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  1. #1

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    Frage Grundstückkauf -> Fragen zur Notarrechnung

    Hallo und ein freunliches Moin Moin in die Runde!

    Da dies mein erster Beitrag in diesem Forum ist, möchte ich mir kurz vorstellen. Ich bin 29 Jahre wohne in Wiefelstede (Nähe Oldenburg i.O.) und plane mit meiner Familie im Frühjahr 2006 ein EFH zu bauen. Nachdem wir nun die ersten Hürden genommen haben, hoffen wir hier zukünftig Antworten auf unsere - sicherlich zahlreichen - Fragen zu finden die während der Planungs- und Durchführungsphase sowie danach aufkommen werden.

    Wir haben am Dienstag den Grundstückskauf (Verkäuferin ist die Gemeinde) beim Notar beglaubigt. Heute kam eine beglaubigte Abschrift des Vertrages sowie die dazugehörige Rechnung. Da dies nun unser erster Grundstückskauf und somit die erste Notarrechnung für sowas ist, wissen wir nicht, ob die Rechnung so i.O. ist. Eines kommt uns nämlich komisch vor. Erstmal zu den Fakten:

    - Kauf eines erschlossenen Grundstückes mit 618m² zu 80,00 Euro / m² (inkl. Erschliessungskosten) mit der Verpflichtung im Zeitraum von 24 Monaten zu bauen.
    - Kaufpreis ohne Erschließungskosten: 36.560,88 Euro
    - Ablösebetrag für Erschließungskosten: 12.879,12 Euro
    - Gesamtkosten: 49.440,00 Euro

    Da die Erschließungsarbeiten noch nicht abgeschlossen sind, wurde im Vertrag folgendes vereinbart: "Von der Verkäuferin wird darauf hingewiesen, dass die Erschließungsmaßnahmen noch nicht endgültig abgeschlossen sind und somit eine Grunderwerbssteuer lediglich auf den Kaufpreis zu entrichten ist.". Soweit ist alles ja in Butter.

    Nun hat uns der Notar im Anschreiben zur Rechnung folgendes geschrieben: "Durch die Bauverpflichtung erhöht sich der Geschäftswert nur zur Berechnung meiner Gebühren gem. § 20 I KostO um 50% des Kaufpreises. Weiterhin sind die Erschließungskosten geschäftswerterhöhend mit 3.000,00 Euro gem. § 30 II KostO zu berücksichtigen."

    Das ist schon ein Punkt den ich nicht verstehe. Warum wird da künstlich was hochgerechnet, wenn doch der tatsächliche Kaufpreis bzw. alle Kosten konkret genannt wurden? Das sieht so aus, als würde das für uns zum Nachteil sein. Die Rechnung sieht nun wie folgt aus:

    Kaufpreis: 36.560,88 Euro
    Erschließungskosten: 3.000,00 Euro
    Bebauungsverpflichtung (50%): 18.280,44 Euro
    ---
    Geschäftswert insgesamt: 57.841,32 Euro
    ===

    Wir sollen nun insgesamt 409,29 Euro bezahlen. Die Einzelbeträge lauten genau:
    1) 294,00 Euro für Beurkundung mit Auflassungsverhandlung
    2) 21,00 Euro für Betreuungsgebühr und Einrichtungssperre
    3) 29,20 Euro Fotokopiekosten
    4) 8,64 Euro Portoauslagen
    5) 56,45 Euro 16%-MwSt

    Ich verstehe nicht viel von solchen Rechnungen ... aber das mit der Geschäftswerterhöhung durch Bebauungsverpflichtung und diese komischen 3.000,- sind für mich nicht nachvollziehbar. Vielleicht kann einer von Euch mir sagen, ob das so 100%ig in Ordnung ist. Dann könnte ich guten Gewissens die Notarrechnung begleichen.

    Übrigens nicht schimpfen, wenn ich mit dieser Frage am falschen Platz bin. Ich wußte nur keinen besseren Bereich.

    Gruß Jan

    ---
    PS: Allen Helfern (Admins, Mods, Experten usw.) schon einmal vielen Dank für die Möglichkeiten, die dieses Forum bietet. Da ich selber ein größeres Forum betreibe, weiß ich wieviel Zeit darfür darauf geht. Daher unsere Hochachtung & unseren Dank
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  2. Grundstückkauf -> Fragen zur Notarrechnung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    simones
    Gast
    Hallo, herzlichen Glückwunsch zum Entschluss, zu Bauen. Bin zufälliger Weise auch 29 und bald fertig mit dem Häuschen.

