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Überbauung durch Nachbarn und Flurkarte zeigt falsche Grenzen

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  1. #1

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    Überbauung durch Nachbarn und Flurkarte zeigt falsche Grenzen

    Hallo Bauexperten,
    nach langem Rätseln, welches das richtige Unterforum ist, hab ich einfach mal dieses genommen. Wenn das nicht paßt, bitte moderireren.

    Im März 2012 haben wir aus ZV ein EFH (Bj. 1850, bzw. 1930) samt Grundstück erworben. Bei den Finanzierungsgesprächen fiel der Bank auf, dass unser Haus knapp auf Nachbars Grund stünde und Nachbars Nebengebäude auf unserer Seite.
    Ein Besuch beim Katasteramt führte zutage, dass es bei der Digitalisierung der Karten um 2004 zu Verschiebungen gekommen sei (Pixel vs. Vektor, Maßstab 1:368 heißt 1 mm = rund 4,00 m). Man hat die Flurkarte dann live und vor Ort händisch nachdigitalisiert und damit die Flurkarte korrigiert - die Bank war damit zufrieden. Wir (unwissenderweise) erstmal auch.

    Soweit zur Vorgeschichte.

    Wir haben jetzt zwei Probleme:

    Problem 1:

    Unser Nachbar hat nun auch nach der Korrektur sowie auch in der analogen Kartenversion einen Anbau eines Nebengebäudes (Stall, Lager, Heizraum) auf unsere Seite überbaut. Die Überbauung bestand möglicherweise schon, bevor unser Nachbar sein Grundstück erwarb. Die Regenentwässerung findet ohne Regenrinne auf unser Grundstück statt. Es gibt zudem weitere Nebengebäude (Schuppen), die mit ihrer Regenrinne ca. 10-20 cm auf rund 9 Metern Länge auf unsere Seite überragen. Siehe dazu hellblaue massive Gebäude mit hölzernen Schuppen-Anbauten in violett und roter Regenrinne.

    Fragen zu Problem 1:

    Muß ich die Überbauung (hellblau, Anbau nördlich) dulden oder kann ich den Rückbau verlangen? Die Überbauung stört nämlich unsere Terrassenansicht und -nutzung und die provisorische Regenrinne ohne Fallrohr hängt in Kopfhöhe und ist damit unfallgefährlich.

    Die südlich gelegenen Schuppen ragen mit ihrer Regenrinne (rot) ca. 10-20 auf unsere Seite - was passiert, wenn wir diesen Überhang nicht dulden und Rückbau verlangen? Müssen wir dann die Entwässerung auf unserem Grundstück dulden?

    Problem 2:
    Ich habe die aktuell gültige Flurkarte selbst vektorisiert (habe beruflich die Voraussetzungen) und finde keinen Bezugspunkt. Will heißen, dass laut gültigem Maßstab der Flurkarte keine Grundstücksgrenze im Verhältnis zur tatsächlichen Länge der Grenzverläufe steht.
    Trotz manueller Vektorisierung scheint die Flurkarte also grundsätzlich falsch. Was im Grunde auch nicht verwunderlich ist, denn die digitale Flurkarte basiert ja auch nur auf uralten analogen Aufzeichnungen, nicht wirklich auf Vermessungen.

    Frage zu Problem 2:

    Wenn ich jetzt zum Bauamt bzw. Katasteramt laufe und dort auf die Problematik hinweise - was passiert dann? Laufe ich damit "Gefahr", eine teure Vermessung angeordnet zu bekommen? Muß ich diese Vermessung allein zahlen oder mit meinen zwei Nachbarn teilen? Oder muß die Gemeinde bzw. das Katasteramt selbst die Kosten tragen?

    Anbei eine maßgetreue Zeichnung unseres Grundstücks sowie des östlichen Nachbarn mit der Überbauung (blau, Kennzeichnung 12 Meter). Bei der Nachbarin westlich handelt es sich um unbebautes Weideland ohne "Streitfaktor".

    Name:  Garagenplanung.jpg
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  2. Überbauung durch Nachbarn und Flurkarte zeigt falsche Grenzen

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  3. #2

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    Meiner Meinung nach hast Du genau zwei Möglichkeiten:
    - du akzeptierst die Situation wie sie ist
    - Neuvermessung und amtliche Korrektur der Karte.

