Welche ersten Schritte sind notwendig?

Wie schon andere oben geschrieben, ist Haus und Hof eine Einheit. Die meisten müssen sich beides finanzieren lassen, Ihr habt ja nun schon ein abbezahltes Grundstück. Somit muss nur noch Haus finanziert werden.

Hörensagen zum Grundstück zählt nicht! Du musst in den Bebauungsplan schauen, WAS und WIE ihr bauen müsst oder dürft.
Der B-Plan ist im Internet auf den Gemeindeseiten zu finden, ansonsten mal bei der Baubehörde anrufen.
Erst dann kannst Du Dir Gedanken über das Haus machen.
Es kann sein, das Ihr nur Bungalow oder 1,5-geschossig bauen dürft. Es kann sein, dass Ihr nur mit Verklinkerung bauen dürft (wird entsprechend teuer). Dann gibt es die GRZ (wichtig!!), die besagt, wieviel Grundfläche Ihr überhaupt bebauen dürft. Was für ein Dach? Etc etc. Das lotet man eigentlich VOR dem Kauf aus, ob "sein Geschmack" auf die Parzelle passt ;-)
Nach diesen Vorgaben richtet sich auch die Grössenordnung des Hauspreises.
Lasst Euch einfach mal Kataloge von Hausbaufirmen kommen, um zu sehen, wie teuer was ist.
Bauunternehmer in der Region haben auch oft Häuser im Angebot.
Achtet auf die Aussagen "auf Bodenplatte", dann kommen noch mal 10-15000 für die Bodenplatte dazu. Keller ist teurer.
Technik (Heizung) ist nicht zu verachten. 30000-50000 zu dem angebotenen Hauspreis kommen schnell zusammen.
Baunebenkosten mal mit 35000 geschätzt einplanen.
Lebenshaltungskosten pro Monat ausrechnen. Nebenkosten mal mit 100 Euro pauschal addieren (Hausnebenkosten sind teurer als Miete)
Mit der Summe einfach mal bei comdirect, baufi oder i-hyp auf der Homepage die Daten eingeben. Meist bekommt Ihr dann eine grobe Rechnung.
Aber nix festmachen!!!! :-)
Ihr wisst dann aber, was auf Euch zukommt!

 

Um es einmal grob zu überreißen:
Ihr habt 1.000 Euro im Monat für die Finanzierung übrig. Damit könnt Ihr gut 200.000 Euro finanzieren, bei 3 % Tilgung.
Für diesen Rahmen bekommt Ihr auch eine fünfzehnjährige Zinsbindung.
Zu den 200.000 Euro kommen jetzt noch Euer Eigenkapital hinzu (Grundstück 50.000 Euro; Barmittel 25.000 Euro).
Und schon habt Ihr im Groben Euer Budget. Dafür brauchts keine Konditionsabfrage. Optimieren und ins Detail gehen, kann man dann später, wenn man belastbare Zahlen hat.
Wie viel Haus Ihr dafür bekommt, müßt Ihr mit den diversen Hausfirmen aushandeln.

Beste Grüße

 

Gerne! :-)
Ja, auf so etwas sollte man achten bzw. eben extra kalkulieren. Baunebenkosten kann man finanzieren, dafür braucht ihr das EK nicht.
EK braucht ihr, a) für eine bessere Finanzierung (je höher, desto besser... meist) und b) für Notargebühren, Grundbucheinträge und c) die Küche. Möbel und Notar werden nicht finanziert.
Baunebenkosten sind zB. Baugrundgutachten, Vermessungsgebühren, Baustrom, event. zusätzliche Erdarbeiten, Bauanträge.
Dann Aussenalage zB. Pflasterarbeiten, Carport, etwas Bepflanzung.

Drauf achten, was beim BT in der Baubeschreibung steht. unbedingt lesen und vergleichen (Qualität, Quantität). Was für Technik? Meist ist "nur" eine Gastherme mit Solar enthalten.
Was sagt der B-Plan???????

