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Staffelgeschoss mit vorgegebenem Rücksprung - Bebauungsplan

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  1. #1

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    Staffelgeschoss mit vorgegebenem Rücksprung - Bebauungsplan

    Guten Abend,

    wir sind gerade am "malen", also am Grundrisse zeichnen bevor wir zu einem Architekten rennen der uns dann für (wohl verdientes aber) teures Geld einen richtigen Plan daraus macht und uns in Kleinigkeiten berät.

    Wir planen zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss mit Flachdach. Nach Bebauungsplan geht das auch. Hier mal ein Link zum Bebauungsplan:

    Link entfernt

    Was uns aber gerade ein wenig stutzig gemacht hat ist im Textteil:

    3.1.3 Staffelgeschosse: Zulässig sind Staffelgeschosse mit einem Rücksprung vom mind. 1,0 m.


    Bedeutet dies, dass ich an einer Seite einen Rücksprung einplanen muss oder rund herum?

    Ich habe mal gegoogelt und dabei deutlich eindeutigere Bebauungspläne gefunden in denen Sätze wie "Die Westseite muss mind. 1 m zurückspringen", "Die zum Nachbargrundstück näheste Seite muss im mind. 1 m zurückspringen", "Das Staffelgeschoss muss an allen Seiten um mind. 1 m zurückspringen"

    Hat jemand Erfahrungen mit solchen Formulierungen? Beim Kreisbauamt wusste man diesen Satz ebenfalls nicht richtig zu deuten, diese meinten nur ich müsse mal mit konkreten Plänen vorbei kommen. Diese haben wir aber noch nicht, da wir ja den Architekten nicht x Versionen zeichnen und beantragen lassen wollen. Kostet ja auch immer Geld.

    Schönen Gruß
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  2. Staffelgeschoss mit vorgegebenem Rücksprung - Bebauungsplan

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  3. #2
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    Ach ja, bevor ich beim Kreisbauamt angerufen habe hatte ich auf der Stadtverwaltung angerufen. Die Bearbeiterin meinte, dass wir kein Staffelgeschoss als drittes Geschoss bauen dürften, weil nur zwei Vollgeschosse zugelassen wären. Wenn es zur Genehmigung in den Bauausschuss der Stadt käme würde sie sich dafür einsetzen, dass solche Bauten nicht genehmigt werden.

    Schon witzig, wie so mancher Sachbearbeiter demokratische Ausschüsse betrachtet die letztendlich beschließen was er dann ausführen muss.


    Als ich soeben meine obige Frage gestellt habe kam mir die Erleuchtung. Denn im Bebauungsplan steht eindeutig.

    3.1.3 Staffelgeschosse: Zulässig sind Staffelgeschosse mit einem Rücksprung vom mind. 1,0 m.


    Das bedeutet ja eigentlich, dass ich bauen kann was ich willl solange das Staffelgeschoss mind. einen Rücksprung von >= 1 m hat und, nach Definition, das Staffelgeschoss nur 75% des darunter liegenden Stockwerks beträgt.

    Jetzt kann ich wieder gut schlafen.

    Danke.
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  4. #3

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    baust du freistehend oder in einer reihenbebauung?
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  5. #4

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    Hallo,
    Ich kenne eure LBO nicht, hier in NRW muss ein Staffelgeschoß allseitig mind. 1m zurückspringen. Ich würde mich daher nicht unbedingt auf das Wörtchen einem verlassen, evtl. gibt der Bebauungsplan hier auch quasi nur die LBO wieder.
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  6. #5
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    @Pruefhammer
    Zitat Zitat von Pruefhammer
    Ich kenne eure LBO nicht, hier in NRW muss ein Staffelgeschoß allseitig mind. 1m zurückspringen
    Das ist falsch. Es muss in NRW nicht 1m zurückspringen, sondern nur soweit, dass es die 2/3-tel Regelung des §2 einhält.
    Richtig ist, dass es in NRW allseitig zurückspringen muss.

    Zitat Zitat von §2 BauONW
    Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
    In Hessen reicht Rücksprung von mind. 1m, wenn die 75% Regel (siehe #2) eingehalten wird.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Kompliziert Beitrag anzeigen
    wir sind gerade am "malen", also am Grundrisse zeichnen bevor wir zu einem Architekten rennen der uns dann für (wohl verdientes aber) teures Geld einen richtigen Plan daraus macht und uns in Kleinigkeiten berät.
    Das ist schon mal das völlig falsche Herangehen!

    Für Euer gutes Geld bekommt Ihr von einem Architekten all das auch, aber wesentlich besser (weil nun mal gelernt). An einem vermurksten Grundriss mit der Beratung "in Kleinigkeiten" etwas retten zu wollen/sollen, ist vergebene Liebesmüh!#

    da wir ja den Architekten nicht x Versionen zeichnen und beantragen lassen wollen
    Es ist der Job eines Architekten, Euch X Versionen zu zeichnen, natürlich aber alle so, dass sie das öffentliche Baurecht einhalten! (Ausser, es wäre anderes abge- und das Risiko besprochen).
    Beantragt wird dann die von Euch freigegebene Version!
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Kompliziert Beitrag anzeigen
    Guten Abend,

