlich gelüftet wird. Von einer KWL war ja nicht die Rede, also gehe ich mal davon aus, dass auch keine verbaut wurde.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Hai Pepe

    Das Meiste wurde ja schon erörtert, aber:

    - Frage die Vermietungsgesellschaft mal nach dem Energieausweis. Der ist zwingend beizubringen.
    - Die Zugerscheinungen sind nicht hinzunehmen, da ist eindeutig gepfuscht worden. Mietkürzung androhen!
    - Hydraulischen Abgleich der Heizanlage einfordern.
    - Zum Heizkessel: Der kann auch älter sein! Da wurden reichlich Inbetriebnahmedaten aus Gefälligkeit falsch angegeben, seitens der Schornis........... ( Bin nicht vom DMB, sondern nur ggf. Käufer und meist Vermieter, da stößt man auf so einiges an Ungereimtheiten) Also mal genaue Nachforschung androhen.
    - Zu Denkmalschutz: Den `organisiert´ eine Kommune gern mal für Gebäude aus den 50ern, wenn die nur so gelabelt einen Käufer vielleicht finden ( erhöhte Abschreibung) Das ist aber nichts Neues. Wird dann kein Investor für die ( Bauhaus angehauchte ) Hütte gefunden, ist sie plötzlich einsturzgefährdet, irreversibel asbestverseucht, o. ä. und darf abgerissen werden......
    - Die Lichtkuppel sollte wohl 3- fach Acryl sein. Ein zusätzlicher Lichtfilter in der Deckenebene wird hier häufig eingeplant. Also dampfdicht
    eingebaute Verglasung auf Ebene der Decke oder etwas höher.

    Also Mängelliste an den Vermieter!

    Joe
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Viethps Beitrag anzeigen
    - Frage die Vermietungsgesellschaft mal nach dem Energieausweis. Der ist zwingend beizubringen.
    Ist er in diesem Fall nicht!
    Denn:
    Mitlerweile habe ich herausbekommen, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
    - Hydraulischen Abgleich der Heizanlage einfordern.
    Auf welcher Rechtsgrundlage?

    - Zum Heizkessel: Der kann auch älter sein! Da wurden reichlich Inbetriebnahmedaten aus Gefälligkeit falsch angegeben, seitens der Schornis........... ( Bin nicht vom DMB, sondern nur ggf. Käufer und meist Vermieter, da stößt man auf so einiges an Ungereimtheiten) Also mal genaue Nachforschung androhen.
    Da wird sich der Vermieter aber fürchten...
    Was geht den Mieter an, wie alt der Heizkessel ist?

    Deine Behauptungen bezüglich des Gefälligkeits-Denkmalschutzes sind hanebüchen.
    Und selbst wenn - für den Mieter macht das "warum" keinen Unterschied.


    Entscheidend ist vielmehr:
    Wurde die Bezeichnung "saniert" irgendwo schriftlich zugesichert?
    Dann kann man zumindest einen gewissen technischen Standard verlangen.
    Im Denkmal darf der aber auch nicht übermäßig sein.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Ist er in diesem Fall nicht!
    Denn:
    Das sehe ich anders. §16 Abs. 2 macht eigentlich deutlich, dass der Energieausweis zu gänglich zu machen ist. Ausnahmen finde ich hier keine.

    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Auf welcher Rechtsgrundlage?
    Auf keiner. Verlangen ist aber gut. Für alle Seiten auf Dauer.

    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Da wird sich der Vermieter aber fürchten...
    Was geht den Mieter an, wie alt der Heizkessel ist?
    Den Mieter geht es tatsächlich nichts an. Ich würde als Mieter auch nicht weiter nachfragen. In dem Falle: Was ich nicht weiss .. Ob der Kessel nun 40a oder 50a alt ist, macht bei der Heizkostenabrechnung zum Schluss genau keinen Unterschied.


    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Entscheidend ist vielmehr:
    Wurde die Bezeichnung "saniert" irgendwo schriftlich zugesichert?
    Dann kann man zumindest einen gewissen technischen Standard verlangen.
    Im Denkmal darf der aber auch nicht übermäßig sein.
    Zeig mal die Definition für "saniert". Da kannste gar nichts verlangen. Das Wort saniert hat den selben Mehrwert wie "stilvoll", "geschmackvoll" oder "wertig" ... reines Werbesprech.

