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Bauantrag für Höhenveränderung?

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  1. #1

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    Bauantrag für Höhenveränderung?

    Hallo,
    wir planen aktuell unsere Außenanlagen und sind dort auf ein Problem mit Höhenveränderungen gestoßen.

    Wir haben uns blöderweise bei der Abgabe des Bauantrages noch keine Gedanken über die genaue Gestaltung der Außenanlagen gemacht. Daher sind im Lageplan an den Grundstücksgrenzen die gemessenen Ist-Höhen eingetragen.

    Wir haben leichte Hanglage, so ca. 1-1,5m auf 30m Länge an der steilsten Stelle.
    Um ein ebenes Grundstück zu haben müssten wir vorne an der Straße ca. 0,5-1m aufschütten und auf Rückseite ca. 0,5-1m abtragen je nach notwendigem Gefälle. Dies wollen wir jeweils mit großformatigen Felsen als Trockenmauer abfangen.

    Nun ist in NRW lt. unserem Bauamt und Problemen anderer Nachbarn anscheinend eine Höhenveränderungen frühestens 3m nach Grundstücksgrenze erlaubt. Ansonsten muss man sich an den Lageplan im Bauantrag halten.

    Unsere Nachbarn gehen alle unterschiedlich mit der Situation um. Es kommen Ratschläge, wie "bloß nichts nachfragen" oder "keine schlafenden Hunde wecken" über "einfach mal blöd nachfrage, was man machen muss" bis zu "auf jeden Fall genehmigen lassen" und "Bauantrag ist Pflicht". Die Nachbarn unter sich sind sich alle einig und unterschreiben den jeweiligen Nachbarn alle Einverständniserklärungen, sehr harmonisch alles.

    Da wir in Deutschland sind befürchte ich, dass das letzte Zitat der Wahrheit am nächsten kommt.

    Daher die Frage, wie würdet ihr mit der Situation umgehen? Wir haben unseren GaLa-Bauern gefragt und der sagt er hätte das noch nirgends so schlimm wie im unseren Baugebiet gehabt (anscheinend gefusteter Sachbearbeiter bei der Stadt). Er hätte vor unseren Bedenken einfach gebaut. Nach vosichtigem Nachfragen beim Bauamt seinerseits ist er jetzt unsicher. Er kann mangels Vorlagebereichtigung selbst keinen Bauantrag stellen.

    Jetzt haben wir folgende Optionen:
    - Über 3m abböschen und den Problemen aus dem Weg gehen.
    - einfach bauen und hoffen das nichts passiert
    - zum ehemaligen GU gehen und dort eine Änderung des BAuantrags beauftragen mit anderen Höhen an den Grenzen im LAgeplan.
    - einen neuen Bauvorlageberechtigten, der sich besser mit Außenanlagen auskennt beauftragen den Bauantrag zu ändern.
    - selbst eine Änderung ohne Bauvorlageberechtigten beim Bauamt beantragen.

    Da bisher alle die einen Bauantrag für die Gartenanlagen gestellt hatten nur Probleme und lange Diskussionen hatten würden wir den Weg ungern gehen, daher die Frage, wie ihr mit den Problem umgeht und was wirklich erlaubt ist!?

    Besten Dank im Voraus,
    Orkati
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  2. Bauantrag für Höhenveränderung?

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  3. #2
    Themenstarter

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    § 65 (Fn 16, 10)
    Genehmigungsfreie Vorhaben

    ...
    Einfriedungen, Stützmauern, Brücken

    13. Einfriedungen bis zu 2,0 m, an öffentlichen Verkehrsflächen bis zu 1,0 m Höhe über der Geländeoberfläche, im Außenbereich nur bei Grundstücken, die bebaut sind oder deren Bebauung genehmigt ist,
    ...
    16. Stützmauern bis zu 2,0 m Höhe über der Geländeoberfläche,

    Kann mir jmd. den Unterschied zwischen Einfriedungen und Stützmauern erklären?

    Für mich als Laie = Einfriedung gleich freistehend, Gelände an beiden Seiten annähernd gleich hoch
    Stützmauer = stützt Höhenunterschiede ab, Gelände unterschiedlich hoch auf den beiden Seiten.

