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  1. #1

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    Rechtsfragen:Haus umbauen, Wohneigentum, Grundbuch, Erbfolge...

    Hallo,

    hab da mal ein paar Fragen die zwar nicht unbedingt in ein Bauforum gehören aber trotzdem für mich direkt mit dem Bauen zu tun haben. Da wir u.a. auch schon "Beratung" von unserem Architekten hatten, versuche ich es mal hier:

    Meine Freundin (bald Frau) und ich wollen ihr Elternhaus umbauen. Umbauen heißt hier für uns das obere Stockwerk abtragen, externes Treppenhaus und Balkon anbauen, Kniestock erhöhen, den kompletten Dachstuhl incl Gauben und Wiederkehre aufbauen.Ergibt dann für uns eine Wohnfläche von 150qm, Kostenschätzung 250tEuro Stand Okt 2012.
    Also doch schon etwas mehr wie ein kleiner umbau....

    Schwiegermutter wohnt in der EG-Wohnung(wie jetzt auch schon), für Sie soll und wird sich nicht viel ändern(von der Bauzeit mal abgesehen).

    So, wir sind, blauäugig wie wir waren, einfach zu einem Architekten gegangen(natürlich in Absprache mit der Schwiegermutter und Ihrem vollsten Einverständniss) und haben uns einen Entwurf bis hin zur Genehmigungsplanung machen lassen(Baufreigabe haben wir mittlerweile schon erhalten).

    Bei einem der ersten Treffen mit unserem Architekten (der schon einige solcher umbauten geplant und durchgeführt hat, also Erfahrung in dem Bereich hat) hat er uns empfohlen das Haus in 2Eigentumswohnungen aufzuteilen, EG behält die Schwiemu und OG1+2 geht an "uns".

    An dieser Stelle möchte ich Euch nochmal mitteilen dass dieser Umbau von Schwiemu gewünscht und gewollt ist, sie mußte u.a.ja auch den Bauantrag mit unterzeichnen.

    Momentan wohnen wir nicht in dem Haus sondern nur Schwiemu alleine, Geschwister bzw. weitere Kinder gibt es nicht. Schwiemu möchte dass wir "Heim kommen".

    Irgendwann haben wir dann einen Beratungstermin bei unserem zuständigen Notar gemacht und da gingen dann die Probleme los: Schwiegermutter hat da gemeint falls Ihrer Tochter(meiner Lebensgefährtin/Frau) etwas passieren sollte möchte Sie das Haus/Wohnung wieder zurück haben, Sie wollte sich also eine Rückforderungsklausel im Grundbuch verankern lassen.

    Der Notar meinte dann(Sinngemäß) dass das Haus so umfangreich umgebaut wird dass solch eine Rückforderungsklausel aufgrund der Baukosten eigentlich nicht möglich sei, das Haus nicht mehr das selbe sei wie Sie es mal gebaut haben.

    Ok, so wirklich überrascht war ich dann in dem Gespräch nicht denn insgeheim habe ich mit so etwas gerechnet - Nein, eigentlich habe ich damit gerechnet dass das Haus/Wohnung im Falle einer Scheidung/Trennung zurückgefordert wird, den Todesfall hatten wir ehrlich gesagt nicht auf dem Zettel.
    Muß noch dazu sagen dass ich nie den Gedanken daran verloren hatte dass ich mit ins Grundbuch komme, wir würden uns aber schon gerne gegenseitig absichern und da ist meiner Meinung nach diese Rückforderungsklausel ein Grund um das ganze Vorhaben ganz einfach bleiben zu lassen.

    Mittlerweile hatten wir dann auch schon ein Gespräch mit unserem Steuerberater der ganz der Meinung war dass das Haus "in der Familie" bleiben sollte, wir mit unserem Bau-Vorhaben also das Lebenswerk der Schwiemu zerstören......
    Übrigends gehört meiner besseren Hälfte schon 25% des Hauses(Vater ist verstorben).
    Steuerberater meinte auch die schlechteste Lösung(für Schwiemu) wäre das Haus in ETW´s aufzuteilen....

