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Möglichkeit Kostenschätzung überprüfen zu lassen?

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  1. #1

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    Möglichkeit Kostenschätzung überprüfen zu lassen?

    Moin!

    Folgendes Problem:
    Für den Ausbau eines Spitzbodens (Bj Haus: 1993) zu einer Wohneinheit haben wir einen Architekten mit einer ersten Kostenschätzung beauftragt. Die erste Kostenschätzung hat uns die Sprache verschlagen: obwohl eine 10cm Zwischensparrendämmung vorhanden und Haustechnik-Anschluesse bereits vorgesehen sind, sollte der Ausbau (mit Holz-Innentreppe und Balkon) zwischen 2.500 und 3.000 Euro je qm liegen (einfache bis mittlere Ausführungsqualität).

    Aufgrund der bereits vorhandenen Einbauten/Vorbereitungen kommen mir diese Kosten, die ja auch noch über Neubaukosten liegen, wesentlich zu hoch vor. Ich überlege, ob sich der Architekt mit dieser Kostenschätzung das Projekt vom Hals halten will (weil "Kleinkram" und unwirtschafltich) oder indirekt sein Honorar damit erhöhen möchte. Andererseits verursacht eine neue Beauftragung eines anderen Architekten auch nochmal einen 1000er.

    Für uns wäre der Ausbau bei diesen Kosten jedoch schlicht unwirtschaftlich. Andereseits wären aus wirtschaftlichen Gründen Zusatzeinnahmen derzeit wichtig.

    Gibt es eine einfache Möglichkeit, diese Kostenschätzung des Architekt irgenwie mal überprüfen zu lassen / zu einer zweiten Meinung zu kommen?

    Das Problem ist, dass die Schätzung eigentlich nur ca. 15 Positionen enthält, die zwar mit Kostentreiber und Kostensatz bewertet sind (X qm zu Y Euro je qm), aber niemand weiss, wass da eigentlich da hinter steckt (welche Ausführung, welche Besonderheiten, etc.)

    Wäre für jeden Tipp sehr dankbar.
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  2. Möglichkeit Kostenschätzung überprüfen zu lassen?

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  3. #2

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    du kannst über die zudtändige architektenkammer oder baukammer - deren homepages durchsuchen - jemanden zur kostenprüfung beauftragen, die kostenansätze zu prüfen oder anhand von plänen eine alternativberechnung erstellen lassen.
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  4. #3
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    Für uns wäre der Ausbau bei diesen Kosten jedoch schlicht unwirtschaftlich. Andereseits wären aus wirtschaftlichen Gründen Zusatzeinnahmen derzeit wichtig.
    AWG Hormone im Programm ? Schönwetterschätzung notwendig ?

    obwohl eine 10cm Zwischensparrendämmung vorhanden
    Jo und ? Kannste die noch brauchen oder gibts ganz andere Anforderungen ? ...
    Dämmstoffanstrickerinnen sind rar und teuer, das Ergebnis meistens unpassend oder zu schlecht ....
    deswegen in der Regel *neu* ... und neu kostet so viel wie im Neubau plus Demontage und Entsorgung des vorhandenen Gezwackels plus ggf. Ertüchtigung der vorhandenen Bausubstanz aus 1933 (da hat die heutige Dämmstoffdicke gar niemanden interessiert ... )

    die ja auch noch über Neubaukosten liegen
    Ganz normal, sobald in die Bausubstanz weitergehend eingreifst. *Billig* wirds nur per Makulatur ....

    Für uns wäre der Ausbau bei diesen Kosten jedoch schlicht unwirtschaftlich
    Dann bleiben lassen ...

    Andereseits wären aus wirtschaftlichen Gründen Zusatzeinnahmen derzeit wichtig.
    Das ist bei vielen so ....
    Es könnte nur sein, dass die *Geschäftsidee* mit zu hohen Investitionen verbunden ist .....

