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Baufinanzierung

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  1. #1

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    Baufinanzierung

    Hallo zusammen,

    bin neu hier und wollte mich mal erkundigen ob einen Baufinanzierung sinnvoll ist.

    wir sin 2 Erwachsene u.1 kind von 13 jahren.wir planen einen Hausbau u.haben jetzt ein angebot von 240000€ haus inklusive Grundstück,Baunebenkosten.Notarkosten,Grundsteuer u.Grunderwerbssteuer würden wir mit Eigenkapital begleichen.
    das monatliche gesamteinkommen beträgt 2550€

    momental soll die monatliche hausrate 640 mit 1%Tilgung betragen,das dauert ca.30-35Jahre,Wir können auch sondertilgungen machen.
    die nebenkosten für das haus inklusive Autorate u.Versicherung(Strom,Müll,Wasser etc) würden sich auf rund 700€ belaufen.
    Bei den Hausnebenkosten habe ich bei allen angerufen u.mir die kosten geben lassen.

    Danke für eure Infos.
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  2. Baufinanzierung

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  3. #2
    Avatar von nightyhawk
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    Das funktioniert vorne und hinten nicht.... wie kommst du denn auf 640,- Rate inkl Tilgung? Ich gehe mal davon aus, dass bei annähernd NULL Eigenkapitel euch keine Traumzinsen beschieden sind. Also rechne mit >= 3% - und allein das wären ca. 600€ Zinsen im Monat.

    Rechne also eher mit 800 € im Monat für die Bank zzgl deiner 700 € Nebenkosten (inkl. Auto), bleibe rund 1000 € für Lebensmittel, Schulbildung, Rücklagen et. al. Auch das ist sehr knapp.
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  4. #3

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    ich verstehe die rechnung nicht.

    grunderwerbsteuer und notar ist das einzige EK...das ist schonmal kritisch.

    ich hatte aus privaten gründen auch recht wenig EK, verdiene aber deutlich mehr. rechne ich das gehalt der frau mit (habe ich nicht, da kinder geplant) dramatisch mehr...
    (ist immer wichtig genau zu wissen warum man kaum EK hat! spielte das leben so..OK...weiß man es nicht...O HA...)


    wie kommste denn auf den rest? und wie setzt sich der zusammen?

    1% tilgung ist bei niedrigen zinsen TÖDLICH FALSCH.
    mindestens 2%, besser 3% tilgen!

    laufzeiten von mehr als 30 jahren sind ebenso kritisch. (die resultieren übringens aus der niedrigen tilgung in verbindung mit dem niedrigen zinsniveau!)

    seriös sollte man als mindestziele folgendes setzen und dies sollte nicht auf theoretischen sondertilgungsmöglichkeiten fußen:

    - bude spätestens mit 60 bezahlt
    - bude muss ALLERSPÄTESTENS nach 10 jahren (regelmäßig erste möglichkeit den kredit zu kündigen) mehr wert sein, als die bank fordert
    - kreditrate realistisch berechnen und dann kürzen. wenn also rechnerisch 1000euro passen...850euro als limit nehmen.
    WARUM? das kann dir den hintern retten ich hatte trotz toller und wasserdichter verträge das vergnügen einer insolvenz des bauunternehmers. kurz & knapp: hätte ich mir keinen puffer geschaffen indem ich unter meinen möglichkeiten gerechnet habe...wäre ich am ende gewesen. so konnte ich die resultierende mehrbelastung abfangen, weil ich nicht auf naht genäht hatte.
    KANN MAN NUR JEDEM RATEN. ein neubau ist immer mit gewissen risiken verbunden....
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  5. #4

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    Die Frage ist auch ob dieses Budget so zu halten ist - man baut ja nur einmal - teurer wird es immer als geplant, dies wird dir jeder hier Bestätigen!
    Betrachte die folgende Liste als Denkanstoß was noch auf dich zu kommen kann(wird):

    Außenanlage 17.000€
    Terasse?!
    Garage/Carport ?!
    Küche 10.000€++
    Zusätzliche Steckdosen etc. Elektriker 3.000€ Aufpreis
    Badbemusterung 5.000€ Aufpreis - man baut ja nur einmal und im "Grundpreis" ist immer nur ein "Grundbad" enthalten!
    Bemusterung Fliesen/Bodenbeläge ~~~2500++€ Aufpreis - man baut wirklich nur einmal
    - sind in dem Preis Bodenbeläge enthalten?? Nur Laminat??
    Elektrische Rolläden?? (Rolläden im Preis enthalten?)


