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  1. #1

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    Bausparer als Anschlußfinanzierung geeignet?

    Guten Abend,

    meine Familie will sich endlich den Traum von den eigenen 4 Wänden verwirklichen und hat sich dazu auch schon beraten lassen. Die Finanzierung sollte problemlos genehmigt werden, allerdings bin ich mir unschlüssig welches Konzept bei der Tilgung das bessere ist.

    Wir wollen eine ETW kaufen mit ca. 80% Beleihungswert und verdienen beide gut (Bruttojahresgehalt zusammen knapp 100k). Kfw70 Förderung ist möglich. Die niedrigen Zinsen wollen wir uns möglichst langfristig sichern und auch fleissig von Anfang tilgen. Insbesondere will ich jährliche Bonuszahlungen zur Sondertilgung verwenden.

    Nun haben wir zwei unterschiedliche Varianten präsentiert bekommen und sind unschlüssig, was sinnvoller ist.

    Variante 1) Volksbank

    - Zinsbindung 10 Jahre zu 2,43% Zins plus Kfw 70 Darlehen
    - Zinsbindung 15 Jahre bei der Bank eher uninteressant, da 0,7% Aufschlag
    - hohe Tilgung von Beginn an mit 2,75% plus Möglichkeit der Sondertilgung
    - Ziel ist es nach 10 Jahren einen Großteil der Restschuld getilgt zu haben

    Variante 2) BHW + Wüstenrot

    - Zinsbindung 15 Jahre zu 3,00% plus Kfw 70 und Wohneigentum Darlehen
    - niedrige Tilgung von 1%, Option Sondertilgung möglich
    - parallel Abschluß von Wüstenrot FX als Zins Airbag, um 2,8% Zins zu sichern


    Bei der Variante 2 war die Empfehlung, freie Gelder wie z. B. Boni in den Bausparer zu stecken, um dort 50 - 70 TEUR anzusparen und in 15 Jahren diesen als Anschlußfinanzierung zu nutzen. Die Darlehen dagegen sollten nur minimal getilgt werden, da die aktuellen Zinsen sehr gut sind. Damit wären wir mit der Finanzierung "durch". Zudem ist Wohnriester noch möglich.

    Ich stelle mir die Frage, ob der Bausparer an der Stelle Sinn macht. Wir sparen erstmal 15 Jahre lang an und erhalten Zinsen, die in Summe unter der Abschlussgebühr liegen. 2,8% ist natürlich ein toller Zins, jedoch wird die Restschuld bei Variante 2) auch deutlich höher sein.

    Welche Strategie haltet ihr für besser? Danke schön vorab für Tipps und Hinweise?

    Beste Grüße
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  2. Bausparer als Anschlußfinanzierung geeignet?

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  3. #2

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    Wurde so ähnlich bereits oft hier diskutiert. Grob gesagt: Variante 1 dürfte für Dich besser sein, Variante 2 für den Bankberater (Provision).
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  4. #3

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    Wenn Ihr für die Altersvorsorge nicht eh schon Verträge habt, würde ich eher dort Riestern. Bindet natürlich Geld, das nicht für die Tilgung da ist. Bei 15 Jahren Zinsbindung noch einen BSV zur "Zinssicherung" zu machen halte ich für Blödsinn. Du bekommst nämlich für das erste Geld, das nicht für die Provision drauf geht 15 Jahre praktisch keine Zinsen, und das ist deutlich weniger als die 3% fürs Darlehen! Dafür muß der Fuzzi dann aber schon deutlich bessere Zinsen für das 15 jährige Darlehen anbieten. Er ist ja schließlich nur 0.1% besser als die Volksbank! 15 Jahre hat den klaren Vorteil, daß man mit sagen wir 2 Jahren für ein Forward-Darlehen einen Zeitraum von 7 Jahren hat, in dem man sich um die Anschlußfinanzierung kümmern kann (als Kreditnehmer kann man nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen). Bei 10 Jahren Zinsbindung wären es nur 2 Jahre, in denen man hoffen muß, daß ein Zinshoch wieder vorüber zieht.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Bonfire Beitrag anzeigen
    - Ziel ist es nach 10 Jahren einen Großteil der Restschuld getilgt zu haben
    Wozu dann noch Zinssätze in 15 Jahren sichern indem man einen BSV anspart?

