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Frage zur Nachfinanzierung. Wie vorgehen?

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  1. #1

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    Frage zur Nachfinanzierung. Wie vorgehen?

    Hallo..
    dies ist mein erster Beitrag hier.
    Meine Frau und ich haben im März 2004 eine Bausparsumme aufgenommen, welche sich in ein KfW Darlehen (10 Jahre Laufzeit) und einem normalen Bankdarlehen (15 Jahre Laufzeit) aufschlüsselt.
    Beim Bankdarlehen liegen wir bei 5,35% eff Zinssatz.
    Daher liegt natürlich nahe vom dem Recht gebrauch zumachen schon nach 10 Jahren aus dem Vertrag raus zu können.
    Das wäre dann am 30.03.2014 entsprechend der Laufzeit des KfW-Darlehens.
    Nun sagte mir vor einiger Zeit der zuständige Banker, dass die Bank noch 6 Monate Bearbeitungszeit in Anspruch nehmen kann, bevor man aus dem Vertrag tatsächlich raus ist.
    Somit hätten wir für KfW ein Ende der Vertragslaufzeit am 30.03.2014, für den Bankkredit am 30.09.2014.

    Ich möchte gerne von KfW loskommen und alles bei einer Institution finanzieren.
    Wie gehe ich das am Besten an?

    Ich müsste ab 30.03.2014 ja mit dem Teil des KfW-Kredits (eventuell) zu einem anderen Kreditinstitut wechseln, könnte mit der Restsumme aber erst 6 Monate später wechseln. Wie läuft das dann Sicherheitentechnisch?
    Der Finanzierungsbedarf liegt bei etwas weniger als 2/3 des heutigen Restwerts des Gebäudes.
    Momentan beträgt der KfW-Anteil knapp 39% des Finanzierungsbedarfs, 61% liegen bei dem Bankkredit.

    Wäre ein gangbarer Weg den Kredit bei der jetzigen Bank zum 30.03.2014 vorzeitig abzulösen? Gilt die Vorfälligkeitsentschädigung dann bis zum Termin 30.09.2014 oder für die ganzen 15. Jahre?

    Diese sechs monatige zeitliche Diskrepanz zwischen KfW-Laufzeitende und dem Laufzeitende des Bankkredits machen es für mich etwas kompliziert.

    Wie geht man in so einem Fall generell vor?
    Laut onlinevergleich denke ich bei einem anderen Institut bessere Konditionen erhalten zu können, als bei meinem derzeitigen.

    Vielen Dank.
    Mallone
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  2. Frage zur Nachfinanzierung. Wie vorgehen?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Nun sagte mir vor einiger Zeit der zuständige Banker, dass die Bank noch 6 Monate Bearbeitungszeit in Anspruch nehmen kann, bevor man aus dem Vertrag tatsächlich raus ist.
    Somit hätten wir für KfW ein Ende der Vertragslaufzeit am 30.03.2014, für den Bankkredit am 30.09.2014.
    Das hat weniger mit Bearbeitungszeit zu tun, sondern die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate nach Ablauf der 10 Jahre.

    Ganz wichtig, wurde das Darlehen im März 2004 komplett ausgezahlt? oder wurden da nur die Verträge unterzeichnet? Die Frist von 10 Jahren läuft erst nachdem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Der Finanzierungsbedarf liegt bei etwas weniger als 2/3 des heutigen Restwerts des Gebäudes.
    Momentan beträgt der KfW-Anteil knapp 39% des Finanzierungsbedarfs, 61% liegen bei dem Bankkredit.
    Was verstehst Du unter "heutigem Restwert" ? Wie hoch ist die Restschuld in Euro, und dann im Vergleich zu ursprünglichen Darlehenssumme?

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Wäre ein gangbarer Weg den Kredit bei der jetzigen Bank zum 30.03.2014 vorzeitig abzulösen? Gilt die Vorfälligkeitsentschädigung dann bis zum Termin 30.09.2014 oder für die ganzen 15. Jahre?
    Das wäre theoretisch möglich, die VFE würde dann mit den 10 Jahren und 6 Monaten gerechnet, und nicht mit der ursprünglichen Zinsbindung von 15 Jahren.

    Ich würde aber mal einen anderen Weg andenken, doch dazu müsste man jetzt die genauen Summen kennen. Denkbar wäre beispielsweise eine Aufteilung in 2 Darlehen, oder man nimmt den für die KfW benötigten Teil als variables Darlehen, und führt im Sept. beide zusammen, oder man vereinbart das für Sept. benötigte Darlehen bereits als Forwarddarlehen, oder...... es gibt viele Möglichkeiten.