 

Ich würde dem Threadersteller raten, nichts mit irgendwelchen Hausfirmen auszuhandeln und sich an eine/n Architekten/in zu wenden. Mal ganz ehrlich, wenn einer offensichtlich null Ahnung von der Materie (bitte nicht falsch verstehen, soll keine Beleidigung sein!) sollte er sich die Hilfe eines Experten suchen. Das Honorar mag zwar zunächst abschrecken, aber bei den Gesamtkosten für das Bauprojekt sieht es wieder anders aus. Welcher Bauherr traut sich schon zu, sowas komplett selbst in die Hand zu nehmen? Man ist doch so einer Firma hilflos ausgeliefert, wenn man an die falschen gerät. Nebenbei bekommst Du vom Architekten eine individuelle Planung, die Deinen Wünschen entspricht.

Also, mein Rat an Dich:
1. Finde Dein maximales Budget heraus. Das wird Dir kein Finanzberater abnehmen. Du musst für Dich selbst herausfinden, wie viel Kredit Du bezahlen kannst. Wenn Du nach paar Jahren die Rate nicht mehr zahlen kannst, dann kann dir keiner mehr helfen...
2. Suche einen Architekten entweder im Bekanntenkreis oder auf der Homepage der Architektenkammer und vereinbare einen Beratungstermin. Dort teilst Du ihm Deine Wünsche mit. Er wird Dir sagen, ob sich diese mit Deinem Budget erfüllen lassen.

 

DAS ist doch genau das, was Du beim Bauen mit Architekt machst. OK, für den Rohbau hats drei Firmen (Maurer & Zimmerer & Dachdecker), aber das ist doch genau der Weg.
Leistungsverzeichnis verschicken, Ergebnisse prüfen, vergeben und los gehts.

Sprich nicht nur mit einem Architekten, sondern mit mehreren.

 

ganz ehrlich: ich halte das Vorgehen für falsch. Das hier im Raum stehende Budget mag bei strenger Kostendiszlipin ausreichen um das Haus zu verwirklichen, wirklich üppig ist es aber nicht. Da sicherlich an das Haus bestimmte Mindestanforderungen gestellt werden (Größe, Anzahl Zimmer, Bäder , Barrierefreiheit?, usw.) würde ich erstmal durchkalkulieren, was so etwas mindestens kostet. Bei so einer Kostenschätzung vorab sollte es unbedingt jemand sein, der das seriös macht ohne Gedanken an einen späteren Auftrag.
Wenn das Budget dann wirklich ausreicht kann man die Sache angehen und fragen ob man diese Summe finanziert bekommt. Wenn man erstmal eine Summe X kennt, die man bekommt besteht immer die Gefahr, das die dann auch ausgereizt wird. Da wünscht man sich noch eine Gaube, eine schöne Tür, die nette Badewanne und am Ende langt es nicht mehr, da es fast immer teurer wird als vorher gedacht. Das hat viele Gründe: bei freier Vergabe kann niemand genau vorhersagen, wie die Angebote ausfallen, beim GU/GÜ ist noch das ein oder andere vergessen worden, der GU/GÜ geht insolvent usw, usf. Also lieber mit der nötigen Reserve planen, als das Budget schon in der Planungsphase auszuschöpfen.
Was da noch so alles an Kosten auf euch zukommen könnte oder sogar wird:
erhöhter Gründungsaufwand
Vermessungskosten
Außenanlagen, Inneneinrichtung
Anschluß Strom/Wasser/Gas/Kanal (sind schnell mal über 10k€)
zusätzliche Miete, weil sich die Bauzeit nicht einhalten lässt
usw.
Außerdem sollte man auch an die 5-10J nach Einzug denken, da muss vielleicht mal ein neues Auto her, die Einbauküche will Frau neu und Mann die Wohnzimmereinrichtung.
Unvorhergesehene Reparaturen , vielleicht mal wieder in Urlaub etc.

 

Ist dieser bereits bespart? oder laufen da noch monatliche Kosten?
Ich würde den BSV in der Hinterhand behalten, falls später noch Kosten anfallen.

Wie wurde das ermittelt? Wurden die Lebenshaltungskosten entsprechend berücksichtigt? oder schöngerechnet?

Wie baufibemu schon vorgerechnet hat, sollte bei 1.000,- € monatlicher Rate ein budget von 200.000,- € drin sein. Grundstück ist ja vorhanden, also könnte man 200T€ + 25T€ für das Haus inkl. aller Nebenkosten ansetzen.