    Den Satz: "Im Denkmal darf der aber auch nicht übermäßig sein" ist in dem Zusammenhang für mich unverständlich.
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  11. #10

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    in §16 Abs. 2 steht:
    (2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an
    einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der
    Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster
    der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle
    Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter
    18
    und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes,
    einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
    demnach hat nur ein potentieller Mieter diesen Anspruch. Nicht ein bestehender in einem bestehenden Mietverhältnis.
    Wenn man das Wort für Wort auslegt, hat er hier demnach keinen Rechtsanpruch nicht mehr bzw. diesen schon "verwirkt". klingt hart, ich weiß.
    Aber probieren kann man es.

    Aber mal andersrum: was bringt der Energieausweis? Er hat nämlich nicht Anspruch auf die vollständige Wärmeschutzberechnung...
    (klingt auch hart, ich weiß...)
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Alfons Fischer Beitrag anzeigen
    in §16 Abs. 2 steht:

    demnach hat nur ein potentieller Mieter diesen Anspruch. Nicht ein bestehender in einem bestehenden Mietverhältnis.
    Wenn man das Wort für Wort auslegt, hat er hier demnach keinen Rechtsanpruch nicht mehr bzw. diesen schon "verwirkt". klingt hart, ich weiß.
    Aber probieren kann man es.

    Aber mal andersrum: was bringt der Energieausweis? Er hat nämlich nicht Anspruch auf die vollständige Wärmeschutzberechnung...
    (klingt auch hart, ich weiß...)
    Gleiches gilt entsprechend für den Vermieter ... bei der Vermietung ... einer Wohnung. Da stehts. Dies gilt je nach Lesart (spätestens auf Verlangen) auch für Mietverhältnisse, die seit Gültigkeit dieser Passage geschlossen wurden. Bei der Vermietung ist kein Zeitpunkt, sondern ein Prozess - dieser läuft, solange das Mietverhältnis andauert und somit ist während des Mietverhältnisses der Ausweis forderbar. Das Verlangen ist zeitlich nicht begrenzt. Aber das ist auch wurscht. Ich würde ihn verlangen - das bringt ggf. den Vermieter dazu, nochmals über Optimerungsmöglichkeiten am Objekt nachzudenken (hydr. Abgleich/Optimierung der Vorlauftemperaturen/Absenkungszeiten ...)

    Was der Ausweis bringt? Ganz einfach: Gebäude werden saniert. Es werden neue Energieausweise ausgestellt. Die Mieter werden zukünftig vermehrt den Energieausweis verlangen (bzw. sind ab enev2013 beriets bei der Vermietungofferte die Daten offen zu legen) und werden sicher bald die besser sanierten/errichteten Gebäude beziehen. Damit wird auf die Vermieter der Druck aufgebaut bei einer Änderung des Gebäudes dieses bestmöglich zu ertüchtigen/zu errichten. Für einen politisch gewollt aufgebauten Druck aufgrund einer unaussäglichen oberflächlich vergleichbaren Zahl braucht es keine Wärmeschutzberechnung. Es geht allein um die Reduzierung des Primärenergiebdarfs (wie auch aus dem neuen Präampel der enev2013 zu entnehmen ist) und damit um die Einhaltung/Unterschreitung der Kyoto-Verpflichtungen.

    Über Härte brauchen wir nicht sprechen. Das ist müßig.

    Wir haben hier vier Parteien:
    1. Der Mieter - will billig gut wohnen.
    2. Vermieter - will so viel als möglich auf die Mierter umlegen und seine Bude voll haben.
    3. Wir, die Ings. - wollen gute Gebäude abliefern und immer wissen warum etwas ist, wie es ist.
    4. Gesetzgeber - ist Verpflichtungen eingegangen, welche er nun per Gesetz nach unten durchzusetzen versucht und die Regeln für 1 und 2 festlegt.
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  13. #12
    Pepe1984
    Gast
    hallo,

    sorry für die lange wartezeit.
    folgendes:

    ich habe die Mängelliste an den Vermieter geschickt. man ist dran. wenn in 5 tagen nichts passiert, kommt die Androhung Mietminderung. Hab die Faxxen digge!

