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  1. #1

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    Frage Bessere Kalkulation mit Architekt oder Fertighausfirma?

    Guten Morgen liebe Experten,

    meine Frau und ich planen den Bau einer Doppelhaushälfte mit Bekannten.
    Die Großeltern meiner Frau haben uns auf Grund ihres Alters einen großen Teil des 1.300m² Grundstücks zur Bebauung angeboten.
    Somit sparen wir uns schonmal die Grundstückskosten.

    -------------------------------------------------------------------------------------

    Für uns stellt sich aber nun die Frage:

    Bauen wir mit einem Architekten (Bekannter der Familie / er hat auch schon eine Grundstücksbesichtigung durchgeführt und möchte in den nächsten Wochen noch diverse Dinge mit dem zuständigen Bauamt klären)?

    ODER

    Bauen wir mit einer Fertighaus-Firma, die die DHH ebenfalls in Massivbauweise bauen würde?

    -------------------------------------------------------------------------------------

    Meine Frau und ich sind offen für beide Varianten!
    Was aber gesagt werden muss:

    Wir sind ein junges Ehepaar Mitte 20 und haben demnach eine Preisobergrenze und nicht noch (neben einer eisernen Reserve) diverse Rücklagen von 10-20 TEUR!

    Unter dem Aspekt und das unsere Preisobergrenze bei ca. 200.000 Euro liegt, bei welchem Vorhaben haben wir eine größere Preissicherheit bzw. Transparenz?

    Geplant ist die DHH mit ca. 140m² Wohnfläche mit einem ausgebauten Dach (sollte der Keller zu teuer sein). Das Haus sollte die Voraussetzungen für ein kfw70-Standard erfüllen. Ob eine Solaranlage zur Brauchwassererwärmung direkt hinzukommt muss noch überlegt werden. Keine großen Spielereien oder ein Designerhaus. Wünschenswert wären 1-2 Dachgauben und eine Klinkerfassade. Die Baunebenkosten (Kanal-, Strom- und Telefonanschlüsse, Notar, sonstige Gebühren, Außenanlagen, Carport und Küche werden durch das Eigenkapital abgedeckt. Grundstück ist ca. 350m² groß.

    --------------------------------------------------------------------------------------

    Hier im Forum wurde ja bereits viel darüber geschrieben. Meine Großeltern haben leider vor ca. 40 Jahren sehr schlechte Erfahrungen mit einem Architekten gemacht. Dieser ist 100.000 DM über's Ziel hinausgeschossen. (In keinster Weise möchte ich dem Architekten die Schuld in die Schuhe schieben / Meine Großeltern haben sicherlich auch Fehler gemacht und oftmals die Augen verschlossen!)

    Jetzt gilt es aber in unserem Fall abzugrenzen, was uns mehr Vorteile bietet:


    Architekt

    + genauere Pläne als Standard-Pläne der Fertighausfirma?
    + ggf. günstigere Angebote bei der Vergabe der Gewerke?
    + hochwertige Materialien, die wir selber auswählen
    - evtl. keine ganz genaue Preiskalkulation möglich, da ja erst die Aufträge vergeben werden müssen?
    - längere Bauzeit? (Wie oben schon beschrieben müssten wir bei einer längeren Bauzeit demnach eine längere Doppelbelastung tragen und dieses Geld würde ich lieber in die Aufbesserung der Ausstattung stecken!)


    Fertighausfirma

    + geringe Bauzeit? / bei einigen Unternehmen sogar mit Hilfe eines Zeltes im Winter
    + schnellere Planbarkeit durch bereits geplante Statik und "fertige" Grundrisse die evtl. nur geringfügig abgeändert werden müssen
    + Festpreis für sagen wir mal 95% der kompletten DHH -> daher bessere Kostentransparenz?
    - Standard-Ausstattungen


    1) Baut ein Architekt bzw. lässt er anders als die Hausbaufirma bauen? Andere Materialien etc.? Heutzutage noch größere Qualitätsunterschiede?

    2) Wie sind die Erfahrungen mit der Bauzeit für beide möglichen Vorhaben? Gibt es durch die Einzelvergabe der Aufträge erfahrungsgemäß häufig Stillstand auf dem Bau oder koordiniert ein guter Architekt das genauso gut wie die Fertighausfirmen es immer anpreisen?

    3) Wird es eher teurer als im Vorfeld geplant wenn ich einen Architekten beauftrage oder zahle ich am Ende bei der Hausbaufirma drauf?

