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  1. #1

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    Vorgehen Bestandsimmobilie (EFH)

    Das Thema Bauen .. lag lange auf Eis, es fehlte das richtige Grundstück ..

    Nun gibt es ein Grundstück in unserer Traumlage. Bebaut mit einem EFH, Zusand: Sanierungsbedürftig.

    Es gilt also abzuschätzen, ober der Kaufpreis es uns wert ist.

    Wie gehen wir vor?
    1.) Begehung inkl. Keller (Feuchtigkeit) und Dach, Datum Heizung / Fenster
    Grundrisse abklären, wieviel zusätzlichen Raum wir benötigen (um einen Anbau /
    Dachausbau werden wir nicht rum kommen; vom Flächennutzungsplan geht das auch)

    2.) wir sind Laien ... daher müssen wir uns Expertenrat einkaufen.
    Die Devise lautet.. So viel Expertenrat wie nötig um die wesentlichen Fallen aufzuspüren

    Wäre hier der Energieberater der richtige oder eher ein Sachverständiger .. oder beide?

    Über die Handwerkskammer kann ich an Adressen kommen .. ja. Das sagt mir aber nichts über die Qualität aus. Gibt es Empfehlungen aus dem Raum Wiesbaden ?

    Die Lage ist begehrt, Grundstücke in Wiesbaden mehr als rar... wir müssen Gas geben. Wollen aber mehr als eine Bauchentscheidung.
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  2. Vorgehen Bestandsimmobilie (EFH)

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Avatar von Flocke
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    Sanierungsbedürftig heiß bei einem alten Haus meist:
    -Kellertrockenlegung
    -Elektrik & Sanitär + Bad neu
    -Fenster neu
    -Heizung
    -Dachdämmung
    -kosmetik
    Dann kommen noch die üblichen verdächtigen wie:
    -Eventuell zusätzliche Fenster
    -neues Raumkonzept

    Alles in allem. Viel Geld, da muß die Immobilie sich wirklich schon lohnen.
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  4. #3
    Themenstarter

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    in allen Punkten würde ich aus dem Bauch sagen JA

    und ich vermute, dass die Kosten sich in etwa mit einem Neubau die Waage halten. Demnach "aus dem Bauch" würden mich 250k€ nicht überraschen.

    Die drei L's sind bei dem Grundstück aber gegeben ...
    Daher lohnt für uns die Überlegung "wer ist der richtige Berater"

    PS: Gruß in meine Geburtsstadt ...
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  5. #4

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    Ich denke, du solltest einen Bausachverständigen mitnehmen. Wie der Name schon sagt, kann ein "Energieberater" dir nicht unbedingt viel zu Baumängeln sagen. Auch unser Schornsteinfeger ist "Energieberater". Wenn dich die 250k nicht überraschen und du immer noch nicht abgeschreckt bist zu kaufen, könnte es wirklich was für dich sein.

    Du solltest aber immer im Hinterkopf haben, dass meist zusätzliche Dinge auf einen zukommen, die vorher nicht geplant waren. Einfach weil es sich aus der Situation und weiteren Überlegungen ergibt. Wir haben auch ein Haus aus den 60ern kernsaniert. Es war von Anfang an klar, dass wir anbauen wollten. Da der Dachstuhl noch super war, war der ursprüngliche Plan das bestehende Dach zu verlängern und auch die Sparren zu verlängern um einen größeren Dachvorsprung zu bekommen. ALs es dann soweit war, haben wir nochmal nachgedacht und sind zu dem Entschluss gekommen auch einen neuen Dachstuhl stellen zu lassen. Zum einen weil wir kein Gefrickel wollten und zum anderen weil wir eh einen Holzschuppen bauen möchten und dann dafür neues Holz hätten kaufen müssen. Dann hätten wir einen zusammengeflickten Dachstuhl und einen Schuppen mit neuem Holz gehabt. Das passte für uns nicht. Also kompletter Dachstuhl runter, Holz aufbewahrt zum Schuppen bauen und neuen Dachstuhl drauf. Das waren zusätzliche Kosten die nicht geplant waren aber am Ende sind wir froh es so gemacht zu haben. Man kann sich vorher noch so viele Gedanken machen, es kommt immer irgendwas, wo man nachher denkt, es ist anders doch besser und dann muss man überlegen, ob man mit dem Kompromiss leben will oder ob man es gleich besser macht. (wenn wir nicht Ende Oktober den Dachstuhl abgerissen hätten und die Zeit wegen dem nahen Wintereinbruch drängte, hätten wir auch noch einen Nachtrag bei der Stadt gestellt und noch ringsrum 3 oder 4 Reihen aufgemauert und das Dach angehoben. War nur leider zu spät und tut uns heute noch leid)
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  6. #5
    Themenstarter

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    Empfehlung für einen Bausachverständiger für Altbauten im Raum Wiesbaden?

    Oder anders ausgedrückt gibt es "Qualitätssiegel".
    Ist ein Sachverständiger automatisch ein "vereidigter" Sachverständiger..
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  7. #6
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von WiesbadenEr Beitrag anzeigen
    in allen Punkten würde ich aus dem Bauch sagen JA ..
    das thema ist weniger, ob du einen sv, arch, ing oder sonstwas beauftragst,
    sondern ob du an einen "glückskeksi" gerätst oder ob (für ein schon
    nicht geringes honorar) eine brauchbare und realistische beurteilungsgrundlage
    für dich rauskommt.

    wenn dein worst-case-scenario lautet "abriss+neu = 250k" dann hast du
    allerdings (gerade in einer hochpreisregion) ein paar 100k-probleme ..

    welches bj.?
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  8. #7

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    Zitat Zitat von WiesbadenEr Beitrag anzeigen
    Ist ein Sachverständiger automatisch ein "vereidigter" Sachverständiger..
    Nein.

