Auflassungsvormerkung

Das genau ist der worst case einer Bauträger-Kiste.

Bei Insolvenz noch halbwegs handhabbar, aber bei Streit um Geld kann der BT dei Umschreibung aussitzen, bis er gerichtlich dazu verdonnert wird.
Muss dann gar noch eine Nachfinanzierung gemacht werden - dann Gute Nacht Deutschland!

 

Begriffsverwirrung.

Die Auflassungsvormerkung ( AV ) sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gegen den gutgläubigen Erwerb des Eigentums durch einen nachfolgenden weiteren Käufer ( = unrechtmäßigen Doppelverkauf durch den Verkäufer ). Nachfolgende Käufer werden also durch die im Grundbuch eingetragene AV vor einem weiteren Kaufvertragsabschluß gewarnt. Die AV ist also ein Sicherungsmittel für den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch. Die AV ist darüberhinaus insolvenzfest; d.h. sie geht durch die Insolvenz des BU nicht unter. Der Insolvenzverwalter hat das Wahlrecht, den Vertrag zu erfüllen oder ihn aufzukündigen, die erbrachten Leistungen abzurechnen und dem Käufer gegen Zahlung einer etwaigen Restvergütung das Grundstück ( mit dem angefangenen Bau ) zu übereignen. Hat der BH zuviel gezahlt oder entsteht ihm sonstiger Schaden ( z.B. Mehrkosten ), hat er diesen Schaden als Insolvenzforderung zur Masse anzumelden und bekommt nur - sofern er Glück hat - eine Quote.

Dein Passus regelt, unter welchen Voraussetzungen der Notar die Erfüllung des schuldrechtlichen Kaufvertrags, nämlich die Eigentumsumschreibung, veranlassen soll. Grundsatz: Die Eigentumsumschreibung bedarf der Bewilligung ( Zustimmung ) durch den Verkäufer, die der Verkäufer nur erteilen muß, wenn der Käufer seine Verpflichtung aus dem Kaufvertrag erfüllt hat ( 1. Satz ). Der nachfolgende 2. Satz enthält eine Ersatzregelung für den Fall, dass der Verkäufer die Zustimmung zu Unrecht verweigert, der Käufer aber dem Notar die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises durch Urkunden beweist. Der Satz 2 hilft also beim in der Insolvenz steckengeblieben Bau nicht, weil der Käufer - sofern er nicht blöd war und im voraus, sondern nach Baufortschritt gezahlt hat - den im Kaufvertrag angegeben Kaufpreis eben noch nicht vollständig entrichtet hat. Für den Fall soll dann der Satz 3 herhalten, aber nur im Sinne der Betonung einer entsprechenden vertraglichen Verpflichtung des Verkäufers: ..... hat zuzustimmen. Der Notar darf also anders als bei Satz 1 und Satz 2 nicht die Eigentumsumschreibung veranlassen. Er darf den Konflikt nicht lösen, sondern muß die Zustimmung des Verkäufers abwarten. Wird die Zustimmung vom Verkäufer nicht erteilt, muß der Käufer den Verkäufer auf Zustimmung zur Eigentumsumschreibung verklagen. Das klagestattgebende und rechtskräftige Urteil ersetzt dann die fehlende Zustimmung des Verkäufers; erst dann darf der Notar die Eigentumsumschreibung unter Vorlage des Urteils beim Grundbuchamt beantragen.

Abstraktionprinzip. Der Notar ist unparteiische Amtsperson. Er soll, darf und kann einen etwaigen Streit zwischen den Kaufvertragsparteien über die Erfüllung des Kaufvertrages bzw. die Folgen eines abgebrochenen Baus nicht entscheiden. Das haben die Parteien vielmehr untereinander vor Gericht zu klären.

