Erneut Anuitätendarlehen vs Sofort finanzierter Bausparer

So seh ich das auch. Hab mal bei meiner Hausbank (Online-Bank) einen Zinscheck mit ungefähr deinen Angaben gemacht. Da die Restschuld nicht angegeben wird, hab ich Zinsbindung von 25 Jahren und Volltilgung gewählt. Da kommt eine monatl. Rate von rund 1120,- raus und 3,31% eff. Zins. Dann bist du nach 25 Jahren auch fertig und hattest mehr Sicherheit als beim BSV. Wollte dir den Link mal schicken aber das ist gesperrt

 

Hallo,

20 Jahre sind genug. Danach ist die Schuld so weit abgetragen, dass Du auch bei 8% Zinsen für die Anschlussfinanzierung kein Problem bekommen dürftest.

Die einfachste Möglichkeit, Gesamtkosten zu sparen (wenn es Dir darauf ankommt) ist immer, die Tilgung zu erhöhen. Wenn Du z.B. als Gesamtrate 1100 € wählst, hast Du schon nur noch ca. 330 000 € Gesamtkosten.

 

Die blaue Bank des Volkes vermittelt Darlehen mit 25 Jahren Zinsbindung. Ich hatte vor 6 Wochen bei 85% Beleihung (Eigentlich 75% aber der Hauspreis war etwas höher als der Wert) 3,29% erhalten. (Laufzeit 28 Jahre incl. Sondertilgung 5% die man bei Bedarf auch wieder entnehmen könnte(Zinsaufschlag für die eventuelle Entnahme wurde mit 0,04% gewichtet))

Bei der blauen Versicherung hätte ich 3,24% bekommen.

Zinsunterschied von 20 zu 25 Jahren waren vor 6 Wochen bei beiden Anbietern nur 0,11%

LG Boja

 

Da tut sich doch (bis auf die Sicherheit) nichts zu dem Vorschlag direkt auf 25 Jahre Volltilgung zu gehen....
Gib mal in eine Suchmaschine Baufinanzierung 1822 ein, da kommst du zu dem Angebot

 

Ich könnte dir auch einen sehr guten Makler in Bonn empfehlen, kann dir aber leider keine PM schicken

 

Dann diskutieren wir also über irgendwas und nichts. Jetzt verstehe ich auch, was mit "Angebotsentwurf" gemeint ist.

Solche automatisierten "Angebote" sind nicht einmal wert, dass man sie ausdruckt. Also warten wir mal ab, bis verlässliche Zahlen kommen.

Gruß
Ralf

 

Und vergiss die Variante mit den BSV, das bringt gar nichts. Besonders im Moment; eine Verzinsung von 1 % ? Das die sich überhaupt trauen, so etwas anzubieten....

 

was soll bei dem derzeitigen Zinsniveau den angeboten werden?

Bei Bausparverträgen geht es immer nur um die Differenz zwischen Guthaben und Darlehenszins. Ein niedriger Darlehenszins bedingt einen niedrigen Guthabenzins. Eigentlich ganz einfach. Soll etwas in eine Finanzierung ein Spartarif (mit höherer Guthabenverzinsung) eingesetzt werden?

Ob ein Bausparvertrag in einer Finanzierung überhaupt sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt und muss individuell beurteilt werden.

 

Ah, das hatte ich übersehen und den Effektivzins als Nominalzins verwendet. Dann wird es tatsächlich billiger, allerdings komme ich immer noch nicht auf Dein Ergebnis - bei mir kommen ca. 334 000 € raus. Außerdem war bei meiner Vergleichsrechnung die Variante mit dem 10jährigen Volltilger billiger als die, wenn man von Anfang ein großes Darlehen mit 20jähriger Zinsbindung nimmt. Wo/wie hast Du das denn berechnet? Ich habe den oben verlinkten Rechner verwendet.

Das ist m.E. in dieser Pauschalität nicht haltbar. Es gibt Fälle, wo sich das rentiert, weil die Bausparkassen ihre Top-Konditionen bis 80% Beleihungswert machen und weil sie sehr günstig vorfinanzieren. Zumindest wenn man auf langfristige Zinssicherheit aus ist, kann das im Einzelfall tatsächlich günstiger sein. Aber Filmriss vergleicht m.E. schon sehr gründlich.

Beste Grüße
Gurkensalat

 

In der Regel ist ein solches Konstrukt gegenüber einem Annuitätendarlehen mit Vorsicht zu vergleichen.