    die heizungen, die in der Reihe als hinteres geschaltet sind, können physikalisch gesehen auch garnicht warm werden. und der depp von "Handwerker", der das saniert hat, will ne stärkere Pumpe einbauen. *kopfschüttel*

    ob 2 oder 3-fach Acrylglas ist doch egal, solange der Dämmwert passt. Und der ist angeblich wie bei den Fenstern. Trotzdem hat man Schwitzwasser. Genauso an den Fenstern über den heizkörpern, die nicht richtig warm werden. Und das bei Außentemperaturen von 2 Grad.

    bin gespannt, was da auf uns zu kommt.

    viele Grüße

    Pepe
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  14. #13
    Pepe1984
    Gast
    da es neue Erkenntnisse gab, hatte ich einen neuen Thread aufgemacht, der jedoch wieder geschlossen wurde, mit dem verweis auf den hier bestehenden:

    - also das betroffene Hinterhaus steht nicht unter Denkmalschutz, sondern das Vorderhaus als Teil einer Gesamtanlage (Auskunft Bauamt)

    - auch wenn die Nutzungsänderung beim Bauamt korrekt genehmigt wurde, obliegt die Überwachung bei dem beauftragten Architekten. Problem ist, dass die Hausverwaltung und somit auch der Eigentümer nicht wissen, wer den Umbau abgenommen hat. Hausverwaltung war es nicht, Eigentümer auch nicht, die Architektin angeblich auch nicht.

    wir haben mittlerweile ziemlich Zweifel, ob hier alles mit korrekten Dingen zugeht. Ein Energieausweis wurde uns mit dem Verweis auf den denkmalschutz nicht vorgelegt. Da aber nicht das Hinterhaus, sondern nur das Vorderhaus (...) s.o. = wie ist das dann? müsste man uns einen zeigen?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    feelfree
    Gast
    Gibt es überhaupt einen Anspruch auf den Energieausweis?
    Ausweislich der Bestimmung des § 16 Abs. 2 EnEV 2007 kann ein Mieter, dessen Mietverhältnis bereits läuft, von seinem Vermieter die Vorlage eines Energieausweises nicht verlangen. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn eine Wohnung “neu” vermietet wird.
    Scheint mir ein ziemlich zahnloses Gesetz zu sein. Ein potentiell neuer Mieter, der einen Energieausweis verlangt, bekommt die Wohnung erst gar nicht.

    und wenn Du den Energiesausweis doch bekommst, was dann?

    Welche Auswirkungen hat der Energiepass im laufenden Mietverhältnis?

    Dem Mieter stehen keine Mietminderungsrechte zu, wenn die im Energieausweis ausgewiesene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht besteht. Ebenso wenig ergeben sich Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter etwa direkt mit dem Energieversorger höhere Verbräuche abrechnen muss als sie im Energiepass ausgewiesen sind. Auch wenn der Energieausweis bei der Neuvermietung vorzulegen ist, wird er nicht zum Bestandteil des Mietvertrags und damit erst recht nicht zu einer zugesicherten Eigenschaft. Denn der Vermieter hat keinerlei darauf gerichteten Erklärungswillen, sondern genügt schlicht seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Vorlage des Energiepasses. Der Energiepass ist auch nicht mit dem Mietvertrag zu verbinden und wird dadurch nicht Vertragsbestandteil. Er ist nur vorzulegen. Der Ausweis bleibt im Eigentum des Vermieters.
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  17. #15
    Pepe1984
    Gast
    auch wahr. wir sammeln momentan Dinge, die in einem möglichen Gerichtsverfahren vorzutragen wären...
    fehlender Energieausweis wäre ein weiteres Indiz (wenn er denn bei einem 2012 umgenutzen Gebäude vorzulegen ist?!?!)... Ansonsten bleibt der zweifel, ob das Gebäude in dem jetzigen (sanierten) Zusatnd überhaupt für Wohnzwecke vermietet werden darf (welche enerteischen Anforderungen werden an die Sanierung gestellt)
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