    Das da :
    Ausbau (mit Holz-Innentreppe und Balkon)
    bedeutet massiven Eingriff in die vorhandene Bausubstanz.

    zwischen 2.500 und 3.000 Euro je qm
    Wundert mich nicht ... oben haste 2 fette Kostentreiber ... und so Dachspitzwohnungsgeschichten haben das das mieseste A/V Verhältnis ... heisst du darfst viele Aussenflächen auf heutiges Niveau aufpimpen für wenig Wohnfläche .... und dann kommt die Feststellung ... iss abba teurer wie Neubau pro m² .... Was hatteste denn erwartet ????

    Ich glaube nicht dass das billiger wird durch Prüfung ... höchstens durch ne neue Idee .... ohne Balkon und teurer, neuen Treppe.

    Wenn das *schnellen Erfolg* im Sinne von hoher Rendite bringen soll ---> bleiben lassen.
    Wenn es dauerhafte Einnahmen generieren soll und ggf. eine deutliche Wertsteigerung des Gebäudes nach sich zieht, den man zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt nutzen/realisieren kann/will ... kanns überlegenswert sein ...

    Gruß
    Achim Kaiser
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  5. #4

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    Haustechnikanschlüsse vorhanden, schick! Aber auch in der Dimension an dem Platz wo nötig??
    Treppenlch in Ausbauqualität vorhanden?
    Dachaufbau überhaupt geeignet für den Vollausbau?

    Ich überlege, ob sich der Architekt mit dieser Kostenschätzung das Projekt vom Hals halten will (weil "Kleinkram" und unwirtschafltich)
    Ja klar - er rechnet erstmal zeitaufwändig was, um sich Arbeit vom Hals zu halten. Ursache - er kennt das Wort NEIN nicht, oder wie?
    oder indirekt sein Honorar damit erhöhen möchte.
    Tolle Honrarerhöhung, wenn der Kunde das Projekt wg. zu hoher Kosten sterben lässt.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Ja klar - er rechnet erstmal zeitaufwändig was, um sich Arbeit vom Hals zu halten. Ursache - er kennt das Wort NEIN nicht, oder wie?
    Tolle Honrarerhöhung, wenn der Kunde das Projekt wg. zu hoher Kosten sterben lässt.
    Noch nie das Wort "Auftragsabwehrangebot" gehört? Mach ich ständig - und ich bekomm nichtmal Geld für die Erstellung der Angebote ;-)
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  7. #6

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    auftragsabwehr nicht bei geschätzten 2.500 - 3.000 €/qm. da wird dann eine andere zahl aufgerufen. ohne die planung zu kennen, halte ich die herstellkosten nicht für überzogen.
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  8. #7
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    Zitat Zitat von Staubsauger Beitrag anzeigen
    .. Andererseits verursacht eine neue Beauftragung eines anderen Architekten auch nochmal einen 1000er..
    aha ..
    für einen 1000er ist eine mit vernünftigen kosten hinterlegte planung
    (das ist üblicherweise wesentlich mehr als nur kostenplanung) kaum
    zu erwarten.

    die hinweise auf das vorgesehene "programm" sind viel zu dürftig
    und es ist nicht einmal klar, ob dem "planer" klar ist, was da noch alles
    auf ihn zukommt - andererseits sind 2000 (+mwst) nicht wenig, wenn
    man die offensichtlichen m2-posten (dach+fussboden) bspw. (!) mit
    250+150 (+mwst) hinterlegt.

    je nachdem, wie weit die "planung" ist, besteht anspruch auf kostenschätzung
    oder kostenberechnung - auf der anderen seite: auf ein auskömmliches
    honorar.
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  9. #8

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    hat mal was vernünftiges gelernt
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    Zitat Zitat von Staubsauger Beitrag anzeigen
    Das Problem ist, dass die Schätzung eigentlich nur ca. 15 Positionen enthält, die zwar mit Kostentreiber und Kostensatz bewertet sind (X qm zu Y Euro je qm), aber niemand weiss, wass da eigentlich da hinter steckt (welche Ausführung, welche Besonderheiten, etc.)

