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  1. #1

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    Haus nach Fertigstellung durch Sachverständigen prüfen lassen - wie vorgehen

    Liebe Forumsmitglieder,

    ihr habt mir schon bei vielen Themenbereichen weitergeholfen. Aber leider wurde mir mit jeder Fragestellung immer mehr deutlich, wie schlecht unser Haus geplant wurde. Es sind Unstimmigkeiten bis gravierende Mängel vorhanden, so dass wir gerne mal einen Sachverständigen unser Haus anschauen lassen würden.

    Zum Teil haben wir ja die Mängel hier schon konkret angesprochen.

    - Undichtigkeiten Fenster, fehlende Eckfensterabschlüsse
    - Abschluss Haus - Terasse
    - Übergang Garage - Hof
    - falsche Fensterbänke innen ohne Abschluss (z.T mit 4 cm breitem !!! Spalt darunter, macht sich gut bei Rauhputz im Treppenhaus).
    - fehlende Fensterbank außen (Planer hat fälschlicherweise bodentiefes Fenster als Tür geplant - über geplantem Lichthof für Kellerfenster. Bereits im Rohbaustadium nach Fenstereinbau besprochen, sollte mit Fensterbank nachgerüstet werden. Hat trotz mehrfacherAnsprache nicht stattgefunden, bis letztendlich der Putzer das WDVS prav drumrum gearbeitet und verputzt hat. DasLoch ist noch immer unverschlossen - nach jetzt 16 Monaten!)
    - Abstimmung Fußbodenheizung - KNX System (Ringleitung in jeder Etage verhindert korrekte Steuerung durch falsche Temperaturmessung am Thermostaten)
    - Setzrisse am Übergang Haus - Garage
    - falsch ausgeführte niedrige Kellerhöhe , BH lag vorab kein Schnitt sondern lediglich Wohnraumberechnung mit mind. 2,44 cm Raumhöhe je Etage vor. Hobbykeller war als Gäste - oder Wohnraum für Au-Pair besprochen. Lediglich vom Kellerbad wurde wegen Hebeanlage abgeraten. BH war sich aber nicht bewußt, was die Bezeichnung "Keller 1, Keller 2" im Grundriss für rechtliche Konsequenzen hat. Jetzt natürlich nicht mehr änderbar.
    - nicht eingehaltener Grenzabstand

    Bleiben noch die ganzen kleinen Mängel - und die, von denen wir noch gar nichts ahnen.

    Die Fertigstellung erfolgte 9/2012 mit Mängelabnahme, seitdem rennen wir den Gewerken hinterher, die vom Winterschlaf direkt in die Frühjahrsmüdigkeit gewechselt sind.

    Wie gehen wir vor, wenn wir uns Sachverstand hier vor Ort (Raum Augsburg) dazuholen wollen, so wie er uns hier im Forum begegnet? (Hannover / Berlin sind leider nicht um die Ecke). Unser Architekt (Genauer gesagt Bau-Ing, wie wir später erfahren haben) ist, bzw. war selbst ö.b.u.v. Sachverständiger für Maurer- und Betonbauarbeiten. Zumindest steht dies auf seiner Website, auf der Seite der IHK ist er inzwischen nicht mehr aufgeführt. (letztes Jahr stand er noch drauf)

    Wir sind inzwischen ziemlich ernüchtert und unsere Zuversicht, an eine kompetente Unterstützung zu kommen, hält sich nach den Erfahrungen des letzten Jahres in Grenzen.

    Ist es überhaupt möglich, dies in einer Person durchführen zu lassen? Oder muss man sich für jedes Gewerk einzelnen Dachverstand dazuholen? Hat jemand einen Rat für uns? Möglicherweise auch einen konkreten Vorschlag (auch gern per PN / Mail?)
    Vielen Dank.
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  2. Haus nach Fertigstellung durch Sachverständigen prüfen lassen - wie vorgehen

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Hallo Annette,

    Du stellst eigentlich eine Frage, die auch ich hier im Forum gestellt habe. Mit dem gleichen Resultat.

