Finanzierung

Für mich sind keine Fallstricke erkennbar. Allein die Mieteinnahmen decken fast schon die Finanzierungskosten, und wenn es mal zu Ausfällen kommen sollte, reicht das Einkommen problemlos aus um das zu kompensieren.

Klar das EK ist schwach, und man könnte auch noch darüber philosophieren was passiert wenn ein Einkommen ausfällt oder weitere Kinder angesagt sind, aber selbst dann sehe ich keine Probleme. Genau so könnte man darüber spekulieren was passiert wenn die Welt untergeht.

Ich würde mir an Deiner Stelle keine Gedanken machen, das funktioniert.

Gruß
Ralf

 

die 145m² Mietfläche sehe ich in sofern kritisch, da die Auswahl an gescheiten Mietern bei so große Wohnflächen sehr gering ist

Wer gibt schon 1050 Euro Kaltmiete aus in MeckPom, das sind doch nur Peter Hartz Familien mit 5 Kindern.... und was dann passiert, solltest du mal in deine planung mit einbeziehen

 

Dafür dass ihr beide erst 25 seit, habt ihr doch viel geld. Habt ihr das Boot schon abbezahlt oder alles bar bezahlt.

Vermietet ihr die 145qm oder wollt ihr noch nach dem bauen vermieten, weil dann könnte man doch ein TEil des Hauses Abschreiben und da bekommt doch was zurück. Da muss man einen Finazberater fragen.
Überstunden würde ich nicht anrechnen, weil in Zukunft werden es weniger werden, aber bezahlen müsst ihr 30 Jahre.

 

macht Sinn.. jedoch hast du dann wiederum das Problem, dass du ein 3-Familienhaus bzw Mehrfam.haus baust.
wsa ja kostentechznisch auch wieder etwas unschöner wird, da da mehr bandschutzkram und diverse andere anforderungen kommen.
zudem kann es sein, dass ein mfh dort gar nicht genemight wird wo ihr bauen wollt.

 

Vorsicht mit Sondertilgungen, wenn diese nicht vereinbart sind, dann kannst Du auch nichts sondertilgen. Bei einer festen Laufzeit von 30 Jahren wäre es auch sinnfrei mit Sondertilgungen zu arbeiten, höchstens man möchte die Laufzeit verkürzen.

Genau so ist es. Wenn man immer nur an den worst case denkt, dann dürfte man kein Haus bauen, denn jeder kann irgendwann mal ohne Einkommen da stehen.

Wichtig ist dann nur, dass der Wert des Gebäudes die Restverbindlichkeiten deckt, so dass man im schlimmsten Fall mit einem blauen Auge davon kommt. Die Hütte ist dann zwar weg, aber dafür ist man schuldenfrei und hat seine monatliche Belastung reduziert.
Das ist ja ein Schwachpunkt bei Immofinanzierungen mit wenig EK. Das Haus verliert schneller an Wert als die zugehörigen Verbindlichkeiten abgebaut werden. Im Ernstfall bleibt man dann trotzdem noch auf einer Restschuld sitzen.

Aber ich hatte es oben schon geschrieben, man könnte auch über den Weltuntergang philosophieren. Es wird immer ein Restrisiko bleiben, damit muss man leben. Absolute Sicherheit gibt es nirgendwo.

Gruß
Ralf

 

Ich persönlich würde von vermieten abstand nehmen. Meine Eltern vermieten eine Wohnung und ich selber habe auch 3 Jahre vermietet und wir haben viele schlechte Erfahrungen gemacht. Die Mieterrechte hier in Deutschland sind der Stark und Papier ist geduldig. Nebenkosten rechnungen nicht bazahlt, zum teil Miete nicht bezahl. ein mal mussten meine Eltern die Wohnung räumen lassen usw.

Ihr braucht nur ein mal pech haben und euch fehlt 6-8 Monate Miete und dass ist viel Geld, aber die Bank will dann von euch das Geld und nciht von dem Mieter.

 

Wenn ich das richtig verstanden habe, dann wollte ihr ein Haus mit +-300m² Wohnfläche bauen, in der einen hälfte selber Wohnen und die andere Hälfte vermieten (als 1 WE oder in 2 kleineren WE).
Wenn das korrekt ist, dann frage ich mich wie Ihr das mit 305k € anstellen wollt?

Grundstück ist ja anscheinend auch nicht vorhanden (oder hast du nur vergessen das als EK anzuführen?)...

Also Grundstück + Mehrfamilienhaus mit ~300m² Wohnfläche != 305k gesamtkosten...
Selbst WENN Ihr schon das Grundstück besitzt, werden 305k kaum ausreichen um ein MFH in dieser Größenordnung zu bauen!

Und wenn Ihr aus irgendwelchen Gründen wirklich so günstig bauen könnt, dann würde ich mir überlegen nur ein EFH zu bauen... Könnt Ihr zwar nix vermieten, benötigt aber auch nur die hälfte an Geld.... und Ihr habt keinen Ärger mit Mietern und den Garten/Haus für euch alleine....

nach 10 Jahren kann man imho den Kreditvertrag auch teilweise kündigen was ja im prinzip einer "Sondertilgung" entspircht.

 

Denke bei so einer Konstellation auch an die steuerlichen Fallstricke, damit das FA auch die zugehörigen Kosten anerkennt.

Gruß
Ralf

 

das stimmt natürlich.... wozu zusätzlichen Wojnraum bauen, der dan doch nuzr vermietet wird.
bei 7 € bis 8 € Miet pro m² macht man in der Regel eh keine gute Rendite bei einem NEubau aufgrund der hohen Kosten.

ich habe das mal mit meinen Formeln durchgerechnet, nach denen ich baue/vermiete...
und bei 7 € pro m² hättest du 4,6% Rendite (nach abzug Wertverlust, Instandhaltung), wenn die 145m² nur günstige 145.000 Euro Baukosten verursachen.

Nach Steuer (bei euren Steuersatz) und Tilgung bleibt euch dann ca 200 Euro cash im Jahr netto über!
Also der ganze Srtess für 2mal essen gehen.. sofern das mit 145K überhaupt möglich ist zu bauen.

Im Normalfall kosten 145m² ja eher so 200.000 Euros in der Sparvariante. Dann Rendite 2,5% und ein jährliches Cash wg Tilgung von -2500 Euro

Vllt lieber klein bauen und später dann nochmal anbauen bei Bedarf

 

außerdem kommt noch dauzu dass ich gerade sehe dass ich bei euch den Zinssatz und die Tilgung verwechselt habe... was die Rendite nochmal 1% runterschraubt

 

Wenn Du schon die Tilgung mit einrechnest, dann musst Du auch die Abschreibung gegenüber stellen.

Gruß
Ralf

 

die ist natürlich drinne mit 1%

 

ok wenn man es als Holzhaus baut, kann man vllt 2% beim DFinanzamt durchbekommen.. dann bleibt etwas mehr Geld übrig

 

Eine Nutzungsdauer von 50 Jahren für den vermieteten Teil sollte problemlos durchsetzbar sein, auch ohne "Holzhaus".

Gruß
Ralf