Jetzt stellt sich die spannende Frage, "was bekommst Du für das Geld"?
und dann schließt sich gleich die nächste Frage an, ob das was Du bekommst Euren Ansprüchen genügt?

Erster Ansprechpartner ist immer die Hausbank, denn die kennt Dich und Deine finanziellen Verhältnisse wohl am besten. Selbstverständlich sollte man sich auch alternative Angebote einholen, am besten über eine unverbindliche Konditionenabfrage. Wichtig, in dieser Phase wird noch nichts unterschrieben.

Nächster Schritt wäre der Gang zum Architekten Eures Vertrauens. Den zu finden ist aber nicht ganz einfach, das gebe ich zu. Es bleibt auch ein Restrisiko das sich nicht vermeiden lässt. Das hast Du aber bei jedem Vertragspartner.

Vorsicht vor irgendwelchen pauschalen Angeboten die Du jetzt über Hausbaufirmen einholst. Zum aktuellen Zeitpunkt kann man zu den Kosten noch so gut wie gar nichts sagen. Die Angebote sind also nicht das Papier wert auf dem sie ausgedruckt werden. Hintergrund, bevor man ein Haus bauen kann, muss zuerst einmal geklärt sein, was überhaupt gebaut werden darf, wie man das am besten umsetzen kann, usw. usw.

Du kannst Dir zwar im Katalog neue Klamotten aussuchen, aber ob sie passen ist nicht garantiert. Bei den tollen Hausangeboten ist es ähnlich, aber mit einem entscheidenden Unterschied, die Klamotten kannst Du wieder zurückschicken.....

Gruß
Ralf

 

Aber man sollte sich zumindest über Kataloge und Zeitschriften ein Bild machen, wie vielseitig ein Haus sein kann. Ausserdem wird man auf den Boden der Tatsachen gebracht und über Hauskosten informiert.
Was nützt die ganze Träumerei von designerischen Highlights, wenn man nicht weiss, was sie kosten?

 

Alles was man in solchen Katalogen an Preisen findet ist genau betrachtet nichts wert. Das liegt ganz allein daran, weil es sich nicht um Marktpreise handelt, sondern jede Firma ihre eigene Phiosophie hat, was sich in der Preisgestaltung widerspiegelt. Dazu kommt, dass die Preise nicht vergleichbar sind. Ein Gewerk beim Hausbau besteht aus vielen Einzelkomponenten aus denen sich ein Preis zusammensetzt. Der Günstigste ist dann meist derjenige, der am meisten vergisst. Aus einem Katalog kann man das nicht ersehen.

Ich würde sogar behaupten, da werden Menschen bewußt in die Irre geführt, nur damit man erst einmal die Kundenadresse hat. Werbung und Marketing sind das Eine, was Du später für Dein Geld bekommst ist was ganz Anderes.

Achte mal beim Lesen dieser Prospekte auf Details. Fällt Dir was auf? Du wirst keine finden. Stattdessen finden sich ein paar bunte Bildchen, es gibt ein paar allgemeine Daten, z.B. "150m2 Wohnfläche", und vor allen Dingen wird mit Begriffen wie "Komfort" oder "Luxus" oder "üppig" oder "großzügig" usw. um sich geworfen....und am Ende findet sich ein Preis ab 189.500,- €.

jetzt schaust Du in das nächste Werbeprospekt und siehe da, auch dort findest Du ein Haus mit 150m2, Modell "Komfort" mit üppiger Ausstattung und großzügigem Raumangebot, aber die schreiben ab 204.785,- €.

Welches Angebot ist nun günstiger?

Der Profi Bauinteressent hat natürlich Internet und dort das Bauexpertenforum gefunden. Da fällt ihm ein, dass die dort immer wieder was von Leistungsverzeichnissen schreiben. Also gleich mal bei den Firmen angerufen und nach einem Leistungsverzeichnis gefragt. Natürlich bekommt man ganz schnell eine Liste mit allem drum und dran...so sieht es zumindest für den Laien aus. Aber wer genau hinschaut wird auch da plötzlich Begriffe finden wie "Komfort Heizung xxkW, Modell blablabla, oder vergleichbar". Was aber viel wichtiger ist, wer man nicht weiß was dort stehen müsste, wird gar nicht feststellen, dass wichtige Positionen fehlen. An solchen Feinheiten können selbst Fachleute verzweifeln.

