Bauen mit Architekt - Auswahl, Vertrag, Honorar, etc.

Hallo zusammen,

aufgrund eigener Erfahrung und nachdem ich hier schon einige Themen durchgelesen habe, möchte ich zusammentragen, was m.E. zu beachten ist, nachdem sich zum Bauen mit Architekt entschieden wurde.

Auswahl des Architekten

a) Empfehlungen, Referenzen, Erfahrung
In der Nähe größerer Städte gibt es entsprechend viele Architekten, da kommt man um ein Filtern nicht herum. Zur Vorauswahl kann man sich auf Empfehlungen von Nachbarn, Freunden, Kollegen, etc. stützen. Dann ist natürlich die grundsätzliche Eignung bzw. Nähe des Architekten zum eigenen Bauvorhaben auszuloten (wer beispielsweise im ländlichen Raum einen Stall ausbauen lassen will, nimmt besser keinen A., der hauptsächlich Stadtvillen in Passivhausstandard im Neubau errichtet). Das wird natürlich einfacher, je klarer die eigenen Vorstellungen vom Bauvorhaben bereits sind (Um-/Neubau, Baustil modern/Landhaus, etc., Baustoffe massiv/Holz.

b) Sympathie
Nach dieser Vorauswahl geht das "Casting" los. Termin machen, treffen, Bauabsichten (soweit feststehend) erläutern. Vorzustellen wäre voraussichtlich ja mindestens das Grundstück, der Baustil, angepeilte KfW-Standards, das eigene Budget, das Raumprogramm, das Ausstattungsniveau und auch ein Zeitrahmen für den Bau. Entsprechende Vorarbeiten des Bauherren ergeben sich daraus:

• Was kann ich mir leisten? -> mit der Bank abchecken (Faustregel 1/3 der Kosten als Eigenkapital)
• Welche Vorstellungen vom Haus habe ich bereits -> hilfreich können hier Besuche von Musterhaussiedlungen sein

Hieraus sollten sich bereits genug erste Gesprächsgrundlagen ergeben. Anhand dieser kann man den Architekten einschätzen: Macht er konstruktive Vorschläge, geht er auf den BH ein und versucht seine Wünsche umzusetzen, weist er auf absehbare Konflikte hin, wie positioniert er sich zu Fragestellungen, bei denen sich der BH noch unschlüssig ist (massiv bauen oder in Holz, mit WDVS oder ohne, etc.)

Daraus ergibt sich ein ganz subjektiver Eindruck. Und der ist wichtig, denn meiner Meinung nach muss die Chemie zwischen A. und BH passen.

c) Vorentwurf
Insbesondere dann, wenn das Bauvorhaben etwas komplizierter ist (womöglich man sich auch genau deshalb für den Weg mit A. entschieden hat), kann man dem A. vorschlagen, dass er eine grobe Skizze als Vorentwurf anfertigt. Evtl. auch um zwischen verschiedenen A. auszuwählen. Hierbei ist aber zu beachten:
Mit offenen Karten spielen und fair sein: Man kann dem A. erklären, dass man die Entscheidung ihn zu beauftragen, nicht nur an Gesprächen sondern an einer kleinen Arbeitsprobe festmachen will. Z.B. grobe Skizzen von Ansichten oder Grundrissen des geplanten Baus. Diese Leistung erfolgt dann im Rahmen der Akquise. Natürlich bekommt der A. im Auftragsfall diese Leistung bezahlt (sie wird ja dann ggfs. weiterverwendet). Bekommt er den Auftrag aber nicht, gibt's allerdings auch kein Geld. Wenn man diese Leistungen allerdings im Rahmen der Akquise für lau von den A. abfordert, dann kann auch nur ein verhältnismäßiger Aufwand für den A. dabei entstehen. Man kann hier keine vermaßten CAD-Zeichnungen erwarten. Jedenfalls nicht für lau.

Ansonsten kann man natürlich bei Entscheidungsschwierigkeiten den oder die A. mit LP 1-2/3 beauftragen. Aber das ist wohl die Luxus-Variante.

Beauftragung

Es ist unbedingt eine stufenweise Beauftragung des A. zu empfehlen. Schließlich kann es über die Laufzeit des Projektes aus verschiedenen Gründen vorkommen, dass man mit dem A. nicht mehr weiter machen will. Der BH hat bis zur Fertigstellung jederzeit das Recht, den Vertrag zu kündigen, gemäß § 649 BGB:
Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.
Das hieße, dass erbrachte Leistungen des A. voll und nicht erbrachte (außer er beweist etwas anderes) mit 5% abzurechnen sind.

