Preise und Preisverhandlungen

Ich würde von dem Verkäufer nichts kaufen. Wenn er 161000 Euro haben will, dann soll er 161000 auf das Preisschild schreiben. Wir sind hier Deutschland und nicht im Orient.

 

Richtig... aber ist das da

VERHANDELN ?

 

Ja dann verhandel doch, wo ist das Problem?

 

Sachverständigen beauftragen!

Spekulationen über das Wirken des Maklers führt ins Ungewisse!

(er hat zu lange keine Interessenten und der Eigentümer will zu viel )

 

Vielleicht ist es ein Schnäppchen, vielleicht nicht. Wie soll das irgendjemand beurteilen, ohne das Objekt genau zu kennen?
Wenn Du es unbedingt haben willst, zahle den aufgerufenen Preis.
Ansonsten biete z.B. 150 oder 155 und ärgere dich nicht, wenn dann ein anderer zuschlägt.

 

Bei den Summen, für die Häuser verkauft werden, ist Handeln normal. Wie viel "Minus" drin ist, weißt Du nicht, weil es keine Maklerrichtlinie gibt wo drinsteht "20% Aufschlag fürs Verhandeln" oder so. Jeder Makler fährt seine eigene Strategie. Für den Makler sind 2 Sachen wichtig: 1. Hoher Kaufpreis = hohe Provision und 2. Schnell verkauft = sichere Provision. Insbesondere wenn das Haus länger am Markt ist, fängt es den Makler an zu jucken und zu kribbeln, weil er halt auch irgendwann mal Geld sehen will.

Nur mal so als Idee: ich habe auf dem Land in Ostdeutschland ein total sanierungsbedürftiges Objekt gekauft (eigentlich nur das Land auf dem es steht) und dabei 40% rausgehandelt. Dabei ist, wie ich meine, ein fairer Preis zustande gekommen, der Lage, Zustand und Marktlage in etwa widerspiegelt. Die Vorstellungen des Maklers bzw. der Eigentümer waren trotz wunderschöner Lage einfach überzogen, angesichts der Tatsache, dass das Haus schon seit fast 2 Jahren auf dem Markt war. Ich habe kein Schnäppchen gemacht, sondern lediglich auf ein vernünftiges Maß runtergehandelt, aber für mich wird das auch kein Renditeobjekt sein. Bei Dir kann es schon ganz anders laufen: Vielleicht sind wirklich nur 10% drin, vielleicht kommt morgen ein Interessent und bietet morgen 5% mehr. .
Es muss halt für Dich passen: Du willst Rendite erwirtschaften. Und da würde ich doch einfach mal ausrechnen, ob bei dem Kaufpreis nach Abzug von Afa, Finanzierungskosten, Leerstandspuffer, Inst-Rücklage und sonstigen laufenden Aufwendungen noch eine akzeptable Rendite rauskommt.
Oder Du gehst anders rum ran: Du willst eine Rendite von meinetwegen 8% vor Steuern. Dann nimmst Du die Jahresmieten aus dem Objekt, rechnest dann runter was unten rauskommt. Und von da ausgehend rechnest Du einfach aus, was das Haus maximal kosten darf um deine Renditevorstellungen zu erfüllen.
Excel-Kenntnisse und kaufmännisches Rechnen sind hier hilfreich.

 

Höherer Preis, höhere Provision stimmt zwar, aber.. Wenn der Makler einen Mindestpreis hat, den er erreichen muss, ist er häufig mit diesem Preis zufrieden. Was ist schon die Provision für zusätzliche 10.000 oder 20.000 Euro im Vergleich zum eingesparten Arbeitsaufwand bei schnellem Verkauf...


MfG, Sven

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Bei nicht selbst genutzten Immobilien, sprich Renditeobjekten, betrachtet die Bank das Risiko anders als bei der eigenen Immobilie die der Kreditnehmer selbst bewohnt. Es ist daher gut möglich, dass in solchen Fällen die Bank mehr Eigenkapitaleinsatz fordert, und/oder weitere Sicherheiten. Ob Du später Steuern zahlst oder sparst, das interessiert die Bank nur am Rande, wenn überhaupt.