    Zu Deiner Frage : Ich kann Dir da im Detail auch nicht helfen aber ich würde folgendes machen : Frage, wieviel Die Rechnung ausweisen würde, wenn die Bebauungsverpflichtung nicht im Gebürensatz berücksichtigt werden würde. Sollte der Unterschie der Rechnung nur bis zu 100 Euro ausmachen, würde ich da keinen großen Aufstand machen.

    Also erstmal abklären um wieviel Moneten es da geht, bevor man den "Fall" eindeutig untersucht und viel Zeit und Ärger reinsteckt.

    Im Übrigen kann ich Dir diese Vorgehensweise nur Dringend empfehlen. Ich weiß nicht wie Ihr baut und mit wem, aber haltet euch nicht an Kleinigkeiten auf, das Raubt Zeit und verengt den Blick, lenkt ab vom Wesentlichem. Streitet euch nicht mit dem Handwerker über einige QM Fläche, seit bei Kleinigkeiten Großzügig und gebt ab und zu auch mal Trinkgeld, so 10-20 Euro. Glaubs mir, ein Handwerker der gerne für Euch arbeitet, ist 100 mal mehr wert, als ein billiger Handwerker, der keine Laune hat, seine Arbeit auszuführen....
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo, danke für Deine Ratschläge. Wir werden uns sicherlich bei guter Arbeit erkenntlich zeigen. Auch mal ein nettes Frühstück soll Wunder bewirken (sagte uns mal ein ehemaliger Bauherr).

    Was unsere Notarrechnung betrifft. Immer dann wenn ich etwas nicht verstehe, klingeln bei mir Alarmglocken. Das muss zwangsläufig nicht heissen, dass jemand uns böses will. Es ist einfach die Tatsache, dass ich verstehen will, was uns vorgelegt wird ... in diesem Fall eine Notarrechnung. Auch wenn wir im Gegensatz zu anderen mit dieser Notarrechnung relativ günstig weggekommen sind ... wären 100,- Euro immernoch viel Geld. Das Geld investiere wir dann doch lieber in unsere Tochter (7 Monate).

    Aber im Ernst: Wir wollen jetzt nicht die RIESEN Welle wegen der Rechnung machen. Trotzdem wäre es interessant zu wissen, ob die Rechnung für uns hätte günstiger ausfallen können. Wenn ich den Notar fragen würde, wird der mir sicherlich die Antwort geben, die ich mir denken kann. Daher wollte ich mal wissen, ob die Notarrechnung so ausfallen mußte ... oder kann man dar als Käufer Einfluß nehmen? Ich kenne mich einfach auf diesem Gebiet nicht aus und hoffe daher auf Euer Fachwissen.

    Gruß Jan
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  5. #4
    simones
    Gast
    Notare sind an Gebürensätze gebunden. Ein Verhandeln des Preises ist in Deutschland nicht möglich, im Ausland schon, weswegen bei großen Objekten der Notarvertrag auch gerne mal dort gemacht wird.


    Sorry, wenn Dir die 100 Euro jetzt schon zu viel sind, solltest Du nicht bauen, ist nicht böse gem. aber Du wirst schon noch sehen, was ich meine.

    Ich denke, ohne den Fachverstand dafür zu haben, daß das Grundstück höher in der Gebürenordnug des Notares einzustufen ist, weil es eine Bauverpflichtung gibt, es fällt mir jetzt wieder ein, wier haben ja auch von der Stadt gekauft, auch mit Bauverpflichtung, da gab es keinen Aufschlag.

    Du könntest so argumentieren : Was ist denn, wenn ich nicht baue, lieber Notar, es gibt zwar eine Verpflichtung, ABER wenn ich nicht baue, dann baue ich auch nicht, dann fällt das Grundstück wieder an den Eigner zurück, und dann wofür habe ich die Erhöhten Gebüren bezahlt.


    Aber Hand aufs Herz, selbst wenn der fiktive Grundstückspreis dann runtergeht, es wird meiner Schätzung nach noch nicht mal 50 Euro billiger. O.K. noch hasste Zeit Dich damit rumzuschlagen, ABER nutze lieber die Zeit und suche einen guten Architekten, Deine Zeit ist begrenzt.


    Meine Tochter 2 Jahre
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  6. #5
    Themenstarter

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    Bitte nicht falsch verstehen. Das diese 100,- Euro im Verhältnis zu dem, was da noch auf uns noch zukommen wird, wirklich zu vernachlässigen sind ist uns bewußt.

    Ich wollte einfach nur mal wissen, was das mit der merkwürdigen Berechnung von Bebauungsverpflichtung auf sich hat. Das diese Kosten/Gebühren anhand einer Gebührentabelle ermittelt wurden hoffe ich doch sehr. Vermutlich gibts es etwas ähnliches wie die HOIA bei Architekten?