    Nach diesen beiden Gesprächen war bei mir Ende Gelände und habe den Mädels mitgeteilt dass ich den Umbau nicht mehr durchführen möchte. Das war im Mai diesen Jahres.

    Die Motivation zu bauen ging übrigends immer von mir aus, wir wollten schon jeweils verschiedene Bauplätze kaufen - haben das dann aber immer gelassen weil wir das Elternhaus auf keinen Fall verkaufen möchten(wegen der Lage).
    Wir dann also früher oder später 2 Häuser an der Backe hätten(was auch die Variante vom Steuerberater war: Sie ein Haus, er ein Haus...wers bezahlt hat der STB aber nicht erzählt).

    So jetzt, mittlerweile sind wir doch irgendwie auf die Idee gekommen eine gute Lösung für uns drei zu suchen, den Umbau also doch machen wollen wenn wir irgendwie einig werden...

    Aber wie könnte eine gute Lösung aussehen?

    1.Aufteilen in Eigentumswohnungen, Schwiemu behält Ihre Wohnung oder überschreibt "Ihre" Wohnung mit Rückforderungsklausel an die Tochter während "unsere" Wohnung von der Rückforderungsklausel ausgeschlossen wird? Ich bei dieser Variante nicht ins Grundbuch komme aber auch keinen Kreditvertrag unterschreibe....ich im schlimmsten Fall aber von meiner Frau erbe?

    2. Wie Variante 1, ich jedoch ins Grundbuch für "unsere" Wohnung komme und auch mit den Kreditvertrag unterschreibe?

    3. Das Haus Grundbuchtechnisch nicht aufteilen? Kommt für mich eigentlich nicht in Frage weil ich schon der Meinung bin dass Schwiemu Ihre Wohnung behalten soll bzw. im schlimmsten Fall wieder bekommen soll.

    Oder gar keine dieser Möglichkeiten weil das aufteilen in Wohnungen Quatsch ist?
    Schwiemu möchte übrigends das komplette Haus los werden, also Ihrer Tochter überschreiben(die Frage ist nur wie)

    Zu meiner Variante 2 hätte ich noch eine grundsätzliche Frage: Was muß ich von dem Haus kaufen um für unsere neu zu bauende Wohnung ins Grundbuch zu kommen, auch in Bezug auf Grunderwerbsteuer?Die alte Wohnung zur Hälfte? Die halbe neue Wohnung? Oder können wir das "frei" gestalten,ich also nicht konkret ein Gebäudeteil kaufe sondern nur z.b. Betrag x an meine Frau bezahle(n muß)->in welcher Form kommt dann das Finanzamt?

    Ohje, ganz schön langer Text geworden aber ich hoffe dass mir trotzdem irgendwie hier jemand weiter helfen kann und meine Fragen ersichtlich sind!?
    Momentan wüßte ich noch nicht einmal wer uns weiterhelfen könnte, ein Rechtsanwalt?Oder der Notar?Ein Steuerberater ist hier wohl nicht der richtige Ansprechpartner, oder doch?
    Eure Meinungen/Anregungen würden mich sehr interressieren!

    Manni
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  2. Rechtsfragen:Haus umbauen, Wohneigentum, Grundbuch, Erbfolge...

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  3. #2
    Avatar von Ebbi2000
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    Wie wär denn das:

    Mutter schenkt Haus der Tochter. Behält jedoch lebenslanges unentgeldliches Wohnrecht. Bei Tod der Frau und Rückforderung durch die Schwiegermutter, könnte man dann eine Summe X festlegen, die die Wertsteigerung bzw. den Umbau beziffern und die dann im Falle einer Rückforderung zu entrichten ist. bzw. Summe x + Restschuld o.ä.
    Für den Todesfall würde ich aber noch vor so einem Projekt noch ne Risikoleben abschließen.
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  4. #3

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    Vorteile Aufteilung:
    Sie besitzen die Wohnung der Mama, die Mama die Ihre, sie Sie sich gegenseitig vermieten und daher Zinsen gegen die Miete rechnen können.
    Obs Sinn macht???

