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  1. #1
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    Regelung eines Überbaus

    Hallo,

    mein Problem ein Überbau des Nachbargrundstücks. Der Verursacher ist das von mir beauftragte Bauunternehmen, das zwei sehr nahe beieinanderliegende Grenzsteine verwechstelt hat, so dass meine Garage an einer Ecke 30cm und an der anderen Ecke 60cm auf das unbebaute Nachbargrundstück ragt. Es handelt sich hierbei samt Einfahrt um ein ca. 3qm großes dreieckiges Stück Grund.

    Nun habe ich Fragen zu meinen Rechten bei der Regelung des Problems. Wir befinden uns in Bayern.

    Ich sehe folgende Alternativen:

    1. Mein Nachbarn schlägt vor, ich kaufe ihm ein dreieckiges Stück Grund ab. Damit eine neue linienförmige Grenze entsteht, ist dieses Stück 25qm groß. Zusätzlich möchte er, dass ich eine Verpflichtung zur Übernahme seiner Abstandsflächen im Grundbuch eintragen lasse.

    2. Ich zahle Pacht für das 3qm große Stück Land.

    3. Ich kaufe nur das 3qm große Stück Land.

    Zu 1. Bei der vorgeschlagenen Lösung gefällt mir bisher nicht, dass ich seine Abstandsflächen nicht nur auf das 25qm-Stück übernehmen muss, sondern auch auf das bisherige Grundstück, da das bisherige nur vergrößert wird. Falls dem so ist, erleide ich doch einen Nachteil, der weit über das ursprüngliche Problem hinausgeht. Ist es so? oder lässt sich die Abstandsflächenübernhame auf das 25qm-Stück beschränken? Ist denn eine solche Verpflichtung überhaupt üblich in solchen Fällen?

    Zu 2. Diese Lösung gefällt meinem Nachbarn überhaupt nicht. Er droht mir, nur das überbaute Stück Land verpachten zu wollen und mir meine Einfahrt zur Garage mit einem Zaum zu versperren. D.h. Es würde wohl das Garagentor nicht zu öffnen sein. Darf mein Nachbar das? oder müsste er mir die Einfahrt gewähren.

    Grundsätzliche Frage: Welches Vorgehen ist denn in solchen Fällen üblich? Muss die Kauflösung angenommen werden, oder ist die Pacht zulässig? Muss eine zusätzliche Entschädigung gezahlt werden, da mein Nachbar jetzt nicht mehr ganz so bauen kann, wie er es vorher gewollt hätte (60cm Verschiebung)? Wie hoch kann dieser Ausgleich ausfallen?

    Danke für Antworten auf diese schwierige Problematik!
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  2. Regelung eines Überbaus

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  3. #2
    Bauexpertenforum
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    Die Lösung steht in § 912 Abs. 1 BGB.

    Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Überbaus ( im Ergebnis vermutlich den Abriß der Garage verlangen ), wenn der Überbau auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht oder der Nachbar sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Die Verwechslung der Grenzsteine durch den ausführenden Unternehmer und Ihre fehlende Kontrolle könnten den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründen. Möglicherweise liegt auch die 2. Alternative ( rechtzeitiger Widerspruch ) vor.

    Wenn dem so wäre, dann hätte Ihr Nachbar den stärkeren Hebel. Sie müßten auf seinen Kompromiß eingehen oder es lassen und dann den Überbau von dem ausführenden Unternehmer mit Brett vor dem Kopf beseitigen lassen.

    Mit einer Überbaurente und einer Duldungspflicht kämen Sie im Streitfalle nur dann davon, wenn keine grobe Fahrlässigkeit und auch kein rechtzeitiger Widerspruch vorliegen sollte.

    Also Geld in die Hand nehmen und Anwalt befragen, was zu tun ist.

    Ihr Nachbar ist nicht der böse Bube. Wenn Sie mal ehrlich sind, ist es doch ein riesen S ......... einfach auf fremden Grund und Boden zu bauen.
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  4. #3
    Unregistriert
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    Hallo,

    ein Widerspruch des Nachbarn liegt auch ein Jahr später nicht vor, das Problem ist die grobe Fahrlässigkeit. Wie kann ich als Laie in etwa ermitteln, ob diese vorliegt? Es ist so, dass der Bauleiter den falschen Grenzstein genommen hat,

    1. weil er sich nicht erinnern konnte, dass da in 1,70m Entfernung noch einer liegt (Ist natürlich mächtig blöd)

    2. weil der andere jedoch tief eingegraben war und nicht zu sehen.

    Natürlich habe ich das Schnurgerüst überprüft und die Abstände nachgemessen, jedoch an dem "zu sehendem" Grenzstein. Auf die Idee, dass jemand den falschen Stein genommen haben könnte, bin ich als Baulaie nicht gekommen. Man hat ja zu Baubeginn den Kopf voll mit technischen Baudetails auf die als Bauherr zu achten ist und kommt nicht auf solche absurden Ideen.

