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  1. #1

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    Finanzierung ohne Tilgung, aber mit Bausparvertrag?

    Hallo,
    habe eine grundsätzliche Frage zu Finanzierungen.

    Es geht geht um ein EFH. Die beiden KfW-Darlehen werden genommen und der Rest per Bankdarlehen.

    Ist es bei der aktuellen Zinslage evtl. sinnvoll das Bankdarlehen auf z.B. 15 Jahre festzuschreiben und eine Tilgung von 0% zu wählen.
    Gleichzeitig schließt man einen Bausparvertrag über 15 Jahre mit einem niedrigen Darlehenszins ab, den man mit einer Rate (inkl. zweimal Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber) von der Höhe der Tilgung, die man gewählt hätte (z.B. 1,5%) bespart? Nach den 15 Jahren löst man das Bankdarlehen mit dem Bausparvertrag ab und hat weiterhin für die nächsten (ca. 15 Jahre) den günstigen Zinsatz von heute?
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  2. Finanzierung ohne Tilgung, aber mit Bausparvertrag?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Die beste Zinssicherung ist eine möglichst hohe Tilgung und somit möglichst geringe Restschuld.

    Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen die man heutzutage für eine Finanzierung angeboten bekommt, rechnen sich Modelle mit Tilgungsaussetzung normalerweise nicht. Einfach mal die Zahlungsströme aufzeichnen, getrennt nach Zins und Tilgung, und dann vergleichen. Eine Tilgung von 1,5% ist gerade bei niedrigen Zinssätzen zu wenig, ich würde hier min. 2% besser 3% ansetzen. Je mehr Du zu Beginn tilgen kannst, um so geringer werden die Gesamtkosten des Kredits, und nach Ablauf der Zinsbindung kann Dir fast schon egal sein wie hoch die Zinssätze sind wenn nur noch ein paar Euro umzuschulden sind.

    Wer mehr Sicherheit möchte, der kann auch 15 Jahre oder 20Jahre Zinsbindung vereinbaren, dann hat man den Zinssatz bis fast zum Ablauf des Kredits gesichert (bei 3%anf. Tilgung).

    Ein BSV wäre eine interessante Möglichkeit um für kleinere Darlehen Kapital anzusparen, das man später benötigt für Investitionen am Haus. Steht die Finanzierung bereits in´s Haus, dann ist die Variante BSV normalerweise im Nachteil. Es handelt sich ja nicht umsonst um einen Bausparvertrag.

    Was man nicht vergessen sollte, die attraktiven Zinssätze bei BSV gibt es normalerweise nur für Kurzläufer. Bei längerfristigen BSV sind die Zinssätze nicht unbedingt attraktiv. Ob sie für eine Umschuldung in 15 Jahren taugen, das weiß heute noch niemand. Wer kann schon sagen wohin die Zinssätze sich entwickeln. Ich würde mich aber nicht durch irgendwelche Horrorszenarien verunsichern lassen.

    Also, hinsetzen und rechnen. Ich tippe darauf, dass die BSV Variante mit TA nicht unter die Top 3 kommt.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Lohnt sich m.M nach wenn das Bauspardarlehen wesentlich günstiger ist als das Vorausdarlehen (z.B. Vorausdarlehen 3,8% - Bausparer 2,0%). Sollte man sich immer selbst ausrechnen (Zinslast über die gesamte Laufzeit).
    Man kann auch noch Riester mit dazunehmen, dann gibts Jährlich auch noch mal was von der Steuer zurück plus die Zulage von 150€ + 300€ je Kind. Das sollte man auch berücksichtigen. Natürlich wird die Summe die benötigt wird, dann auf beide Kreditnehmer (wenn vorhanden) verteilt um jeweils die Zulage und den Steuervorteil zu erhalten.

    Natürlich muss man berücksichtigen, dass ein fiktives Riesterkonto bis zum Renteneintritt aufläuft und man das dann versteuern oder mit einer einmalzahlung begleichen muss. Wenn du also noch 30 Jahre bis zur Rente hast würd ich mir da erstmal keine Gedanken machen, der Steuersatz ist als Rentnehr ehr gering und 1€ ist dann auch keinen Euro mehr wert.

    Wenn du natürlich ein Darlehen bekommst über 25 oder sogar 30 Jahre mit z.B. 3% Zins würd ich sofort zuschlagen, dann biste auf der sicheren Seite.
    Das hängt halt alles von deiner Lebenssituation ab.

    Die Meinung hierzu geht stark auseinander, ich rate dir selbst die Zinslast mal auszurechnen unter Berücksichtigung der Steuervergünstigungen und Zulagen über die Laufzeit.