    Ich persönlich finde Wohnriester nicht so prickelnd, sondern ich würde Vermögensaufbau und Altersvorsorge trennen. Riester wäre für mich also kein Argument für einen BSV, denn ich brauche im Alter nicht nur einen Platz wo ich möglichst günstig wohnen kann, sondern auch noch Geld um meinen täglichen Lebensbedarf zu sichern.

    Ohne konkrete Zahlen kann man natürlich nicht rechnen. Es liegt aber die Vermutung nahe, dass die Variante 1 für Dich letztendlich die bessere Wahl ist. Die SoTi Option so wählen, dass der jährliche Bonus auch entsprechend verwendet werden kann. Um einen genaueren Vergleich anzustellen musst Du mit Deinen Zahlen beide Varianten rechnen. Vorsicht vor irgendwelchen "Plänen" die von den Anbietern stammen, da muss man ganz genau hinschauen um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

    Ich verstehe zwar, dass man sich Zinssätze sichern möchte, aber dazu sollte man erst einmal das Risiko abschätzen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Zinssätze wieder steigen, aber wo sie in 10 Jahren sein werden, das kann niemand vorhersagen. Andererseits macht sich jeder Euro der heute getilgt wird, bereits langfristig bemerkbar, und ist in 10 Jahren die Restschuld deutlich niedriger, dann kann es Dir an sich egal sein wie hoch die Zinssätze dann sind.

    In meinen Augen bist Du mit Deiner Strategie auf dem richtigen Weg. Nutze die Zinsniedrigphase um etwas anzuschaffen, sprich tilge Schulden. Gehört das Haus erst einmal Dir, dann können die Zinssätze auch bei 10% liegen, wen interessiert das dann? Das wäre doch sogar gut, denn dann kannst Du freies Kapital mit hohen Zinserträgen anlegen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5

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    ganz klar Variante 1. Wenn du noch bisschen Zinssicheit möchtest machst noch nen Bausparer dazu mit kleinen Sparbeitrag + VL
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  7. #6

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    Also dieses grundsätzliche Abschmieren von Bausparverträgen kritisiere ich nochmal enorm. Es kommt immer auf die konkreten Zahlen an - eine pauschale Antwort ist seltenst möglich.

    In diesem dargestellten Beispiel ohne konrekte Summen zu antworten ist schlichtweg unmöglich. Es kommt z.B. bei der Wüstenrot Variante auf die Verteilung der Finanzierungssumme an!

    Ich würde Variante 1 bevorzugen (rein ins blaue gesprochen), die Bonizahlungen aber in einem Bausparer packen um jegliches Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung auszuschließen. Auch wenn dann nur noch 50 TEUR Restfinanzierung übrig sind oder dergleichen können einem da auch schon 3-4% mehr richtig weh tun. Außerdem wird die Finanzierung dann zu 100% planbar. D.h. eine Mischung aus Variante 1 und einer kleineren Variante 2 wäre das beste. Die Zinskosten sollten dabei ähnlich niedrig sein wie in Variante 1, mit der Sicherheit der Variante 2 gepaart. Die Volksbank aus Variante 1 sollte ja auch die Bausparkasse Schwäbisch Hall im Griff haben. Bis zum 01.04.2013 bieten die immerhin noch 1% Guthabenzins, was die Abschlußgebühr i.d.R. um ein vielfaches wieder herausholt (ab dem 01.04.2003 gilt dort 0,25%) - in Kombination mit dem Darlehenszins von rund 1,95% wäre das eine gute Gegensicherung, die i.d.R. auch Zinskostenniedriger ausfallen kann auf 10 oder 15 Jahre Zinsbindung der Darlehen vorher gesehen für den dann noch offenen Restbetrag.

    Wenn Du mir die konkreten Zahlen lieferst kann ich Dir relativ zügig solche Varianten gegenrechnen!
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  8. #7
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    Hallo,

    danke schon mal für die vielen Tipps. Hier noch einige Zahlen, die ich gerade zur Hand habe - leider habe ich aktuell nicht die Stände der jeweiligen Restschuld, aber vielleicht hilft es auch schon so bei der Beurteilung.

