Kostenschätzung Ebersbacher Bahnhof

Wohl auch Einer der zuerst ersteigert, und dann anfängt zu rechnen.

Gruß
Ralf

 

Von Zielgeraden sehe ich da noch nichts. Ich drücke die Daumen ...

 

Vielleicht hat einfach seine Bank kalte Füße bekommen (hab Dein PDF nicht gelesen, ich lade keine exe´s von irgendwelchen Werbeservern). IHMO kann das nur klappen, wenn man selber/langjähriger Partner das betreute Wohnen realisieren und vermarkten kann oder man halt vor Ort in der Baubranche ist und das knallhart durchrechnen und projektieren kann.

 

Das kenne ich auch, meine Frau arbeitet in dem Bereich.

Damit stellen sich Dir aber weitere Probleme, die die Investitionskosten in die Höhe treiben. Wenn dort betreutes Wohnen und Tagespflege angeboten werden soll, dann müssen die Räumlichkeiten bestimmte Anforderungen erfüllen damit sie für diesen Zweck überhaupt tauglich sind. Da kommen dann so Dinge wie Brandschutz, Sanitäreinrichtungen, barrierefrei usw. in´s Spiel. Das ist nicht zu vergleichen mit einer einfachen Mietwohnung. Sprich die Infrastruktur in dem Gebäude (auch Aufzüge etc.) kostet erst einmal Geld.

Mangels Alternativen bleibt ihr auch nicht viel Anderes übrig.

Betreutes Wohnen und Tagespflege sind heutzutage sicher viel wichtiger als noch vor 50 Jahren, wo ältere Menschen vorwiegend zuhause in der Großfamilie betreut wurden. ABER Du musst Dich fragen, wieviele Menschen können dort überhaupt betreut werden bzw. wieviele Menschen haben überhaupt Interesse daran. Hier gibt es nach meiner Erfahrung einen riesigen Unterschied zwischen Stadt/Kleinstadt und auf dem Land. Während beispielsweise ein Tageszentrum in einer benachbarten Kreisstadt (ca. 25.000 Einwohner) aus allen Nähten platzt, gibt es hier in Zentren auf dem Land (gerade mal 20km entfernt) noch genügend freie Plätze. Ebersbach mit um die 2.500 Einwohnern gehört wohl eher zur zweiten Kategorie.

Ob man für eine Cafeteria einen Betreiber findet ist schwer zu sagen, zumal wenn der Rest des Gebäudes nicht komplett besetzt ist. Wegen 2 Kaffee und 3 Stückchen Kuchen am Tag wird niemand eine Cafeteria betreiben, der macht nach 3 Monaten den Laden wieder dicht.

Nimm anstatt des Bierdeckels mal ein DIN-A4 Blatt, und hole Dir jemanden der Ahnung von der Sache hat. Ich bezweifle, dass Du mit 3 Mio € weit kommst. Wie oben schon geschrieben, steht nur noch die Hülle. Da muss alles inkl. Haustechnik komplett neu gemacht werden. Man unterschätzt den Aufwand bei solchen Flächen, das ist nicht vergleichbar mit einem EFH das doch eher überschaubar ist.

Nur mal ein Beispiel. Für ein kleines EFH kriegst Du ein Dach komplett eingedeckt, dicht, für die nächsten 30-50 Jahre nutzbar, für vielleicht 10T€. Jetzt schau Dir mal die Dachflächen dieses Gebäudes an, wenn da was gemacht werden muss, vielleicht noch mit Auflagen wegen Denkmalschutz, dann kriegst Du für 10T€ noch nicht einmal das Gerüst gestellt, geschweige denn einen Dachstuhl, Dämmung, Dacheindeckung.

Oder bleiben wir mal bei den Gewerken aus meiner Fachrichtung. Ich hatte oben die Haustechnik angesprochen. Je nach Nutzung gibt es da einige Anforderungen zu erfüllen, da kann man nicht so einfach in den Baumarkt gehen und eine Badewanne für 199,- € holen. E-Installation, Heizung, Sanitär, allein dafür können schon mal schnell 1 Mio € über die Ladentheke gehen. So zieht sich das durch alle Gewerke.

Das sind aber alles Zahlenspielereien die Dir nicht wirklich weiterhelfen. Deswegen bleibt nur eine richtig Planung der Sanierung. Alles andere ist russ. Roulette mit 6 Patronen in den Kammern des Revolvers.

Gruß
Ralf

 

Badewannen habe diese Zimmer heute meist keine. Da ist eine Dusche mit Bodenablauf, damit man auch im Sitzen Duschen kann. Die Installation muss man auch erst mal ins Gebäude bekommen.
Die Gastronomie funktioniert nur, wenn der Ort Bedarf daran hat. Mit den Bewohnern des Bahnhofs ganz sicher nicht.