Gegen ein solches Konstrukt sprechen:

- Abschlussgebühr, laufende Kosten (Kontoführung), sonstige Entgelte
- unnötig komplizierte Konstellation zwischen Bausparer und Annuitätendarlehen, nicht transparent
- Zuteilung (Auszahlung) des Bauspardarlehens kann sich aufgrund der Bewertungszahl des Bausparers verlängern und muss überbrückt werden
- Bauspardarlehen kann bei Zuteilung abgelehnt werden, wegen finanzieller Umstände (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit)
- Geld sparen für wenig Zinsen und Geld leihen für höhere Zinsen ist ein schlechtes Geschäft
- kann zu Problemen mit der Rangfolge im Grundbuch führen, falls ein Kredit einer anderen Bank genommen wird

Für eine Vergleichsrechnung bin ich heute zu faul :-)

 

Hallo,

Ich lese schon eine Zeitlauf mit um auch was für meine zukünftige Finanzierung zu lernen, sprich bin Laie. Und als solcher habe ich versucht dein Konstrukt nach zu voll ziehen. Ich bewerte es mal nicht nach kosten sondern nach Verständnis...

Du schließt in Summe sechs Finanzprodukte ab:

a: Darlehen 150 000
b: Darlehen 150 000
c: BSV 75 000
d: BSV 75 000
e: Darlehen 30 000
f: KFW 50 000

Unterm Strich hast du zu Beginn 380 000 geliehen (a, b, e, f) für eine Vorhaben von 230 000.

Vorgehen:
a wird jeweils zur Hälfte in c und d eingezahlt
b und e und f bilden die Vorfinanzierung

Nun meine Klemmer:
Nach ~6 Jahren lösen c und d was genau ab? a oder b oder e?
f läuft ja bis Volltilgung weiter.

Nun meine Meinung:
Mir wäre das ganze zu unsicher, ich verstehe nicht, warum ich Verbindlichkeiten über 380 000 aufbauen muss, wenn ich nur 230 000 brauche. Weiter muss ich mich in vier verschiedene Finanzprodukte reindenken und die vier AGB verstehen.
Das Risiko, das ich mit meinen Laienaugen irgendwas übersehen habe, wäre mir zu groß. Ich finde das Konstrukt zu kompliziert und zu intransparent.

Halt uns auf dem laufenden wie es hier weitergeht, Fondas ganze spannend und lehrreich.

Demian

 

Auch wenn ich - zurzeit - eher ein Freund des 'klaren Annuitätendarlehens' bin, einige kleine Anmerkungen dazu:

sind vorher bekannt. Die Mehrzahl der Tarife hat keine Kontoführungsgebühr, sondern 'nur' eine Abschlussgebühr.

Von mehreren bekannten, großen Bausparkassen habe ich Ausdrucke gesehen, die den Verlauf gut und übersichtlich darstellten. Zusätzlich ist hier der Berater gefragt. Trotzdem ist diese Konstellation natürlich komplizierter zu erklären als das Ein-Produkt Annuitätendarlehen.

Das gehört seit vielen Jahren zum sog. "Klappern mit dem Sargdeckel". Die meisten Bausparkassen schwimmen in Kundengeldern und sind froh, wenn die Darlehen rechtzeitig abgenommen werden. Zuteilungsverzögerungen gibt es faktisch nicht mehr und ist - zumindest in überschaubarer Zeit - auch nicht zu erwarten. Einzelfälle sind nie auszuschließen.

Da höre ich auch wieder den Sargdeckel und kommt auf den Kreditvertrag an. In den meisten Fällen wird das Bauspardarlehen bereits bei der Kreditaufnahme mit zugesagt, ist also ein fester Bestandteil und es erfolgt bei Zuteilung keine neue Prüfung.
Zusätzlich hat sich in aller Regel die Finanzlage des Kunden deutlich verbessert. Das angesparte Bausparguthaben ist vorhanden und reduziert die Gesamtverbindlichkeiten. Wer hier nicht in der Lage ist seine Finanzierung zu halten, hat bei jedem anderen Finanzierungsmodell die gleichen Probleme.
Letztendlich bleibt im Notfall ein Verkauf der Immobilie.

Grundsätzlich richtig, aber genau hier setzt ein Zahlenvergleich ein. Kombiprodukte weisen teilweise über den Gesamtbetrag einen günstigeren Zinssatz aus und werden auch bis ~80/90% des Beleihungswertes gewährt. Zudem lockt die Zinssicherheit und feststehende monatliche Rate über die gesamte Laufzeit (nicht immer bei Annuitätendarlehen gegeben). Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase ist je nach Bauspartarif der Unterschied zwischen Guthaben- und Kreditzins nicht so hoch (Beispiel: GH 1%, Darlehen 2,3%). Nicht zu vergessen ist die weiterhin vorhandene Flexibilität eines Kombiproduktes.

Sargdeckel. Kein Unterschied zum Annuitätendarlehen. Das Wort "kann" ist ganz entscheidend.