    Ob das Ergebnis dann in deinem Sinne ist, ist offen. Es kann auch sein, das Dein Grundstück auf einmal kleiner ist. Ich habe das mit diesen geteilten Grundstücken und ungenauen Flurkarten selbst durch.

    Wenn sich die jetzige Aufteilung bestätigt: Ob du denn dann einen Rückbau verlangen kannst, bezweifle ich. Bin aber kein Anwalt. Den solltest Du Dir aber suchen, Streit bekommst Du mit Deinem Nachbarn auf jeden Fall mit so einem Ansinnen. Er wird mit der gleichen Ungenauigkeit der Flurkarte, genehmigten Bauten, Bestandsschutz etc. argumentieren. Überleg Dir wirklich, ob es das wert ist.
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  4. #3
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    Nun, es geht uns nicht wirklich um das unsere Fleckchen Erde, auf dem er seine Steine stehen hat! Es ist also keine Frage des Prinzips, sondern eine Frage von massiver Nutzungseinschränkung, Gefahrenquelle, Entwässerung sowie unansehnlicher Optik.

    Nur zur Umschreibung der Situation:
    Der kleine Vorprung seines Nebengebäudes, der in unser Grundstück ragt, ist schlecht gemauert, unverputzt, durchfeuchtet und entwässert sich über Wellasbestdach zu uns ohne Regenrinne.
    Aus den dahinter gestellten Schuppen wuchern wilder Holunder und Knöterich. Das Gewüchs ragt mit einer Fläche von locker 5 qm vollständig auf unsere Seite. Weder bin ich gewillt, noch zeitlich in der Lage, den Beschnitt vorzunehmen. Und natürlich möchte ich nicht alle zwei Wochen meinen Nachbarn zum Schneiden einladen. Die sehr ungepflegte Optik stört natürlich enorm.
    Nicht zuletzt beschränkt sich der Ausblick aus unserer Küche auf diesen häßlich gemauerten Anbau, welcher den Lichteinfall in die Küche arg reduziert.

    Klar, wir haben dies bei Erwerb in Kauf genommen - wußten da allerdings weder vom Überbau, noch vom Unwillen bezüglich der Pflege.

    Der Nachbar ist ein netter Mensch kurz vor dem Rentenalter, sehr hilfsbereit. Wenn besagtes Thema allerdings angesprochen wird, dann beginnt er zu mauern. Irgendwo fehlt da die Einsicht zu seiner Verantwortung. Denn die Verantwortung für Pflege und Ordnung an seiner Gebäuderückseiten liegt ja wohl bei ihm. Er argumentiert jedoch immer damit, dass a) der Vorbesitzer all das schon so gebaut habe und b) mein Vorbesitzer niemanden auf seinen Grund ließ. Darum sei das heute so. Nur, uns interessiert nicht das warum, sondern dass wir es anders wollen.

    Unser Ziel wäre:
    - Rückbau der Überbauung (eh ein Schwarzbau)
    - Entwässerung der Dachflächen ohne Unfallgefahr und mit geringsten Überhang
    - Entfernung des Grenzbewuchses
    - optisch akzeptable Gestaltung der Gebäuderückwände auf der Grenze (hier zu denken an §9 LBauO MV)

    Mir ist klar, dass diese Problematik nur mit Gutzureden und Mitwirkungsangeboten oder durch Streit lösbar wäre. Beides ziehe ich in Erwägung, zumal ich mich selbst nicht zum ersten Mal an den Überhängen verletzt habe.

    Die konkrete Frage wäre nur, ob ich damit vollumfänglich im Recht wäre?


    Zum Schluß noch die Frage 2:
    An den bestehenden Grenzen möchten wir keine Änderung herbeiführen. Nur stellen wir uns natürlich die Frage, was wohl passiert, wenn ein Nachbar verkauft und dann der Käufer auf die Angaben der Flurkarte besteht? Würde die Realität dann an die Flurkarte angepaßt werden, würden wir auf einer Seite Land verlieren und auf der anderen viel mehr dazu gewinnen. Da dann aber ggf. Rückbauten nötig wären, wäre es sehr wünschenswert, nicht die Realität an die Flurkarte, sondern die Flurkarte an die Realität anzupassen.