    wir sind gerade am "malen", also am Grundrisse zeichnen bevor wir zu einem Architekten rennen der uns dann für (wohl verdientes aber) teures Geld einen richtigen Plan daraus macht und uns in Kleinigkeiten berät.
    Meine Frau und der Schwiegervater haben sich bei diesem "malen" Stundenlang verwirklicht und es kamen wirklich richtig gute Pläne heraus mit denen wir sehr gerne gebaut hätten! Als dann ein Plan vom Fachmann kam mussten wir erkennen, dass alles davor für die Ablage Rund war :-(
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Torian Beitrag anzeigen
    Als dann ein Plan vom Fachmann kam mussten wir erkennen, dass alles davor für die Ablage Rund war :-(
    ist selten, dass diese einsicht so umgesetzt wird. meistens folgt ein krampfhaftes festhalten an dem eigenen gestaltungswerk.
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  10. #9
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    Ihr habt schon recht, dass man bei unserer Herangehensweise schnell verrennen kann oder unrealistische Planungen macht an denen man später festhalten möchte.

    Aber ich denke auch, dass man bereits eine Ahnung dessen haben sollte was man bauen möchte und auch bezahlen kann bevor man zu einem Architekten geht. Denn dieser kann auch keine Gedanken lesen. Und für die "Ablage Rund" ist das alles auch nicht, denn zu wissen was man nicht will oder festzustellen, dass man sich dies oder das nicht bauen darf oder auch leisten kann ist ein wichtiger Prozess beim Häuslebau.

    Dass wir uns mit dem Bebauungsplan und dem Landes Baurecht auseinandersetzen zeigt aber doch auch, dass wir da nicht vollkommen stümperhaft rangehen ;o) In der HBO steht zu Rücksprungen bei Staffelgeschossen nichts.
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  11. #10

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    Sorry, ein Architekt hat div. Semester Entwurfslehre und auch Baurecht studiert und lange Jahre Berufspraxis.
    Das kann kein Laie "mal eben" nachholen. Also bleibt es Kratzen an der Oberfläche. Manches verwirfst Du dann nicht weil es schlecht ist, sondern weil Ihr es schlecht gemacht habt.
    Also Selbstkastration.
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  12. #11
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    Schon klar, wir werden den Architekten ja auch machen lassen aber wie gesagt: sich klar zu werden was man will ist unerlässlich.
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  13. #12

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    Das ist falsch. Es muss in NRW nicht 1m zurückspringen, sondern nur soweit, dass es die 2/3-tel Regelung des §2 einhält.
    Richtig ist, dass es in NRW allseitig zurückspringen muss.
    Kenne ich anders, wenn das so zutrifft, dann springe ich halt 0,001cm zurück und halte damit das allseitige zurückspringen ein. Damit von einem Rücksprung gesprochen werden kann muss es m.W. mindestens 1m sein. Sollte ich Unrecht haben würde ich gern wissen wie dann mit dem von mir beschriebenen Extremfall umgegangen würde, kann mir kaum vorstellen, dass sowas zulässig ist.
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  15. #13
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    Zitat Zitat von Pruefhammer
    muss es m.W. mindestens 1m sein
    Hast Recht. I.d.R. wird der 1m Rücksprung verlangt, auch wenn in der BauONW so eindeutig nicht gefordert.
    Bauämter können aber Abweichungen zulassen. (So war es auch bei einem Haus, welches ich in Erinnerung hatte)

    Ansonsten hier lesen (Antwort Frage 2)
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  16. #14

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    Das eigentliche Problem ist nicht der Meter sondern die Forderung, dass es allseitig sein muss.
    Diese Forderung ist zwar einerseits verständlich, will man doch dem Gebäude ein wenig die Massivität nehmen, hohe Aussenwände vermeiden aber es zieht einige Konsequenzen nach sich, derer man sich bewußt sein sollte. Ich finde daher die Regelung wie sie wohl in anderen LBOs verankert ist besser nachdem nur 2 oder 3 Seiten zurückspringen müssen, wenn Abstandsflächen dem nicht entgegenstehen.
    Das allseitige Zurückspringen sorgt für einen umlaufenden Bereich, dem man sinnvoll nicht nutzen kann, der aber gedämmt, abgedichtet und entwässert werden will.
    Die Wänden des Staffelgeschoßes stehen damit zwangsläufig nicht mehr über den Wänden der unteren Geschoße, das kann statisch relevant sein, wobei es m.E. noch das kleinste Problem ist, das sich meist mit entsprechender Auslegung der Decke beheben lässt.
    Zur Entwässerung des Staffelgeschoßes muss das Fallrohr mindestens um den einen Meter verzogen werden oder man muss innenliegend entwässern.
    Auch auf den inneren Zuschnitt des Hauses hat das Ganze Auswirkungen:
    Treppenhaus muss nach innen, am besten zentral in Haus, weil man sonst mit der Treppe ins Staffelgeschoß Probleme bekommt oder die Treppe ein Stück von der Außenwand wegrücken muss, da wird fast immer Platz verschenkt.
    Bisher habe ich für diese Probleme keine wirklich ansprechenden architektonischen Lösungen gesehen, das scheint schwierig bis unmöglich zu sein.
    Vielleicht sollten die Entscheidungsträger der LBO da mal drüber nachdenken. Falls man nur an 2 oder 3 Seiten zurückspringen müsste, würde das die Sache erheblich entschärfen.
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