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  1. #1

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    Schimmel in der Wohnung: Wer hat Recht, Schimmelexperte oder Hausverwaltung?

    In dem folgenden Fall ist Schimmel an der Schlafzimmerdecke vorhanden. Zudem noch an der Küchenrückwand, die auffällig feucht ist.
    Zum Schimmel im Schlafzimmer: Hausverwaltung meint es wäre ein Hausgemachte Sache. Mieter lüftet nicht genügend und nicht oft. Der Schimmelexperte vermutet daß es von außen kommt. Genau da wo der Schimmelfleck ist befindet sich an der Außenmauer ein Fallrohr, das defekt ist und deshalb das Wasser an der Wand herunterläuft. Hausverwaltung sagt aber, daß wenn es an die Wand regnet es auch die Wand runterläuft und der Schaden am Fallrohr nichts mit dem Schimmelfleck im Schlafzimmer zu tun hat. Wer hat nun Recht?

    Der Schimmelexperte hat festgestellt, daß die Küchenwand feucht und verschimmelt ist. Zudem ist da ein Schacht an der Küchenwand. Im Schacht ist ein Loch, in dem der Abluftschlauch der Küche angebracht worden ist. Dieser wurde aber von der Hausverwaltung bemängelt, da der Schacht nicht für den Abzug gedacht ist. Daher ist der Mieter aufgefordert worden das Rohr aus dem Schacht zu entfernen und das Loch zu verschließen. Nun hat aber der Mieter den Schlauch schon 6 Monate dran und den Schacht als Abluft verwendet, so daß sich in den Schacht eine gewisse Feuchtigkeit angesammelt hat.
    Der Schimmelexperte hat die Decken im Wohnbereich gemessen und hat festgestellt, daß die Decken im gesamten Wohnbereich eine Feuchtigkeit von 50% enthälten. Das ist zu hoch. Erklären kann er sich das nicht. Er vermutet die Ursache von der Küchenzeile, die sehr feucht ist oder auch daß die Feuchtigkeit vom Schacht her kommt. Wir haben nun eine Leckortungsfirma eingeschaltet, die der Ursache der feuchten Küchenwand auf die Spur kommen soll. Evtl ist da ja ein Leck am Rohr. Wer kennt sich ein wenig aus und kann erklären woher die feuchten Decken kommen können?

    Der Mieter will nun augfrund der Feuchtigkeit in der Küche und den Schimmelfleck im Schlafzimmer und den feuchten Decken eine Mietminderung von 60% für die letzten 7 Monate rückwirkend haben. Habe mich nun im Internet erkundigt und bin zu diversen Beschlüssen gekommen. 1) Eine nachträgliche Mietminderung ist nicht zulässig. 2) Eine nachträgliche Mietminderung ist ab Anzeige des Mangels möglich. 3) Eine nachträgliche Mietminderung ist ab Entstehen des Mangels möglich ohne es angezeigt zu haben und das bis zu 6 Monate rückwirkend. ....Wer kennt sich nun da aus und kann dazu Stellung nehmen, was nun gilt und was nun nicht gilt? Zudem welche Höhe der Mietminderung ist hier zutreffend? Haus und Grund und der Schimmelexperte meinen, max. 10% bis 15%. Kann das sein?
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  2. Schimmel in der Wohnung: Wer hat Recht, Schimmelexperte oder Hausverwaltung?

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  3. #2

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    Wurde eine Langzeitmessung (Verlauf von Luftfeuchtigkeit und Temperatur) durchgeführt?
    Du bist der Wohnungeigentümer?
    Wer hat den "Schimmelexperten" beauftragt?
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  4. #3
    Themenstarter

