Kalkulation Hausbau und die Zeit danach

Sie sollten besser planen. ganz ehrlich!

und nochwas: eine anfängliche Tilgung von 1,5% p.a. halte ich in heutiger Zeit für extrem niedrig. Sie sollten das Niedrigzinsniveau für eine höhere Tilgung nutzen, sonst können Sie sich das nach Ablauf der Zinsfestschreibung vielleicht nicht mehr leisten...

 

genau, ich meine eine detaillerte Kostenaufstellung aller Gewerke und Arbeitsschritte.
Ich halte eine Eigenleistung im Wert von 35.000 schon für extrem hoch.

Ich kann keine detaillierte Bewertung abgeben. Nur soviel: Vergessen Sie nicht die Erschließung, die haben Sie ja auch noch nicht bezahlt. Mir fehlt ein Kostenansatz für Außenanlagen, Garage.
Sie beschreiben "Rohbau inkl. Heizung" und zusätzlich "Innenausbau", aber nichts von Fenstern, Dachdecker, Spengler, Außenputz (gehört alles nicht zu einem Rohbau).
Nur ein Beispiel: bei uns war sogar das Richtfest und Trinkgelder in der Kostenschätzung mit drin. Entscheidend ist, dass Sie nichts vergessen.
Warum ich geschrieben habe, "Sie sollten besser planen" ist vor allem der der Posten "ungeplante Kosten" in Höhe von stattlichen 20.000 EUR. Die fehlende Planung steckt da ja schon im Wort ;-)
kann zuviel sein. Oder zu wenig.

Was hat denn Ihr Architekt für Kosten ermittelt?

Ich hoffe, Sie wissen, was Sie tun, wenn Sie selbst als (Bau-) Laie eine Kostenschätzung aufstellen. Im Zweifelsfall müssen Sie sich Ihrer Frau/Partnerin und Ihrer Bank gegenüber rechtfertigen, wenn am Schluss hinten und vorne das Geld nicht reicht bzw. die Baustelle nicht fertig gebaut werden kann...

zur Finanzierung: lassen Sie mal durchrechnen, wenn Sie die Ansparung des Bausparers nicht in diesen stecken, sondern als zusätzliche Tilgung anlegen. Wo kommen Sie dann hin?
ich bin jemand, der Funktionen getrennt haben will: Bausparer kann man machen, wenn man für zukünftige Bauvorhaben sparen will (aber sonst keine Belastungen hat). Aber wenn ich Schulden habe, dann will ich tilgen!

mehr kann ich leider nicht sagen. Aber als Kaufmann sollten Sie ja wissen, wie man rechnet.

 

das
"Baunebenkosten: 33.500 EUR
Rohbau inkl. Heizung: 135.000 EUR
Innenausbau: 35.000 EUR"
passt weder absolut noch relativ.
da muss ich nichtmal über die kubatur oder über
"garage in keller" nachdenken - da ist eine lücke.

 

auf jedenfall eine höhere Tilgung nehmen, halte ich auch für zu niedrig...

35000€ Eigenleistung ist schon ne Ansage, da muss man aber mehr machen als Streichen, Fliesen legen und Dach decken...

 

Wenn ich einen Tilgungsrechner bemühe und eingebe:

200.000 EUR zu 3% 15 Jahre fest, Rate 1.170 EUR (750 + 420) komme ich auf eine Restschuld von 48tsd EUR nach den 15 Jahren bei 59.000 EUR gezahlten Zinsen.

Bei 1,5% Tilgung ist die Restschuld 143.000 EUR und die geleistete Zinszahlung innerhalb dieser 15 Jahre bei 78.000 EUR.....

Also schon mal nach den 15 Jahren knappe 20.000 EUR Differenz.

Entweder rechne ich gerade falsch, oder Du...

 

Weißt du wieviel 1000 h sind???

Ich bin immer sehr erstaunt, wie leichtfertig von Bauherren Muskelhypotheken angesetzt werden...

Und wie wenig nachher möglich ist oder aus Erschöpfung dann doch vergeben werden...

 

Ich habe nur nachgerechnet und komme auf doch weit unterschiedliche Zahlen wie Du.

Du kannst ja entweder in die Finanzierung die Möglichkeit der Tilgungsveränderung einbauen lassen oder zumindest über Sondertilgungen den jeweils übers Jahr angesparten betrag einfließen lassen. Nur einen BSV zu besparen kostet Dich alleine in den ersten 15 Jahren eben schon 20.000 EUR mehr an Zinsen (Abschlussgebühr usw sind da gar nicht mitgerechnet....), bei der Anschlussfinanzierung kommen dann sicherlich nochmal 29.000 EUR dazu.

D.h. Deine Sicherheit erkaufst Du Dir mit 50.000 EUR Mehrkosten.

 

Sind bei den Eigenleistungen schon die Materialen mit drinnen?

