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  1. #1

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    Fertig EFH aus den 80er Kaufpreis Ok?

    Hallo Gemeinde,
    wie sicherlich viele von euch stehe ich vor der Entscheidung Neu bauen oder ,,altes´´ Kaufen und Sanieren!

    Folgendes ist bei mir der Fall.
    Das bereits jetzt gemietete Haus kann ich in ca. 1,5 Jahren kaufen.
    Seit dem letzten Wochenende steht nun auch der Preis Fest, der kommt mir allerdings recht hoch vor, da in meinen Augen einiges zu tun wäre.
    Deshalb hätte ich da mal ein paar Fragen die Experten von euch.

    Zu den Eckdaten:

    - EFH in Ständerbauweise aus den anfang 80er Jahren Unterkellert (Massiv)
    -Dachgeschoß ausgebaut
    - Gesamt Wfl. ca 160-170qm
    - Fenster genauso alt (ausser Dachgeschoß ca.12 Jahre alt)
    -Heizung Öl Neu in 2010 (UG + Dachgeschoss,EG noch Nachtspeicheröfen)
    - Hauptbad in dem bewohnten UG.in 2010/11 neu)

    Das Haus steht auf einem ca-800 qm Grundstück, hier liegt der Richtwert bei 95 Eur/qm.
    Fertiggarage ist auch dabei.

    In meinen Augen wäre folgendes zu erledigen :

    - Komplette Sanierung der Einliegerwohnung im U.G. also Heizung Neu (Fußbodenheizung) Bad neu, Wände neu anlegen, Fußböden neu, Fenster Neu, Türen und Zargen neu.
    bei der Elektrik steht noch ein Fragezeichen da ich diese nicht weiter untersuchen konnte. Ihr müsst wissen das diese ca 50 qm große Einliegerwohnung unberührt seit Hausbau ist.Hat auch nur Zeitweise jemand darin gewohnt, also alles ca.30! Jahre alt. Die Heizung die in 2010 Neu gekommen ist wäre dafür ausgelegt, jedoch kommt das Material und zusätzliche Teile für die Fu.Bo.Heizung hinzu. Das machen würde der Schwiegervater übernehmen, der Heizungsbauer ist. Estrich müsste komplett raus und wieder rein. Nur ein Teil des Massiven Kellers ist mit Fenstern versehen, der andere steht im Boden und keiner weiß wie dicht dieser an der Stelle noch ist.

    - In dem derzeit von uns bewohnten Mittelteil (ca 90 qm) müsste man theoretisch das gleiche durchziehen...Fenster auf jeden Fall. Da hier die Rolladenkästen im inneren liegen müsste man hier auch gleich noch an die Wände ran. Diese sind zum größten Teil in 2010 neu mit Malervließ Tapeziert worden. Heizung ist im Prinzip OK da in 2010 neu, jedoch stören mich die Aufputzrohre doch sehr, diese wurden aus Kostengründen damals so verlegt. Hierzu solltet ihr wissen das auch hier bereits alles selbst erledigt wurde. Küche inkl.Bodenfließen auch Neu in 2010. Bad nach Wassserschaden komplett neu inkl.Estrich. Dabei wurden alle 4 Wände zum teil auch das Ständerwerk erneuert. Das angrenzend Schlafzimmer hat zum Glück nicht viel abbekommen jedoch mussten auch teilweise die Wände erneuert werde, auch ein Teil des Estriches war hier betroffen und wurde erneuert. Komplett gefließt und Verputz haben wir es dann im selben Atemzug. Auch wieder alles Self Made.Türen und Zargen sind so alt wie das Haus, also müssten die auch Neu.Auch hier steht beim thema Elektrik ein Fragezeichen

    -Das auch von uns bewohnte Dachgeschoß ist soweit OK.Zustand vom Dach sollte noch OK sein, ca 12 Jahre her der Innenausbau. Jedoch gefällt die Raumaufteilung und die Aufputzrohre auch hier nicht. Auch die Treppe dort hin ist nicht wirklich schön und eng bemessen.