Satz 3 ist also nur eine ( schon nach dem Gesetz ) selbstverständliche " Handlungsanweisung " an den Verkäufer ( .... hat der Verkäufer ... zuzustimmen ), die ins Leere geht, wenn der Verkäufer erklärt, er sei nicht Unvermögen oder es fehle eine Einigung über die Höhe der dem Bautenstand ensprechenden Vergütung und der Käufer sei nicht bereit, das, was er zu fordern hat oder sich so vorstellt, zu bezahlen. Fakt ist, dass sich hierüber immer streiten läßt und selbst wenn es an sich klar sein sollte, hindert den BU niemand daran, doch einen Streit vom Zaun zu brechen.

Die offenbar angestrebte Automatik auch für den Streitfall ist mithin nicht hinzubekommen. Über Streitigkeiten haben allein die Gerichte zu entscheiden.

Das ist die Krux des BT-Vertrages. Gibts Streit, mußt Du in der genannten Konstellation notfalls auf Eigentums- und u.U auch auf Besitzübertragung klagen. Baust Du auf eigenem Grundstück, kannst Du dem Unternehmer kündigen und auf Deinem Grundstück mit einem anderen Unternehmer zu Ende bauen. Kündigen sollte man allerdings auch in diesem Fall nur, wenn der Kündigungsgrund klar und eindeutig ist, weil der Unternehmer ansonsten eine Entschädigung nach § 649 BGB fordern kann.

Den Rest sollte Dir der Notar erklären, der den Passus aufgesetzt hat.

 

Verstehe ich das richtig, dass dann auch folgendes Szenario möglich ist?

Der Käufer verweigert die vollständige Bezahlung aufgrund eines Mängeleinbehalts. Wenn der Verkäufer sich weigert, diesen zu beheben (somit die vollständige Bezahlung ausbleibt) ist der Kauf nicht möglich.

 

Wieso Kauf nicht möglich? Der Kaufvertrag wurde doch in diesem ( gedachten ) Fall längst abgeschlossen. Es geht um die Erfüllung des Kaufvertrages, also um die Übereignung und Übergabe des Grundstücks mit zu erstellendem Haus gegen volle Kaufpreiszahlung.

Die Erfüllung scheitert, wenn der Käufer einen Mangel geltend macht, der Verkäufer den Mangel aber bestreitet und deshalb den Mangel nicht beseitigt. Dann entsteht eine Pattsituation: Der Käufer wird den Restkaufpreis nicht zahlen und der Verkäufer wird insofern nicht übereignen und übergeben.

In einer solchen Situation, muß eine der beiden Parteien klagen, um die Pattsituation aufzulösen: Entweder der Verkäufer klagt auf Zahlung Zug um Zug gegen Übereignung und Übergabe mit der Begründung kein Mangel vorhanden oder der Käufer klagt auf Übereignung und Übergabe mit der Begründung, der Restkaufpreis sei durch Aufrechnung erloschen, weil er wegen der verweigerten Nachbesserung zur Ersatzvornahme übergegangen ist und die Kosten der Ersatzvornahme den Restkaufpreis erreichten. In beiden Fällen ist dann vom Gericht zu klären, ob der Käufer zu Recht oder zu Unrecht Mängel geltend gemacht worden sind. Bei der Klage des Käufers wäre vom Gericht noch zusätzlich zu klären, ob der Käufer zur Ersatzvornahme berechtigt war, also vergebliche vorherige Fristsetzung zur Nachbesserung, und tatsächlich Nachbesserungskosten in Höhe ( von mindestens ) der Restkaufpreisforderung erforderlich waren. Ob der Käufer aber in einer solchen Situation tatsächlich den Weg der Ersatzvornahme beschreitet, wird er gut überlegen müssen. Denn er vernichtet damit den Beweis am Objekt. lso wird er eher die Nachbesserungs- oder Vorschußklage vorschalten und deren Ausgang abwarten. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung ruht die Erfüllung.

Wenn der BT knallhart ist, verweigert er dem Käufer bis dahin auch den Einzug ins Haus.

 

@ Eric:

Die Antwort auf meine Frage wäre also "ja".

Danke.

 

Die Antwort ist " nein ".

Das dingliche Vollzugsgeschäft, die Übereignung des Grundstücks, wird nicht erfolgen. Der ( schuldrechtliche ) Kaufvertrag liegt vor.