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    Eine Langzeitmessung wurde nie durchgeführt. Hausverwaltung und ich als Vermieter waren im März in der Wohnung wegen zwei Schimmelflecken im Schalfzimmer und ein kleiner Fleck in der Küche. Die Küchenzeile/Küchenwand war noch nicht betroffen. Die Hausverwaltung hat festgestellt, daß der Fleck in der Küche durch den Mieter selbst verursacht worden ist und die Flecken im Schlafzimmer durch unzureichendes Lüften verursacht sind. Es wurde aber kein Gutachten erstellt. Das sind also nur Vermutungen. Den Schimmelexperten habe ich selbst beauftragt. Dieser hat sich aber im Analysebericht nicht festgelegt wer nun der Verursacher ist. Er hat nur festgestellt, daß die Küchenwand verschimmelt ist und die zwei Flecken im Schlafzimmer. Die Ursache bleibt offen. Nun habe ich eine Leckortungsfirma beauftragt um ein evtl. Leck in der Kuchenwand zu finden, da diese sehr feucht ist und man nicht weiss woher diese Feuchtigkeit kommt.
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  5. #4
    Avatar von Flocke
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    Um falsches Lüftungsverhalten der Mieter auszuschließen, hilft nur eine Langzeitmessung mit Datenlogger. Temperatur und Luftfeuchte.
    Hausverwaltungen gelten gemeinhin nicht als Experten in Sachen Bausubstanz und Schimmel. Was die einem erzählen gehört in Märchenbücher.
    Mietminderung kann erst ab Anzeige eines Mangels geltend gemacht werden. Schimmel ist hier allerdings ein Grund, der zu drastischen kürzungen berechtigt. In vielen Fällen ist der Schimmel auf Mängel an der Bausubstanz zurückzuführen. Haben die Mieter kein Merkblatt über das ordnungsgemäße Lüftungsverhalten einschließlich einer unterweisung erhalten, können die Mieter nur bedingt für Ihr Fehlverhalten herangezogen werden.
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Flocke Beitrag anzeigen
    . In vielen Fällen ist der Schimmel auf Mängel an der Bausubstanz zurückzuführen. ....
    Da habe ich aber ganz andere Erfahrungen gemacht.
    Auf wieviele Schimmelwohnungen bezieht sich Deine Aussage?

    Hier kann natürlich das defekte Regenrohr zur Durchfeuchtung der Wand, bei gleichzeitiger Herabsetzung des Wärmedurchlasswiderstandes ursächlich gewesen sein.

    Das hätte ich aber bereits beim ersten Termin mit einer hohen Wahrscheinlichkeit bestätigen oder ausschließen können.
    Was war das für ein Experte?
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  7. #6
    Avatar von Flocke
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    @Thomas MD: Die Aussage bezieht sich tatsächlich auf über 10 Wohnungen in verschiedenen Stadteilen in HH. Ich habe auch sehr viele Fälle erlebt in denen zwar das Nutzerverhalten zu Schimmelbildung geführt hat, aber hier wurden oftmals die Mieter auch nicht hinreichend auf richtiges Lüften hingewiesen.
    In vielen Fällen handelte es sich um konstruktiv bedingte Wärmebrücken, Schäden am Mauerwerk oder kaputte Rinnen/ Fallrohre.
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  8. #7

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    Um mal einen anderen Ansatz in die Diskussion einzubringen:
    ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Mehrzahl der Fälle von Schimmelbildung nicht auf zu wenig Lüften, sondern auf zu wenig Heizen zurückzuführen sind.
    Eine Altbauwohnung, in der Sie nur 15°C haben, ist m.E. bei normaler Nutzung fast nicht schimmelfrei zu halten (in einem Fall habe ich mal 9°C Raumtemperatur gemessen). Gerade, wenn es Tapeten oder sowas in den kritischen Ecken gibt.
    (Über-) Möblierung an den/nahe der kritischen Ecken, Einbauschränke, Einbauküchen, schwere Vorhänge, Wäscheberge etc. etc. verstärken die Problematik.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Alfons Fischer Beitrag anzeigen
    Um mal einen anderen Ansatz in die Diskussion einzubringen:
    ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Mehrzahl der Fälle von Schimmelbildung nicht auf zu wenig Lüften, sondern auf zu wenig Heizen zurückzuführen sind.
    Die Erfahrung haben wir auch gemacht.
    Man darf sich wundern, wenn ein in den 60ern gebautes Haus erst 2010 geometrische Wärmebrücken hat, die laut Fachleuten für den Schimmel verantwortlich sind (andere Schäden ausgeschlossen), gleichzeitig aber an der Heizkostenabrechnung eindeutig eine "Tendenz" erkennbar ist... (im Vergleich mit den 14 anderen Wohneinheiten)
    Aber einem Mieter richtiges Heizverhalten zu erklären, bei dem er sogar sparen würde UND eine bessere Behaglichkeit hätte ist fast unmöglich.
    Teufelskreis: Die die nicht richtig heizen, lüften dummerweise fast garnicht, da ja Fenster auf dann "noch kälter" bedeuten würde.