    4) Wie teuer ist ein Keller? Plant diesen ein Architekt anders als die Fertighausfirma? "Weiße Wanne" oder massiv?


    Es werden diverse Vor- und Nachteile noch fehlen und ich hoffe ich liege nicht ganz daneben. Gerne lasse ich mich von Euch eines Besseren belehren .

    Kernaussage bzw. Kernfrage ist einfach:

    Ich bin mir bewusst, dass Bauen immer teurer wird als im Vorfeld geplant. Wir haben ein festes Budget und möchten nicht durch irgendwelche groben Kalkulationsfehler oder wegen unseres Budgets und der falschen Wahl der beschriebenen Variante das Haus Ende nächsten Jahres nach viel (positivem und negativem) Stress wieder verkaufen müssen.

    Mit welcher Variante fahren wir dann schlussendlich besser? Architekt oder Fertighaus?

    Ist es überhaupt realistisch, eine schlüsselfertige (also wirklich zum Einzug bereitstehende) DHH zu dem Preis bis 200.000 Euro zu errichten? Oder bin ich völlig auf dem Holzweg? Ein wenig günstiger oder doch noch teurer?


    Ich würde mich sehr über eure Antworten freuen! Es wird viel geredet und jeder gibt seinen Senf dazu...aber wenn ihr mir als unabhängige Fachleute bei unserer Entscheidung helfen könntet, wären wir sehr froh!
    Einige Dinge über's Bauen habe ich gelesen, aber ich weiß noch lange nicht so viel wie ihr. Daher bitte ich um Nachsicht wenn ich etwas falsch dargestellt habe oder nicht eingeplant habe!

    Vielen Dank
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  2. Bessere Kalkulation mit Architekt oder Fertighausfirma?

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  3. #2

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    Vorweg:
    Ein gleiches Haus in gleicher Qualität und Ausstattung auf dem gleichen Grundstück kostet beim GÜ und beim Architekten +- gleichviel. Und wird auch in der gleichen Zeit errichtet.

    Die Unterschiede liegen anderswo. Beim Architekten habt Ihr bis zum Schluß (= Beginn der Ausführung des Gewerks) die Wahlmöglichkeit in der Ausführung.
    Beim GÜ müsst Ihr Euch schon zu Beginn recht festlegen, weil GÜ eher ein bestimmtes Bausystem fahren.
    Du wirst keinen MAssiv-GÜ dazu bekommen, Dir eine holzbaugerechte Planung zu machen & umgekehrt.

    Kosten:
    Beim Architekten gibts immer eine gewisse Kostenunsicherheit, beim GÜ wisst Ihr auf den Ct. genau, was Ihr bezahlt (Sonderwünsche aussen vor)
    Wenn dem Architekten die Kosten davon laufen, entscheidet Ihr mit zusammen (so sollte es zumindest sein) ob und wie gegengesteuert wird.
    Laufen dem GÜ die Preise weg, entscheidet er, wo er den Rotstift ansetzt.

    A B E R
    Egal ob Architekt oder GÜ - für 200.000 € ein bezugsfertiges DH auf unerschlossenem Grund zu bauen, ist zumindest mal eine Herausforderung, wenn nicht gar nicht darstellbar.

    Wer Euch also DHH Rapunzel 2000 für 149.999,99 € incl. allem anbietet, ist unseriös. Oder hat im Angebot so viel weggelassen, dass Ihr später wie die gerupften Hühner dasteht!

    Was mir noch auffällt
    Die Baunebenkosten (
    Kanal-, Strom- und Telefonanschlüsse, 10.000 €
    Notar, 1.000 €
    sonstige Gebühren,
    Außenanlagen, 15.000 €
    Carport 5.000 €
    und Küche 10.000 €
    werden durch das Eigenkapital abgedeckt.
    Eigenkapital zwischen 30.- und 50,000 €, jung und dann nur 200k€ fürs Haus?
    Eigenkapital geerbt/geschenkt, Angst bei der Bausumme oder vielleicht doch die Summen völlig unterschätzt???
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  4. #3

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    Es kommt beim Bau aus meiner Erfahrung vor allem auf eines an: eine gute, genau auf Deine Bedürfnisse zugeschnittene Planung. Eine solche Planung kostet Geld, ist aber jeden Cent wert. Weiterhin ist es wichtig, während der Bauphase einen erfahrenen Fachmann an Deiner Seite zu haben, der den Baufortschritt überwacht, Ausführungsdetails kontrolliert und Deine Interessen vertritt. Ein solcher Fachmann muss unabhängig sein, darf also kein Angestellter der Fertighausfirma sein.