    Ich bin bereits einen Schritt weiter mit meinen Mängeln und habe diese zunächst selbst angemahnt und mittlerweile einen Anwalt zur Hilfe genommen. Leider ist das nicht gerade günstig - ob preiswert wird sich am Ende herausstellen.

    Meine Erfahrung mit dem Anwalt ist auch nicht die Beste. Ich verstehe die Situation von der Mangelerkenntnis bis hin zu einer stichfesten Beschreibung der Mängel zwecks eines Gutachters mittlerweile als Prozess, den der Bauherr in Form von Arbeitszeit für Anwalt und Gutachter in Vorleistung bezahlen darf. Am Ende eines Hausbaus ohne Bares in der Hand natürlich ein ungünstiger Zeitpunkt.

    Wir beispielsweise müssen abwägen, einen Kredit zur Finanzierung der Gerichtskosten aufzunehmen oder mit einem Schaden von 100.000,-- € einen Neubau zu bewohnen - bei Dir hört sich die Sache fast noch dramatischer an.

    Nachdem wir uns im Prozess mit dem Anwalt nun die richtigen zu beantwortenden Fragen durch einen Gutachter notiert haben, lese ich in diesem Forum, dass auch bei dessen Beauftragung einiges schief laufen kann.

    Gelernt haben wir ja, dass wir uns ausführlich informieren lassen sollen. Aber die Antworten, nach welcher Fragestellung ein guter Gutachter zu finden ist wird noch nicht beantwortet. Ich hoffe für uns, dass das in diesem - fachlich doch sehr guten Forum noch klappt.

    Herzliche Grüsse von einem Mitleidenden.
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  4. #3
    Avatar von Flocke
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    Mir bleibt es immer noich ein Rätsel, warum man den Bau als Laie nicht von einem Fachmann betreuen läßt. So eine Baubegleitung kostet nur den Bruchteil dessen was jetzt die Schadensbehebung kostet oder an Kosten verursachen wird.
    Gut, es ist zu spät. Trotzdem scheint es bis hier an Kommunikation gemangelt zu haben.
    Ihnen steht ein sehr langer Weg bevor, der wohl nach gefühlten 5 Jahren auf einen Vergleich hinausläuft. Also, vielleicht jetzt noch einmal die beteiligten mit den Mängeln konfrontieren und sachlich diskutiert einen Sanierungsvorschlag ausarbeiten. Später arbeiten nur die Anwälte, und die haben auch nur eins im Kopf. Einen hohen Streitwert.....
    Ich kann nur hoffen das siew den richtigen Gutachter finden und das er vernünftig Argumentieren kann
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  5. #4

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    Zitat Zitat von vOlli Beitrag anzeigen
    Wir beispielsweise müssen abwägen, einen Kredit zur Finanzierung der Gerichtskosten aufzunehmen oder mit einem Schaden von 100.000,-- € einen Neubau zu bewohnen - bei Dir hört sich die Sache fast noch dramatischer an.
    die Gutachterfrage kann ich auch nicht benatworten, vor allem nicht in Eurem Raum...
    Aber die 100.000€ angeblicher Schaden sind aber schon aus dem Ärmel geschüttelt oder?
    Für ne (ggf.) nicht optimal geplante KWL und angebliche Probleme mit der Heizung (ich erinnere mich an die Diskussion mit dem Verlegeabstand der FBH: lt. Baubeschreibung 8-16cm und Du hast nur 16cm bekommen) wär das schon ne Hausnummer; oder schlummert da noch mehr?
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Flocke Beitrag anzeigen
    Mir bleibt es immer noich ein Rätsel, warum man den Bau als Laie nicht von einem Fachmann betreuen läßt. So eine Baubegleitung kostet nur den Bruchteil dessen was jetzt die Schadensbehebung kostet oder an Kosten verursachen wird.
    Gut, es ist zu spät. Trotzdem scheint es bis hier an Kommunikation gemangelt zu haben.
    Es gab ja eine Bauleitung mit der wir subjektiv gut und eng zusammengearbeitet haben. Und die hat mit uns deutlich mehr kommuniziert, als der Planer mit der Bauleitung. Und solange in der eigentlichen Bauphase alle uns ersichtlichen Mängel auch umgehend von der Bauleitung "bearbeitet" wurden, war an der Stelle das Vertrauen durchaus noch da. Inzwischen sind wir auch schlauer, dass auch eine regionale Bauleitung, die vom entfernten Planer bezahlt wird, nicht ganz unparteiisch sein kann, auch wenn es definitiv bis dato keine Kumpanei gegeben hat. Und wegen Unzufriedenheit des Bauleiters mit dem Planer nach dieser ersten auch keine zweite Zusammenarbeit geben wird.