    Gruß
    B.
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  10. #9

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    Eine Hausverwaltung hat mir berichtet, dass sie einige Wohnung im "Bestand" haben, die seit Jahren Null Heizkosten haben, obwohl dauernd vermietet... Wirklich nichts!
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  12. #10
    Avatar von Toronado
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    Zitat Zitat von julianaomi Beitrag anzeigen
    Eine Langzeitmessung wurde nie durchgeführt. Hausverwaltung und ich als Vermieter waren im März in der Wohnung wegen zwei Schimmelflecken im Schalfzimmer und ein kleiner Fleck in der Küche. Die Küchenzeile/Küchenwand war noch nicht betroffen. Die Hausverwaltung hat festgestellt, daß der Fleck in der Küche durch den Mieter selbst verursacht worden ist und die Flecken im Schlafzimmer durch unzureichendes Lüften verursacht sind. Es wurde aber kein Gutachten erstellt. Das sind also nur Vermutungen. Den Schimmelexperten habe ich selbst beauftragt. Dieser hat sich aber im Analysebericht nicht festgelegt wer nun der Verursacher ist. Er hat nur festgestellt, daß die Küchenwand verschimmelt ist und die zwei Flecken im Schlafzimmer. Die Ursache bleibt offen. Nun habe ich eine Leckortungsfirma beauftragt um ein evtl. Leck in der Kuchenwand zu finden, da diese sehr feucht ist und man nicht weiss woher diese Feuchtigkeit kommt.
    Ein Leck in den vorhandenen Wasserleitungen sollte natürlich ausgeschlossen werden.

    Eine Langzeitmessung per Datenlogger benötigt das Einverständnis der Bewohner - es gibt auch solche die sich dagegen sträuben da sie genau wissen was sie machen. In einem Fall (ein Altbau) gab es Bewohner die niemals die Fenster öffneten, dafür aber täglich für fünf Leute gekocht und die Wäsche getrocknet haben. Das es dann schimmelt sollte niemanden wundern.

    Das Schlafzimmer wird nur in der Nacht benutzt und manche Leute heizen es deswegen auch nicht so wie z.B. das Wohnzimmer. Wenn dann noch das Lüften am Morgen vergessen wird stellen sich leicht Bedingungen ein die zum Wachstum von Schimmel führen.

    Bei Datenloggermessungen kommt es darauf an, das diese sorgfältig durchgeführt werden um ein möglichst repräsentatives Ergebnis zu liefern. Es gibt derzeit die verschiedensten Geräte, manche Kombinationen erfassen auch die Oberflächentemperatur von ausgewählten Bauteilen. Je breiter das Gesamtbild wird, desto besser lassen sich die Ergebnisse interpretieren.
    Nicht zuletzt haben die Außenklimabedingungen einen entscheidenden Einfluss auf die Bewertung, denn je nach Gebäude entstehen nur zu bestimmten Zeiten im Jahr Bedingungen die das Wachstum von Pilzen begünstigen.
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  13. #11

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    Zitat Zitat von Alfons Fischer Beitrag anzeigen
    Eine Hausverwaltung hat mir berichtet, dass sie einige Wohnung im "Bestand" haben, die seit Jahren Null Heizkosten haben, obwohl dauernd vermietet... Wirklich nichts!
    Das kann aber auch andere Ursachen haben. In unserer letzten Wohnung hätten wir auch (fast) keine Heizkosten gehabt, wenn nicht 50% nach Fläche umgelegt worden wären. Lediglich das Wohnzimmer wurde gelegentlich aufgedreht.

    Die Leitungsrohre zur Heizung im Boden waren so schlecht isoliert, dass man in manchen Räumen meinte, eine Fußbodenheizung zu haben. Das 12 m² Kinderzimmer mußte im Winter durch Fenster öffnen !! temperiert werden. Bis wir gefunden haben, wie wir die Rohre komplett absperren können, war das Zimmer (mit Fenster ohne direkte Sonnenbestrahlung) im Sommerhalbjahr eine Zumutung. Der Vermieter hat auf Beschwerden nicht reagiert. Und die Wohnung war definitiv warm (und schimmelfrei ), obwohl wir regelmäßig gelüftet haben.
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