Honorar

keine Angebote unter HOAI
Die HOAI ist Preisrecht und gibt Ober- und Untergrenzen für das Architektenhonorar vor. Ausnahmen sind praktisch nicht möglich. Es ist absolut möglich, dass ein vertraglich vereinbartes Architektenhonorar, welches unter der HOAI liegt, nachträglich auf den Mindestsatz angehoben werden muss, wenn der A. dies fordert. Jetzt wisst Ihr es, vergesst die Nummer, Euch darauf berufen zu wollen, Ihr hättet davon noch nie gehört, Euch auf das niedrigere Honorar eingestellt und könntet das höhere auch gar nicht stemmen. Pacta sunt servanda gilt nicht für gesetzeswidrige Verträge (wenn ich Euch meine Schwiegermutter verkaufe, könnt Ihr Euch auch nicht auf den Vertrag berufen). Wenn Ihr Euch auf sowas einlasst, dann jammert später nicht.

Kürzung durch Streichen von Grundleistungen
Hier muss ich mir selbst noch 'ne abschließende Meinung bilden. Einerseits sieht der Werkvertragscharakter des Architektenvertrages allein die mangelfreie Errichtung des Werkes als geschuldeten Erfolg an. Also muss man den A. voll bezahlen, wenn der Bau endgültig abgenommen ist. Andererseits gab es 2004 ein BGH-Urteil, dass eben einzelne Arbeitsschritte als Teilerfolge gesehen werden können. Demnach wären Honorarkürzungen doch möglich...

Nichtbeauftragen von Leistungsphasen
Aus Spargründen LP 1 oder 9 wegzulassen ist nicht zu empfehlen. Grundsätzlich ist es nicht sinnvoll LP nicht zu beauftragen, auf denen die beuftragte Leistung aufbauen soll. Allein schon aus Haftungsgründen. Und insbesondere die 9 möchte jeder A. gern weglassen, weil gerade hier wenig Honorar für eine lange Beauftragungsdauer winkt. Aber auch hier sollte man schon aus Haftungsgründen nicht am falschen Ende sparen.

 

Aarrgh, man kann nicht editieren. Nun ja, dann eben als Antwort.

Vertrag

Im Vertrag sollten unbedingt Beschaffenheitsmerkmale für das Werk des Architekten aufgenommen werden. D.h., alle Angaben, die Ihr dem A. zu Beginn gemacht habt (also Eure Wünsche an das zu errichtende Haus) sind prinzipiell die vertraglich zu fixierenden Anforderungen. Errichtung eines EFH in XY ist etwas wenig. Raumprogramm, Kostenbudget, Kfw- und Ausstattungsstandard sowie der Baustil sollten festgehalten werden. Ggfs. auch zeitliche Vorgaben.

Ein Verweis auf § 3 der HOAI ist rein theoretisch nicht geeignet, den Leistungsumfang des A. zu definieren, da die HOAI eben nur Preisrecht darstellt und somit kein Leistungssoll darstellt - aber das ist wohl sehr theoretisch. Für den Laien gilt: Aus dem Vertrag muss sich ergeben, was wer zu leisten hat. Für den BH ist das klar, er muss zahlen. Der A. plant nach den vorgegebenen Grundlagen.

Sachwalter

Vorläufig abschließend: Der A. ist der sogenannte Sachwalter des A. Damit ist ein besonderes Treueverhältnis zwischen A. und BH beschrieben. Man arbeitet also zusammen am gemeinsamen Ziel, nicht gegeneinander!
Dennoch hat man mit dem A. jemanden, der einem im Zweifelsfall haftet. Und außerdem wird (zumindest sollte) man im Verlauf der Zusammenarbeit feststellen, dass der A. für sein Honorar recht viel zu leisten hat. Seien es die wiederholten Treffen zu Beginn, bis die Planung perfekt ist oder auch die Bauüberwachung, an der ein A. eigentlich gar nichts verdienen kann, wenn er wirklich so oft rauskommt, wie es nötig wäre, um wirklich alles zu überwachen.

Wer nun aber dennoch beim A. als erstes an dessen Honorar denkt, welches ja durchaus einen relevanten Anteil an allen Baukosten hat, dessen Bezahlung das Eigenheim aber nicht um einen Stein wachsen lässt, der sollte seine Einstellung überdenken oder eben doch ohne A. bauen. Ebenso wer glaubt, der A. würde die Kostenberechnung bewusst nach oben treiben, um das eigene Honorar zu maximieren. Mit solcher Einstellung wird man die A.leistung wohl nicht wertschätzen können und ist besser beim BT aufgehoben.

 

Hallo Thomas,

nein, der Messias bin ich nicht. Mein Anliegen ist ja im ersten Satz dargestellt: Ich versuche zusammenzutragen, was bei der Entscheidung für einen Architekten wichtig/sinnvoll ist. Konstruktive Kritik an der Aufstellung ist herzlich willkommen. Einiges davon findet sich bereits in den jüngsten threads so wieder, die ich bisher gelesen habe. Wen es noch interessiert: Privat steht selbst im nächsten Jahr ein Hausbau an und beruflich bin ich zwar Bauing., aber eher nicht mit HOAI-Verträgen befasst. Mit Blick auf die Uhrzeit gestern abend bitte ich zu entschuldigen, dass ich das gestern nicht gleich erläutert habe.