    Ohne den Fertighausfirmen zu nahe treten zu wollen, aber auf begabte Architekten bin ich dort nicht gestoßen. Selbst wenn, hätten diese nicht meine Interessen vertreten, sondern die ihres Arbeitgebers. Somit kommt man eigentlich um einen Architekten nicht herum. Wer das Haus dann tatsächlich baut, ist (fast) nebensächlich.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Was mir noch auffälltEigenkapital zwischen 30.- und 50,000 €, jung und dann nur 200k€ fürs Haus?
    Eigenkapital geerbt/geschenkt, Angst bei der Bausumme oder vielleicht doch die Summen völlig unterschätzt???
    Erstmal Danke für die schnelle Antwort!

    Die letzten Sätze habe ich nicht so recht verstanden.
    Also ja das EK haben wir teils selbst angespart und zum anderen Teil geschenkt bekommen.
    Wir haben bereits ein Bauvorhaben zu den Akten gelegt, da uns die Gesamtkosten + Grundstück das Genick gebrochen hätten.

    Wir sind froh das Grundstück durch die Großeltern zu bekommen, sodass wir "nur" die Kosten der DHH + Nebenkosten tragen müssen.
    Da wir noch jung sind und ein "normales" Gehalt beziehen, haben wir uns ja auch damit abgefunden, dass ein EFH auf großem Grundstück für uns nicht drinsitzt.
    Ferner wollen wir uns auch bei der Finanzierungsrate nicht vollkommen ausreizen und würden gerne mit 700 - 800 € / Monat finanzieren.
    Aus dem Grund sind nicht mehr als 200 - 215 TEUR drin nur für die schlüsselfertige DHH.

    Also ist 200TEUR unrealistisch und wir müssen wesentlich mehr einplanen?
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  6. #5

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    Die letzten Sätze bedeuten:
    Ihr wollt eine rel. hohe Summe aus dem EK stemmen, immerhin 15% bis 25% der vorgesehenen Baukosten und gebt gleichzeitig eine rel geringe Gesamtbausumme an.
    Bei Älteren mag das bei eisernem Sparwillen passen, bei jungen Leuten ist das auffällig und kann neben Schenkung/Erbe eben auch den Grund der völligen Unterschätzung der genannten Leistungen haben!

    Ich habe nicht gesagt - für 200k€ geht es nie und nimmer. Aber ein Budget, das locker zu halten ist, ist das in keinem Fall.
    Ob es knapp reicht oder deutlich untersetzt ist, hängt an vielen Faktoren. Der erste ist Baugrund, der letzte Euer Anspruch, dazwischen liegen eine Menge andere.

    Das kann man nur im Rahmen einer Vorplanung genauer ermitteln! Es ging mir drum, Euch zu warnen, nicht auf die ´s passt scho Fraktion herein zu fallen!
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Die letzten Sätze bedeuten:
    Ihr wollt eine rel. hohe Summe aus dem EK stemmen, immerhin 15% bis 25% der vorgesehenen Baukosten und gebt gleichzeitig eine rel geringe Gesamtbausumme an.
    Bei Älteren mag das bei eisernem Sparwillen passen, bei jungen Leuten ist das auffällig und kann neben Schenkung/Erbe eben auch den Grund der völligen Unterschätzung der genannten Leistungen haben!

    Ich habe nicht gesagt - für 200k€ geht es nie und nimmer. Aber ein Budget, das locker zu halten ist, ist das in keinem Fall.
    Ob es knapp reicht oder deutlich untersetzt ist, hängt an vielen Faktoren. Der erste ist Baugrund, der letzte Euer Anspruch, dazwischen liegen eine Menge andere.

    Das kann man nur im Rahmen einer Vorplanung genauer ermitteln! Es ging mir drum, Euch zu warnen, nicht auf die ´s passt scho Fraktion herein zu fallen!
    OK vielen Dank. Damit kann man arbeiten
    Natürlich gibt es VON-BIS, nur wir sortieren uns nach unseren Ansprüchen eher der Seite VON zu.
    Ich bin auf die Summe von 200TEUR gekommen, da man derartige Summen in den ganzen bunten Katalogen findet. Da waren einige deutlich drunter (wobei dort auch noch einiges zu schlüsselfertig fehlte) aber auch einige wo ein Preis von 195.000 Euro angegeben waren und "nur" die Malerarbeiten fehlen.
    Aus einem damaligen Angebot sollte eine DHH (schlüsselfertig ohne Malerarbeiten) 168.000 Euro kosten.