    Es kommen also schnell noch ein paar 10-Tsd dazu, ich halte dies mit dem gegebenen Einkommen für Gefährlich! Mit 1% Tilgung lässt es sich etwas schön rechnen, aber lass dir mal vorrechnen was passiert wenn die Zinsen nach dem Ende der Zinsbindung auf normale 5% steigen! Was passiert wenn das Kindergeld (in absehbarer Zeit!) "ausläuft"? Was passiert wenn in 15 Jahren Renovierungsarbeiten anstehen, wenn jetzt schon der PKW auf Kredit gekauft wird? Ich könnte bei dieser Finanzierung (falls eine Bank mitmacht) nicht mehr gut Schlafen!
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  6. #5

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    Zitat Zitat von mario42 Beitrag anzeigen
    momental soll die monatliche hausrate 640 mit 1%Tilgung betragen,das dauert ca.30-35Jahre,....
    Wer hat das gerechnet?
    Wie stellt sich das Eigenkapital dar? (bar, BSV Höhe)


    Bei diesen niedrigen Zinssätzen, die Du mangels EK nicht bekommen wirst, hast Du bei 240.000,- € Kreditsumme, 640,€ monatlicher Rate, eine Laufzeit von fast 53 Jahren !!!

    Nach 10 Jahren Zinsfestschreibung beträgt die Restschuld noch etwa 213.000,- €, d.h. Du hast in den ersten 10 Jahren gerade mal 37.000,- € getilgt. Wie hoch die Zinssätze in 10 Jahren sein werden, darüber kann man nur spekulieren, es ist aber sehr wahrscheinlich, dass sie höher sein werden. Das bedeutet im Klartext, das Haus verliert schneller an Wert wie Du Deine Schulden tilgen kannst.

    So, dann rechnen wir mal mit realistischen Zahlen.

    Ohne EK wird der Zinssatz wohl jenseits der 3% liegen, nehmen wir dazu 2% anf. Tilgung, was eine Laufzeit von ca. 30 Jahren ergibt, dann komme ich auf eine monatliche Rate von 1.000,- € !
    Bei 10 Jahren Zinsbindung liegt die Restschuld nach 10 Jahren immer noch bei etwa 184.000,- €.
    Würde die Tilgung auf 3% anf. Tilgung erhöht, dann ergibt sich eine Laufzeit von c.a 23 Jahren und eine monatliche Rate von 1.200,- €.
    Immer vorausgesetzt, Du bekommst das/die Darlehen auch für durchschnittlich 3% Zinssatz.

    Das wären also die zu erwartenden Verbindlichkeiten die im Raum stehen. Jetzt kümmern wir uns mal um die Einkommensseite.

    Du schreibst:

    das monatliche gesamteinkommen beträgt 2550€
    Was ist darin enthalten? Wie schlüsselt sich das Einkommen auf? Banken benutzen gerne den Begriff "dauerhaft erzielbares Einkommen", das hat schon seinen Grund. Ist darin beispielsweise das Kindergeld enthalten, dann stellt sich die Frage, was wird damit in 5 Jahren wenn das Kind sich für eine Ausbildung entscheiden sollte und dann über ein eigenes Einkommen verfügt? Oder die Hochschule besuchen möchte, und Kindergeld + Bafög nicht ausreichen um die Kosten zu decken?

    Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Lebenshaltungskosten sowie sonstige Verbindlichkeiten.

    Bei 2 Erw. und 1 Kind reden wir hier schnell von 1.200,- €/Monat. Die Banken haben dafür unterschiedliche Ansätze, die auch regionale Unterschiede berücksichtigen. Es ist also gut möglich, dass Deine Bank mit einer höheren Pauschale rechnet. Es interessiert nur am Rande, was Du an realen Lebenshaltungskosten hast, denn die kannst Du notfalls, zumindest für einen begrenzten Zeitraum, reduzieren. Das hält eine Familie aber nicht auf Dauer durch, deswegen ist es sinnvoller mit einer üppigen Pauschale zu rechnen.