Die Kommentare zum BSV kann ich nur unterstützen, das bringt Dir nichts. Mach das Darlehen flexibel oder nutzen eben die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Wir haben - auch wegen besserer Planbarkeit - ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Überlegt mal sowas, sind die Konditionen auch besser als bei normalen Darlehen.

Und holt Euch auf jeden Fall Angebote von verschiedenen Anbietern ein, die Konditionen unterscheiden sich z.T. deutlich!

Zur Planung: Das ist nicht so einfach alle Kosten zu packen, aber Dein Ansatz geht schon in die richtige Richtung. Aber um das solide hinzubekommen brauchst Du Schätzungen von Architekten oder Komplettanbietern für Dein Vorhaben. Bei den Nebenkosten ist die Unsicherheit erfahrungsgemäß höher, das im Puffer berücksichtigen.

 

zur Eigenleistung: Berücksichtigen Sie auch, dass Sie (unterstelle ich einfach mal) keine Fachleute sind. Ihre Produktivität wird deutlich geringer sein als die eines Fachhandwerkers. Mal ein bisschen provokativ: Bis Sie Ihr Werkzeug zusammengesucht haben, ist der Handwerker schon halb fertig. Und bis Sie sich überlegt haben, wie Sie rangehen, ist der Fachmann dann endgültig fertig.

Zur Rate/Tilgung: wie schon angesprochen: versuchen Sie zu vereinbaren, die Rate bei Bedarf auf 1,5% Tilgung reduzieren zu können. Sie Zahlen also Ihre 1100,-, wenn's aber hart auf hart kommt, gehen Sie zur Bank und lassen auf 750 reduzieren. Ich hab's auch so vereinbart, aber bisher nicht gebraucht.

 

Ich komme grad wieder von meiner Baustelle. Wir machen auch ein paar Sachen in EL. Malen, Trockenbau, Dämmen und Außenanlagen. Und glaub mir. Ich bin schon nach einem Bruchteil deiner veranschlagten 1000 Stunden "am Ende". Hab unter der Woche einen streßigen Bürojob. Aber dann auch noch Samstag von 08.00-16.00 Uhr. Und den ganzen Jahresurlaub.... Puhhhh. Ich würd da weniger ansetzen. V.a. brauchst du viel länger als ein Profi. Deine Baustelle zieht sich also i.d.R. in die Länge. Während der Zeit zahlst du auch Miete. Solltest du auf jeden Fall in deiner Rechnung berücksichtigen. Und kannst du auch Miete UND Darlehen zeitgleich bedienen??? Je nach Bank kann dir das "blühen".

Haben deine "Helfer" auch 30 Samstag Zeit? Kosten die nix?

 

Was wollt Ihr da alles selber machen?

Wie auch die anderen hier sehe ich das eher kritisch bzw. zu optimistisch. "Muskelhypotheken" sind ein sehr beliebter Ansatz, um sich Finanzierungslücken schönzureden. Wir haben die beim Kauf eines gebrauchten Hauses mit 0 € angesetzt und trotzdem hat man immer viel zu tun (unendlich viele Abende, Wochenenden und auch Urlaub). Tausend kleine Dinge, selbst wenn die Bude und die Außenanlage fertig (renoviert) sind.
Bei Kollegen mit hohem Eigenanteil beim Neubau führte das regelmäßig zu einer Verschleppung des Baufortschrittes und anschließendem Wohnen in einer Dauerbaustelle. Und was für ein Pfusch dann in den Eigenleistungen (unbemerkt aus Mangel an Erfahrung) eingebaut wurde, wird sich dort auch noch zeigen...

 

bei mehr als 15.000 Eigenleistung tun sich so gut wie alle Banken auch ein bisschen schwer.
Da braucht es auf jeden Fall einen begleitenden Architekten der sowas absegnet und eine wirklich detaillierte Planung der Gewerke. Das bringst du sonst der Bank nicht bei...

 

Meine Meinung: Das funktioniert! Wichtig ist ein guter Architekt oder ein guter Bauträger...

Wichtig: 30 Samstag! Der Bauträger / die anderen Handwerker müssen Hand in Hand arbeiten können! Da sind 30 Wochen aber eine lange Zeit, das kann schief gehen... Ist ein Gewerk nicht fertig, kann der nächste nicht arbeiten...

Sonst allgemein: Ist das eine vernünftige Planung? Für die erste grobe Planung sicher völlig in Ordnung!
Sind die Kosten realistisch? Ja!
Mach ich mir zuviel Sorgen? Ja!
Plane ich zuviel? Nein!

PS: Die Bank finanziert Grundstück, Baunebenkosten und Haus aber keinen Umzug und keine Möbel! Bitte separat aufstellen und aus Eigenkapital zahlen und ggf. mehr Darlehen aufnehmen!

MfG Ingo

 

Der Bauträger dürfte ganz schön was dagegen haben, dass der Käufer auf seiner Baustelle rumrennt und irgendwelche Arbeiten durchführt.

Ich bleibe dabei, dass die "Muskelhypothek" deutlich zu hoch angesetzt ist.