    Und daher habe ich auf Grund des kfw-Standards, einer wirklich schlüsselfertigen Ausführung und an ganz wenigen Stellen Aufwertung der Einrichtung, aufgestockt auf 200TEUR.
    Ich hätte somit eher damit gerechnet, dass ich knapp hinkomme, aber wichtige Aspekte bedacht habe.

    Es ist natürlich schade zu hören, dass die 200 TEUR wohl doch nicht ausreichen könnten :-(

    Wie sieht es denn mit den anderen Fragen hinsichtlich Qualität, Bauzeit etc. aus?

    Vielen Dank im Voraus!
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  8. #7
    Baufuchs
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    Vergiss mal die Preise der "Bunte Katalog Fraktion".

    Im letzten Jahr war bei mir jemand, der hatte ein Angebot für einen kleinen Bungalow ohne Keller für 145.000.- €.
    Wir lagen bei 189.000 €.

    Fehl bei den Buntspechten:
    - keine Rollladen
    - Dachraum nicht nutzbar, weil Nagelbinderdach ohne Belag auf Balkenlage
    - Wandfliesen 15.- €, im Bad 1,20m hoch, im Gäste WC 6 Fliesen im Bereich Handwaschbecken
    - Höhenausgleichsmauerwerk wg. Ausgleich Grundstückshöhe fehlte komplett
    - Entwässerung nur bis Außenkante Fundament
    - Solaranlage Brauchwasser fehlte, war aber wegen ErneuerbareEnergienWärmegesetz nötig
    - Innentüren mit Papp-Wabeneinlage
    - Dusche zwar eingezeichnet aber nach Baubeschreibung nicht im Preis
    usw. usw.
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  9. #8
    Themenstarter

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    Ja da kann selbst ich zustimmen! Vieles ist nicht mit drin.

    Aber du bist ebenfalls wie Ralf der Meinung, dass bei niedrigen-mittleren Ansprüchen das Bauvorhaben für 200-215 TEUR zu knapp kalkuliert ist?
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  10. #9

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    Andre, hol Dir als allererstes mal einen Baugrundgutachten für das Grundstück ein. Was hilft es Dir, wenn die Hütte für 200k€ auf einem supadupa Baugrund machbar wäre, Du aber dämlicherweise 20k€ in die Gründung investieren musst - zusätzlich - weil Dein Baugrund supamist ist!
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  11. #10
    Baufuchs
    Gast
    Schon mögl., dass man mit ca. 200.000 € hinkommt (Baugrund muss OK sein, siehe Ralf D.)

    Ohne Plan und Ausstattungswunschliste ist das aber Glaskugellesen.

    Grundsätzlich würde ich die Idee Doppelhaus überdenken, denn
    - Du brauchst einen Baupartner
    - Bauvorstellungen müssen angeglichen sein
    - Einsparung im Normalfall das kleinere Grundstück (spielt bei Dir keine Rolle, da geschenkt), ansonsten nur Entfall Klinker an der angebauten Giebelseite.

    Wo in Münster (Ortsteil) soll denn überhaupt gebaut werden?
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  12. #11
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    OK Danke!

    Pläne kommen in den nächsten Wochen und Ausstattungen sind vllt. jetzt schon zu weit gedacht (jedoch bereits überlegt) aber wir wollen wirklich eher Laminat als Parkett, "normale" Fliesen statt Naturstein o.Ä..
    Wir wollen nicht den letzten Baumarkt-Ramsch aber wir möchten auch nicht das Beste vom Besten. Wir müssen uns eben unseren Möglichkeiten anpassen und hoffen trotzdem, dass das mit dem Bau funktioniert.

    Das mit dem Baugrund ist ein guter und wichtiger Tipp. Das werde ich jetzt in Angriff nehmen!
    Baupartner stehen ja schon fest (Cousin meiner Frau) und auch was die Vorstellungen angeht haben wir ähnliche, wenn nicht sogar gleiche Vorlieben was den Stil, die Verblendsteine etc. angeht.

    Gebaut werden soll in Münster-Gievenbeck.