    In Summe sind das dann 12 Fenster unterschiedlicher Größe die Neu müssten, 11 Türen und Zargen + eine Eingangstür die ihre besten Zeiten hinter sich hat.
    Ausserdem befindet sich an der Eingangseite ein Riesiger Lichteinfall bei dem man die Kälte schon am vorbei gehn merkt, der müsste auch weichen wenn das denn überhaupt möglich ist (der ist Riesig)

    Vollwärmeschutz von aussen Wünschenswert, jedoch bin ich mir hier jedoch nicht sich ob das nötig ist, der Zustand der Fassade ist Augenscheinlich ok. Jedoch sind Teil Topmoderne Holzverkleidungen an Fenster und Fassade angebracht.

    Wie ihr seht wurde schon einiges getan aber muss wohl auch einiges getan werden. Der Verkäufer behaart unverhandelbar auf 180.000 Eur Kaufpreis!!!
    Würdet ihr das machen? Ungesehn Natürlich immer Schwierig, denke aber das die Eckdaten schon dagegen sprechen oder?
    Ich habe die Materialkosten auf ca.60-70.000 Eur errechnet, da ich auch hier versuchen würde wieder alles selbst zu machen. Realistisch?
    Dann wäre ich bei einer Summe von ca.250.000! Eur für ein 30 Jahre altes Fertighaus!? Meiner meinung nach zu viel. Deshalb stelle ich mir im moment einen Kostenpaln für einen Neubau zusammen. Könnte aber auch Schwierig werden, da ich kein Grundstück besitze.

    Würde mir deshalb gerne mal ein paar Meinung einholen, falls ihr noch was wissen müsst fragt Bitte.

    Danke schonmal und Gruß,
    Henry
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  2. Fertig EFH aus den 80er Kaufpreis Ok?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    fumo
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    Hallo,

    leider kenne ich die Immobilienpreise in deiner Gegend nicht. Das kann günstig aber auch teuer sein. Da musst du vergleichen. Was kosten vergleichbare Häuser in der Gegend? Wie hoch sind die Grundstückspreise in aktuellen Baugebieten etc...

    Bei 800qm Grundstück und einem von dir geschätzten Preis von ca. 100€/qm wäre das Grundstück schon mal 80.000 Wert. Zusätzlich kann das Grundstück natürlich weitere Vorzühe gegenüber aktuellen Bauplätzen haben. Vielleicht kommst du an so große Grundstücke gar nicht ran.

    Ist also schwierig was zu sagen. Hier hilft nur: Immobilienmarkt ansehen, und vergleichen.

    Zusätzlich würde ich dir empfehlen, mit einem Fachmann das jetzt gemietete Haus zu besichtigen und ein Sanierungkonzept aufzustellen. Du als Laie wirst nicht alles erfassen und richtig beziffern können.

    Gruß
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  4. #3

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    Wie schon gesagt wurde solltest du dich nach anderen Häusern umsehen um einschätzen zu können, was man für das Geld sonst noch bekommt. Bei uns liegen die Grundstückspreise ähnlich und hier werden auch Häuser zu dem Preis verkauft. Bringt dir aber gar nichts. Genau so werden auch Häuser für unter 100 T verkauft und welche für über 200 T. Es ist wichtig, das Haus unabhängig schätzen zu lassen, inkl. Sanierung. Wobei ich hier glaube, dass du mit deinen Kostenschätzungen beim Verkäufer nicht weit kommen wirst. Nur weil dir die Innentüren nicht gefallen oder du der Meinung bist, in der Einliegerwohnung müsste eine FBH sein, wird der Besitzer nicht mit dem Preis runter gehen. Das ist alles Geschmackssache und kein echter Mangel am Gebäude. Die Nachtspeicheröfen sind vielleicht wertmindernd, aber du könntest ja auch günstiger nur normale Heizkörper verbauen, dann müsste nicht der ganze Estrich raus.
    Mich wundert es ein bisschen, dass ihr das Haus und den Zustand ja jetzt anscheinend in Ordnung findet, sonst würdet ihr ja nicht dort wohnen und schon gar nicht darüber nachdenken zu kaufen. Wenn es dann um den Preis geht ist auf einmal alles schlecht und es werden Sanierungsmaßnahmen von 60T € fällig...
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  5. #4
    Themenstarter

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    Ganz so einfach ist es nicht...
    Wir sind schließlich mit dem Hintergedanken eingezogen das Objekt später zu Kaufen, jedoch war der von uns anvisierte Preis bei 150-160tsd Euro! Mehr will ich im moment auch nicht ausgeben.
    Im Vergleich zu anderen Häusern in dieser Gegend liegt unseres im oberen Mittelfeld, allerdings sind die meisten derzeit zu verkaufenden Häuser in Massivbauweise und eben kein Fertighaus.