    An sonsten - Wert des Hauses im derzeitigen Zustand ermitelln lassen, dito nach dem Umbau. Im Falle eines Rückfalls ist an Hand dieser Diefferenz (nicht DIE Differenz) ein Wertausgleich des von Ihnen eingesetzten Kapitals an Sie zu zahlen, max aber Ihr Kapital
    Beispiel
    Wert vor Umbau 100.000
    Wert nach Umbau 300.000
    Sie bringen 150.000 € ein, Ihre Frau auch.

    In 10 Jahren fällt das Haus zurück, Wert dann
    a) 600.000 (weil tolle Lage). Sie bekommen 150.000
    b) 200.000 (weil so abgerockt) Sie bekommen 50% von 133.333 €
    200.000 * 0,66 (Wertsteigerung) = 133.333
    150.000 von 300.000 = 50%

    Das ist natürlich jetzt sehr vereinfacht gerechnet, aber soll ja auch nur das Prinzip darstellen.

    Das mit dem Rückfall hat noch einen Haken. Stirbt Ihre Frauund das Haus fällt zurück, sidn Sie plötzlich Mieter. Wg. Eigenbedarf kann Mama nicht kündigen (Sie hat ja eine Wohnung).
    Stibt die Mama dann irgendwann auch, bekommt entweder der Staat das Haus (wenn Sie mit Ihrer Frau keine Kinder hatten) oder eben diese Kinder erben.
    Sie wären also Mieter Ihrer Kinder, die, sollten die nicht volljährig sein, einen Vormund bekämen und den Papa wg. Eigenbedarf kündigen könnten.
    Will man das wirklich?
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  5. #4

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    Man könnte dir ja auch ein WOhnrecht auf Lebenszeit einräumen wenn das Haus zurückfällt. Oder, eine Stufe höher, Nissbrauchsrecht... Du hast Sicherheit und das Haus bleibt in der Familie...
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  6. #5
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    steuerliche/rechtliche "gestaltungen" sind erst dann gut, wenn
    niemand mehr durchsteigt, 2-stellige %-nebenkosten entstehen
    und eine fiktive besserstellung von imponderabilien (am gaaanz
    dünnen baumwollfaden) abhängen

    "ottersweiser" klingt ländlich-idyllisch - und auf dem land besteht
    die seit generationen praktizierte lösung aus der hausübergabe
    gegen (gerne immer komfortabler ausgestaltetem) wohnrecht,
    ggfs. zzgl. "hausgeld" (ver-/entsorgerkosten). klare verhältnisse!

    wenn das nicht reicht ..

    alles andere führt zur weckung begehrlichkeiten dritter - sowohl
    privater wie institutioneller gierhälse.
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  7. #6

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    Das alles ist eine Sache des Erbrechts, also mal beim Erbrechts-Anwalt beraten lassen.
    Wohn- und Niessbrauchrecht sind nicht so ganz ohne Tücken, wenn irgendwann nach einem Tod, der hoffentlich nicht eintritt, neues Leben durch neue Familie Einzug halten soll.

    Bei der Regelung sollten individuelle Ansprüche vor dem steuerrechtlichen Aspekt stehen!
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  8. #7
    Themenstarter

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    Danke schonmal für Eure Beiträge!

    Ok, also so richtig spricht dann nichts für die Aufteilung in Wohneinheiten? Oder was spricht dagegen?
    Kann mir nicht vorstellen dass die Gegenseitige Aufrechnung der Zinsen/Miete der einzige Vor/Nachteil ist....

    Die einfachste Lösung wäre wohl die in #2 aufgezeigte, also Wohnrecht für Mama und Betrag x für mich im Rückforderungsfall.
    Dass die Rückforderungsklausel nicht mein Freund wird ist wohl klar, wie ich Schwiemu jetzt verstanden habe würde Sie wohl zumindest bei unserer Wohnung darauf verzichten, macht also die Aufteilung in ETWen doch Sinn?