    Das der Notar die Rechnung so auslegen kann hat er uns ja gezeigt. Ich gehe auch davon aus, dass das alles so i.O. ist. Um allerdings meinem Wissensdurst nachkommen zu können, wollte ich wissen, ob diese Abrechnung hätte anderes ausfallen können.

    Und nun die Frage die sich mancher hier vielleicht stellt "Was bringt mir das?": Ich bekäme die Gewissheit, dass es bei dieser Berechnung einen Ermessungspielraum gibt, der diesmal (evtl.) zu unseren Ungusten ausfiel. Ich würde somit an Erfahrung gewinnen (im Augenblick spekuliere ich ja nur) und mich das nächste Mal vorher genauer informieren. Wie heißt es immer so schön .... "Man sieht sich im Leben immer zweimal"
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von simones
    ... haben ja auch von der Stadt gekauft, auch mit Bauverpflichtung, da gab es keinen Aufschlag.

    Du könntest so argumentieren : Was ist denn, wenn ich nicht baue, lieber Notar, es gibt zwar eine Verpflichtung, ABER wenn ich nicht baue, dann baue ich auch nicht, dann fällt das Grundstück wieder an den Eigner zurück, und dann wofür habe ich die Erhöhten Gebüren bezahlt.
    Aus dieser Perspektive habe ich das noch garnicht betrachtet. Deine Argumentation finde ich nachvollziehbar. Vielen Dank!

    Zitat Zitat von simones
    Aber Hand aufs Herz, selbst wenn der fiktive Grundstückspreis dann runtergeht, es wird meiner Schätzung nach noch nicht mal 50 Euro billiger.
    Doch ... habe das mal unter Berücksichtigung Deiner Argumentation %mäßig berücksichtigt. Es wären exakt 92,90 Euro weniger.

    Zitat Zitat von simones
    O.K. noch hasste Zeit Dich damit rumzuschlagen, ABER nutze lieber die Zeit und suche einen guten Architekten, Deine Zeit ist begrenzt.
    Die Zeit rennt wirklich. Das Thema Bauträger/GU oder Architekt beschäftigt uns auch schon länger. Ist aber ein anderes Thema und werde ich noch im entsprechenden Bereich diskutieren.

    Gute Nacht!
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  8. #7

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    Hallo,

    jetzt dürfte auch klar sein, warum der Notarberuf so begehrt ist

    Aber Rechnung dürfte schon stimmen:

    Die Bebauungsverpflichtung dürfte vermutlich bei Nichterfüllung in ein Rückkaufsrecht der Gemeinde münden:

    KostO § 20 Kauf, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht

    (2) Als Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist in der Regel der halbe Wert der Sache anzunehmen.

    Zu den Gebühren: Die Bundesnotarkammer hat einen Gebührenrechner für Excel:

    Zusätzl. Kosten für die Bebauungsverpflichtung: EUR 66,-- (+MwSt.)

    Gruß (als leider "Nicht-Notar")

    HaJü

    NB: Auch wenn's nicht hilft: Für diese Kostenrechnung gibt's am Bau gerade mal 10 Regiestunden (allerdings nicht vom Meister persönlich) - da sprechen wir uns Ende 2006 wieder, ob's bei den 10 Stunden geblieben ist.
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  9. #8
    simones
    Gast
    Zitat Zitat von HaJue
    Hallo,

    jetzt dürfte auch klar sein, warum der Notarberuf so begehrt ist

    Aber Rechnung dürfte schon stimmen:

    Die Bebauungsverpflichtung dürfte vermutlich bei Nichterfüllung in ein Rückkaufsrecht der Gemeinde münden:

    KostO § 20 Kauf, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht

    (2) Als Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechts ist in der Regel der halbe Wert der Sache anzunehmen.

    Zu den Gebühren: Die Bundesnotarkammer hat einen Gebührenrechner für Excel:

    Zusätzl. Kosten für die Bebauungsverpflichtung: EUR 66,-- (+MwSt.)

    Gruß (als leider "Nicht-Notar")

    HaJü

    NB: Auch wenn's nicht hilft: Für diese Kostenrechnung gibt's am Bau gerade mal 10 Regiestunden (allerdings nicht vom Meister persönlich) - da sprechen wir uns Ende 2006 wieder, ob's bei den 10 Stunden geblieben ist.

    Ja, das wirds sein, das Argument nach dem ich gesucht habe, baust Du nicht, hat der Notar eine Mehrarbeit und die will für den Fall der Fälle bezahlt sein ...