Nur Vergleichsrechnungen können bei konkreten Angeboten Licht ins Dunkel bringen. Gerade aufgrund der 'Kombination' (Kombiprodukt) werden Kunden bei Bewertungen dort immer wieder 'besser bewertet' und erhalten in diesen Fällen günstigere Zinsen (für einen größeren Betrag) als bei einem Annuitätendarlehen.



Meinen Eingangssatz bitte ich zu beachten!

 

Dann hat die BSK ihr Ziel ja erreicht... Ich glaube nicht, dass dieses Konstrukt auch nur einen Vorteil hat.

Sehe ich genau so.
Für mein Verständis KANN es gar nicht günstiger sein, 150 T mehr zu finanzieren als man braucht. Bei einem Annuitätendarlehen mit über 230T (also nicht mehr als du tatsächlich brauhst!) und Zinsbindung über 25 Jahre mit Volltilgung hast du mehr Sicherheit und weniger Kosten. Außerdem ist es transparent.

Edit: Ich würde auch mal Banken vor Ort ansprechen und nicht alles nur über Online-Banken machen. Bei uns war die örtliche Bank, nicht unsere Hausbank, günstiger als alle Onlineanbieter.

 

Ersetze "auch" mit "immer", dann passt das noch besser.

 

OK. Jetzt wird´s langsam klar. Wenn 2 BSV zu je 150T€ abgeschlossen werden, dann werden damit in grob 6 Jahren beide Darlehen abgelöst. Die Bank ist dann raus, das Risiko etc. liegt bei der BSpk. Ansonsten hätte man nämlich mit einem der Vorfinanzierungsdarlehen ein Problem, wenn nach 6 Jahren die Zinsbindung wegfällt.

Die Zinserträge decken in etwa die Kosten des Vertrags, wobei ich in der obigen Aufstellung noch die Darlehensgebühren vermisse, von denen auf der Webseite die Rede war. Du hast nur die Abschlussgebühr und die Kontoführung aufgeführt. Gem. Webseite werden bei Zuteilung bzw. Inanspruchnahme des Darlehens, 1% des Nettodarlehensbetrags fällig.
Der in Deiner Aufstellung unter Gebühren genannte Posten von 1.552,- € müsste sich dann auf 2.302,- € JE BSV bzw. Bauspardarlehen belaufen. Vielleicht wurde aber die Darlehensgebühr sonst irgendwie "verwurschtelt".

2,98% eff bei dann entsprechend kürzerer Laufzeit (114Monate, sprich 9 Jahre und 6 Monate)

Also, rechne ich mal ganz grob nach, dann hast Du mit der verwirrenden BSV Konstruktion nichts Anderes als ein Volltilgerdarlehen über 150T€ auf 24 Jahre und 6 Monate mit einer Verzinsung von 3,68% eff. (vorausgesetzt Du hast die Kosten etc. richtig angegeben). Ist nicht schlecht, aber auch nicht besonders gut. Volltilger bei den von Dir genannten Rahmenbedingungen bewegen sich typ. um die 3% herum, sprich bei 25 Jahren halt knapp über 3%, bei 20 Jahren knapp darunter. Viele Banken haben aber an Laufzeiten von 20 Jahren oder gar darüber, gar kein Interesse. Deswegen wohl auch die Sache mit den BSpk. die schon immer längerfristig planten.

Die Option mit der höheren Rate und einer Verzinsung von dann 2,98%eff ist auch nicht so berauschend, denn dann reden wir von einer Volltilger-Konstruktion im 15 Jahresbereich, die es von den Banken auch ohne BSV bereits ab 2% aufwärts geben sollte.

Unter´m Strich kann man also festhalten, die Konstruktion ist nicht übel, aber bei weitem noch nicht besonders günstig. Die Gesamtrechnung wird über den 30T€ Volltilger, der nur 5 Jahre läuft, sowie die KfW etwas schöngerechnet.

Somit wäre es eine Überlegung wert, ein normales Annuitätendarlehen einzusetzen.

150T€ bei 3,4% Volltilger auf 25 Jahre, Gesamtkosten 221.000,- € (Rate ca. 737,- €/Monat)
30T€ bei 1,5%, Volltilger auf 5 Jahre, Gesamtkosten 31.206,- € (von Dir übernommen, habe ich jetzt nicht nachgerechnet)
50T€ bei 1,92%, KfW 35Jahre, Gesamtkosten 74794,- € (von Dir übernommen, habe ich jetzt nicht nachgerechnet)

Macht unter´m Strich Gesamtkosten von 327.000,- €, wobei aber der Kurzläufer die monatliche Belastung in die Höhe treibt, was bei der BSV Konstruktion durch die TA geglättet wurde.

Gruß
Ralf