    Mit den Sicherheiten wird es nicht so einfach, das kommt darauf an, wer, was, wo und wie eingetragen hat. Das können aber die Banken auch untereinander abklären (Teilabtretung usw.).

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Laut onlinevergleich denke ich bei einem anderen Institut bessere Konditionen erhalten zu können, als bei meinem derzeitigen.
    Im Internet findet man viel, aber ob das später auch für Dich Gültigkeit hat, das steht auf einem anderen Blatt. Aber egal wie, besser als die 5,35% wird es mit Sicherheit. Ob die Konditionen aber besser sein werden als das was Deine bisherige Bank zu bieten hat, das kann ich nicht beantworten. Da kommt es auch darauf an, wie wichtig Du denen als Kunde bist, welche Strategie sie gerade fahren usw.

    Warum willst Du weg von der KfW? Liegt Dir schon ein Angebot für eine Prolongation vor?

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ganz wichtig, wurde das Darlehen im März 2004 komplett ausgezahlt? oder wurden da nur die Verträge unterzeichnet? Die Frist von 10 Jahren läuft erst nachdem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.
    Da fragst Du mich jetzt was. Müsste ich zuhause nochmal nachgucken. Wir haben Schlüsselfertig bauen lassen. Die Übergabe war am 9.7.2004. Wann ich letztendlich nach dem Notartermin bezahlt habe habe ich den 9 Jahren vergessen. Aber da gucke ich heute Abend mal in die Unterlagen. ;-) Aber danke für die Info.
    Bei der Kontoinformation im Onlinebankingbereich der Bank steht als Sollzinsbindungsfrist der 30.03.2019.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was verstehst Du unter "heutigem Restwert" ? Wie hoch ist die Restschuld in Euro, und dann im Vergleich zu ursprünglichen Darlehenssumme?
    Der Bankkredit belief sich auf 84.500 Euro, der KfW-Kredit auf 49.500 Euro.
    Übrig sind 41.250 im KfW und 64.400 im Bankkredit. Annuität gute 780 Euro/Monat.
    Die würden wir beibehalten wollen, was sich dank besserem Zinssatz ja in der Tilgung und somit Restlaufzeit wiederspiegeln wird.
    Das Haus (Doppelhaushälfte) ist minimum 150.000 Wert, dank perfekter Lage und dem steigenden Ansehen des Ortes wird der Wert auch nicht so schnell sinken.. Eher im Gegenteil.

    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Ich würde aber mal einen anderen Weg andenken, doch dazu müsste man jetzt die genauen Summen kennen. Denkbar wäre beispielsweise eine Aufteilung in 2 Darlehen, oder man nimmt den für die KfW benötigten Teil als variables Darlehen, und führt im Sept. beide zusammen, oder man vereinbart das für Sept. benötigte Darlehen bereits als Forwarddarlehen, oder...... es gibt viele Möglichkeiten.
    Bei den Finanzierungsangeboten steht in den Preislisten oft "bis ein Jahr... 1,x%". Kann man auch unterjährlich finanzieren? Letztendlich müsste ich ja je nach dem Zeitpunkt der damaligen Auszahlung 6-9 Monate überbrücken. Der variable Zinssatz liegt da momentan wohl gen 4%.


    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Mit den Sicherheiten wird es nicht so einfach, das kommt darauf an, wer, was, wo und wie eingetragen hat. Das können aber die Banken auch untereinander abklären (Teilabtretung usw.).
    Axo.. Teilabtretungen klingen nicht schlecht. Der Notar greift bei solchen Schuldumschreibungen sicherlich auch gerne in die Taschen.



    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Warum willst Du weg von der KfW? Liegt Dir schon ein Angebot für eine Prolongation vor?
    Ich habe den Eindruck, dass da zu wenig Bewegung drin ist. Damals hat mich das erste tilgungsfreie Jahr schon genervt.
    Ist die Prolongation denn auch unter den üblichen Marktzinsen?
    Habe ich nach Ablauf der 10 Jahre bei der KfW die Möglichkeit eine Sondertilgung zu machen um den Restbetrag auf Schlag um sagen wir mal 10.000 Euro zu senken? Sind die Tilgungen im Quartal effektiv nachteiliger als die üblichen monatstilgungen bei anderen Kreditinstituten?

    Gruß,
    Mallone
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Da fragst Du mich jetzt was. Müsste ich zuhause nochmal nachgucken. Wir haben Schlüsselfertig bauen lassen. Die Übergabe war am 9.7.2004. Wann ich letztendlich nach dem Notartermin bezahlt habe habe ich den 9 Jahren vergessen. Aber da gucke ich heute Abend mal in die Unterlagen. ;-) Aber danke für die Info.
    Bei der Kontoinformation im Onlinebankingbereich der Bank steht als Sollzinsbindungsfrist der 30.03.2019.
    Wer weiß schon welchen Joker die ziehen um noch ein paar Euro zu verdienen.
    Du kannst Dir sicher sein, die kennen den Vertrag in- und auswendig.