    Nochmal, Du musst Dir dringend angewöhnen die Dinge zu schätzen und einen guten Blick für das Wesentliche zu erhalten, sonst wirds Essig und du verennst Dich total in die Kommastelle.

    Beispiel : Mein Rohbauer rechnet die Klinkerarbeiten nach qm ab. Er legt mir die aufgemessenen Qm vor. jeder würde die Qm als korrekt angegeben bezeichnen. Wenn Du jetzt die Qm auf den cm2 ausrechnen willst, brauchts Du einen Tag, wenn Du alle Mauerdurchbrüche, Schrägen u.s.w 100% korrekt ausrechnen möchtest. Du musst dann überschlagen, schätzen, wenn Du das kannst, benötigst Du für die Schätzung knapp 5 Minuten und siehe da, die angegeben 180qm des Rohbauers kollediern mit meinen geschätzten 150, und es waren dann 158. 1.500 Euro gespart.
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  10. #9

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    Also ich bin auch mal juristischer Laie, aber was ich nicht ganz verstehe ist warum ein Recht Vorkaufs-, Wiederverkaufs- das gleiche sein soll wie eine Pflicht Bauverpflichtung.

    Aus meiner vorsichtigen Perspektive mindert doch diese Pflicht den Wert des Grundstücks eher als sie ihn erhöht. Wer will sisch schon gern zu was verpflichten.

    Ich würde jedoch einen ganz anderen Weg gehen und zwar den einfachsten.
    Lass Dir doch einfach mal das Zustandekommen der Rechnung vom Notar erklären. Ich würde da vor allem eben fragen wieso eine Pflicht den Wert erhöht
    "Mein" Notar hat bei entsprechenden telefonischen Fragen von mir zum Vertrag so ausführlich geantwortet, dass mein Telefonakku in Gefahr war ...
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  11. #10
    Bauexpertenforum Avatar von Marion
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    Hallo Uli,

    als juristischer Laie versuche ich es so zu erklären:
    Eine Pflicht ist ein Recht mit negativem Vorzeichen.
    Die Pflicht wird mit beurkundet und sie kann mit einem Wert belegt werden. Warum soll dieser Teil der Arbeit kostenlos sein?

    Viele Grüße
    Marion
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  12. #11
    simones
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    Oder halt so zu verstehen : Wenn der Käufer nicht baut, fällt das Grundstück wieder an die Stadt zurück, so war es bei mir. Und das macht Arbeit, die im Vorfeld bezahlt werden will.
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  13. #12

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    Ah, jetzt ja - eine Insel ...

    Die Pflicht ist ein minus-Recht. Der Notar setzt zusätzlich zum normalen Textbausteinen "Grundstückserwerb" noch den Textbaustein "Bauverpflichtung" ein und ergänzt Daten (2 Jahre) ... zupp veddicht *g

    Ich hatte den falschen Ansatz, es ging nicht darum das der Wert des Grunstückes gemehrt wird, das wurde nur zur Berechnung gemacht (irreführend das), sondern es geht darum das die Arbeit gemehrt wird.

    OK aber um Aufwand <--> Bezahlung gings ja net es sei jedem der eins hat sein Notariat gegönnt

    Das man sich eine mögliche Mehrarbeit im voraus bezahlen kann glaub ich dagegen eher nich, sogar als Notar nich *g
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  14. #13
    Themenstarter

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    Danke Euch allen für die rege Teilnahme an dieser Diskussion. Danke auch für den Link zur Kostenordnung. Allerdings bezieht sich das Zitat von HaJü auf § 20 II ... bei uns wird allerdings § 20 I und § 30 I zu Grund gelegt. Es ist wirklich interessant zu sehen, aus welchen Perspektiven man das Ganze sehen kann.

    In unserem Kaufvertrag steht unter "Bauverpflichtung", das die Gemeinde ein Wiederkaufsrecht ausüben kann ... wenn z.B. wir nicht innerhalb von 24 Monaten bauen. Die Gemeinde kann aber darauf auch verzichten und eine Vertragsstrafe erheben usw.

    Was mich nur irritiert. Der Notar schreibt doch "Durch die Bebauungsverpflichtung erhöht sich der Geschäftswert nur zur Berechnung meiner Gebühren gem. § 20 I KostO um 50% des Kaufpreises.". In der Rechnung erscheint dann auch zu diesem Posten die folgendes:

    ...
    Bebauungsverpflichtung gem. §§ 20 I, 30 I KostO (50% des Grundstückskaufpreises) -> 18.280,44 Euro
    ...