    Dass ich ein Wohnrecht/Niesbrauchsrecht eingetragen bekomme macht wohl im Falle einer Scheidung wenig Sinn bzw. ist doch sehr zum Nachteil der Damen des Hauses, obwohl es gut für mich wäre?

    Dass der Staat mal das Haus erbt glaube ich nicht da es ja weiter Verwandte gibt also folgendes schon zutreffen könnte:

    Zitat Zitat von mls Beitrag anzeigen
    alles andere führt zur weckung begehrlichkeiten dritter - sowohl
    privater wie institutioneller gierhälse.
    Wäre jetzt der nächste schritt also wirklich den Wert des Hauses im jetzigen Zustand zu ermitteln(macht der Architekt oder?).

    Da ich Euch jetzt schon einiges geschrieben habe und Ihr meinen Fall jetzt etwas kennt: Wer hilft uns weiter, der Notar, ein Anwalt für Familienrecht , ein Anwalt für Baurecht oder doch ganz einfach unser Architekt der die Gebäudebewertung vornimmt und die Teilungserklärung in die Wege leitet?

    Manni
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  9. #8
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Das mit dem Rückfall hat noch einen Haken. Stirbt Ihre Frauund das Haus fällt zurück, sidn Sie plötzlich Mieter. Wg. Eigenbedarf kann Mama nicht kündigen (Sie hat ja eine Wohnung).
    Stibt die Mama dann irgendwann auch, bekommt entweder der Staat das Haus (wenn Sie mit Ihrer Frau keine Kinder hatten) oder eben diese Kinder erben.
    Sie wären also Mieter Ihrer Kinder, die, sollten die nicht volljährig sein, einen Vormund bekämen und den Papa wg. Eigenbedarf kündigen könnten.
    Will man das wirklich?
    Hierraus lese ich dass es doch wichtig ist dass ich ins Grundbuch komme weil ich sonst in der selbst gebauten Wohnung plötzlich Miete zahlen muß?
    (hab oben ja schonmal geschrieben dass ich nicht unbedingt ins Grundbuch möchte, aber halt dennoch im Fall der Fälle von meiner Frau erben "möchte")
    Interressant wird es wenn Verwandte das Haus erben würden und ich noch da wohne.....

    Also ist es richtig wenn wir diese Rückforderungsklausel nicht ins Grundbuch schreiben lassen(obwohl es für Schwiemu sicher super wäre)?
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  10. #9
    Themenstarter

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    Danke schön,

    werden dann mal einen Erbrechtsanwalt kontaktieren.

    Zitat Zitat von Kriminelle Beitrag anzeigen
    Das alles ist eine Sache des Erbrechts, also mal beim Erbrechts-Anwalt beraten lassen.
    Wohn- und Niessbrauchrecht sind nicht so ganz ohne Tücken, wenn irgendwann nach einem Tod, der hoffentlich nicht eintritt, neues Leben durch neue Familie Einzug halten soll.

    Bei der Regelung sollten individuelle Ansprüche vor dem steuerrechtlichen Aspekt stehen!
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  11. #10
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    Nö, das ist jedenfalls derzeit kein Erbrechtsfall, denn noch leben alle Beteiligten. Also muß jetzt alles vernünftig und fair geregelt werden.

    Nehmen wir an, beide Wohnungen + Grundstück sind derzeit je 200.000,00 € Wert ( dass die EG-Wohnung noch einen Garten haben wird, lassen wir einmal außen vor! Es ist vielleicht eine gemeinsame Gartennutzung möglich und dann wäre es auch insoweit mehr oder weniger belanglos ).