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Der Bankkredit belief sich auf 84.500 Euro, der KfW-Kredit auf 49.500 Euro.
    Übrig sind 41.250 im KfW und 64.400 im Bankkredit. Annuität gute 780 Euro/Monat.
    Die würden wir beibehalten wollen, was sich dank besserem Zinssatz ja in der Tilgung und somit Restlaufzeit wiederspiegeln wird.
    Das Haus (Doppelhaushälfte) ist minimum 150.000 Wert, dank perfekter Lage und dem steigenden Ansehen des Ortes wird der Wert auch nicht so schnell sinken.. Eher im Gegenteil.
    Dazu müsste eine erneute Wertermittlung erstellt werden, ansonsten gilt erst einmal der Wert von damals (Baukosten, Grundstück) und eine Alterswertminderung. Du wärst nicht der Erste der den Wert der Immobilie ganz anders sieht als die Bank.

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Bei den Finanzierungsangeboten steht in den Preislisten oft "bis ein Jahr... 1,x%". Kann man auch unterjährlich finanzieren? Letztendlich müsste ich ja je nach dem Zeitpunkt der damaligen Auszahlung 6-9 Monate überbrücken. Der variable Zinssatz liegt da momentan wohl gen 4%.
    Geht auch für ein paar Monate. Der Zinssatz spielt da genau betrachtet keine Geige, selbst wenn es (überspitzt) 10% wären, wäre es vermutlich noch die bessere Lösung, da man an diesen Konditionen ja nur ein paar Wochen bis zu ein paar wenigen Monaten hängt.

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Axo.. Teilabtretungen klingen nicht schlecht. Der Notar greift bei solchen Schuldumschreibungen sicherlich auch gerne in die Taschen.
    Da muss nicht zwingend ein Notar involviert sein, kommt halt darauf an, was da wo und wie eingetragen wurde. Früher wurden auch gerne Briefgrundschulden eingetragen, was die Sache zwar nicht unbedingt komplizierter macht, dafür aber teurer. Aber die Banken können da untereinander Einiges machen, vor allen Dingen wenn es nur um eine kurze Zeit geht. Das gibt dann ein schrittweiser Übergang, ohne dass jedes Mal große Kosten anfallen. Das solltest Du aber mit Deiner Bank besprechen.

    Zitat Zitat von Mallone Beitrag anzeigen
    Ich habe den Eindruck, dass da zu wenig Bewegung drin ist. Damals hat mich das erste tilgungsfreie Jahr schon genervt.
    Ist die Prolongation denn auch unter den üblichen Marktzinsen?
    Habe ich nach Ablauf der 10 Jahre bei der KfW die Möglichkeit eine Sondertilgung zu machen um den Restbetrag auf Schlag um sagen wir mal 10.000 Euro zu senken? Sind die Tilgungen im Quartal effektiv nachteiliger als die üblichen monatstilgungen bei anderen Kreditinstituten?
    Da gab und gibt es so viele Programm, die kenne ich nicht alle auswendig, schon gar nicht die Programme die vor 10 Jahren aktuell waren. Ich verdiene ja mein Geld nicht mit Baufinanzierungen.
    Einfach mal in die Verträge schauen, oder bei der Bank anfragen, oder mal bei der KfW anfragen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
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    Die andere Doppelhaushälfte ist vor 1,5 Jahren für 152.000 Euro weggegangen.. und wurde genau einen Tag angeboten ;-)
    Für das Geld bekommst Du momentan hier nur ramponierte Flachdachbungalows aus den siebzigern...
    Aber Du hast recht, Banken argumentieren anhand Listen (obwohl sie es als Immobilienanbieter besser wissen müssten).

    KfW läuft ja zum 30.03. aus, nun haben wir schon September.. das sind "nur" noch 6 Monate. Wann kommt denn üblicherweise so ein Prolongationsangebot?
    Ich werde jetzt erstmal einen Termin bei meiner Hausbank machen..
    Danke für die Infos...

    Gruß,
    Mallone
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  7. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  8. #6

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    Bitte schau in Deine Kreditunterlagen und frage Deine Bank. Es gibt auch Programme da werden die Darlehen nach 10 Jahren fällig bzw. sind dann über die Hausbank zu "marktüblichen" Konditionen neu zu finanzieren. Ich kenne nicht alle Programme und jedes Tarifdetail.

    Gruß
    Ralf
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  9. #7

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    Und nenn das Ganze "Anschlussfinanzierung". Nachfinanzierung ist etwas anderes.
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