Bauen im Hang, keine Baugenehmigung, Geschossigkeit

Maßgeblich ist immer der natürliche Geländeverlauf (soweit nicht vor Bauantrag etwas anderes amtlich festgelegt wurde) und nicht der im Zuge des Hausbaus neu modelierte Geländeverlauf. Somit hat das Bauamt erstmal recht. Es kann in Soderfällen sein, dass das Bauamt einer Abweichung von der max. Zahl der Vollgeschosse zustimmt, wenn die Stadt d.h. meist der Bürgermeister in Person dem ebenso zustimmt.

Der Architekt schuldet Euch eine genehmigungsfähige Planung, dann muss er eben im Budget einen weiteren Entwurf ausarbeiten, wo alles stimmt.

 

Hier noch etwas zur Lektüre ...

 

termin beim amt ausmachen, entwurf durchsprechen und lösung oder kompromiss finden, ggf. planung anpassen.

 

Das mag ja alles sein,aber das hätte VORHER geprüft und geregelt werden müssen!!!

Jetzt ist das Bauamt im Sturstellmodus und wird sich da nicht mehr so leicht rausbringen lassen!

 

Liest sich so, als wolle das Bauamt die geplante Geländeänderung genehmigen, aber nur die Abgrabung und nicht die Aufschüttung bei der Ermittlung des Geschossigkeit berücksichtigen.

Das ist m.E. Willkür.

Wenn das Bauamt die Aufschüttung bzw. Abgrabung genehmigt (genehmigen will) , stellt die sich daraus ergebende neue Geländeoberfläche die für die Berechnung der Geschossigkeit anzunehmende Oberfläche dar.

Dies ergibt sich aus § 2 der BauONW.

Zitat aus §2:
"(4) Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche.

(5) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben."

Wenn nun das Untergeschoss gem. (5) im Mittel nicht mehr als 1,60m über diese Oberfläche hinausragt oder eine Höhe von < 2,30m hat, ist es kein Vollgeschoss.

 

Wenn etwas anderes als der natürliche Geländeverlauf als maßgebliche Fläche festgelegt wird, dann muss dieser Vorgang vor Einreichung des Bauantrags, abgeschlossen sein, der Bauantrag bezieht sich dann darauf (Aussage unseres Bauamtes vor 2 Jahren, s.u.). Das ist hier nicht erfolgt, daher gilt der natürliche Geländeverlauf. Das ein anderer Geländeverlauf als maßgebliche Fläche mit dem Bauantrag "verabschiedet" wird, ist ein selten bis gar nicht vom Bauamt praktizierter Vorgang.

Was steht denn im genauen Wortlauf im Ablehnungsbescheid? Wäre das Kellergeschoß kein Vollgeschoss, wenn es die Abtragung nicht gäbe?

Wir haben das ganze bei unserem Hanggrundstück ebenso hinter uns: wir haben eine Ausnahme von der Geschossigkeit bekommen, weil wir einen zweiten geänderten alternativen Bauplan hatten, der nur größere Geschosshöhen hatte und wo das Erdgeschoss bei gleicher Firsthöhe dann tiefer lag. Das Untergeschoß wurde "mehr in den Boden gedrückt". Dieser Plan B hatte einen größeren Baukörper, war für uns teurer und entsprach aber dem Bebauungsplan. Das Bauamt hat deshalb mit der Gemeinde (Bürgermeister) den kleineren Baukörper, d.h. damit die Ausnahme von der Vollgeschoßigkeit genehmigt, allerdings mit der Auflage durch die Geländemodellierung die Geschossigkeit des Bebauungsplans wieder herstellen. Nachdem der zweite größere Baukörper als Plan beim Bauamt auf dem Tisch lag, war es eine Sache von einer Woche und der erste Plan wurde genehmigt. Ist nicht unbedingt übertragbar, aber zeigt wie man durch einen Plan B doch zu Plan A kommt.

Was ich damit sagen will: ihr müsst der Gemeinde Argumente liefern, warum eine Ausnahme Sinn macht. Am Besten tut dies ein Plan B, der allen Festlegungen entspricht, den aber Bauamt, Gemeinde und Bürgermeister gegenüber Plan A erst recht nicht haben will.

Grüße, Ralf.

 

Das wird hier nicht so gehandhabt und entspricht auch nicht dem Text des §2.

U.a. aus den "Hinweisen zur Bauordnung" des Bauministeriums zur Bestimmung der Wandhöhe zur Ermittlung von Abstandsflächen geht hervor, dass auch da die genehmigte Geländeänderung und nicht mehr das natürliche Gelände zu berücksichtigen ist.

 

könnt ihr das untere geschoss mit 2,28 m raumhöhe machen oder passt die nutzung da nicht?

 

Aber dies ist ja hier keine selbständige aufschüttung, die Aufschüttung erfolgt im Zuge des Hausbaus und im gleichen Bauantrag. Dieser Passus wurde uns damals vom Bauamt so erklärt: gab es auf dem Grundstück früher, d.h. mit einem früheren genehmigten Bauantrag, eine Ausschüttung, so bezieht sich nun der neue Bauantrag auf die geänderte Geländeoberfläche ...

 

Soll dch wohl heissen - Amt hat Ablehnung angedroht und noch nicht schriftlich hergegeben?

Dann soll doch der Kollege seine (und Baufuchs) Sicht der Dinge schriftlich als Ergänzung zum Bauantrag einreichen und dann auf einem Bescheid bestehen!

Verbal eine Ablehnung androhen (und hoffen, der Bauherr knickt ein) ist einfacher als eine Ablehnung schriftlich und gerichtsfest begründet zu formulieren!

 

Dann - Vorgehen siehe oben!

 

Verstehe ich das richtig:
Das Grundstück fällt sofort nach der Strasse steil ab.
Ihr wollt zwischen dem zu errichtenden Haus und der Straße eine ebenerdige Erschließung herstellen und füllt dafür den Keller an, der dann trotzdem als Vollgeschoss zählen soll?
Sollt Ihr etwa von der Bergseite eine Wassersammelrrinne erzeugen, und Das Haus im Keller betreten?
Oder steht das Haus 10 Meter von der höheren Grundstückskante weg und das ganze ist ein eher sanfter Hang?

 

Hallo,

wie oben schon erwähnt. Verlange einen rechtsverbindlichen Bescheid.

Tom