    Hinterher ist man immer schlauer.

    Also, kennt sich hier jemand mit "grober Fahrlässigkeit" aus?

    @Eric: "Es ist ein SCH auf fremden Boden zu bauen"
    Das stimmt, Eric. Ich hoffe dennoch, das man den Werdegang des Fehlers (siehe oben) aus menschlicher Sicht verstehen kann.

    Es ist auch so, dass ich nun 3qm des Nachbarn tatsächlich beanspruche. Mit den anderen 23qm, die ich kaufen soll, kann weder ER noch ICH etwas tatswächlich anfangen. Der Preis für diese 3qm ist damit sehr hoch. Und ich muss mich mit dem BU UND mit dem Nachbarn streiten, für etwas, wofür ICH nichts kann. Na Danke!
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  5. #4

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    Überbauung..

    1)
    Für das Einmessen des Schnurgerüsts gibt Vermessungs-Ing.`s. Da wär das (wahrscheinlic) nicht passiert. Die Kosten haben Sie gespart. Tja, nu ham se den Salat.
    2)
    Ich würde dem Nachbarn den Streifen abkaufen und daraus ein eigenes Grundstück bauen. Auf dem gibts eine Abstandsbaulast und für Ihr BV ein Vereinigungsbaulast. Das aber vorher unbedingt und schriftlich mit der zuständigen Bauordnungsbehörde abklären.
    3)
    Und das Angebot, Ihnen den Streifen mit der Überbauung zu verkaufen, könnten findige Juristen schon zum Widerspruch umdeuten.
    MfG
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  6. #5

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    Grobe und einfache Fahrlässigkeit

    Die Grade der Fahrlässigkeit sind die grobe Fahrlässigkeit, wenn die erforderliche Sorgfalt im besonderen Maße nicht beachtet wurde, und die einfache Fahrlässigkeit. Eine grobe Sorgfaltspflichtverletzung wird angenommen, wenn die Anforderungen an die Sorgfalt jedem anderen in der Situation des Betroffenen ohne weiteres aufgefallen wären. Problematisch ist im Strafrecht die Abgrenzung der strafbaren einfachen Fahrlässigkeit von der bloßen straflosen Unachtsamkeit

    und noch was

    Im Rahmen der Wohngebäudeversicherung sind Schäden, die der Versicherungsnehmer grob fahrlässig herbeigeführt hat, vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Das Gesetz definiert nicht ausdrücklich die Unterscheidungskriterien von einfacher und grober Fahrlässigkeit. Einfach oder leicht "fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt" (vgl. § 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Grobe Fahrlässigkeit liegt bei einer besonders schweren Verletzung der Sorgfaltspflicht vor. Was im konkreten Fall als grob fahrlässiges Verhalten zu bewerten ist, wird im Wesentlichen durch die Rechtsprechung entschieden.

    meine meinung...
    wenn der richtige grenzpunkt nicht deutlich sichtbar war und die planung die anderen grenzpunkte ausser acht gelassen hat, handelte er nicht grob fahrlässig.
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  7. #6

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    http://www.rechtslexikon-online.de/Fahrlaessigkeit.html

    allerdings sollte der gang zum anwalt unabdingbar sein
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  8. #7
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    Gast
    @sepp
    Wird nach Ihrer Meinung also der Nachbar mit einer Abrissforderung nicht durchkommen?

    Ich verstehe noch nicht ganz, wer grob fahrlässig handeln muss, demit es zum Abriss kommt.

    Bin es ICH, der meine Sorgfaltspflicht verletzen muss?

    Der BU / BL, der grob fahrlässig handeln muss?

    Oder BEIDE?

    Wie beweise ich, dass lediglich die Grenzsteine verletzt wurden und dass einer davon vergraben war?
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  9. #8
    Baufuchs
    Gast

    Zu den

    Planungsunterlagen eines Bauvorhabens gehört u.a. ein Lageplan, in dem alle Grundstücksgrenzpunkte eingetragen sind. Die Abstände des Bauwerks zu den Grundstücksgrenzen sind in diesem Lageplan verzeichnet.
    Es ist völlig unerheblich, ob alle Grenzsteine in der Örtlichkeit zu sehen waren oder nicht. Derjenige, der das Gebäude auf dem Grundstück abgesteckt hat, hätte bei Einsichtnahme ind en Lageplan feststellen müssen, dass 2 Grenzsteine im Abstand von nur ca. 1,70m vorhanden sein müssen. Wenn er dann nur einen findet und im Vertrauen auf sein Glück diesen als den richtigen annimmt, dann handelt er m.E. grob fahrlässig.
    Der Nachweis, dass einer der Grenzsteine vergraben war, nutzt also gar nichts.
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  10. #9

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    Sach ich doch...