    Nur:
    - wer hat das verbockt?
    - wer muß es richten?
    - wer muß dafür aufkommen?


    Entschuldigt, dass ich Euch hier dazu befrage, aber auf den Ämtern möchte ich noch keine schlafenden Hunde wecken.
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  5. #4

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    Rückbau eines Überbaus darf man lt. BGB nur verlangen, wenn man ihn sofort fordert. Danach muss man ihn hinnehmen, darf aber eine Überbaurente verlagen. Diese fällt aber zumeist lächerlich niedrig aus.

    Allerdings darf der Nachbar nicht auf Euer Grundstück entwässern.
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  6. #5
    Avatar von Geodesy
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    Da ist wieder das Problem was ich hier immer schildere. Jahrelang leben Nachbarn friedlich nebeneinander, kommt ein neuer Nachbar gibt es meistens Ärger wegen so ein paar Lapalien die vorher keine Sau gestört haben.

    Mein Tip!

    Anwalt nehmen, Neuvermessung beantragen und dem Anwalt und Nachbarn schon mal mitteilen, dass es bis vor das Oberwaltungsgericht geht.
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  7. #6
    Themenstarter

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    Soweit mir bekannt ist, bezieht sich der Zeitpunkt der Rückbauforderung auf den Zeitpunkt, an dem ich vom Überbau Kenntnis erlange. Da ich das aber noch nicht feststellen, bzw. feststellen lassen habe, sondern bisher nur ahne, sollte noch alles offen sein.


    @ Geodesy: Du solltest hier nicht alle(s) über einen Kamm scheren, denn die Lage war bis 2012 noch etwas anders, und zwar eigenartig. Der Vorbesitzer unseres Grundstücks lebte hier sehr abgeschottet in "messiehaften" Verhältnissen mit vielen großen Hunden und anderem Getier zusammen. Er ließ niemanden auf den Hof, nicht einmal Verwandtschaft geschweige denn mich als neuen Eigentümer und schon gar nicht seinen Nachbarn.
    Unser Nachbar hat sich scheinbar in all den Jahren daran gewöhnt, dass er sich diesbezüglich um nichts kümmern muß und will diesen Zustand wohl erhalten.

    Wir hätten das eben gerne etwas ordentlicher und auch klarer für den Fall eines Verkaufes. Wenn wir uns jetzt nicht darum kümmern, dann wird uns das ganz sicher bei einem Verkauf (durch den Nachbarn oder durch uns) wieder einholen.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von 808bit Beitrag anzeigen
    Soweit mir bekannt ist, bezieht sich der Zeitpunkt der Rückbauforderung auf den Zeitpunkt, an dem ich vom Überbau Kenntnis erlange. Da ich das aber noch nicht feststellen, bzw. feststellen lassen habe, sondern bisher nur ahne, sollte noch alles offen sein.
    Falsch!


    § 912 BGB
    Überbau; Duldungspflicht.


    (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
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  9. #8
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von 808bit Beitrag anzeigen
    Soweit mir bekannt ist, bezieht sich der Zeitpunkt der Rückbauforderung auf den Zeitpunkt, an dem ich vom Überbau Kenntnis erlange. Da ich das aber noch nicht feststellen, bzw. feststellen lassen habe, sondern bisher nur ahne, sollte noch alles offen sein.
    "Herr Richter, das Gebäude ist aus dem Jahre 1850, aber wir haben letzte Woche erst festgestellt, dass die Grenze um xx cm überbaut wurde, wir beantragen den Rückbau!"

    Geodesy hat wohl den Nagel auf den Kopf getroffen!!
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Der Bauberater Beitrag anzeigen
    "Herr Richter, das Gebäude ist aus dem Jahre 1850, aber wir haben letzte Woche erst festgestellt, dass die Grenze um xx cm überbaut wurde
    dann muß der Richter halt den Polier von 1850 ausbuddeln.

