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  1. #1

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    Wertermittlung

    Hallo,

    wie wird der Wert eines unbelasteten bebauten Grundstücks errechnet? Wird die Hausgrundfläche mit zur Grundstücksgröße gerechnet?

    Ein Beispiel: Grundstück: 1000m² // Haus 2-geschossig, Grundfläche 10m x 10m -> 200m² Wohnfläche // Grundstückspreis/m² = 400€ // Wohnflächenpreis/m² = 200€

    Wären das dann: Grundstück + Wohnfläche:
    Grundstück: 1000m² x 400€/m² = 400.000€
    + Wohnfläche: 200m² x 200€/m² = 40.000€
    Summe: 440.000€

    Oder wären das: Grundstück – Grundfläche + Wohnung:
    Grundstück: (1000m²-100m²) x 400€/m² = 360.000€
    + Wohnfläche: 200m² x 200€/m² = 40.000€
    Summe: 400.000€

    Danke und Gruß,
    Gwenny
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  2. Wertermittlung

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  3. #2

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    deine Rechnung scheint mir zu kompliziert.
    Im Regelfall gibt es für Grundstücke einen, anhand der Lage, ungefähren Bodenrichtwert. Für NRW beispielsweise hier zu ermitteln: (http://www.boris.nrw.de/borisplus/)

    Jetzt rechnet man also diesen Bodenwert * qm plus Gebäudewert (kann ein Gutachter bestimmen) oder minus Abrisskosten.

    Lokale Besonderheiten können den Bodenrichtwert, dieser ist ja nur ein Richtwert, jedoch beeinflussen.
    Gesuchte Lagen oder Eigenschaften (Hanggrundstück usw.) können diesen erhöhen, negative Aspekte (Bahnlärm, Fluglärm, Hauptstrasse usw.) können diesen schmälern.

    Ohne den Grund der Frage zu wissen:
    Genaues kann dir ein Wertgutachten eines Gutachters sagen, ne grobe Idee findest du wenn du nach Kaufangeboten im näheren Umfeld suchst. (Immoscout usw)

    Einen "Wohnflächenpreis" kann man pauschal gar nicht festlegen, hier kommt es auf die Güte der Wohnfläche an.
    Simpel gesagt: Eine 200qm Bauernhausbaracke welche zuletzt 1974 renoviert wurde und ein undichtes Dach hat ist, auf den qm gerechnet, sicherlich deutlich weniger wert, als ein neuwertiger 200qm Marmor-Luxustempel, der zuletzt 2010 renoviert wurde und energiesparend gedämmt ist.

    In beiden Fällen sprechen wir über 200qm "Wohnfläche" auf dem selben Grundstück

    Auch ist eine fertigestellte Wohnfläche, ausgenommen Hausruine, sicherlich mehr wert, als eine Grundstücksfläche. Deine Rechnung müsste, wenn überhaupt, eher umgekehrt sein, sprich die unbebaute Fläche müsste weniger wert sein, als die bebaute.
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  4. #3

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    Für den Wert des Grundstücks!! ist es völlig egal, ob da ein Haus draufsteht, eine Hütte, eine Garage oder gar nichts.

    Der Grund und Boden kostet immer das selbe! (Wenn wir über das selbe Grundstück reden.)

    Alles, was auf dem Grund und Boden steht und liegt: Bauwerke, Pflanzen, Wege, Müll, Lasten, Bodenschätze, .... senkt oder steigert diesen Wert - ja nachdem, ob es allgemein nutzbar oder die Nutzung einschränkend ist, in gutem oder schlechtem Zustand ist.
    Spezielle Verhältnisse Einzelner zählen dabei nicht.
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  5. #4

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    @ Gwenny - wie kommt man auf solche rechenspiele, wie du sie hier einstellst?
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  6. #5
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    Hallo,

    das Rechenbeispiel ist fiktiv. Mir ist klar, dass die Wertermittlung von diversen Dingen abhängig ist. Mir ging es nur darum eine grobe Abschätzung zu haben.
    In meinem Fall spielt es eine Rolle, ob die Grundfläche mit eingerechnet wird oder nicht; da der Beleihungswert, je nachdem größer oder kleiner als 60% wäre.
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  7. #6
    feelfree
    Gast
    Wenn schon fiktiv, dann doch bitte einigermaßen vernünftige Zahlen einsetzen. Oder ist das Haus wirklich nur 40.000 wert?
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  8. #7

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    Dann frag doch die Bank, wie das rechnet!
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  9. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  10. #8
    Avatar von Geodesy
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    Als erstes wird das Wertermittlungsverfahren gewählt. Hier; bebautes Grundstück =
    1. Vergleichswertverfahren
    2. Ertragswertverfahren oder
    3. Sachwertverfahren.

    zu 1.: Anwendung bei unbebauten Grundstücken, Wohnungseigentum
    zu 2.: Anwendung bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, Garagengrundstücken
    zu 3.: Verfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern

    Das Sachwertverfahren, was hier wohl auch greifen würde, liefert das Ergebnis: Grundstückssachwert – Korrektur durch den Markt = Verkehrswert

    Die Berechnung ist ein weniger komplizierter als von Dir angenommen.

    Es wird der Herstellungswert der baulichen Anlagen ermittelt (Gebäude, Außenanlagen, Betriebseinrichtungen).
    Abgezogen wird die Wertminderung wegen Alters.
    Abgezogen wird die Wertminderung wegen Bauschäden und Baumängeln
    Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände

    daraus abgeleitet wird der Wert der baulichen Anlagen errechnet.

    Dazu kommt dann der Bodenwert und der Wert von sonstigen Anlagen (Garagen)

    Durch die gleichzeitige Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (+-) ergibt sich dann der Verkehrswert.
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  11. #9
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    @Geodesy: Vielen Dank für die Erklärung. Damit kann ich was anfangen.

    Zitat Zitat von feelfree Beitrag anzeigen
    Wenn schon fiktiv, dann doch bitte einigermaßen vernünftige Zahlen einsetzen. Oder ist das Haus wirklich nur 40.000 wert?
    Fiktion hat nichts mit Vernunft zu tun.
    Bedeutung Fiktion: nur angenommen; erdacht, erdichtet, frei erfunden
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