    Einmessung ist Bauherrenaufgabe >- kann deligiert werden.
    Versäumt der Bauherr (oder wer immer) eine ordnungsgemässe Einmessung, z.B. durch Querkontrolle mit den anderen Grenzsteinen, sondern vertraut auf den einen sichtbaren Stein, ist das auch für mich grob fahrlässig.
    Ausserdem würde ich mich nicht auf die Debatte um grob oder nicht grob versteifen.
    Denn keiner weiss, ob der Richter nicht die Belange des Nachbarn so stark eingeschränkt sieht, dass auch bei einfacher Fahrlässigkeit ein Abriss dabei rauskommt.
    Und das nachbarliche Verhältniss wird dadurch schon gar nicht verbessert! Aber das ist ja vielleicht egal.
    MfG
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  11. #10
    Unregistriert
    Gast
    Danke für die bisherigen Antworten. Wie auch immer diese ausfallen.

    Interessant ist, dass man zu diesem Thema im Internet erstaunlich wenig findet.

    Die Sachlage ist klar:
    Bauherr vergibt Bau an Bauunternehmen und stellt nach Beendigung und Abnahme durch Gebäudeeinmessung fest, dass die Garage genau auf eine Linie gebaut, die durch einen FALSCHEN Grenzstein definiert ist und somit ca. 60cm auf das falsche Grundstück ragt.

    Frage: Abriss oder nicht?

    Also um nochmals klar zu machen: ICH habe nicht eingemessen, sondern es war die Aufgabe und wurde durchgeführt vom Bauleiter.
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11
    Baufuchs
    Gast

    Um das auch klarzustellen:

    Als Bauherr sind Sie dafür verantwortlich, was andere "verbocken". Der "Geschädigte" kann sich an Sie halten, Sie können nicht auf Bauleiter oder Andere verweisen, erst mal haften Sie. Ob Sie im Innenverhältnis später den Bauleiter o.ä. heranziehen können/wollen/werden steht auf einem anderen Blatt.
    Fühlen Sie saich als Bauherr einfach wie ein Kapitän auf einem Schiff, knallt der Dampfer gegen die Kaimauer, kann der auch nicht sagen "der Steuermann war`s, ich war gerade essen..."
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  14. #12
    Bauexpertenforum
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    Ich geb noch einen Tip:

    Wenns der Bauleiter war, der mit der Einmessung mitbeauftragt war und der falsch eingemessen hat, dann ist der Bauleiter bzw. sein Chef im Verhältnis zu Ihnen schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatzanspruch geht dahin, daß er den Anspruch des Nachbarn entweder abwehrt oder reguliert. Abwehren könnte er, wenn keine grobe Fahrlässigkeit vorliegt ( was ich mit den anderen Beiträgen bezweifele ) und kein sofortiger Widerspruch vorliegt ( hat der Nachbar doch, er hat sich bei Ihnen beschwert; daß er zur Zeit Kohle will, besagt nicht, daß er bei fehlender Einigungsbereitschaft nicht mehr den Hammer ( Abriß ) herausholen darf ). Regulieren bedeutet, daß der Bauleiter Sie von den Ansprüchen des Nachbarn befreien muß, d.h. entweder die Garage gegen Zahlung einer Entschädigung an den Nachbarn stehenbleiben kann oder aber, wenn er keine, auch Ihnen zumutbare Einigung erzielen kann, das Ding abreißt und am richtigen Standort neu bauen läßt, alles natürlich auf seine Kosten.

    Wenn die Garage am Ende stehenbleibt, haben Sie einen Vorteil ( größeres Grundstück ): Den müßten Sie im Verhältnis zum Bauleiter/ dessen Chef gegebenenfalls finanziell ausgleichen, es sei denn, Ihnen gelingt es, darzustellen, daß der Zuwachs für Sie keinen Vorteil hat. Ähnliche Problematik wie bei der Bausummenüberschreitung.

    Problemlösung mithin: Zurücklehnen und den Bauleiter unter Hinweis auf die Schadenersatzverpflichtung und den daraus resultierenden Freistellungsanspruch auffordern, das Problem mit dem Nachbarn auf seine Kosten zu lösen. Mag der doch sehen, was für ihn günstiger ist.

    Der Bauleiter wird wahrscheinlich nur noch " Bahnhof " verstehen. Er/ sein Chef ( es sei denn BT ) hat aber eine Versicherung und die beschäftigen sich den ganzen Tag mit Freistellungsansprüchen.

    Trotzdem bleibt es dabei: Geld in die Hand nehmen und ab zum Anwalt!
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