    Dazu kam nach der Rohbauphase ein krankheitsbedingter bauleitungswechsel. Alles nicht optimal gelaufen, aber bis zu den letzten 2-3 Monaten vor der Fertigstellung fühlten wir uns gut betreut, auch wenn wir es letztlich wohl nicht waren. Die ganzen Mängel in den Ausbaugewerken sind aber rund um den Einzug aufgefallen.

    Ganz ehrlich, hätten wir diese Bauleitung eigenständig beauftragt, wäre das ergebnis das gleiche. Nur rechtlich möglicherweise anders.

    Das einzige, was wir uns wirklich vorwerfen, ist die Verträge nicht vorab durch einen RA prüfen zu lassen! Dann wären wir diesem herrn vermutlich nie aufgessessen.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Flocke Beitrag anzeigen
    Mir bleibt es immer noich ein Rätsel, warum man den Bau als Laie nicht von einem Fachmann betreuen läßt. So eine Baubegleitung kostet nur den Bruchteil dessen was jetzt die Schadensbehebung kostet oder an Kosten verursachen wird.
    Gut, es ist zu spät. Trotzdem scheint es bis hier an Kommunikation gemangelt zu haben.
    Ihnen steht ein sehr langer Weg bevor, der wohl nach gefühlten 5 Jahren auf einen Vergleich hinausläuft. Also, vielleicht jetzt noch einmal die beteiligten mit den Mängeln konfrontieren und sachlich diskutiert einen Sanierungsvorschlag ausarbeiten. Später arbeiten nur die Anwälte, und die haben auch nur eins im Kopf. Einen hohen Streitwert.....
    Ich kann nur hoffen das siew den richtigen Gutachter finden und das er vernünftig Argumentieren kann
    Auch bei mir ist wie bei Annette das Vorgehen ausschliesslich mit sogenannten Fachleuten bestritten worden. Es gab einen Architekten als Planer, eine professionell Bauüberwachung und Bauleitung und für alle Gewerke gab es nach der Erstellung von Leistungsverzeichnissen entsprechende Ausschreibungen. Ich habe niergends den billigen Auftragnehmer ausgewählt. Sogar einen Baumanager habe ich auf der Basis einen Stundenhonorars beauftragt!

    Wenn man sich überlegt, dass zur Baubesprechung Bauleitung, Architekt, Rohbauer, Aushebendes Unternehmen auf der Baustelle sind, um den Baustart zu besprechen, der nach 3 Tagen für 14 Tage unterbrochen werden muss, weil es ein fehlerhaftes Baumgutachten gibt, fragt man sich, was mancherorts abläuft. Macht ja nichts - Bauherr hat doch genug Kohle von der Bank bekommen. Er muss halt am Ende sparen und auf geplante und durchkalkulierte Dinge verzichten und sich damit abfinden, dass es in der Qualität mangelt.

    Einen Vorwurf, ich hätte an der Beratung und Begutachtung durch Fachleute gespart, kommt in meinem Bauvorhaben definitiv nicht in die Tüte!

    Achtung: Nicht jeder arbeitet auf dem Bau, was ich hier als negativ vorstelle.

    Es ist leider eine gehäufte Anzahl von Einzelfällen zu beobachten.