    2m über Geländeoberfläche (= gewachsenes Gelände, wie wir es im Bauantrag leider eingezeichnet haben) bei einer Stützmauer würde doch bedeuten, dass wir auf der anderen Seite sogar bis 2m auffüllen dürfen. Sonst wäre es ja keine Stützmauer, oder erhoffe ich mit da in das Gesetz etwas rein
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  4. #3

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    Der Bauantrag für das haus heisst erstmal nicht, daß man hinterher am Grundstück nichts mehr ändern darf, was davon abweicht. Maximal wird für die Abweichungen ein neuer Antrag notwendig.

    Einfriedung / Stützmauer, ich glaub Deine Definition trifft es ganz gut. Plus: Eine Einfriedung ist an der Grenze, eine Stützmauer kann an der Grenze oder auch irgendwo anders sein.

    Stichworte nach denen Du mal in der LBO suchen solltest sind
    -Aufschüttungen, oft sind die ab einem bestimmten Volumen genehmigungspflichtig
    -Abstandsflächen - Aufschüttungen, Stützmauern etc. können je nach Grösse Abstandsflächen auslösen.

    Die LBO NRW hab ich jetzt nicht gelesen.
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  5. #4

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    So, und nach kurzem Studium der LBO NRW:
    § 6 (Fn 7) Abstandflächen
    (10) Gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen gelten die Absätze 1 bis 7 entsprechend für Anlagen, die nicht Gebäude sind,

    1. soweit sie höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind und von ihnen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen oder

    2. soweit sie höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind und dazu geeignet sind, von Menschen betreten zu werden.
    Aufschüttung = Bauliche Anlage...

    Desweiteren:
    § 65 (Fn 16, 10) Genehmigungsfreie Vorhaben
    42. selbständige Aufschüttungen oder Abgrabungen bis zu 2,0 m Höhe oder Tiefe, im Außenbereich nur, wenn die Aufschüttungen und Abgrabungen nicht mehr als 400 m² Fläche haben,
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  6. #5
    Themenstarter

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    Danke!
    Die LBO hatte ich mir ja auch schon angesehen. Deine beiden Textstellen unterstützen die Annahme, dass ich genehmigungsfrei direkt an der Grenze aufschütten und per Felsen abfangen kann, wenn:
    - Höhe unterhalb 1m ist
    - Fläche kleiner als 400m²

    Im Bebaungsplan finde ich auch keine abweichenden Regelungen.

    Ich wunder mich nur, warum einzelne Nachbarn dann Probleme hatten, obowohl ihre Aufschüttungen/Mauern auch nicht höher/größer waren...

    Wo könnte hier noch die versteckte Gefahr sein? Möchte mich möglichst gut informieren vor dem Gespräch mit dem Bauamt, da die auf unser Baugebiet anscheinden nicht gut zu sprechen sind nach den bisherigen Erfahrungen mit unseren Nachbarn.
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  7. #6
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    Hallo,
    es gibt Neuigkeiten von der Stadt.
    Auf mein Schreiben:

    Sehr geehrter Herr XXX,
    wir haben in XXX gebaut und planen nun unsere Gartenanlagen.
    Um zu vermeiden gegen geltende Bauvorschriften zu verstoßen, möchten wir vorab fragen ob unser Vorhaben genehmigungsfrei ist:
    Wir möchten gerne an den Grundstücksgrenzen den Höhenunterschied durch Aufschüttungen und Abgrabungen ausgleichen und durch eine Naturstein-Trockenmauer abfangen.

    Nach Studium der Landesbauordnung NRW haben wir Folgendes herausgefunden:
    § 2 Absatz 1 BauO NRW
    Aufschüttungen und Abgrabungen sind bauliche Anlagen
    § 6 (Fn 7) Absatz 10 BauO NRW
    Die Regelungen zu Abstandsflächen gelten für Anlagen die keine Gebäude sind nur, wenn sie höher als 1m über der Geländeoberfläche sind
    § 65 (Fn 16,10) Absatz 1 BauO NRW
    Nr. 16: Stützmauern bis zu 2m sind genehmigungsfrei
    $ 65 (Fn 16,10) Absatz 1 BauO NRW Nr. 42:
    Aufschüttungen und Abgrabungen sind bis 2m Höhe/Tiefe genehmigungsfrei, wenn sie weniger als 400m² Fläche haben

    Zusammenfassend sind an Grundstücksgrenzen Stützmauern und Aufschüttungen/Abgrabungen kleiner 400m² bis 1m genehmigungsfrei.
    Mit 3m Abstand zu Grundstücksgrenzen sind Stützmauern und Aufschüttungen/Abgrabungen kleiner 400m² bis 2m genehmigungsfrei.

