Grobe Kostenschätzung vor dem Hauskauf

Hallo,

wir haben uns heute Reihenendhaus Bj. 1981 angeschaut. An sich hat uns das Haus (Größe, Schnitt, Lage) sehr gefallen. Genau so etwas suchen wir schon länger. Auch der Preis ist für heutige Verhältnisse angemessen. Es müsste aber einiges gemacht bzw. modernisiert werden und außerdem scheint eine Kellerwand etwas feucht zu sein und es riecht im Keller etwas muffig. Deswegen wollte ich eine grobe Kostenschätzung haben, um zu wissen, ob wir einen Sachverständigen beauftragen oder es doch lieber gleich lassen.

Folgendes wäre zu machen:
1. Gäste-WC im EG und Bad im OG – hier denke ich mit 10 TEUR auszukommen
2. Gas-Heizkessel austauschen (Wohnfläche ca. 140 m2 – zwei Vollgeschosse und ausgebauter Dachgeschoss)
3. FBH im EG nachrüsten ca. 55 m2, im OG und DG würden wir die Heizkörper behalten wollen. D.h. wohl zwei Heizkreise?!!
4. Alle Fenster (Holz) im EG und OG müssen getauscht werden, weil zum Teil sehr marode, verzogen und einfach nicht mehr schön. Wahrscheinlich ist es dann schon sinnvoll Dreifachverglasung einsetzen. Ich habe leider keine genauen Fenstermaße. Es sind 6 Fenster mit ca. 1200 x 1200, ein festes Terrassenelement ca. 4000 x 2300 plus Terrassentür ca. 1000 x 2300
5. Außerdem sieht die Holzverkleidung der beiden Giebel relativ marode aus. Alle anderen Giebel in der Reihe sind mit Schiefer verkleidet (hier ein Foto https://www.dropbox.com/s/osx0m3cpgryy6dc/Giebel.jpg). Das würden wir dann auch gerne so machen lassen.
6. Na ja und es müsste halt die eine Außenwand abgedichtet werden. Die Wand ist ca. 11 m lang. Der Boden daneben ist mit Gehweg-Platten verdeckt. Ein Mini-Bagger hätte da Zugang.

Ich weiß schon, dass es ohne eine Glaskugel schwierig ist das Ganze zu beziffern. Aber es ist halt so, dass wenn wir definitiv mit mehr als 50 TEUR rechnen sollten, dann werden wir es gleich lassen. Ich hoffe j-d kann uns da ungefähre Richtwerte vorgeben.

Vielen Dank!

 

Guten Morgen,

danke schon mal für die Antworten!
@ brandeins: Ja die Bäder müssen komplett neu gemacht werden - sprich 1xBadewanne, 1xDusche, 2xwandhängende WC`s, 2xWaschbecken und neue Wand- und Bodenfliesen. Ein guter Freund von mir hat vor einem halben Jahr dafür knapp 9 TEUR ausgegeben, deswegen gehe ich davon aus, dass ich mit 10 TEUR auskommen sollte.
Das ist mir schon klar, dass die FBH einen hohen Aufwand (Estrich raus, neue Dämmung, Rohre und wieder neuer Estrich) bedeutet. Aber zumindest im EG möchte meine Frau unbedingt eine haben.

@ tupol: Na ja, ich wollte halt die Kosten im Voraus abschätzen können. Wenn das mit dem Geld sowieso nicht hinkommt, dann brauche ich auch nicht unnötig Geld für den Gutachter zu investieren. Sollten wir theoretisch mit 50 TEUR auskommen, dann würden wir definiv einen Gutachter einschalten. Wir haben uns mal ein gleiches aber MRH in der Reihenzeile daneben angesehen. Der Keller war dort trocken und auch die Fenster, obwohl gleich alt, sahen deutlich besser aus und funktionierten auch einwandfrei. Es ist ja auch immer die Frage wie und ob überhaupt man die Sachen instandhält. Die hatten die Giebel soweit ich errinere gleich mit Schiefer verkleidet.

Also meine Rechnung sieht so aus:

1. Gäste-WC im EG und Bad im OG – 10 TEUR
2. Gas-Heizkessel austauschen - 5 TEUR ?
3. FBH im EG nachrüsten ca. 55 m2 (Estrich Entfernen als Eigenleistung) - 5 TEUR ?
4. Fenster - 7 TEUR ?
5. Giebel - ??? (gar keine Ahnung)
6. Außenwand Abdichten - ??? (gar keine Ahnung)

Wenn die beiden letzten Punkte 20 TEUR mit großer Wahrscheinlichkeit übrsteigen würden, dann kann ich das wohl vergessen. Ansonsten beautragen wir einen Gutachter und gehen dem Feuchteproblem auf den Grund.