    Gruss
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    die Gutachterfrage kann ich auch nicht benatworten, vor allem nicht in Eurem Raum...
    Aber die 100.000€ angeblicher Schaden sind aber schon aus dem Ärmel geschüttelt oder?
    Für ne (ggf.) nicht optimal geplante KWL und angebliche Probleme mit der Heizung (ich erinnere mich an die Diskussion mit dem Verlegeabstand der FBH: lt. Baubeschreibung 8-16cm und Du hast nur 16cm bekommen) wär das schon ne Hausnummer; oder schlummert da noch mehr?
    Ich habe mit dem Schaden ein wenig geschummelt. 60.000,-- - 70.000,-- € werden es aber wohl werden.

    Heizungsanlage mit KWL inkl. Projektierung und Planung und Einbau: 45.000,---

    Das Zeug muss wahrscheinlich teilweise rausgerissen werden (ernsthaft, da falsch projektiert), erhöhter Strombedarf, Anwaltskosten, Neuaufbau von Wänden und Decken, Hotelkosten.... Runde 20k dürften da nochmal fällig werden. Die Fussbodenheizung ist OK - Verlegeabstand ist OK, ist ja ein Passivhaus und daher passt es (zumindest ist es nach dem ersten Winter OK. VL konnte durchweg unter 30° gehalten werden)

    Gruss
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  9. #8

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    Du nimmst halt einfach an, dass i-was rausgerissen/umgebaut/neu aufgebaut werden muss. Wer sagt denn, dass das so ist?
    Einen SV finden ist doch nicht so schwer. IHK Seite, SV in Kelheim für Hzg, Klima Lüftungstechnik suchen und anrufen...
    Der schaut sich das an, stellt fest ob es ein Mangel ist und fordert den Ersteller ggf. zur Mängelbeseitung auf. Wie der Ersteller das dann macht liegt erst mal in dessen Ermessen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    Du nimmst halt einfach an, dass i-was rausgerissen/umgebaut/neu aufgebaut werden muss. Wer sagt denn, dass das so ist?
    Einen SV finden ist doch nicht so schwer. IHK Seite, SV in Kelheim für Hzg, Klima Lüftungstechnik suchen und anrufen...
    Der schaut sich das an, stellt fest ob es ein Mangel ist und fordert den Ersteller ggf. zur Mängelbeseitung auf. Wie der Ersteller das dann macht liegt erst mal in dessen Ermessen.
    Grundsätzlich richtig. Fuktioniert wie bei der Suche nach den Handwerkern.

    Es gibt zwar weniger Beschwerden zu den Sachverständigen hier im Forum - aber es gibt auch dabei einige schlechte Erfahrungen. Die will ich nicht machen.

    Zudem gibt es öffentlich vereidigte und die, die es nicht sind.

    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    Du nimmst halt einfach an, dass i-was rausgerissen/umgebaut/neu aufgebaut werden muss. Wer sagt denn, dass das so ist?
    Es wird so sein. Keine Luftverteilerkästen, keine Telefonieschalldämpfer, Abluft in allen Schlafräumen, fehlende Dämmung und Wasserkondensat...... Das muss korrigiert werden.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von vOlli Beitrag anzeigen
    Grundsätzlich richtig. Fuktioniert wie bei der Suche nach den Handwerkern.

    Es gibt zwar weniger Beschwerden zu den Sachverständigen hier im Forum - aber es gibt auch dabei einige schlechte Erfahrungen. Die will ich nicht machen.

    Zudem gibt es öffentlich vereidigte und die, die es nicht sind.
    eben, such Dir einen ÖBUV und gut is..