    Wäre für jeden Tipp sehr dankbar.
    Im Prinzip das, was Ralf D. auch sagt, nur evtl. etwas freundlicher
    Lass Dir doch erst mal genauer erklären, was da im Detail geplant wurde und was genau (ggf. die Art der Ausführung) die Kostentreiber sind. Ist doch ein ganz normaler Prozess: Du hast offenbar keine max. Investsumme vorgegeben (kein Vorwurf, man hat ja erst mal kein Vorstellung, in welcher Größenordnung man sich bewegt) und der A. hat erst mal nach seinen Vorstellungen geplant. Dass da nun irgendwas sechstelliges (evtl. mit ner 2 davor?) rauskommt mag erst mal erschütternd sein, aber daran muss man nun arbeiten.
    Da können die Positionen Balkon und Treppe schon mal einen guten Batzen ausmachen, ggf. gibts auch eine günstigere Lösung die Dachdämmung zu verbessern.
    Also Stück für Stück ranarbeiten und am Ende steht eine Zahl, gegen die Du die Rendite für Vermietung rechnen kannst.
    Dass der A. den Aufwand treibt um das Projekt abzulehnen, kann ich mir auch nicht vorstellen.
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  10. #9
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    Schonmal an dieser Stelle ganz herzlichen Dank für die konstruktiven Beiträge!

    Zu den anderen folgende Anmerkungen:

    1. Auftragsabwehrangebote und Preisniveau:
    Das Objekt liegt im ländlichen Raum, die nächste Stadt > 100.000 Einwohner ist 70, >200.000 Einwohner 200 km entfernt. Für diese Lage ist das avisierte Preisniveau extrem hoch.
    Marktsituation: Es gibt im Umkreis von 40km etwa vier Architekten, die für den Umbau in Frage kämen. Bei der ersten Anfragerunde haben alle vier Architekten wegen Überlastung abgesagt (über Budget wurde damals noch gar nicht gesprochen, dass kann also nicht der Grund gewesen sein)! Den derzeitigen Architekten sind wir dann nach 6 Monaten erneut angegangen, obwohl er bereits einmal abgesagt hatte. Unter diesen Umständen und bei vollen Auftragsbüchern wäre gerade im ländlichen Raum, in dem jeder jeden kennt, ein "Auftragsabwehrangebot" bzw. eine Angebot zumindest im Grenzbereich nicht unüblich.

    2. Bauliche Voraussetzungen: Das Haus ist Baujahr 93, nicht 30er Jahre. Selbstredend ist das Dach für den Ausbau geeignet und die vorhandenen Anschlüsse entsprechend dimensioniert, sonst wäre dies hier kaum erwähnt worden. Elektroleitungen und Zu-/Abflüsse sind auch bereits getrennt. Es ist auch bereits ein Deckenloch vorhanden, dessen Anpassung nochmal mit 1000 Euro zusätzlich kalkuliert ist. Die Zwischensparrendämmung soll ebenfalls drinne bleiben und nur um 4 cm Untersparrendämmung aufgestockt werden, darunter Rigips. Massive Eingriffe wären, wie Achim richtig sagt, der Zusatzbalkon und die Treppe. Hinzu kommen noch ca. 25 qm Wand zur Abtrennung von einer anderen Wohneinheit. Auf die derzeitige, sehr stabil ausgeführte Holzdecke muss oben schwimmender Estrich, von unten 2. Beplankung Rigips F30 drunter (ohne Unterkonstruktion) - kann man diskutieren ob so sinnvoll, aber es ist halt so kalkuliert worden (die Kosten hierfür halten sich aber sogar noch recht im Rahmen). Dafür in Summe dann aber 2.500+ zu kalkulieren ist m.E. schon eine Rückfrage wert.

