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  1. #1

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    Gutachten Beleihungswert Herstellungskosten

    Tag Allerseits,

    wir versuchen noch immer eine Bestandsimmobilie zu erwerben.

    Im Moment "dreht" es sich um einen Bungalow Baujahr 1955.

    Mein akutes "Problem" ist ein Gutachten des Sachverständigen unserer Hausbank. Er hat
    einen Marktwert für ein EFH auf knapp 1.000m2 Grundstück errechnet, der ca. 1/3 unter
    dem Kaufpreis liegt. Die Bank will nun weitere "Sicherheiten" von uns. (Die gäbe es auch, aber...)

    Wie werden in einem ordnungsgemäßen Gutachten die Herstellungskosten ermittelt???
    In unserem Gutachten wurden für 200m2 BGF (Bruttogeschoßfläche) 677€ je m2 angesetzt,
    und das Ganze mit 50% Restwert bewertet.

    Bauausführung ist aber als "hochwertig" angeführt: Sollnhofener, Marmor, Kamin, etc.
    Die Heizungsanlage ist teilerneuert, die Fenster wurden vor 15 Jahren hochwertig ersetzt.

    Frage: Wo finde ich Vergleichswerte für Herstellungskosten eines massiven EFH in guter Ausführung?

    Mein Eindruck ist, daß unsere (bisherige) Hausbank den Beleihungswert nach Unten drückt, um
    einen höheren Zinssatz zu rechtfertigen und weitere Sicherheiten einzufahren.

    Kann auch sein, daß wir blind verliebt sind, daher die Frage nach Vergleichswerten.

    Danke.

    Martin 480Turbo
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  2. Gutachten Beleihungswert Herstellungskosten

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Martin 480Turbo Beitrag anzeigen
    Mein Eindruck ist, daß unsere (bisherige) Hausbank den Beleihungswert nach Unten drückt, um
    einen höheren Zinssatz zu rechtfertigen und weitere Sicherheiten einzufahren.
    Denkbar wäre auch, dass der Kaufpreis völlig überzogen ist. Momentan sind Immobilien wieder gefragt, da wird verkauft dass es nur so kracht, und es rennen, dank günstiger Zinsen, genügend Naive da draußen rum, die ohne nachzudenken einfach kaufen.

    Wenn schon der Bauherr nur von heute bis zum Einzug denkt, sollte man doch froh sein, wenn zumindest die Bank eine längerfristige Betrachtung nicht aus den Augen verliert. Letztendlich hilft diese vorsichtige Betrachtung beiden Parteien.

    Für die Wertermittlung gibt es Vorgaben die man berücksichtigen muss. Was hier in Deinem Fall berücksichtigt wurde, kann man aus der Ferne nicht sagen. Die 677,- € sind aber zumindest plausibel, wobei ich mir 1/3 mehr, nur schwer vorstellen kann.

    Du kannst ja mal nach Normalherstellungskosten googeln oder Sachwertverfahren. Aber Vorsicht bei Anwendung dieser Zahlen, wenn man da nicht die Details kennt, hat man ruckzuck irgendwelche Hausnummern die nicht mehr plausibel sind.

    Wenn Dir die Zahlen nicht schlüssig erscheinen, dann eine eigene Wertermittlung in Auftrag geben. Ob und wie die Bank diese Ermittlung dann berücksichtigt, das steht wieder auf einem anderen Blatt, ach ja, und die Beleihungswertermittlung ist wieder ein andere Thema.

    Meine Vermutung, die Wertermittlung ist realistisch, nur die Vorstellungen des Verkäufers nicht. Vielleicht nutzt er auch nur seine Chance, würde wohl jeder so machen. Es ist auch sehr gut möglich, dass er jemanden für diesen Preis findet der ihm die Hütte abkauft, denn momentan kann man, je nach Region, alles verkaufen was nur irgendwie nach einem Haus aussieht. Wer dann noch als Käufer mit üppig EK ausgestattet ist, findet auch problemlos eine Bank, also gibt es auch genügend potenzielle Käufer.

    Ach ja, die 50% Alterswertminderung erscheinen mir etwas zu knapp, immerhin ist die Bude schon 58 Jahre alt. Ob da irgendwann Fenster ausgetauscht wurden spielt dabei keine Rolle.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Zitat Zitat von Martin 480Turbo Beitrag anzeigen
    Bauausführung ist aber als "hochwertig" angeführt: Sollnhofener, Marmor, Schöner Belag, aber eben 50er - muss man/frau mögen. Ist nicht jedeermans/fraus Sache und damit nicht unbedingt wertsteigernd. Kann auch mindernd sein!
    Kamin, etc.Das sagt mal gar nix
    Die Heizungsanlage ist teilerneuert, Also sind Teile immer noch sanierungsbedürftig
    die Fenster wurden vor 15 Jahren hochwertig ersetzt.Sie haben also rd. die Hälfte ihrer Lebenserwartung (techn) hinter sich
    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ob da irgendwann Fenster ausgetauscht wurden spielt dabei keine Rolle.
    Doch - das spielt schon eine Rolle, nur nicht die, die der TE gern hätte.

    Ich denke, der TE hat vielleicht auch eine etwas falsche Vorstellung von einem Gutachten zum Beleihungswert.
    Es ist eben kein Verkehrswertgutachten, dass den aktuellen Marktwert abbildet, sondern es sagt etwas über den langfristigen Wert einer Immobilie aus.
    Wieviel Geld bekommt die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung in 5, 10 oder 20 Jahren für das Haus.
    Da der Markt i.A. durch die günstigen Zinsen ein Verkäufermarkt ist und durch die derzeit langsam, aber kontinuierlich steigenden Zinsen sich weiterer Druck aufbaut, werden vielein 5, 6 oder 10 Jahren feststellen, dass sie bei einem nötigen Verkauf der Immobilie viel Geld "verlieren".
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