    Dank dem Link zur Kostenordnung konnte ich nun feststellen, das zum § 20 I und § 30 I folgendes steht:

    § 20 Kauf, Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht

    (1) Beim Kauf von Sachen ist der Kaufpreis maßgebend; der Wert der vorbehaltenen Nutzungen und der vom Käufer übernommenen oder ihm sonst infolge der Veräußerung obliegenden Leistungen wird hinzugerechnet. Ist der Kaufpreis niedriger als der Wert der Sache (§19), so ist dieser maßgebend; beim Kauf eines Grundstücks bleibt eine für Rechnung des Erwerbers vorgenommene Bebauung bei der Ermittlung des Werts außer Betracht.
    § 30 Angelegenheiten ohne bestimmten Geschäftswert, nicht vermögensrechtliche Angelegenheiten

    (1) Soweit in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Wert sich aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach freiem Ermessen zu bestimmen; insbesondere ist bei Änderungen bestehender Rechte, sofern die Änderung nicht einen bestimmten Geldwert hat, sowie bei Verfügungsbeschränkungen der Wert nach freiem Ermessen festzusetzen.
    Im großen und ganzen wird das sicherlich alles seine Richtigkeit haben. Ich als Normalsterblicher kann aber nicht verstehen, warum soviel "blah blah" gemacht werden muss um Ihre (höheren) Gebühren zu rechtfertigen. Und warum liegt es im Ermessen einer Person etwas zu schätzen, wenn doch alles im Kaufvertrag auf den Cent genau dokumentiert ist? Vielleicht sollte man auch mal diese Kostenordnung reformieren

    So, wir werden die Rechnung nun so begleichen wie sie ist. Schließlich warten noch andere Aufgaben auf uns. Obwohl ... auf die Diskussion um "Ist die Aufwandsentschädigung für 40min Vertrag vorlesen gerechtfertigt?" schon reizen würde
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Bauexpertenforum
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    Rechnung stimmt!

    Geschäftswert setzt sich zusammen aus Kaufpreis + Wert der vom Käufer übenommen ( weiteren ) Leistungen = Bauverpflichtung, letztere reduziert auf den halben Wert des Kaufpreises, weil bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung offenbar ein Wiederkaufsrecht des Verkäufers ausgelöst wird; § 20 Abs. 1 und Abs. 2 KostO. Weitere Erhöhung von 3.000,00 EUR für Erschließungskosten wirkt sich nicht aus und ist insofern irrelevant, da nach der Gebührentabelle zur KostO ab 50.000,01 EUR Geschäftswert 294 EUR netto zu zahlen sind. Hinzu kommen die weiteren " Nebenkosten ".

    Die Frage, ob die rund 400,00 EUR für die Beurkundung zu viel oder zu wenig sind, stellt sich für den Notar nicht, weil er nach gesetzlich verbindlich vorgeschriebenen Gebührenvorschriften abzurechnen hat, mithin auch dann nicht mehr bekommt, wenn ein ahnungsloser Käufer auch nach 3 Stunden noch nicht kapiert, was in dem KV steht und weiter belehrt/aufgeklärt werden muß. Man nennt so etwas Mischkalkulation.

    Ob Ihr mit Eurer " Geiz ist geil - Mentalität " gut beraten seid, merkt ihr spätestens dann, wenn im weiteren Verlauf der sich derzeit abzeichnenden " Sparwelle " die bereits auf Hungerlohn gedrückten Dienstleistungssklaven nachfragen, ob denn Euere Vergütung nicht " eigentlich und fairerweise auch auf 50% und weniger " gesenkt werden muß. Das Geschrei von Simones und seinen 40 Mitarbeitern möchte ich dann mal hören. Und Metaner, ist Dir doch klar, daß Du dann Dein Haus nebst Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren an jemanden abgibst, der noch richtig " Kohle " hat.

    Macht weiter so, die Geier kreisen bereits!
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  17. #15
    Themenstarter

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    Naja, ob das eine "Geiz ist geil" Mentalität ist lasse ich mal so stehen. Meiner Meinung nach kommt es immer auf die Perspektive an. Ich bin aber auch der Meinung das eine solche Einstellung in einigen Bereichen unserer Gesellschaft von Vorteil wäre. Dieses Thema jedoch zu erörtern würde bestimmt mehrere Bücher füllen ... daher verkneife ich mir weitere Äußerungen zu diesem Punkt.

    Ihr habt uns jedenfalls weitergeholfen. Unsere Eingangsfrage wurde beantwortet. Dafür möchten wir uns ganz herzlich bei allen Beteiligten bedanken.

    Einen schönen Tag noch

    Jan
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