    BTW. Nach 10 Jahren kann man übrigends ein Darlehen immer ablösen egal wie lange die Zinsbindung ist!
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Memento Beitrag anzeigen
    Nach 10 Jahren kann man übrigends ein Darlehen immer ablösen egal wie lange die Zinsbindung ist!
    Kleine Ergänzung dazu:

    Erst 10 Jahre nach Vollauszahlung kann man das Darlehen kündigen.

    Bei uns z.B. war der Vertragsabschluss 9/2005, die letzte Auszahlungsrate aber erst 01/2007. Also könnte ich den Vertrag frühenstens 01/2017 kündigen.

    Das ist den meisten nícht bewusst. Viele gehen vom Vertragsdatum aus. Dem ist aber nicht so.

    Gruß,
    Rene'
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  6. #5
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    Riester kommt auf Grund der Nachteile, die es mit sich zieht für mich nicht in Frage.

    Habe noch mehr als 30 Jahre bis zur Rente (wenn es schlecht/wie vom Staat vorgesehen läuft )

    Es ist mir auch wichtiger, dass ich am Anfang keine zu hohe Rate habe. Weniger wichtig ist mir, wieviel der Kredit am Ende gekostet hat.
    Ich gehe davon aus, dass mein Gehalt durch Inflationsausgleich und Gehaltserhöhungen nie wieder so gering wie jetzt sein wird.
    Von daher kommt für mich (jetzt am Anfang) sowieso keine Tilgung > 2% in Frage (wahrscheinlich anfangs 1,5%). Die Alternative wäre Miete, da hätte ich eine Tilgung von 0%

    Das mit dem Bausparvertrag werde ich mir wohl wirklich durchrechnen müssen.
    Wobei die Frage ja eher ist: Wie wird der Zins in 15 Jahren aussehen... Falls da jemand eine Antwort für mich hat...

    Hätte ja sein können, dass jemand sagt, ja Finanzierung mit BSV ist super oder ist großer Mist.
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  7. #6

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    die Lösügun ist in vielen Situationen richtig "mies"... am Abschluss eines jeden Bausparvertrages steht selbiger je nach Höhe erstmal 1-2t€ im Minus. Gleichzeitig gibt es nur 0,5-1% Guthabenzins. Das lohnt sich sehr oft erst bei nem Grenzzins von 5 bis teilweise 7% nach der Ansparphase. Momentan sind die Zinsen so günstig, da braucht es nicht solche komplexen Kombiprodukte.
    Bei sowas verdient nur der Berater Der rechnet die Produkte dann auch so schön, das man angeblich "schneller" fertig ist, als mit einem normalen Annuitätendarlehen...
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  8. #7

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    die vermögenswirksamen Leistungen kannst Du ggf. auch direkt zur Tilgung einsetzen (lassen), ohne den Umweg BSV. Wenn Du Dir längerfristig bei den aktuellen Zinsen nicht mehr als 1.5% Tilgung leisten kannst (die KfW Darlehen bieten ja tilgungsfreie Anfangsjahre, wenn eine Elternzeit zu überbrücken ist, der Garten noch Geld verschlingt, ...), dann laß es sein. Das Haus verliert schneller an Wert, als Du tilgst. Wenn Du die Zinsen absichern willst, nimm eine längere Zinsbindung.
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  9. #8
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    Wäre es dann nicht vielleicht clever, den KfW-Kredit (153) 5 Jahre ohne Tilgung laufen zu lassen und in dieser Zeit das Bankdarlehen mit der Rate, die man sich dadurch spart, stärker zu tilgen?

    Was passiert eigentlich nach den 10 Jahren Zinsbindungsfrist der KfW-Kredite? Werden die Zinsen dann immernoch gut/besser sein, als die "normalen" Marktzinsen?
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  10. #9

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    Zitat Zitat von rantanplan Beitrag anzeigen
    Es ist mir auch wichtiger, dass ich am Anfang keine zu hohe Rate habe.
    Dann das Haus kleiner bauen.

    Bei den aktuellen Zinnsätzen kann man von Tilgungen < 2% nur abraten. Jetzt fehlt nur noch, dass Du ohne EK oder mit wenig EK bauen möchtest. Dann wäre das mit der Miete tatsächlich eine Option. Ansonsten verliert die Bude schneller an Wert als Du tilgen kannst, mit allen bekannten Folgen.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
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    Haus kleiner bauen geht nicht/wollen wir nicht
    Miete ist keine Option, da hier in der Gegend Wohnungen/Häuser zur Miete in der Größe kaum vorhanden oder unbezahlbar sind.
    Ich denke der Wertverlust ist hier auch kein Problem, eher das Gegenteil ist der Fall.

    Finanziert werden knapp 3/4 der Gesamtinvestition und die Rate ist unter 1/4 des verfügbaren Einkommens.

    Mir geht es eher darum, das optimale aus allem herauszuholen.