    Zitat Zitat von vOlli Beitrag anzeigen

    Es wird so sein. Keine Luftverteilerkästen, keine Telefonieschalldämpfer, Abluft in allen Schlafräumen, fehlende Dämmung und Wasserkondensat...... Das muss korrigiert werden.
    Du interpretierst hier bereits die Lösung. Der Schritt vorher ist wichtig: was sind die Probleme?
    Dann kommt ein SV und sagt ob fachgerecht ausgeführt oder nicht und ob Deine Probleme einen Mangel darstellen. Ggf. sagt er noch was zur Ursache, aber er wird iA nicht die Lösung vorgeben. Das muss man erst mal dem Ersteller überlassen, eine fachgerechte Lösung zu erbingen.
    Und wenn die lautet, Umplanung der Luftverteilung (z.B.Stillegung einzelner Ventile, dafür andere mit geändertem Volumenstrom zu fahren, Überströmbereiche einzuplanen o.ä.), und damit Deine Probleme fachgerecht gelöst werden, dann wirst Du schwer auf einem TelefonieSD o.ä. bestehen können wenns den dann nicht mehr braucht....) und die ganze Aktion dauert evtl. 1 Tag, ggf. wird noch ein bisschen Gutschrift rausspringen weil nicht wie ursprünglich geplant (falls es diese Planung gibt) umgesetzt, aber der komplette Rückbau wäre unverhältnismässig -> sprich Vergleich. Nur eine Mutmaßung, aber so kann es durchaus laufen.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Zellstoff Beitrag anzeigen
    eben, such Dir einen ÖBUV und gut is..



    Du interpretierst hier bereits die Lösung. Der Schritt vorher ist wichtig: was sind die Probleme?
    Dann kommt ein SV und sagt ob fachgerecht ausgeführt oder nicht und ob Deine Probleme einen Mangel darstellen. Ggf. sagt er noch was zur Ursache, aber er wird iA nicht die Lösung vorgeben. Das muss man erst mal dem Ersteller überlassen, eine fachgerechte Lösung zu erbingen.
    Und wenn die lautet, Umplanung der Luftverteilung (z.B.Stillegung einzelner Ventile, dafür andere mit geändertem Volumenstrom zu fahren, Überströmbereiche einzuplanen o.ä.), und damit Deine Probleme fachgerecht gelöst werden, dann wirst Du schwer auf einem TelefonieSD o.ä. bestehen können wenns den dann nicht mehr braucht....) und die ganze Aktion dauert evtl. 1 Tag, ggf. wird noch ein bisschen Gutschrift rausspringen weil nicht wie ursprünglich geplant (falls es diese Planung gibt) umgesetzt, aber der komplette Rückbau wäre unverhältnismässig -> sprich Vergleich. Nur eine Mutmaßung, aber so kann es durchaus laufen.
    Du glaubst doch nicht wirklich, dass der Planer, Projektierer und Ausführer einer Lüftungsanlage zugeben würde, dass er falsch geplant hat? Das berechtigt sofort zum Rücktritt mit Forderung zum Schadenersatz.

    Ich kann dem Lieferanten sogar nachweisen, dass seine Heizungssteuerung nicht funktioniert- glaubst Du, er gibt das zu?

    Never ever. Ich würde es mir wünschen und es gäbe die Möglichkeit Vertrauen zurückzugewinnen. Machen wird er das nicht.Das ist Wunschdenken.
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  13. #12

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    Zudem hatte der Ausführer Planer und Projektierer 4 mal die Möglichkeit der nachbesserung, die er ungenutzt verstrichen liess....
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  14. #13
    Baufuchs
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    Zitat Zitat von vOlli
    Du glaubst doch nicht wirklich, dass der Planer, Projektierer und Ausführer einer Lüftungsanlage zugeben würde, dass er falsch geplant hat? Das berechtigt sofort zum Rücktritt mit Forderung zum Schadenersatz.
    Wie kommst Du denn auf das schmale Brett?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Wie kommst Du denn auf das schmale Brett?
    Wehalb schmales Brett? 4 Chancen zur Nachbesserung verstreichen lassen und dann zugeben "äh... wir haben falsch projektiert....."

    Falsche Projektierung, die die Funktionsweise der KWL in Frage stellt ist ein erheblicher Mangel in der Auftragserbringung. Ich würde das Eingestehen begrüßen, dann bräuchte ich keinen Gutachter zur Beweissicherung.
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  17. #15
    Baufuchs
    Gast
    Du hast geschrieben "gibt er zu, dass er falsch geplant hat, berechtigt das zum sofortigen Rücktritt". Das ist Unsinn.
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