    Die Türen sind klar geschmackssache, jedoch die ,,Hardware´´ wie Fenster,Dämmung und Heizung in der Einliegerwhg. usw. sind denke ich nicht zu verschleiern und am Kaufpreis zu berücksichtigen. Zu der FBH kann ich nur sagen das ich kein Freund von ,,Stückelei´´ bin, also wenn dann richtig. Würde bei einem Neubau auch nicht anders in Frage kommen.

    Zu der Dämmung , der ja einen riesigen Teil verschlingen würde, versuche ich mich gerade ein wenig ein zu lesen, hier bin ich jetzt bei dem Stand das , dass bei einem Fertighaus vllt.garnicht die beste Variante ist zwecks belüftung , schimmelbildung usw.

    Schätzung ist auch ein ansatz von mir gewesen. Der Günstigste Fall wäre hier eine Schätzung durch das Ortsgericht, jedoch kann das nur der Eigentümer veranlassen und hätte so vor mir die Zahlen! Wenn die höher wäre als der Preis von ihm stände ich blöd da...
    Wer kann das noch schätzen? Zu einem günstigen Tarif bzw.kann man einen Richtwert für einen Gutachter nennen?

    Danke für die Hilfe und Gruß,
    Henry
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  6. #5
    kappradl
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    Zitat Zitat von SamsungS Beitrag anzeigen
    Wer kann das noch schätzen? Zu einem günstigen Tarif bzw.kann man einen Richtwert für einen Gutachter nennen?
    Wozu schätzen? Wenn er einen Käufer findet, hat er den Preis richtig angesetzt. Wenn nicht, muss er reduzieren. Es besteht kein Grund, warum er bei dir direkt mit einem geringenen Angebot anfangen sollte.
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  7. #6
    Avatar von Schnabelkerf
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    Ich finde den Preis gar nicht mal so unangemessen.

    800 m² * 95 €/m² = 76.000 € plus Erschließungskosten bei einem neuen Grundstück ~ min. 24 .000 € da sind wir schon bei 100.000 € ohne das Haus.

    180.000 € will der Verkäufer für Haus + Grundstück haben. Bleibt also 80.000 für das Haus. Dazu dann deine 60.000 Umbaukosten.

    Für 140.000 € bekommst Du kein 160-170 m² großes neues Haus. bzw. für 250.000 € bekommst Du kein gleichgroßes Haus+Grundstück+Erschließungskosten.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von SamsungS Beitrag anzeigen
    Der Verkäufer behaart unverhandelbar auf 180.000 Eur Kaufpreis!!!
    Damit sind die Fronten doch klar. Er will 180T€, Du bist anscheinend nicht bereit das zu bezahlen, also hat sich der deal erledigt. Wozu jetzt noch über Sanierungskosten und was weiß ich diskutieren? Es ist völlig egal was Du an Materialkosten für Sanierung o.ä. gerechnet hast, der Verkäufer möchte seine 180T€, und wenn Du nicht bereit bist die zu bezahlen, war´s das. Ich könnte es auch anders schreiben, Deine ermittelten "Modernisierungskosten" interessieren den Verkäufer nicht die Bohne.

    Wer sagt, dass ein Verkäufer einen marktgerechten Verkaufspreis anbieten muss? Es gibt genügend Hausbesitzer die ihre Immobilie völlig überschätzen, und so lange kein Verkaufsdruck besteht ist das auch völlig egal.