    Hiervon gehören zur Zeit der Mutter ideel ( d.h. ungeteilt ) 75 % = 240.000,00 € und der Lebensgefährtin 1/4 = 160.000,00. Wenn die Tochter jetzt die obere Wohnung erhalten soll, hätte sie, wenn man unbedingt auf Heller und Pfennig rechnen will, bei einer Aufteilung des Hauses in zwei ETW einen Ausgleich an die Mutter von 40.000,00 € zu zahlen. Die Schwimu in spe könnte die Wertdifferenz von 40.000,00 € aber auch ihrer Tochter im Rahmen des notariellen Vertrags zur Auseinandersetzung der ungeteilten Erbengemeinschaft und zur Begründung von Wohneigentum schenken. Tochter und Mutter hätten dann je eine ETW und das Grundvermögen wäre real in 2 ETW geteilt.

    Danach wird die obere Wohnung umgebaut von TE und der Lebensgefährtein. Ich gehe davon aus, dass beide Partner jeweils oder annähernd zur Hälfte die Umbaukosten tragen sollen.

    Dann wäre die Lösung: TE kauft von der Freundin gegen Zahlung von 100.000,00 € die halbe Wohnung im derzeitigen Zustand und bekommt dafür 1/2 Miteigentumsanteil an deren ETW. Dann wird umgebaut und die Kosten tragen beide hälftig. Hier wären Verrechnungsmöglichkeiten mit dem Kaufpreis denkbar, d.h. von der Freundin wären Umbaukosten erst dann hälftig zu tragen, wenn der TE mehr als 100.000,00 € aus eigenen Mitteln für den Umbau aufgewandt hat.

    Ergebnis: Schwimu kann mit ihrer ETW machen, was sie will. Der TE ist mit dem 1/2 Miteigentumsanteil an der ETW dinglich abgesichert für seine Investitionen in das Haus. Die Freundin ist happy, weil sie für Ihren Anteil von 1/2 einen Gegenwert bekommen hat. Sollte die Lebespartnerschaft in die Brüche gehen, wird die ETW einvernehmlich verkauft oder - wenn einer den Verkauf blockieren sollte - im Wege der Teilungsversteigerung verwertet und der Erlös hälftig geteilt. Insoweit wäre es möglich, dass im Kaufvertrag TE - Freundin ein Vorkaufsrecht für den Fall der Trennung vereinbart wird. Hierbei bedeutet Vorkaufsrecht, dass jeder Partner das Recht hätte, in den Kaufvertrag mit einem Dritten einzusteigen. Alternativ wäre möglich, dass im Kaufvertrag festgelegt wird, dass die Freundin dem TE im Falle der Trennung den hälftigen Wert der ETW zum Zeitpunkt der Trennung auszahlt. Das könnte der Notar dann noch verfeinern, z.B. dass der Verkehrswert von einem durch die IHK zu benennenden Sachverständigen für Grundstücke für beide Parteien verbindlich festgelegt wird.

    Alles andere ist kalter Kaffee, zu kompliziert und zu streitanfällig.

    Ein gesetzliches Erbrecht unter Lebensgefährten gibt es übrigens nicht. Denkbar wäre die wechselseitige Erbeinsetzung per Testament. Das hilft hier aber nichts, weil Testamente zu Lebzeiten widerrufen bzw. einseitig geändert werden können.
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11
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    Stirbt Ihre Frau und das Haus fällt zurück, sind Sie plötzlich Mieter.
    Wieso? Soll die Lebensgefährtin an TE einen Teil der Wohnung vermieten? Wird nicht gehen, der TE soll doch den Umbau mitbezahlen und wird dann wohl kaum auch noch Miete zahlen wollen!

    Nö, der TE fliegt unter Umständen sofort raus. Denn im 2-Familienwohnhaus gilt der normale Kündigungsschutz nicht.

    Mietvertrag kann man wirtschaftlich und rechtlich getrost vergessen. Es muß eine dingliche Regelung mit Wirkung ab dem Umbau her.
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  14. #12

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    Wenn jetzt schon so ein Theater entsteht, lassen sie die Finger von. Ist die Bude umgebaut, geht der Streß los.
    Ich würde mich niemals auf Wohnrecht, nießbrauch oder erbpacht einlassen. Entweder bei den summen Ganz Meins, Oder Gar Nicht.
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