    Gruß
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  11. #10

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    Der streithanselige Fragesteller soll sich erst einmal entscheiden, ob der Grenzüberbau nun tatsächlich nachgewiesenermaßen besteht oder nur (wie begründet auch immer) von ihm vermutet wird.
    Er widerspricht sich in seinen Darstellungen nämlich selbst...
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  12. #11

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    ... und beruft sich dazu noch auch die sogannte Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster), welche regelmäßig gerade eben dazu geeignet ist, festzustzellen, dass man von dem selben Grundstück spricht und dass man sich in der richtigen Gemeinde gefindet.
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  13. #12

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    Ich denke man solle hier mal sortieren. So ein hässliches Chaos, wo sich der Nachbar einen Scheiß drum kümmert und was halt ein optischer SChandfleck ist ist echt ärgerlich. Und das da Gebüsch rüberwächst auch...

    Wobei ich das Gebüsch binnen kurzer Zeit schon weg hätte, da wäre es mir echt zu lästig, lang mit dem Nachbarn zu kackeln.


    Die Entwässerung ist da auch zu ändern, man darf nicht auf Nachbars Grundstück entwässern...

    Der Überbau, der wird wohl unwichtig und ertragbar sein wenn der Rest geändert wurde...
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  14. #13
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    Das ist ja teils eine nicht zu verachtende Haarspalterei hier... Und auch noch unwissenderweise Streithalsigkeit zu unterstellen, geht weit an der sog. "Netiquette" vorbei. Zumal ich versuche mich zu informieren, bevor ich überhaupt einen Streit vom Zaun breche. Schließlich mag Streit ja vermeidbar sein. Julius und Co. halten es da mit der Reihenfolge offensichtlich anders herum! Sehr edel...


    Zum Thema:

    - der Flurkarte ist nicht zu trauen, weil sie mehrmals ohne Vermessung korrigiert wurde
    - einzig der Grenzverlauf zum Nachbarn mit der Überbauung scheint gesichert zu sein (jüngere Teilungsgrenze)
    - der überbaute Anbau des Nachbarn ist deutlich jünger als alle anderen Gebäude (vermutlich keine 20 Jahre alt)
    - ich will keinen Rückbau provozieren! Hauptsächlich geht es um den schandfleckartigen Zustand der Grenze!
    - eine Rückbauforderung wäre erwägenswert, falls alle Bemühungen im Sande verlaufen!

    Unterm Strich versuche ich also die Optionen auszuleuchten - vom schon beschlossenen Streit reden hier nur unzufriedene Nörgelheinis mit Langeweile!


    @H.PF:
    Danke für einen der wenigen konstruktiven Beträge bisher!

    Das Gebüsch wächst aus einem Schuppen heraus und ist (nachdem ich es im Frühjahr der Wand entlang abgeschnitten hatte) mittlerweile wieder ca. 3,50 m hoch! Ich kann es also nicht eliminieren, ohne in den Schuppen einzudringen bzw. diesen zu beschädigen.

    Gegenfragen:
    1. Wie ist das mit der Entwässerung genau? Muß ich eine neue Regenrinne auf meiner Seite dulden oder muß der Nachbar derart entwässern, dass kein Überhang entsteht?
    2. Wenn der Überbau optisch ansehnlich gestaltet wäre und der Dachüberstand entfiele, wäre er in der Tat zu ertragen. Kann ich aber vom Nachbarn verlangen, dass er den Überbau optisch ansehnlich umgestaltet?
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  16. #14

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    Zitat Zitat von 808bit Beitrag anzeigen
    2. Wenn der Überbau optisch ansehnlich gestaltet wäre und der Dachüberstand entfiele, wäre er in der Tat zu ertragen. Kann ich aber vom Nachbarn verlangen, dass er den Überbau optisch ansehnlich umgestaltet?
    Du kannst ihm ja die Pistole auf die Brust sezten: Entweder er hübscht den Überbau optisch auf oder Du würdest mal genau den Grenzverlauf überprüfen lassen. Selbstverständlich könne er im Rahmen dieser Arbeiten auch gerne Dein Grundstück betreten.
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  17. #15

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    Zitat Zitat von H.PF Beitrag anzeigen
    Wobei ich das Gebüsch binnen kurzer Zeit schon weg hätte, da wäre es mir echt zu lästig, lang mit dem Nachbarn zu kackeln.
    Viel Spaß damit bei Riesenknöterich. Da rückst du am besten mit dem Bagger. Wenn der Bagger eh schon da ist, dann kannst dabei den Schuppen gleich mitwegreißen.

    Markus
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