    Ich würde mich an Deiner Stelle nach einem anderen Objekt umschauen, denn so wie Du die Sache angehst kommst Du nicht weiter. Es wäre etwas Anderes wenn beide Parteien signalisiert hätten, dass man sich auch irgendwo in der Mitte treffen kann, aber das ist ja nicht der Fall.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8

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    Will der Verkäufer denn unbedingt verkaufen? Wenn Du das Haus nicht kaufst, weil es Dir zu teuer ist, wird er einen anderen Käufer suchen. Nur dann muss er ein vermietetes EFH verkaufen, wo man Euch als Mieter auf absehbare Zeit nicht rausbekommt. Also wird ein möglicher Käufer weniger zahlen wollen, falls sich überhaupt jemand findet, der ein Haus sucht, in welches er auf absehbare Zeit nicht einziehen kann.

    Meines Erachtens kommt nur Ihr als Käufer in Frage. Das kann man dem Verkäufer in einem nebensatz ja mal klarmachen. Vielleicht kommt er Euch dann etwas entgegen.
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  10. #9
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von kappradl Beitrag anzeigen
    Wozu schätzen? Wenn er einen Käufer findet, hat er den Preis richtig angesetzt. Wenn nicht, muss er reduzieren. Es besteht kein Grund, warum er bei dir direkt mit einem geringenen Angebot anfangen sollte.
    Ganz einfach aus dem Grund das ich ihm solch Kleinigkeiten wie Bad, Heizung und sämtliche Entstandhaltungsarbeiten für Lau durchgeführt habe! Klar hat er das meiste an material Bezahlt aber ca 5-600 Stunden sind auch nicht zu verachten.

    So wie ich das hier raus lese kommt der Preis also tatsächlich irgendwie hin...sollte ich wohl nochmal genauer rechnen was halt auch auf längere sicht für mich in Frage kommt. Bei einem Neubau hätte ich zumindest solche Sachen wie Dämmwerte, Technik usw. auf dem neusten Stand. Ausserdem würde in diesem Fall ja auch hinzu kommen das ich in unserem Häuschen mehr eigenleistung erbringen muss, sprich alles müsste ja erstmal Raus bevor Neu rein kann. Das würde ja bei einem Neuen nicht der Fall sein, da müsste ,,nur´´ neu rein!
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  11. #10
    Avatar von Schnabelkerf
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    Zitat Zitat von SamsungS Beitrag anzeigen
    Ganz einfach aus dem Grund das ich ihm solch Kleinigkeiten wie Bad, Heizung und sämtliche Entstandhaltungsarbeiten für Lau durchgeführt habe! Klar hat er das meiste an material Bezahlt aber ca 5-600 Stunden sind auch nicht zu verachten.!
    Wie kommt man als Mieter denn überhaupt auf die Idee sowas zu machen??? Du hast dem Vermieter also 5-600 Stunden Arbeitszeit geschenkt in der Hoffnung das er Dir dafür irgendwann beim Hausverkaut mit dem Preis entgegenkommt...????
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  12. #11

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    Zitat Zitat von rotstift68 Beitrag anzeigen
    Meines Erachtens kommt nur Ihr als Käufer in Frage. Das kann man dem Verkäufer in einem nebensatz ja mal klarmachen. Vielleicht kommt er Euch dann etwas entgegen.
    Das ist doch quatsch solange das Haus nicht auf dem freien Markt angeboten wird. Erst dann kann man doch wirklich sehen, ob Interesse besteht oder eben nicht. Nur weil eine von drei Wohnungen im Haus vermietet ist, würde ich nicht sagen dass das Haus generell unverkäuflich ist. Vielleicht möchte ja jemand selbst nur einen Teil bewohnen und den Rest vermieten, für denjenigen wäre es perfekt da er keinen Mieter suchen muss sondern schon zuverlässige Mieter da sind. Also evtl. sogar ein Verkaufsargument für den Verkäufer?!

    Zitat Zitat von SamsungS Beitrag anzeigen
    Ganz einfach aus dem Grund das ich ihm solch Kleinigkeiten wie Bad, Heizung und sämtliche Entstandhaltungsarbeiten für Lau durchgeführt habe! Klar hat er das meiste an material Bezahlt aber ca 5-600 Stunden sind auch nicht zu verachten.
    Dafür kann ja aber der Verkäufer nichts! Du hättest es ja auch von ihm fordern können. Wenn du es selbst gemacht hast und dann auch noch kostenlos bist du selbst schuld und kannst jetzt nicht hinterher etwas dafür verlangen. Wenn er dir entgegenkommt gut, wenn nicht, Pech gehabt. Soetwas klärt man doch im Normalfall vorher. Du weißt doch, bei Geld hört die Freundschaft auf. Und ihr seid noch nicht mal Freunde...