    Dazu kommt das Thema "Auto", das Du oben mit "Autorate" bezeichnet hast. Handelt es sich dabei um eine Finanzierung? Oder meinst Du die monatlichen KFZ Kosten wie Steuer, Versicherung, Benzin etc.?
    Wenn es sich um ein Darlehen handelt, wie hoch ist die monatliche Rate, und wie lange läuft das Darlehen noch?

    In meinen Augen sind noch zu viele Fragen offen um hier eine brauchbare Beurteilung vornehmen zu können. Mein bisheriges Bauchgefühl sagt "Risiko zu hoch".

    Gruß
    Ralf
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  7. #6
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    ich versuche mal die vielen anstöße hier zusammen zufassen.
    Eigenkapital ist in bar vorhanden,es besteht ein bausparvertrag der ende 2015 fällig ist(VL Leistung vom Arbeitgeber)desweiteren besteht ein Riestervertrag.Kindergeld ist bei dem einkommen nicht mit dabei.
    Die Autorate beträgt 143€ im Monat u.ist ende 2014 fertig.Bezinkosten sind gering,da noch ein Firmenwagen vorhanden.
    Küche ist vorhanden,Terrasse u.Garage sind imPreis enthalten,genau so wie Laminat,Fliesen,Farbe u.Tapeten.sicher wird da noch was zukommen bei der Bemusterung.Steckdose ca.130 stk,lichtschalter 30stk,genauso wie TV Dosen im preis mit drin.
    das einkommen schlüsselt sich wie folgt auf,800€ frau,1750€ mann(darin ist kein 13.gehalt enthalten)
    Ich weiss das es sehr knapp kalkuliert.ich denke vielleicht noch warten bis das Auto bezahlt ist.
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  8. #7

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    Wie hoch ist das Eigenkapital in bar?
    Hintergrund meiner Frage, reicht das EK wirklich für alle Nebenkosten? Wie stellt sich das Verhältnis zur Darlehenssumme dar?
    Wenn man quasi ohne nennenswertes EK finanzieren möchte, dann spielt jeder Euro eine Rolle und kann darüber entscheiden, ob eine Bank ja oder nein sagt und ob die Konditionen erträglich oder unannehmbar werden.

    BSV fällig 2015, über welche Bausparsumme? Tarif? Man könnte dann überlegen, ob man diesen mit einbindet.

    Firmenwagen, sind die 1% Privatnutzung in Deinem Einkommen mit eingerechnet?

    Die Autorate ist Ende 2014 erledigt, aber führt das zu einer Entlastung oder muss dann Ersatz her?

    Was ist mit dem Riestervertrag? Altersvorsorge? Monatlicher Beitrag?

    Unterstellen wir mal die 2.550,- € als dauerhaftes Einkommen, danach sieht es zumindest aus. Als Reserve kommt für die nächsten Jahre noch das Kindergeld hinzu, das wir jetzt mal beiseite lassen. Die Finanzierung wird Dich um die 1.000,- €/Monat kosten, bleiben also noch 1.550,- € für die Lebenshaltung und sonstigen Kosten/Verbindlichkeiten. Das wird verdammt knapp, und angesichts der noch unsicheren Hausbaukosten, besteht die Gefahr, das die Sache in die Hose geht. Es würde mich nicht wundern, wenn der Hauspreis aufgrund der Sonderwünsche mal ganz schnell um 10% steigt, und das ist noch vorsichtig geschätzt. Dann beginnt das Schönrechnen und schon kippt das Kartenhaus zusammen, denn ihr habt vielleicht noch 200,- €/Monat an Reserve in der Kalkulation. Etwas Reserve ist aber notwendig, denn ein Haus verursacht laufende Kosten die in der o.g. Lebenshaltungspauschale nicht unbedingt mit eingerechnet sind. Oder es streikt die Waschmaschine, und schon ist die Reserve für mehrere Monate dahin.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8
    Themenstarter