 

Jetzt hängt Euch doch nicht an der Badewanne auf, das war nur ein Beispiel. Du kannst von mir aus auch die Dusche für 199,- € aus dem Baumarkt im Vergleich zu einer barrierefreien Ausführung nehmen.

Und dort gibt es bereits ein Pflegestift und eine Seniorenwohnanlage mit über 150 Pflegeplätzen sowie ein Seniorenwohnheim des DRK.

Mag ja sein, dass noch Platz für Tagespflege o.ä. ist, aber für so eine dünn besiedelte Region ist dann die Anzahl der Patienten begrenzt. Somit auch die Anzahl der potenziellen Betreiber einer Tagespflege im "Bahnhof". Was machst Du wenn sich kein Betreiber findet?

Gruß
Ralf

 

sorry, aber wie passt das zusammen?

 

Unter "Pläne" versteht wohl jeder was Anderes.

Gruß
Ralf

 

Das man Businesspläne jetzt in Merzscher Manier auf dem Bierdeckel macht, ist mir neu, aber gut.

Deine 3 Millionen verfrühstückt alleine das Denkmalamt mit seinen Auflagen.

Und dann ein Bahnhof, der noch in Betrieb ist, zu einem Pflegeheim umbauen. Die Alten sind eh taub und debil, die merken nix mehr davon, oder wie.
Ich würde keinen meiner Angehörigen in einer solchen Lage unterbringen!

Solche Investoren, die meinen, mit Fördergeldern die ganz schnelle Mark (und später €) machen zu können, habe ich schon 1990/91 in Magdebursch erlebt (und einen Strich durch Rechnung gemacht )
Solche Bauten, die von Einem zum Anderen durchgereicht werden wie die Damen in der Herbertstrasse sind einer der Gründe, warum auch viele Bürger der mittlerweile auch nicht mehr so neuen Bundesländer die Mauer wiederhaben wollen!

 

Hoffentlich zahlt die Stadt nicht zuviel drauf, wenn sie den Bahnhof dem TE irgendwann abkauft, damit der Bahnhof nicht vor die Hunde geht ... Wenn er offenbar keinerlei Expertise für solche Projekte vorweisen kann und nur die Konzeptskizzen der Vorbesitzer in der Hand hat, hoffe ich als Steuerzahler doch sehr, daß aus dem 1:2 Eigenkapital/Steuermittel Plan nichts wird.

 

Aber oben schreibst Du doch

Ich vermute Du meinst Eigentümer. Aber Deine beiden Aussagen "bin ich ja hier um sowas zu vermeiden" und "bin Besitzer" passen doch nicht zusammen. Wie willst Du Probleme vermeiden wenn das Objekt bereits Dein Eigentum ist? Ich hatte oben ja schon angedeutet, den ersten Fehler hast Du schon gemacht, und das kann man nicht so einfach rückgängig machen., Du darfst jetzt für jede Kleinigkeit den Kopf hinhalten, egal ob Du einen Gewinn oder Verlust erwirtschaftest. Daran kann ein Forum nichts ändern. Mit Eigentumsübergang laufen für Dich Kosten auf denen Du Dich nicht entziehen kannst. Mit der Historie und in dieser "begehrten" Lage wirst Du das Objekt auch nicht mehr so schnell los.

Jetzt kannst Du nur noch beten, dass sich das irgendwie rechnet, ansonsten zahlst Du Lehrgeld.

Gruß
Ralf

 

dann rechnen wir doch mal:

5.543 qm x 1.000 €/qm (das wird nicht reichen) = 5.543.000 € + 25 % nebenkosten + 19 % mwst = 8.245.000 €

bei nettomiete 4,50 €/qm in eberbach?

8.245.000/5.543 qm/4,50 €/qm = 330 monate = 27,5 jahre - ohne ziinsen und ohne zinsezins.

bei nettomiete 6,50 €/qm

8.245.000/5.543 qm/6,50 €/qm = 229 monate = 19 jahre - ohne ziinsen und ohne zinsezins.

deine fördergelder musst du jetzt noch selbst abziehen, mein kopf sagt mir - das rechnet sich nicht!

 

Andersrum rechnen
10 Mille - 2 Mille Fördergelder macht 8 Mille. Altenheime werden mit spitzen Fingern finanziert, wenn überhaupt, also 6 % Zins+Tilgung. Macht p.A. 480.000 €
Durch 12 macht 40.000 € im Monat.
Durch 5.5oo m² macht 7,20 €/m²/Monat nur um die Bank bedienen zu können. Mit Rendite, Verwaltung, Mietausfallwagnis, Rücklagen, usw ergibt das entspannte 12€/m² netto kalt.





ymmd

 

Wobei anscheinend nur 4.000m2 vermietet werden sollen wenn ich den obigen Beitrag richtig verstanden habe. Was mit dem Rest passiert? Keine Ahnung.

Gruß
Ralf