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Finanzierung Eigentumswohnung

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  1. #1

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    Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo Forengemeinde,

    Derzeit wohne ich (28) mit meiner Partnerin (26) noch für 650€ kalt zur Miete. Wir denken nun schon länger über den Kauf einer Immobilie nach, wobei wir uns bei der Finanzierung auch nicht zu weit aus dem Fenster lehnen wollen. Schließlich gibt es genug Fälle, wo Häuser finanziert wurden und anschließend die Finanzierung nicht mehr bedient werden konnte. Aus aktuellem Anlass (Evtl. Umzug durch Anmeldung von Eigenbedarf) wurde die Sache nun doch etwas konkreter und wir haben uns nun auch schon einige Immobilien angeschaut.

    Werden soll es eine Eigentumswohnung in der Größe von ca. 130m²+. In der ganz engen Auswahl ist daher nun auch eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 185000€. Dazu würden noch die Kaufnebenkosten von 2775€ (Notar- und Gerichtskosten) und 9250€ (Grunderwerbsteuer) kommen. Insgesamt würde sich der Kauf also auf knapp 197000€ belaufen.
    Das Hausgeld der Wohnung beträgt ca. 300€ und ist sehr großzügig kalkuliert.

    Durch mein Studium bin ich erst seit 3 Jahren berufstätig, weshalb wir noch kein großes Eigenkapital aufbauen konnten. Wir hätten aktuell etwa 15.000€, die wir in die Finanzierung mit reinstecken könnten.
    Meine Partnerin hat demnächst auch eine kostenintensive Weiterbildung abgeschlossen, womit wir auch von ihrer Seite mehr Geld zur Verfügung hätten. Daneben haben wir dann auch genügend Rücklagen, falls mal eine größere Autoreparatur oder ähnliches anfällt.

    Nun kurz zur Einkommenssituation, diese gliedert sich wie folgt:

    Gesamteinkommen: mindestens 3750€/Monat Netto (konservativ gerechnet), durch Überstunden etc. eher im Bereich 4000€+ Netto

    Ich: 2500€ (konservativ) - 3000€ -> ab 2014 10%+ mehr, 14 Gehälter pro Jahr
    Sie: 1250€ (Ab 2014 ca. 100€ mehr)

    Hier noch kurz die aktuellen fixen Ausgaben:

    - 650€ Kaltmiete
    - 360€ Finanzierung PKW (50 Raten von ursprünglich 60 Raten offen)

    In die Finanzierung würden wir auch gerne das Kfw-Förderdarlehen Nr. 124 einfließen lassen. Da wir hier allerdings noch keinerlei Erfahrung haben, hätte ich da gerne mal einen Ratschlag dazu. Bei einigen Banken wird ja explizit mit dem Einbau von Kfw-Programmen geworben. Nun habe ich gehört, dass dieses Darlehen im Prinzip wie Eigenkapital angesehen wird und man dadurch auch an günstigere Konditionen für den Gesamtkredit kommt.

    Ist das korrekt? Auf den Seiten diverser Banken hatte ich jedenfalls nicht den Eindruck... Oder wird das nur im direkten Gespräch/bei einer konkreten Anfrage erläutert?

    Die anfängliche Tilgung hätte ich auf 2% festgelegt mit 15 Jahren Sollzinsbindung und natürlich der Möglichkeit zur Sondertilgung. Nun hätte ich natürlich gerne mal eine Einschätzung, inwiefern die Finanzierung der Wohnung (mit den oben genannten Werten als Grundlage) realisierbar ist.
    Werde ich überhaupt eine Finanzierung ermöglicht bekommen? Mit welchem Zinsniveau muss ich denn ungefähr kalkulieren?

    PS: Es gibt ja diverse Sicherheitsfaktoren, die man gerne in so eine Betrachtung mit einbezieht. So zum Beispiel auch das reduzierte Einkommen im Falle von Nachwuchs. Hier nur ein kurzer Kommentar dazu: Uns ist bewusst, dass man im Fall der Fälle über einen gewissen begrenzten Zeitraum (Elternzeit) ein geringeres Gehalt meiner Partnerin zur Verfügung hätte. Anschließend würde meine Partnerin aber in Teilzeit arbeiten gehen, so dass ihr Gehalt nicht komplett aus der Finanzierung ausgeschlossen werden sollte. (ca. 70%)

    Vielen Dank schonmal im Voraus für eure Hilfe!