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    Bausparsumme BSV 5000€,Derfirmenwagen ist bei meinen Nettoeinkommen schon abgezogen,Ersatz für das Auto muss nicht her.
    als Altertersvorsorge besteht noch eine lebensversicherung monatlicher beitrag 50€,Riestervertrag (ende 2038halbjährlich 50€).
    es besteht auch noch eine kleine barreserve(1000€) falls mal die Waschmaschine kaputt ist.
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  10. #9

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    Weißt Du, was 1000 Euro Barreserve beim Hausbau sind? Sehr, sehr viel weniger als nichts. Da hustest Du nur mal gegenüber einem Handwerker das Wort "Sonderwunsch", schon sind die weg.
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  12. #10

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    Hallo TE,

    ich hätte Bauchschmerzen bei der ganzen Sache. Mal eben 20.000 € Zusatzkosten sind gerade beim Neubau garnichts. Wenn ich die nicht in Form von EK sofort verfügbar hätte, würde ich das nicht machen.

    Muss es unbedingt ein Neubau sein? Habt ihr schon mal nach einer schönen Bestandsimmobilie geschaut?
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  13. #11

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    Zitat Zitat von mario42 Beitrag anzeigen
    Bausparsumme BSV 5000€,...
    OK. Dann lohnt es nicht darüber nachzudenken, ob man die paar Euro Guthaben einsetzen sollte. Das würde ich unter Notgroschen verbuchen.

    Wenn für das Auto kein Ersatz her muss, dann wird das Dein Konto entlasten, zumindest ein wenig, denn natürlich muss man wieder etwas ansparen, so ein Auto hält ja nicht ewig, und irgendwann muss Ersatz her. Der Riestervertrag ist OK, kann aber auch nicht dazu beitragen, die Zahlen etwas schöner darzustellen.

    Jetzt stellt sich noch die Frage Verhältnis EK zu finanzierender Summe. Wenn hier die Ampel auf Rot springt, dann wird die Bank nur den Kopf schütteln. Diese Frage hast Du mir auch noch nicht beantwortet, sonst könnte man jetzt einmal genauer rechnen.

    Noch ein Punkt, der oben etwas untergegangen ist. Gehe ich richtig in der Annahme, dass Du jetzt 42 jahre alt bist? Dann kannst Du sämtlich Annahmen die ich oben zur Tilgung herangezogen habe vergessen. Bei 2% anf. tilgung landest Du bei über 30 Jahren, d.h. Du müsstest im Alter von 70 Jahren noch an dem Kredit abbezahlen. Wie soll das funktionieren? Hier wirst Du auf 3% anfängliche Tilgung gehen müssen, dann wärst Du bis zur Rente mit dem Kredit fertig. Das bedeutet aber wiederum, dass die monatliche Belastung durch den Kredit eher mit 1.200,- € anzusetzen wäre, und nicht mit den von mir zuerst angenommenen 1.000,- €/Monat.

    Mit den bisherigen Infos würde ich Deine Finanzierung(schancen) wie folgt einschätzen.

    a.) Investitionssumme, es ist noch unklar welche Kosten in den 240T€ enthalten sind, und in wieweit sich die Summe erhöht
    b.) (Kauf)Nebenkosten, mangels Infos zu a.) kann man diese erst grob abschätzen
    c.) Eigenkapital, mangels Infos nicht einschätzbar. Risiko, dass eine 100% Finanzierung nicht ausreicht und 105% oder mehr finanziert werden müssen
    d.) Einkommen, Kapitaldienstfähigkeit sollte sich vielleicht noch darstellen lassen, spätestens wenn der Autokredit aus den Büchern verschwindet.

    Von den obigen 4 Punkten sind 3 Punkte eher negativ, Punkt d.) ist grenzwertig. Es würde mich daher nicht wundern, wenn eine Bank von einer Finanzierung absieht. Es gibt noch zu viele Unsicherheit in der Planung (Risiken für die Bank), und das ist etwas, das die Banken scheuen wie der Teufel das Weihwasser. Selbst wenn sie sich auf ein engagement einlassen würden, wäre der Risikoaufschlag erheblich.

    Ich sehe daher nur 2 Möglichkeiten. Entweder die Rahmenbedingungen verbessern sich kurzfristig (denke daran, Du wirst nicht jünger), oder Du legst dieses Projekt auf Eis.

    Gruß
    Ralf
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