    Da die abzufangenden Höhenunterschiede bei uns <1m sind und die betroffene Fläche <400m², sollten wir an der Grundstücksgrenze genehmigungsfrei unser Vorhaben umsetzen dürfen.

    Unser GaLa-Bauer (Fa. XXX) ist derselben Aufassung und würde die Arbeiten fachgerecht in 2014 umsetzen.

    Über eine kurze Bestätigung würden wir uns freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    XXX


    folgte folgende Antwort:

    Sehr geehrter Herr XXX,

    die Rechtslage zu Geländeveränderungen stellt sich leider etwas komplexer dar, als Sie es schildern.

    Als bauliche Anlagen gelten Aufschüttungen und Abgrabungen § 2 BauO NRW, die in der Regel Teil der baulichen Anlage auf dem Grundstück sind (Auffüllungen für Terrassen ) und dem vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 68 BauONRW unterfallen.

    Stützmauern nach § 65 (1) Nr. 16 BauONRW dienen dem Erhalt der natürlichen Geländeoberfläche. Stützmauern zur Erhöhung und Absenkung der Geländeoberfläche des gesamten Grundstückes oder großer Teile desselben sind nicht baugenehmigungsfrei, da sie mit der Anschüttung oder Abgrabung in funktionaler Verbindung stehen (siehe BauONRW Kommentar Gädkte u. a., RdNr. 76, S. 1325-1326).

    Aufschüttungen lösen erst ab 1,00 m Abstandflächen von mind. 3 m. Nach einem OVG Urteil ist eine Auffschüttung als selbstständige und einheitliche Anlage zu betrachten, eine Abstufung in mehrere Teilanlagen, z. B. 0 - 1m und über 1m, führt nicht zu unterschiedlichen abstandrechtlichen Betrachtungen.

    Daraus ergibt sich, dass die Geländeveränderung Ihres Baugrundstückes grundsätzlich genehmigungspflichtig ist.

    Daher rate ich Ihnen, die Möglichkeiten der Bauberatung zu nutzen und zu den Sprechzeiten die Genehmigungsfähigkeit Ihrer Planung abzustimmen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Im Auftrag
    XXX


    Könnt ihr den Ausführungen folgen? Habt ihr ggf. weitere Tipps?
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  8. #7

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    Kapier ich nicht. Stützmauern sind genehmigungsfrei. Aufschüttungen sind genehmigungsfrei. Wenn ich eine Aufschüttung mit einer Stützmauer abschliesse ist das genehmigungspflichtig??

    Damit dürften im Bundesgebiet reichlich illegale Mauern stehen...

    Daß ein öffentliches, auskunftspflichtiges Amt sich auf eine nichtöffentlichen Kommentar eines Rechtsverständigen berufen kann ist auch mal spassig. Den o.a. Widerspruch würde ich mir mal eingehend erläutern lassen. Und dann mal abwägen, was mehr oder weniger Aufwand ist, mit einem Bauanwalt da aufkreuzen oder einfach mal einen Bauantrag stellen (lassen).
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  9. #8
    Themenstarter

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    Danke, so sehen wir das auch.
    Wir werden den Vorschlag mal nutzen und uns die relativ "interessante" Rechtauslegung erklären lassen.

    Es muss doch zu schaffe sein, da ohne Anwalt und ohne Bauantrag rauszukommen, da die Rechtslage recht eindeutig zu sein scheint.

    Die Sache ist aber brisant, da halt einige Nachbarn ähnliche Themen hatten und aktuell mit ihren Bauanträgen kämpfen. Wenn jetzt einer durchkommt und genehmigungsfrei bauen darf, gehen die anderen natürlich auf die Barrikaden und fordern verständlicherweise ihre Gebühren für die erzwungenden Bauanträge zurück. Das will die Stadt natürlich vermeiden, daher wahrscheinlich diese seltsamen Argumentationsversuche
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    Könnt ihr den Ausführungen folgen?
    Ja, so kenne ich das ebenfalls. Unser Nachbar ist genau darüber gestolpert und hat sogar beim Verwaltungsgericht dagegen geklagt und verloren.