    Gruß,
    Dennis
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  2. Finanzierung Eigentumswohnung

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Dennis84 Beitrag anzeigen
    In die Finanzierung würden wir auch gerne das Kfw-Förderdarlehen Nr. 124 einfließen lassen. Da wir hier allerdings noch keinerlei Erfahrung haben, hätte ich da gerne mal einen Ratschlag dazu. Bei einigen Banken wird ja explizit mit dem Einbau von Kfw-Programmen geworben. Nun habe ich gehört, dass dieses Darlehen im Prinzip wie Eigenkapital angesehen wird und man dadurch auch an günstigere Konditionen für den Gesamtkredit kommt.

    Ist das korrekt?
    Da hast du falsch gehört. Es genügt ein Blick in das Merkblatt der KfW zum Programm 124. Dort findet man folgende Aussagen:

    Die KfW gewährt Kredite aus diesem Programm ausschließlich über Banken, Sparkassen und Versicherungen (im Folgenden Finanzierungsinstitute genannt), welche für die von ihnen durchgeleiteten Kredite der KfW die Haftung übernehmen.

    .........

    Der Kredit ist in voller Höhe grundpfandrechtlich zu besichern.
    Gleich vorweg, Deine Planung hat 2 gewaltige Schwachstellen. Einmal das EK das gerade mal ausreicht um die Nebenkosten zu finanzieren, und einmal der noch laufende PKW Kredit der die monatliche Liquidität mit immerhin 360,- € belastet. Beides sorgt für Minuspunkte, und ergibt im besten Fall nur schlechte Konditionen. Es gibt aber auch schon die ersten Banken die solche Finanzierungen ablehnen.

    Positiv ist das Einkommen, das einen störungsfreien Verlauf der Finanzierung erwarten lässt.

    Aber noch mal zurück zum EK. Du schreibst

    Wir hätten aktuell etwa 15.000€, die wir in die Finanzierung mit reinstecken könnten.
    Die Formulierung "etwa" ist sehr schwammig, also konkret nachgefragt, wäre es denkbar, dass ihr etwa 10% der Investition selbst beisteuern könntet? Ihr solltet dabei natürlich nicht alle Rücklagen mit einbringen, denn es gibt noch ein Leben neben dem Immobilienerwerb, und das kostet auch Geld.

    Gehen wir mal von einem Finanzierungsbedarf von 180T€ aus, und einer Belastung von 6%. Wie sich die 6% dann in Zins und Tilgung aufteilen, darüber kann man nachdenken sobald konkrete Konditionen der Bank vorliegen. Gibt´s etwas bessere Zinssätze, dann kann man ja den Tilgungsanteil erhöhen. Bei den aktuell niedrigen Zinsen sollte man versuchen die eigene Immobilie zügig schuldenfrei zu fahren.
    Somit wäre die monatliche Belastung 900,- €.

    Die 900,- €/Monat wären angesichts des Einkommens darstellbar, auch unter Berücksichtigung der 360,- € PKW Finanzierung. Selbst bei einem Einkommen würde der verbleibende Betrag noch ausreichen um die Lebenshaltung für 2 oder 3 Personen zu decken. Bei 3 Personen käme dann noch Kindergeld hinzu.

    Es ist wohl klar, dass man unter diesen Bedingungen keine Super-Konditionen bekommt. Deswegen würde ich versuchen, dass ich min. 10% beisteuern kann. In dem Fall würden die Konditionen im 10 Jahresbereich wohl irgendwo um die 3% liegen, im 15 Jahresbereich irgendwo zwischen 3,5% und 4%. Genaueres kann Dir nur Deine Bank sagen. In den letzten Monaten sind die Zinssätze wieder gestiegen, aber wie das langfristig aussehen wird, da kann man nur spekulieren. Die Zinssätze werden steigen, das ist klar, nur weiß niemand wie schnell und wie hoch.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
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    Hallo Ralf,

    Vielen Dank für die Rückmeldung und zur Aufklärung bezüglich der KfW-Förderung.