    Über die Kammer solltest Du Adressen in Erfahrung bringen können.

    Eine möglichst zuverlässige Bewertung ist hier sehr wichtig, denn wenn der Verkäufer schon schreibt "sanierungsbedürftig", dann bedeutet das nicht selten Abriss und Neubau, weil alles andere nicht wirtschaftlich wäre. Man kann sich da also sehr schnell einen Klotz an´s Bein binden der richtig teuer wird. Es wäre nicht das erste Mal, dass der realistische Preis bei Grundstückswert abzüglich Abrisskosten liegt.

    Wichtig wäre auch, dass Du mit dem SV besprichst wie der Auftrag genau lauten soll. Geht es nur um eine Ja/Nein Entscheidung, oder sollen auch die Sanierungsmaßnahmen genauer kalkuliert werden. Dazu kann es erforderlich werden, dass weitere Fachleute eingebunden werden, denn die SV für Gebäudebewertung sind nicht automatisch Experten wenn es um Haustechnik geht. Es gibt auch genügend Architekten die über viel Erfahrung in diesem Bereich verfügen, und die nicht als Sachverständige bei den Kammern geführt werden.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8

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    Hallo !!

    Eine kernsanierung kann eine Alternative zu einem Neubau sein. Dafür muss aber die Kernsubstanz in einem guten Zustand sein. Die 3 "LLL" hast Du ja bereits erwähnt. Aber bitte unterschätze eine Kernsanierung nicht. Diese ist viel viel zeitaufwendiger als ein Neubau. Also mal eben sagen so in 5 Monaten wollen wir einziehen, kannste knicken.

    Wir sind zur Zeit mittendrin. Mussten erstmal das ganze wunderschöne Grundstück von irgendwelchen Anbauten und Wintergärten befreien. Für das zweischalige Mauerwerk mussten wir ein zweites Fundament machen. Bedeutete für uns das ganze Haus ringsrum bis zur Bodenplatte ausschachten.

    Bilanz bis jetzt. Ca. 80 Tonnen Bauschaut und 40 Tonnen Erdaushaub. Alles selber mit Schaufel und Schubkarre + großen Anhänger.

    Wenn Du / Ihr Spass an solcher Arbeit habt und zudem auch zeitlich nicht im Druck seid dann kann ich davon nicht abraten.

    Ansonsten muss dieser Schritt reiflich überlegt sein.

    Grüße

    Tom
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  10. #9
    Themenstarter

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    abriss + neu kann nicht für 250k€ gehen .. (wenn ich für Abriss 30€ und neu 350€ schätzen würde ...). Das würde sich nur bei einer DHH rechnen

    Baujahr ist 54. Sanierungsbedürftig ist meine Einschätzung bei dem Baujahr nicht die Auskunft des Verkäufers.

    Mein Problem ist genau dieses: Woher jemanden finden der die genannte "brauchbare und realistische Beurteilung abgiebt"

    Eigenleistung: Hirn .. Planung, Angebote vergleichen.. und vor allem NEIN sagen ;-)

    Ausschachten / Kernsanieren ist bei meiner Belastung im Job nicht drin. Alles was wir selbst machen würde .. wäre nice to have .. aber nicht unter dem Gesichtspunkt ich kann dabei sapren.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von WiesbadenEr Beitrag anzeigen

    Baujahr ist 54. Sanierungsbedürftig ist meine Einschätzung bei dem Baujahr nicht die Auskunft des Verkäufers.
    Das konnte man dem Eingangsthread nicht entnehmen.

    Bei Baujahr 1954 ist ein Abriss wohl eher nicht notwendig. Das hängt auch davon ab, wie das Haus ursprünglich gebaut und bisher gepflegt wurde. Es wird aber trotzdem darauf hinauslaufen, dass umfangreiche Arbeiten erforderlich werden. Ich denke dabei nur mal an die Heizung, TW-Installation, Abwasser, Elektroinstallation usw. Dach mit allem drum und dran ist nach über 50 Jahren auch ein Thema. Wärmedämmung inkl. Fenster natürlich auch. Da kann also schon was zusammenkommen.

    Mein Problem ist genau dieses: Woher jemanden finden der die genannte "brauchbare und realistische Beurteilung abgiebt"
    Eine Möglichkeit hatte ich Dir oben genannt.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11

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    Also wenn wir im Sommer / Herbst fertig werden haben wir ab Kauf / Übergabe des Hauses an uns ca. 1,5 jahre gebraucht. Dann ist aber alles neu.

    Wenn Du auf Grund Deines Berufes nicht ausreichend Zeit hast für eine Kernsanierung, dann nimm davon Abstand !!!!!!

    Tom
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12

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    Kleiner Nachtrag:

    Bezüglich Umfang einer Kernsanierung kann ich Flocke nur beipflichten. Wir haben nur den Rohbau stehen gelassen und haben dann angefangen wieder aufzubauen.

    Tom
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  15. #13
    Avatar von Flocke
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    Bei einer Sanierung sollte man nicht zu zimperlich sein. Oftmal sit der Versuch etwas zu erhalten teurer als einmal alles radikal zu entkernen und neu anzufangen. Viele versuchen möglichst viel zu erhalten, für die Gewerke aber ist es einfacher und schneller einmal eine komplette Leistung zu erbringen als ständig auf kleinigkeiten achten zu müssen
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