Fazit: Vergleichbar ist da leider gar nichts. Man kann nur sagen, dass ein Haus mit 150m2 um die 200T€ kosten kann. Was man dafür bekommt steht in den Sternen.

Hausbau und Preise ist ein ewiges Thema. Das hat schon Generationen vor uns beschäftigt, und wird uns auch die nächsten Jahrzehnte verfolgen. Profis wissen sehr genau, dass man schon sehr viel Glück haben muss, wenn der endgültige Hauspreis auf +-10% genau (meist +10%) zutrifft, selbst bei penibler Planung und Überwachung. Das macht bei einem EFH schnell mal 20-25T€ aus. Wer aufgrund knapper Finanzierung ein budget einhalten muss, wird dann meist anfangen Leistungen zu streichen, sprich er bekommt genau betrachtet nicht das was er urspünglich geplant hatte.

Ich befürchte, es gibt leider kein Patentrezept wie man die Kosten genau kalkulieren kann. Wenn ich so ein Patentrezept hätte, dann wäre ich wohl schon längst Millionär und würde mir die Sonne auf den Bauch scheinen lassen.

Gruß
Ralf

 

Diese Nachfrage ist etwas erschreckend, da sie im Grunde das kleine "einmaleins" der Finanzierung ist...

Lies dich mal zum Thema "Beleihungswert" ein, dann wird es deutlich.

SELBSTVERTSTÄNDLICH kriegt man bessere Konditionen mit sinkendem Kreditrisiko für die Bank.
Zins setzt sich immer aus "Geldverdienen" und "Ausfallrisiko" zusammen....reduziert man das Ausfallrisiko, werden die Zinsen geringer.
EK reduziert dies erheblich, da die Bank nicht das volle Risiko (Gegenwert in Relation zum Verkaufserlös) alleine tragen muss.

Die Bank rechnet recht einfach:
Grundstückswert plus Gebäudewert minus Abschlägen im schlimmsten Fall der Zwangsverwertung.

Deckt das EK 20-30% des "Papierwertes" ab, ist die Bank bei ner Versteigerung fein raus, da sie selbst bei einem Zuschlag von nur 75% des "Papierwertes" kein Geld verliert.

 

Natürlich sind die Konditionen besser wenn das Risiko für die Bank geringer wird.

Das EK wird normalerweise zuerst eingesetzt, egal wofür es genutzt wird. Üblicherweise fallen ja die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer etc.) zuerst an. Ob dann bis zur Bodenplatte noch EK übrig ist? Kommt darauf an wieviel EK der zukünftige Bauherr einsetzen möchte bzw. kann.

Gruß
Ralf

 

Darlehenssumme ist das Geld, welches du von der Bank bekommst bzw. brauchst, in deinem Beispiel Objektwert (i.d.R. näherungsweise als Kaufpreis) minus Eigenkapital plus Nebenkosten.

Im Katastrophenfall muss die Bank das Objekt verwerten, also verkaufen. Da man davon ausgehen muss dass bei einer Zwangsversteigerung weniger erzielt wird als Kaufpreis plus Nebenkosten benötigst du einen gewissen Eigenkapitalanteil, so dass das Verlustrisiko der Bank minimiert werden kann und dir im Gegenzug bessere Zinsen (weil geringeres Risiko) angeboten werden können.

 

Welche Nebenkosten?

Guckst Du zum Beispiel hier: http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?18339-Schl%FCsselfertiges-bauen-und-die-Baunebenkosten!!!

Oder woanders... Mal mehr, mal weniger... Der TE hat da aber einiges vergessen (habe mir jetzt nicht die Antworten durchgelesen...)
zB Carport oder Garage, Gartenanlage, Hausanschlüsse sind wir zB bei ca. 8000, anderes ist individuell... wir kommen auf geplante 35000 BNK...
aber bestimmt keine 15000

Kann man aber alles ergooglen :-)

 

Sorry, ich sehe auch, der Thread ist 6 Jahre alt.
Also, Du musst Dir alle möglichen Kosten dazurechnen. Mal zahlt die Baufirma das Bauklo und den Container, bei Billigfirmen musst Du alles extra bezahlen. Usw.