    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    Habt ihr ggf. weitere Tipps?
    Der Tipp zur Bauberatung beim Bauamt zu gehen ist doch gold-richtig, was spricht dagegen und da kannst Du Dir in Ruhe alles erklären lassen.
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  11. #10
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    über was genau ist er denn genau gestolpert?
    Das eine Stützmauer in Kombination mit Aufschüttung genehmigunspflichtig ist, obwohl jedes für sich genehmigungsfrei wäre lt. Bauordnung?
    Würde mich freuen da etwas mehr Einzelheiten zu erfahren. Optimal wäre natürlich die Nummer des Gerichtsverfahrens/Urteils.

    Zur Bauberatung gehen wir auf jeden Fall, wollen nur sehr gut vorbereitet sein, weil die uns aufgrund der Vorgeschichten der NAchbarn natürlich stark in Richtung Bauantrag drängen werden.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    Optimal wäre natürlich die Nummer des Gerichtsverfahrens/Urteils.
    Kenne ich nicht, ist ja auch das Verfahren "Nachbar gegen Bauamt".

    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    über was genau ist er denn genau gestolpert?
    Nachbar hat wie wir ein Hanggrundstück gekauft, nach dem er sein Haus fertig hatte, wollte er aus dem Hanggrundstück ein ebenerdiges Grundstück machen und dies bis an die Grenze. Hat er auch einfach durchgeführt, Bauamt hatte es gesehen, einen Baustopp samt Strafe verhängt und von ihm einen geänderten Bauantrag verlangt. Diesen gab es dann, nur wir hätten Abstandsflächen auf unser Grundstück übernehmen sollten, was wir nicht getan haben, da unsere Aktivitäten auf unserem Grundstück durch die Abstandsflächen nicht mehr möglich wären. Also wurde Baunantrag abgelehnt, Rückbau verlangt und dann hat Nachbar vorm Verwaltungsgericht geklagt.

    Was ich bei solchen Sachverhalten nicht verstehe, man kauft bewußt ein Hanggrundstück, baut ein Haus für ebenerdigen Grund und tut dann nachher alles um um das Haus alles ebenerdig zu machen. Hat man da nicht irgendwie einen Fehler gemacht?
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  13. #12
    Themenstarter

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    das hört sich nach deutlich mehr als 1m an bei deinem Nachbarn, oder?
    Bei uns ist es kein wirklicher "Hang" nur leichtes Gefälle und die Aufschüttung unter 1m was lt. Gesetz die genehmigungsfreie Höhe an der Grenze ist in NRW.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    das hört sich nach deutlich mehr als 1m an bei deinem Nachbarn, oder?
    Nö, die 1m wurden nur auf 3-4 Meter Grenzlinie bis zu einer Höhe von 1,2-1,3m überschritten an den anderen Stellen bis 0,3m runter. Aber es zählt alles als eine Einheit ...
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  16. #14
    Themenstarter

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    Okay, bei 1,20m ist es vom Gesetz über der Kritischen Schwelle. Da hätte er 3m Abstand zu eurer Grenze einhalten müssen.
    Warum hat er die kritischen Stellen nicht einfach 20-30cm niedriger gemacht anstatt alles zurückzubauen? Bis 1m wäre doch unproblematisch.
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Orkati Beitrag anzeigen
    Warum hat er die kritischen Stellen nicht einfach 20-30cm niedriger gemacht anstatt alles zurückzubauen? Bis 1m wäre doch unproblematisch.
    Die 1,2m hat er im Terrassenbereich über natürlichem Gelände gehabt, es reicht ja wenn irgendwo auf der Anschüttungsfläche die 1m überschritten wird. Dann darf man mit der Anschüttung als eine Einheit eben nicht bis zur Grundstücksgrenze gehen, sondern 3m natürliches Gelände belassen. Dann hätte er aber einen L-Stein von über 1m an seiner Terrasse mit Fall nach unten gehabt und könnte die Terasse nicht mehr so einfach um das Haus herum erreichen ...
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