@Ralf und Baumal:
Grundsätzlich sollte ein Vertrag für beide Seiten das Leistungssoll festlegen. Für den AG ist das in der Regel die Vergütung. Dazu gibt es mit der HOAI dann sogar eine Verordnung dazu, deswegen reicht im A-vertrag der Verweis hierauf. Und der A. soll je nach beauftragter LP planen, ausschreiben, überwachen. Und was? Natürlich mein EFH! Und woran mache ich fest, ob er etwa eine für mich verwertbare Planung für mich geliefert hat? Wie will ich im Zweifelsfall darstellen können, dass mir das geplante Haus in Passivhaus-Optik auch nach 10 Terminen mit dem A. nicht zusagt, weil ich eben einen ländlichen Stil haben wollte? Woraus geht hervor, dass das Bauherrenbudget massiv überschritten wurde, wenn es nicht sinnvollerweise bereits im Vertrag erwähnt wird. Andersherum schützt sich doch auch der A., wenn er über die Anforderungen im Vertrag nachweisen kann, sehr wohl eine verwertbare Planung geliefert zu haben.

Hinsichtlich Änderungen: Diese sollte man schriftlich festhalten. Jedesmal einen neuen Vertrag braucht es nicht. Wenn ich auf der Baustelle noch eine zusätzliche Leistung beauftrage, muss ich auch keinen neuen Vertrag aufsetzen. Aber die die Anordnung einer zusätzlichen oder geänderten Leistung braucht es schon.

 

@ MoRübe:
Ein rauer Ton ist das eine, beleidigend zu werden hat damit nichts zu tun.

Wenn Du mich zitierst, dann bitte vollständig:
Wenn man diese Leistungen allerdings im Rahmen der Akquise für lau von den A. abfordert, dann kann auch nur ein verhältnismäßiger Aufwand für den A. dabei entstehen. Man kann hier keine vermaßten CAD-Zeichnungen erwarten. Jedenfalls nicht für lau.

Ansonsten bin ich mir bewusst, dass das evtl. nicht jeder A. mitmacht. Aber an den Reaktionen sieht man ja schon, dass ein A. so etwas nicht vorschlagen würde. Also hat mein Gedanke für den sich vorher, auch hier informierenden BH bereits seinen Wert.
Man kann die Arbeitsprobe über Referenzen abfrühstücken. Da aber jedes A.haus individuell ist (genau deswegen baut man vermutlich auch mit A. und nimmt kein Haus beim BT von der Stange) bildet das Referenzhaus möglicherweise nicht alle Merkmal des eigenen Bauwunsches ab. Man kann einem A. verständlich rüberbringen, dass man sich angesichts der Höhe der Investition (Honarar bei LP 1-9) nicht allein auf den Eindruck aus Gesprächen und das Baugefühl verlassen möchte.
Wer aber ein paar Skizzen (Grundriss/Ansicht) von Hand auch nur ansatzweise in die Nähe einer Entwurfsplanung oder sogar Ausführungsplanung rückt, wird dem tatsächlichen Umfang des Aufwands eines A. bei der Erstellung eben dieser Planungen deutlich nicht gerecht.

Chris
P.S.: Und wen der nick stört – sorry, aber alle favorisierten Versionen waren schon vergeben. Deswegen dann dieser bescheuerte Benutzername.

 

Und warum Herr Abt? Weil ich Ihre Aussagen zitiere?
http://www.bau.net/forum/honorar/10322.php

Ganz so sinnlos kann's doch dann wohl nicht sein. Bitte etwas konstuktiver.

Abgesehen davon scheint ja nur das Thema mit der Arbeitsprobe strittig zu sein. Dann noch mal ergänzend: Man kann den Architekten fragen, ob er das macht. Ich kann aus eigener Erfahrung sagen, dass das auch funktionieren kann. Bei uns hat der (letzliche gewählte) Architekt sogar einen so guten Vorentwurf gemacht, dass der jetzt noch die Grundlage aller Planungen ist.

Es kann aber auch sein, dass der A. dass nicht machen möchte. Dann ist es so und man muss es akzeptieren. Dann hat aber vielleicht ein anderer A. gute Karten, der es macht. Bei uns hat der ausgewählte A. es bestimmt nicht wegen irgendwelcher Zwänge, den Auftrag unbedingt bekommen zu müssen, gemacht. Ich greife Thomas Hinweis gerne auf, dass bei entsprechend komplizierten Bauwünschen, der zugehörige Zeitaufwand dann evtl. nicht mehr für lau im Rahmen der Akquise zu erwarten ist (obwohl ich unseren Bauwunsch auch nicht gerade trivial fand) - deswegen ja auch schon eingangs die Betonung der Fairnis.