    Beim Eigenkapital sieht es so aus, dass die 15.000€ natürlich von Monat zu Monat mehr werden. Daher auch die etwas schwammige Beschreibung. Zum jetzigen Zeitpunkt wären es 15.000€ Eigenkapital, die in die Finanzierung einfließen können und zudem noch ca. 3.000€ Rücklagen für eventuelle Notfälle. (Habe monatliche Auslagen für meinen Arbeitgeber zu tätigen und die Rückerstattung dauert manchmal 2-3 Wochen, daher wird dieser Puffer auch benötigt) Mit den 10% wird es aber im Ganzen etwas knapp.
    Derzeit sieht es so aus, dass wir monatlich ca. 700€ ohne größere Probleme beiseite legen können. Das Eigenkapital steigt also von Monat zu Monat um diesen Betrag an.

    Nun ist uns natürlich auch klar, dass in den nächsten Monaten die Zinssätze wieder steigen werden. Daher wollten wir - wenn möglich - die aktuell niedrigen Zinsen noch mitnehmen. Meine Bedenken sind einfach, dass der Zinsvorteil durch höheres Eigenkapital einfach durch die steigenden Zinsen in den nächsten Monaten wieder zunichte gemacht wird.

    Ein weitere Aspekt, den ich gestern auch vergessen hatte: Die Wohnung wäre erst im Q1/2014 bezugsfrei, daher würde der Kauf auch nicht sofort anstehen. Um die günstigen Konditionen noch mitzunehmen, sollte der Vertrag aber bereits jetzt abgeschlossen werden. Oder sehe ich das falsch?
    Bis zum Q1/2014 hätten wir natürlich auch wieder ca. 2000-3000€ mehr Rücklagen gebildet.

    Natürlich ist uns auch bewusst, dass man die Immobilie zügig schuldenfrei fahren sollte. Allerdings - so unser bisheriger Gedankengang - wollten wir es bei 2% Tilgung belassen um uns da nicht zu sehr zu binden. Vielmehr dachten wir dann an großzügigere Sondertilgungen, die am Jahresende getätigt werden.

    Gruß,
    Dennis
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Dennis84 Beitrag anzeigen
    Meine Bedenken sind einfach, dass der Zinsvorteil durch höheres Eigenkapital einfach durch die steigenden Zinsen in den nächsten Monaten wieder zunichte gemacht wird.
    Das ist schwer vorherzusehen. Dein Problem ist, dass Du ohne nennenswertes EK mit einem erheblichen Zinsaufschlag rechnen musst. Das können schnell mal 0,5-1% sein. Bei Dir handelt es sich um eine 100% Finanzierung, weil das bisschen EK für die Nebenkosten draufgeht, d.h. die Immobilie wird komplett finanziert. Manchmal genügen aber schon ein paar Euro mehr EK, und die Welt sieht ganz anders aus.

    Deine Bedenken mit dem Zinsvorteil wären berechtigt wenn wir über 30% EK anstatt 20% EK reden würden, da verbessern sich die Konditionen nur noch geringfügig und die Zinssteigerungen können das schnell zunichte machen. Bei Dir reden wir aber über 0% EK oder gar - x%....oder halt geringfügig +x%. Da sind die Zinssprünge schon erheblich.

    Vielmehr dachten wir dann an großzügigere Sondertilgungen, die am Jahresende getätigt werden.
    Das denken Viele, aber wieviele machen das auch? Wenn man die Banken fragt, dann sind nur sehr wenige Kreditnehmer darunter die ihre SoTi Option nutzen. Meist findet sich ein Grund warum man das Geld für etwas anderes einsetzen "muss", und wenn es der Winterurlaub ist.