    Gibt es nicht Preise pro qm³ oder besser noch m² für ein fertiges Haus nachdem man sich ganz grob richten kann?
    Nach unserer Planung wären das ca. 1430 € / m² brutto für die fertige DHH!?
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  13. #12
    MoRüBe
    Gast
    Die Frage ist doch, müssen es wirklich 140 qm sein?
    Da haste auch nur 4 Zimmer plus die anderen Räume

    Und bei der Solaranlage haste eh keine Wahl. sonst erreichste die eff 70 nie :-)
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  14. #13
    Themenstarter

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    Kubikmeter und Quadratmeter meinte ich natürlich
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Hallo AndreMS:

    zu den Unsicherheiten ist ja schon einiges gesagt.
    Die generelle Frage ob mit A oder GU/GÜ/BT (ob Fertig-, Katalog- oder Individualhaus sei mal dahingestellt) ist eine alte und viel diskutierte. Ich denke die wichtigsten Punkte / Unterschiede hast Du auf dem Radar.

    Größte Vorteile GU für mich: Kostentransparenz von Beginn an und bei Mängeln habe ich genau einen Ansprechpartner. Die Argumente, dass man zwingend nicht mehr so flexibel ist wie bei einem A, kann ich pers. nur in Grenzen bestätigen. Natürlich gibt es GU´s die auf Massiv spezialisiert sind oder auf was auch immer, genauso aber auch A. die nur Massiv machen und die Finger von HRB lassen. Ich denke bei beiden sollten man vorher wissen, was man möchte um einen erfahrenen Partner fürs Vorhaben zu bekommen.
    Detaillösungen während dem Bau noch zu ändern: Kommt auf den GU an ob er das mitmacht und was er dafür will. Bei A. kann man natürlich auch ändern, aber auch der hat seine Gewerke nach Ausschreibung und Leistungsverzeichnis vergeben. Will man was ändern, darf man genauso mit dem Gewerk "verhandeln" ob und für welches Geld er das macht.


    Größter Vorteil A: Planung wie Du es willst (GU plant auch wenn man Ihn dazu beauftragt), aber idR ist die Planung bei einem guten, freien A. detaillierter und intensiver als bei einem abhängigen A. des GU. Obs bis in letzte Detail nötig ist, ist aus meiner Sicht auch eine Frage der Komplexität des Hauses. Will man ein Standard Kataloghaus 1zu1 so bauen wie es der Anbieter schon 100mal gebaut hat, braucht es keinen A. Umso mehr komplexe Abweichungen es von einem Standardhaus gibt (schwieriges Grundstück, spezielle pers. Wünsche etc.), desto sinnvoller ist ein A.

    Dazu:

    Preislich wird sich wohl das eine vom anderen kaum unterscheiden. Beim einen verdient der A. beim anderen der GU.

    Ich kann nur aus eigener Erfahrung sprechen: Wenn ich nochmal baue, dann mit A bis LP4 (oder evtl. auch noch 5&6), dann Vergabe an GU. Man kann auch nur einzelne Leistungsphasen an einen A. vergeben, falls Du das noch nicht wusstest. Hauptgrund sind für mich die von Beginn an fest kalkulierbaren Kosten sowohl für A als auch fürs Haus und der alleinige Ansprechpartner bei Problemen/Gewährleistung.
    Dafür im Vorfeld so genau wie irgendmöglich mit dem A. die Planung festlegen und Details beschreiben und diese bei der Angebots-Kalkulation durch den GU einfließen lasse. In den Details liegen oft immense preislichen Unterschiede der einzelnen GUs; habe ich diese aber bereits im Angebot fixiert, inetressiert mich die Einzelkalkulation nicht mehr....
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  17. #15

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    Hallo AndreMS,
    ein paar ganz grundlegende Dinge vorweg:
    Wenn man ein knappes Budget hat, um zubauen, muss man sich sehr, sehr disziplinieren... Und sorry, wenn ich lese 1-2- Gauben wären wünschenswert, dann fängt da das Disziplinieren bereits an: Eine Doppelhaushälfte in dem Kostenrahmen kann nur funktionieren, wenn auch die Konstruktion möglichst einfach ist - will heißen: gerade Wände und ein Dach drauf. Fertig - aus! Ohne Gauben, Erker, Vorsprünge, Gauben, Schnick-Schnack.
    Bei einem KfW-70-Standard gibt man schon mal ein Bisschen was für die Energieeffizienz aus, insofern muss man in den anderen Punkten sehr auf die Kostenbremse drücken.
    Und da hapert es meiner Erfahrung nach bei den allermeisten Bauherren......
    Gruß aus dem Ländle
    Liesl
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