    3. Das Problem: Wie o.g. ist die Auswahl an Architekten hier nicht groß und bereits in der Vorphase (ohne Budgetnennung) gab’s eigentlich nur Absagen.
    Mir ist klar, dass die derzeitige Kostenschätzung nur recht grob ist, und man für kleines Geld keine detaillierte (!) Kostenschätzung oder gar -berechnung erwarten kann. Sie ist eine Voruntersuchung/-schätzung, mehr nicht.
    Die dahinterliegenden Planungsprämissen sind mir mittlerweile auch klar, dass einzige was ich jedoch nicht beurteilen kann, ist die Angemessenheit der dafür angesetzten Kostensätze. Kurzum: was ich eigentlich benötige ist lediglich jemand, der die Aussage trifft, ob sich der Wechsel des Architekturbüros und die Neubeauftragung der Erstellung einer Kostenschätzung lohnen kann oder nicht. Ich brauche allein diese Einschätzung, ob man die Kostenschätzung nochmal überprüfen lasssen / von zweiter Seite neuberechnen lassen sollte , ich brauche keine konkrete neue Kostenschätzung / Kostensätze aus dem Stand! (Mit anderen Worten: Die Voruntersuchung fällt derzeit negativ aus; es gibt jedoch ggf. Gründe an der Voruntersuchung zu Zweifeln. Frage: sind die Zweifel begründet und lohnt sich die Beauftragung einer erneuten Voruntersuchung bei o.g. schwierigen Marktlage).
    Anmerkung: Eigentlich würde ich schätzen, dass ein Profi in einem ca. 15 minütigen Gespräch einschätzen kann, ob die derzeitige Kostenschätzung voll daneben ist, oder hinkommen kann. Nur wo finde ich einen solchen unabhängigen Profi? Zu einem anderen Architekten brauch ich damit nicht zu gehen, da mach ich den Bock zu Gärtner. Welche anderen Möglichkeiten gibt es also, um sich zu informieren, ob sich die Investition in eine zweite Kostenschätzung lohnen kann? (Es kann ja durchaus sein, dass ich vollkommen falsche Vorstellungen habe)
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  11. #10

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    Zugegeben: Die genannten Preise erscheinen mir auf den ersten Blick auch äußerst hoch.

    Bei einer "Kalkulation" über die m² hat man ja normalerweise auch anteilig den Rohbau mit drin (gibt's hier schon), den Zimmerer (Dach gibt es schon), den dachdecker (Dach gibt es schon), die teure Heizungsanlage (schon da, muß angebunden werden), usw. usf.

    Insofern sollte das schon deutlich günstiger sein.

    Abwehrangebot glaube ich dennoch nicht! Warum?

    Nun: wenn der A. nicht will (weil keine Zeit, keine Lust, was auch immer), dann würde es sagen. Evtl. würde er nicht die volle Wahrheit saghen ("Keie Lust, Objekt uninteressant"), sondern würde eine angenehme Lüge auftischen ("bin völlig überlastet, schaffe es nicht,...").

    Man würde sich kaum hinsetzen um eine KS zu faken/ preislich zu überziehen nur um den Auftrag NICHT machen zu müssen. Denn auch eine geschönte KS kostet Zeit. Zeit um etwas hinterher NICHT machen zu müssen. Eher unwahrscehinlich...

    Noch was:
    Bj Haus: 1993
    , also kein Neubau, aber durchaus auch nicht "alt".; dann aber das:
    eine 10cm Zwischensparrendämmung vorhanden
    ...
    Das war auch 1993 nicht State-of-the-Art....
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11
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    ..."10cm Zwischensparrendämmung"...

    Das war auch 1993 nicht State-of-the-Art....
    Können auch 14cm sein, auf jeden fall muessen nach heutigen Massstäben noch 4cm drauf. Das war eigentlich fpr die damalige Zeit schon ein wenig der Zeit voraus...
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  14. #12

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    Müßte beim Ausbau nicht die ENEV greifen? dann wären die 10cm doch eh viel zu wenig, selbst mit Untersparrendämmung von 4cm...
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