    Man darf nicht vergessen, dass so eine Immofinanzierung eine langfristige Angelegenheit ist. Zu Beginn mag die Motivation noch hoch sein, aber ob das nach 5 oder 10 Jahren auch noch der Fall ist? Man hat sich dann schon irgendwie daran gewöhnt und es lebt sich ja auch ohne SoTi ganz gut. Die "Überraschung" kommt dann später.
    Ein adäquater Tilgungsanteil zwingt einem dazu den Plan einzuhalten, und es ist einfacher jeden Monat ein paar Euro mehr zu zahlen, als am Jahresende eine größere Summe zu überweisen. Man kann die SoTi ja trotzdem nutzen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
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    Hallo Ralf,

    Zitat von Dennis84

    Meine Bedenken sind einfach, dass der Zinsvorteil durch höheres Eigenkapital einfach durch die steigenden Zinsen in den nächsten Monaten wieder zunichte gemacht wird.
    Das ist schwer vorherzusehen. Dein Problem ist, dass Du ohne nennenswertes EK mit einem erheblichen Zinsaufschlag rechnen musst. Das können schnell mal 0,5-1% sein. Bei Dir handelt es sich um eine 100% Finanzierung, weil das bisschen EK für die Nebenkosten draufgeht, d.h. die Immobilie wird komplett finanziert. Manchmal genügen aber schon ein paar Euro mehr EK, und die Welt sieht ganz anders aus.

    Deine Bedenken mit dem Zinsvorteil wären berechtigt wenn wir über 30% EK anstatt 20% EK reden würden, da verbessern sich die Konditionen nur noch geringfügig und die Zinssteigerungen können das schnell zunichte machen. Bei Dir reden wir aber über 0% EK oder gar - x%....oder halt geringfügig +x%. Da sind die Zinssprünge schon erheblich.
    Bei 10% EK sprechen wir ja nicht von riesigen Sprüngen, im Endeffekt wären es ja 20.000€ statt der bisherigen 15.000€. Ich werde das Ganze nochmal überdenken, mir aber auch schonmal ein paar aktuelle Angebote einholen. Das Problem ist dann natürlich, dass meines Wissens jede Anfrage bei der Schufa hinterlegt wird und das eventuell auch einen Einfluss auf mein Scoring haben könnte.

    Das denken Viele, aber wieviele machen das auch? Wenn man die Banken fragt, dann sind nur sehr wenige Kreditnehmer darunter die ihre SoTi Option nutzen. Meist findet sich ein Grund warum man das Geld für etwas anderes einsetzen "muss", und wenn es der Winterurlaub ist.

    Man darf nicht vergessen, dass so eine Immofinanzierung eine langfristige Angelegenheit ist. Zu Beginn mag die Motivation noch hoch sein, aber ob das nach 5 oder 10 Jahren auch noch der Fall ist? Man hat sich dann schon irgendwie daran gewöhnt und es lebt sich ja auch ohne SoTi ganz gut. Die "Überraschung" kommt dann später.
    Ein adäquater Tilgungsanteil zwingt einem dazu den Plan einzuhalten, und es ist einfacher jeden Monat ein paar Euro mehr zu zahlen, als am Jahresende eine größere Summe zu überweisen. Man kann die SoTi ja trotzdem nutzen.
    Das könnte aber vor allem interessant werden, wenn in Zukunft ein Jahresendbonus anstehen würde. (Was ich jetzt nicht ausschließen würde) Man muss natürlich sehr konsequent sein mit der Sondertilgung, das ist uns schon bewusst. Keinesfalls wollen wir uns in eine Schuldenfalle stürzen. Gerade beim Gehalt besteht aber auch noch deutliches Potential nach oben, daher wäre auch eine nachträgliche Anpassung der Tilgungsrate in Erwägung zu ziehen (falls das möglich ist).