    Variante 1)

    Rate 1.100 Euro p. M. mit 2,75% Tilgung über 10 Jahre, 50.000 Euro KfW 70Darlehen, 210.000 Euro Bankdarlehen

    Variante 2) 895 Euro p.M. mit 1% Tilgung über 15 Jahre, 2x 50.000 Euro KfW Darlehen, 160.000 Euro Bankdarlehen

    Viele Grüße und schönes Wochenende
    Bonfire
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  9. #8

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    Wie verteilt sich die Gesamtraten in den beiden Varianten auf die jeweils enthaltenen einzelnen Darlehen? Und welchen Zinssatz bekommst du bei den jeweiligen Finanzierungen?
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  10. #9
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    Also es sieht im Detail wie folgt aus:

    1) 205.000 Bankdarlehen, 10 Jahre, Zins effektiv 2,46%, Rate 926 Euro,
    50.000 KfW 153, Zins effektiv 1,41%, Rate 175 Euro

    Bei 15 Jahren sehen die Konditionen der VB nicht so gut aus, daher empfahl der Berater 10 Jahre mit höherer Tilgung. Zins effektiv bei 15 Jahren 3,28%.

    Darlehen hier 5.000 Euro niedriger darstellbar, um die Konditionen im Bereich 80% Beleihungsauslauf zu kriegen.

    2) 160.000 Bankdarlehen, 15 Jahre, Zins effektiv 3,05%, Rate 535 Euro
    50.000 KfW 124, Zins effektiv 2,63%, Rate 185 Euro
    50.000 KfW 153, Zins effektiv 1,41%, Rate 175 Euro

    Dazu müßte ich im Idealfall knapp 70.000 Euro im Bausparer haben in 15 Jahren, um die Restschuld komplett übern Bausparer laufen zu lassen.

    Helfen die Zahlen weiter?
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  11. #10

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    Mach halt mal selber einen vollständigen Finanzierungsplan, als Kaufmann solltest Du das im Gegensatz zu mir doch von der Picke auf gelernt haben! Bei 2) fehlt ja völlig, wie denn der Bausparvertrag auf 70000 Euro angespart werden soll, was Du da an Zinsen bekommst und wie dann die Tilgung des BSV aussehen soll. Bevor ich mir über das 15 jährige Darlehen Zinsängste machen würde, würde ich erstmal drüber nachdem, wie es denn in 10 Jahren mit den beiden KfW Darlehen aussieht, die dann verlängert werden müssen (natürlich zu dann üblichen Zinssätzen). Wenn ein BSV aus Sicherheitsbedürfnis, dann würde ich den dafür einsetzen, hier für Sicherheit zu sorgen. Ich würde auch mal die Variante 1b mit 15 Jahren von der Volksbank rechnen.
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  12. #11
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    Wie die 70.000 in den Bausparer kommen sollten, steht ganz am Anfang des Threads - genauso wie die Restschuld schnell getilgt werden sollte - im Kern durch Bonizahlungen. Auf den genauen Spar- und Tilgungsplan zum Bausparer warte ich noch. Variante 1b) der Volksbank habe ich gerechnet und ist durchgefallen.
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  13. #12

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    Es kann halt keiner abschätzen, in welcher Höhe Du jährlich Boni bekommst und sich die Rechnung dann entsprechend gestaltet. Wenn Du der Meinung bist, daß die 3.28% der Volksbank wesentlich schlechter sind als die 3.05% der Bausparkasse (die es vermutlich nur gibt, wenn Du einen Bausparvertrag abschließt?), dann wäre meine Empfehlung nach weiteren Angeboten für eine 15 oder 20 jährige Zinsbindung zu schaun.
    Die 1% Abschlußgebühr, 0.5% Guthabenszinsen und 2.8% Darlehenszinsen die ich für FX finde, sollte Dich mit Deinen anzusetzenden Sparleistungen ja eigentlich auch in die Lage versetzen, selber einen Spar- und Tilgungsplan mit verschiedenen Annahmen für die Sparleistungen für den Bausparer zu rechnen.
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13
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    Bank und Bausparkasse sind verschiedene Gesellschaften und daher sind die Konditionen unabhängig von Art der Tilgung.
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Bonfire Beitrag anzeigen
    Bank und Bausparkasse sind verschiedene Gesellschaften und daher sind die Konditionen unabhängig von Art der Tilgung.
    Dann würde ich mit dem Ziel Zinssicherheit fragen, ob die Konditionen auch für 210000 Euro gelten würden und das KfW 124 bleiben lassen (und aus dem Bauch raus statt Bausparen kräftig sondertilgen).
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