 

@ githero: Das sind mal klare Worte. Vielen Dank! Mit dem Heizkessel habe ich mich daran orientiert, was meine Eltern vor 4 Jahren bezahlt haben. Da war im Preis ein Viessmann-Brennwertgerät plus Einbau inkludiert. In den 5 TEUR für die FBH sollten Heizkreis und Mischer bereits enthalten sein. Also sollte ich für den Heizkessel plus FBH eher mit 15 TEUR rechnen?!!
Böden und Wände würden wir mit meinem Vater selber machen, wir haben das schließlich in seinem Haus auch gut hinbekommen. Da es aber kein Marmorboden werden soll und "nur" vernünftig gestrichene Wände sein sollten, werden sich die Materialkosten dafür im Rahmen halten. Habe die Kosten hierfür zwar nicht in der Aufstellung oben aber doch im Hinterkopf. Trotzdem ein wichtiger Hinweis! Danke!
Was mir halt am Meisten Kopfschmerzen bereitet, dass ich die Kosten für Punkte 5. und 6. überhaupt nicht abschätzen kann, weil ich mit diesen Arbeiten noch nie in Berührung kam.
Das Verhandeln geht in Hamburg im Moment leider in die andere Richtung, es kommen Dutzende zu Besichtigungen und fangen an, sich gegenseitig zu überbieten. Wir haben bereits bei zwei Objekten zugesagt. Einmal stand sogar schon ein Notartermin fest. Und trotzdem wurden weitere Gebote eingeholt. Es hat nichts mehr mit dem normalen Immobilienmarkt zu tun. Klar wird sich das Ganze in 10 Jahren bei vielen rächen, wenn die Umschuldungen anstehen. Aber viele denken leider nicht daran. Ich weiß aber genau, wie viel ich mir leisten kann und will. Ich möchte nicht nur für das Haus arbeiten, das ist es mir nicht wert. Andererseits würde ich schon gerne die niedrigen Zinsen von Heute mitnehmen.

@ dani86: Das sind ja schon mal paar gute Richtwerte mit denen ich rechnen kann. Vielen Dank!
Für den Kessel+FBH werde ich dann wohl doch 15 TEUR ansetzen. Die 7 TEUR für die Fenster scheinen ja zu passen und bei en Bädern sollte uns eine mittlere Ausstattung reichen. So wie ich meine Frau kenne, wird sie alles spätestens in fünf Jahren ganz anders haben wollen.

Ich hoffe, dass j-d noch zu Punkten 5. und 6. etwas sagen kann.

 

Habe eben von der Maklerin noch einige Unterlagen per E-Mail erhalten, unter anderem die Baubeschreibung. Laut dieser bestehen die Außenwände aus: Gasbeton d=25 cm, 6 cm Wärmedämmung (leider nicht näher spezifiziert), 2 cm Hinterlüftung und Verblend d=11,5 cm, dabei beträgen die Gaskosten 2160 € monatlich. Nun ist die Frage inwieweit sich dieser Verbrauch mit der neuen Heizanlage reduzieren lässt, sind 30 % Ersparnis realistisch?

 

Uups, das hat sich eben überschnitten.

Danke R.B.! Ich sehe schon, das wird leider nichts mit diesem Haus. Schade, dann werden wir weiter suchen. Nur so interessehalber, woher kann die Feuchtigkeit sonst kommen, wenn nicht von draußen? Meinst du es könnten Rohre in der Wand undicht sein?

 

Alles klar! Vielen Dank noch mal an alle für die zahlreichen Antworten! Werde dann heute Abend meinem "Ehechef" beibringen müssen, dass es nichts mit diesem Haus wird.

 

Guten Abend,

nun möchte meine Frau doch mit einem Sachverständigen das Haus nochmal genauer anschauen, weil es ihr schon sehr gefallen kann, und sie der Meinung ist, dass der muffige Geruch im Keller von der dort lebenden Katze bzw. dem Katzenklo stammen könnte und die Feuchte vielleicht durch das falsche Lüftungsverhalten hervorgerufen wurde. Die Frage ist: könnt ihr mir einen Sachverständigen in Hamburg empfehlen?