    Und wenn ich mehr Zinsen für Geldanlagen bekomme, als mich ein Darlehen kostet, versuche ich doch nicht auch noch so hoch wie möglich zu tilgen oder?
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  12. #11

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    Wo willst Du denn risikolos die höheren Zinsen für die Geldanlage herbekommen?
    Wenn Du drauf spekulieren willst, daß die Zinsen steigen, darfst Du auch nicht
    jetzt einen BSV abschließen, sondern mußt hoffen, daß Du in ein paar Jahren
    inkl. Steuergeschichten eine langfristige Anlage findest, die höher als Dein Darlehenszins ist. Problem: Wenn das so easy wäre, würde die Bank/Versicherung das gleiche Spielchen machen, statt Dir 20 jährige Zinsbindungen zu attraktiven Konditionen anzubieten ...

    Wenn Du Dir mit dem Einkommen, das schneller als die Ausgaben und Ansprüche (der Familie) wächst, sicher bist, kannst Du die Tilgung natürlich auch mal zumindest im Rechner steigen lassen.

    Da eine Immobilie heute als einzige Alterssicherung nicht mehr taugt, muß man schon sehen, daß man in Summe da nicht zuviel Zinsen vergeigt um auch andere Bausteine aufbauen zu können. Ist die Zeitskala dafür länger als die Hausfinanzierung kann man natürlich überlegen, ob man einen Teil parallel mit höheren Risiko anlegt.
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  13. #12

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    Tilgen, Tilgen und Tilgen. Deine Variante sieht nur billig aus ist es aber nicht.
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  14. #13

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    Wenn man nichts tilgt, zahlt man auch immer die Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme!!
    z.B. 100.000EUR 2,5% Zinsen auf zehn Jahre -> 25.000EUR + Abschlussgebühr 1000EUR
    Sparbeitrag auf Bausparer 1,5% = 15.000EUR -> Zinsen bis dato = ca. 600EUR! Vielleicht noch 400EUR Wohnungsbauprämie!
    Kosten ca. 25000EUR

    Annutiätendarlehen 2,5% 10 Jahre mit 1,5% Tilgung Kosten: ca. 23.000EUR

    -> Man muss sich halt im Klaren sein ob 2000EUR Kosten auf 10 Jahre sinn machen!
    Manche sagen das ist es mir Wert, wenn ich später Zinssicherung habe. Andere sagen es ist nicht Wert!

    Zinsbindung über 20 Jahre mit angemessener Tilgung wäre eine gute Lösung!
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von rantanplan Beitrag anzeigen
    Ich denke der Wertverlust ist hier auch kein Problem, eher das Gegenteil ist der Fall.
    Frankfurt Zeil,? Berlin Ku´damm? München City?

    Ansonsten würde ich mich von dieser Vorstellung ganz schnell verabschieden.

    Zitat Zitat von rantanplan Beitrag anzeigen
    Und wenn ich mehr Zinsen für Geldanlagen bekomme, als mich ein Darlehen kostet, versuche ich doch nicht auch noch so hoch wie möglich zu tilgen oder?
    Das gibt´s nur bei höherem Risiko, und da kann der Schuß ganz schnell nach hinten losgehen. Was aber garantiert bleibt sind die Schulden, da kannst Du Dir sicher sein.

    Mit steigendem Einkommen zu rechnen ist nur bedingt richtig, denn es werden auch Deine Kosten steigen, vermutlich stärker als das Einkommen. Die Hoffnung, dass Du in sagen wir mal 10 Jahren wirklich mehr in der Tasche hast, hätte ich nicht. Allein die steigenden Energiepreise wirst Du mit den Einkommenssteigerungen kaum ausgleichen können. Siehe nur mal die Diskussion um die Strompreise, die nachdem sie letztes Jahr extrem gestiegen sind, dieses Jahr schon wieder um 10% steigen könnten.

    Wenn Du bei den aktuell günstigen Rahmenbedingungen nicht tilgen möchtest, wann dann?

    Gruß
    Ralf
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  17. #15

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    Zitat Zitat von rantanplan Beitrag anzeigen
    Wäre es dann nicht vielleicht clever, den KfW-Kredit (153) 5 Jahre ohne Tilgung laufen zu lassen und in dieser Zeit das Bankdarlehen mit der Rate, die man sich dadurch spart, stärker zu tilgen?
    Was passiert eigentlich nach den 10 Jahren Zinsbindungsfrist der KfW-Kredite? Werden die Zinsen dann immernoch gut/besser sein, als die "normalen" Marktzinsen?
    Laut einem Banker macht die KFW eher "Abwehrangebote", also teurer als der Markt. Die Prolongation wird dann also über ihre "normale" Bank weitergehen.

    Ich nutze die 5 tilgungsfreien KFW-Jahre, danach kann ich die Rate für das Bank-Darlehen senken (der komplette 10-jährige Anteil also KFW+Hausbank wird momentan mit 3% getilgt).
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