    Gruß,
    Dennis
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  7. #6

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    bei 650euro kaltmiete sehe ich das nichtmals sonderlich kritisch mit den zinsen.
    sicherlich ist so eine finanzierung immer gut zu überlegen und vor allem: "ohne EK = VIEL tilgen!"

    mal so aus der hüfte geschossen:

    aufgrund der rahmenparameter gibt es einen zinssatz von 3,7%
    185000*3,7% = 6845euro jährlicher zinsdienst, somit rund 570euro monatlich

    wir leigen dann noch unter der kaltmiete und haben zum tilgen zusätzlich einen großteil der monatlichen sparknete zur verfügung.

    sagen wir konservativ: 480euro monatlich zum tilgen (80euro verbleiben von der kaltmiete, 400euro nehmen wir aus dem monatlichen sparstrumpf)

    das entspricht einer tilgung von knapp über 3%

    ggf. kann man zwei der 14 gehälter dann noch als sondertilgung in den ersten jahren reinwerfen.

    ziel sollte sein: in jedem fall den kreditbetrag schnellstmöglich unter den wert der immobilie zu drücken.

    das ist nicht ohne risiko und setzt immer voraus, dass alle einkommen sicher und stabil sind.

    aber:

    im hinblick auf die obige rechnung und mit blick auf zwei marktfakten 1. nahezu keine verzinsung von sparguthaben und 2. steigende finanzierungskosten:

    rein monetär betrachtet rechnet es sich momentan nicht EK anzusparen. der verlust den man da mit der miniverzinsung und in verbindung mit steigenden bauzinsen hat wird sicherlich größer sein, als ein "strafaufschlag" von 0,5 bis sogar knapp 1% bei der finanzierung aufgrund des fehlenden EK.

    das soll aber kein freischein für jede ultrastuntfinanzierung sein.
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  9. #7

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    Vielleicht noch ein kleiner, allgemeiner Hinweis:

    Der Kauf einer Eigentumswohnung verbindet die negativen Seiten des Mietens mit den negativen Seiten des Eigentums. Du kannst nach wie vor kaum was alleine festlegen und entscheiden und bist zusätzlich mit in der Verpflichtung, wenn die Mehrheit der Eigentümer etwas gegen deinen Willen machen möchte... Nur so zum Nachdenken.

    Von der Finanzierungsseite solltet ihr eigentlich kaum Probleme bekommen. Fragt doch einfach mal die Zinssätze an für solche einen Fall. Es gibt ja auch Vermittler, die da direkt viele Banken anfragen. Dann kennt ihr Euren Zinssatz und könnt die Tilgung planen.

    Bei mehr als 3% Tilgung würde ich den Zins allerdings nur auf 10 Jahre festschreiben, die Zinsersparnis dürfte für noch höhere Tilgung sorgen, so dass die Restschuld nach 10 Jahren kein Risiko mehr darstellt.

    Marty
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  10. #8

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    Ich werde das Ganze nochmal überdenken, mir aber auch schonmal ein paar aktuelle Angebote einholen. Das Problem ist dann natürlich, dass meines Wissens jede Anfrage bei der Schufa hinterlegt wird und das eventuell auch einen Einfluss auf mein Scoring haben könnte.
    So lange nur Konditionen abgefragt werden hat das keinen Einfluss auf den Score und ist auch für andere Institute nicht einsehbar (so weit meine Information). Fragst Du nach Kreditangeboten, dann sieht das schon anders aus.

    Wenn ich mal davon ausgehe, dass Du nicht dutzendweise Anfragen verschickst, sollte das auch keinen nennenswerten Einfluss auf den score haben. Es gibt auch BauFi Vermittler die Dir diese Arbeit abnehmen, darüber könnte man auch einmal nachdenken.

    Keinesfalls wollen wir uns in eine Schuldenfalle stürzen.
    Ich sehe keine Gefahr für eine Schuldenfalle. Woher soll die kommen?

    daher wäre auch eine nachträgliche Anpassung der Tilgungsrate in Erwägung zu ziehen (falls das möglich ist).
    Es gibt die Möglichkeit Tilgungsänderungen schon im Vertrag zu vereinbaren. Daran sind dann meist weitere Bedingungen geknüpft. Man kann also die Tilgung nicht beliebig erhöhen oder reduzieren, sondern nur in einem vorher vereinbarten Rahmen, und meist auch nicht mehrmals pro Jahr. Aber wie gesagt, das sind Bedingungen die man vereinbaren kann, nur rechnet die Bank solche Dinge in den Zinssatz mit ein. Es lohnt sich also nur wenn auch die Chance besteht, dass diese Optionen genutzt werden.

    Gruß
    Ralf
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