    Ich lese aus deinen Beiträgen, dass dich die Fertigbauweise nicht 100% glücklich macht. Ist es da überhaupt sinnvoll weiter über den Kauf des Hauses nachzudenken. Daran kannst du ja nunmal auch nach der Sanierung nichts ändern. Warum suchst du nicht nach einem Haus das besser zu euch passt?
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  13. #12
    feelfree
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    Wenn Du meinst, ein ähnlich gutes Objekt auch für 160.000€ zu bekommen, dann lass es halt. Und überlege dir *jetzt* ob Du dich nicht maßlos ärgerst, wenn der Verkäufer halt doch einen Käufer findet, der die 180.000€ zahlt.

    Eigene Erfahrung: Besichtigung RMH, 5 Jahre alt, aufgerufen waren 310.000€, durchaus im üblichen Rahmen. Dann habe ich rausgefunden, dass das Objekt beim BT 5 Jahre zuvor gerade mal 270.000€ gekostet hatte. Daraufhin habe ich mein Angebot auf 300k€ zurückgeschraubt. Ergebnis: Objekt war nach EINER Woche verkauft - an einen anderen. Manchmal ärgere ich mich jetzt noch darüber. Jetzt baue ich selbst eine DHH neu - 400k werden nicht reichen.
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  14. #13

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    Was mich an der Sache irritiert: Du kannst in 1,5 Jahren kaufen. Der Preis wird aber jetzt festgelegt. Warum ist das so? Darauf würde ich mich nicht einlassen. Bei uns in der Gegend haben sich die Preise für Gebraucht-Immobilien in den letzten Jahren nämlich spürbar geändert.
    Grundsätzlich: Auch wir hatten vor dem kürzlich erfolgten Neubau ein älteres Haus, von dem wir dachten, wir könnten es so umbauen, wie wir uns das vorstellen. Technisch ging das auch. Aber es war dennoch nicht "unser HAus". Wir fühlen uns im Neubau jetzt deutlich wohlen. Auch wenn der teurer war, als das alte Haus inkl. Umbau. Das sollte man einfach auch bedenken, das man im Neubau ganz andere Möglichkieten hat. Unabhängig vom finanziellen (ja, sorry, klingt blöd).
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Friesin Beitrag anzeigen
    Du kannst in 1,5 Jahren kaufen. Der Preis wird aber jetzt festgelegt..
    Ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter, bis dahin räumt er mir gegen eine Anzahlung das vorkaufsrecht an und Mietskauf ab diesen Monat!

    Generell habe ich nichts gegen die Fertigbauweise, jedoch bei dem Alter eine Tatsache die im Vergleich zu einem Massiv gebauten Haus auch zu tragen kommt.

    Da eines der höchsten Positionen bei den geplanten Umbauten der Vollwärmeschutz ist, und ich mich ein wenig eingelesen habe ob das sinn macht oder nicht, hier nochmal die Frage : Macht es sinn?
    Denn so wie ich das verstehe ist es bei einem Fertighaus eher von Nachteil was die Lüftung des Baus angeht, könnt ihr das bestätigen? Was würde es effektiv bringen einen solchen Nachträglich zu Installieren?

    Ist halt alles ganz klar für mich eine Entscheidung fürs Leben, die mir nicht gerade Leichtfällt, die ich aber anscheinend alleine Treffen muss...
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  17. #15
    Themenstarter

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    Also, es gibt Neuigkeiten.

    Vermieter ist nochmals mit dem Preis runter gegangen und wir werden wohl Kaufen!

    Hat jemand Pläne von einem ***** Haus Typ 80/2 L,N? Zufällig natürlich nur...
    Bekomme die Pläne Selbstverständlich noch ausgehändigt, wollte nur schon mal drüber schauen!

    Und, kann man Pauschal beantworten welche Wände in einem Fertighaus tragen sind?

    Danke und Gruß,
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