Zum Verhandeln, da kann man keine pauschalen Ratschläge geben, sprich nach dem Motto "der Verkäufer setzt den Preis immer 20% zu hoch an", denn sonst wäre ja das Verhandeln sinnfrei. Letztendlich geht es darum einen Kompromiss zu finden dem beide Seiten zustimmen können, oder wenn die Vorstellungen der beiden Parteien zu weit voneinander entfernt liegen, trennt man sich eben ohne ein Ergebnis.

Es ist immer von Vorteil, wenn man seine Argumente als Käufer auch untermauern kann, beispielsweise durch die Einschätzung eines ext. SV. Das verleiht den eigenen Argumenten mehr Gewicht, und kann dazu führen, dass der Verkäufer seine Strategie noch einmal überdenkt. Im Moment sieht es wohl eher so aus, dass der Verkäufer seine Preisvorstellung plausibel darstellen kann, dann machst Du Dich mit irgendwelchen nicht belegbaren Vorstellungen lächerlich. Der Verkäufer wird so einer Strategie nur zustimmen wenn mit dem Haus doch irgendwas im Argen liegt, oder wenn ihm das Wasser bis zum Hals steht und er gezwungen ist, zu jedem Preis zu verkaufen. Trifft beides nicht zu, dann sind die Verhandlungen schneller beendet als Du ein neues Kaufangebot machen kannst.

Gruß
Ralf

 

Finger weg!

Bei Renditeobjekten ist i.A. absoluter Verkäufermarkt! Wenn da also ein Makler so an ein Geschäft rangeht, hat das Objekt irgendein Problem!

Laß das Ding auf Herz & Nieren prüfen! Sind alle Wohnungen auch baurechtlich genehmigt? Ist der Zustand wirklich so gut? Was ist mit dem Trinkwasserleitungsnetz im Haus? Legionellenvorsorgeaufwand?
Wie ist die Vermietbarkeit bei Auszug?
Wie sind die Mieten in Realtion zu vergleichbaren Objekten?
Was passiert, wenn der Mietwohnungsmarkt mal wieder kippt und ein Mietermarkt wird? Ist das Objekt dann noch gut vermietbar?
Warum will der Besitzer das Ding abgeben? Alter?

 

Sehr wichtige Fragen!

Privatleute, die "einfach mal so" ein Investitionsobjekt kaufen, verbrennen sich häufig die Finger. Meist ist es eine fatale Mischung aus: 1. mangelndem bautechnischen Verständnis um die Qualität der Immobilie zu beurteilen und 2. mangelnder kaufmännischer Denke (Marktkenntnis) um das dann auch profitabel zu betreiben.

Erst kaufen und dann zum Steuerberater gehen ist auch nicht ratsam. Wenn der einigermaßen fit ist, klopft der eh' die Marktsituation bei seinen Bau- und Architekten-Mandaten regelmäßig ab und kann ihnen neben dem kaufmännischen Rechnen auch eine (inoffizielle) Meinung zu dem Objekt geben.

 

Auf den ersten Blick würde ich sagen, das Haus muss raus aus dem Portfolio der Bank. Wenn dir der Preis nun günstiger Angeboten wird ist oft normal. Auch bei Häusern fallen mit der zeit die Preise und eventuell war man sich in der Bank schon einig über eine Redutierung des Preises. So will man zusätzlich dein Interesse schüren. Trotzdem ist jedoch ein niedriger Preis drin. Wenn du zum Beispiel ein fixes Angebot abgibst, wird man in der Bank zumindest drüber nachdenken.

 

Das Problem ist doch: keiner kennt die genaue Lage und den spezifischen Markt und ehrlich gesagt habe ich auch nicht die Zeit mich da mal eben rein zu recherchieren. Also deshalb verweise ich wieder auf meine allgemeinen Ausführungen.
Allerdings bei solchen Statements:

kräuseln sich bei mir die Zehennägel hoch. Ja, man hat dann Ausgaben. Aber das sind eben auch Auszahlungen! Das heißt das Geld ist futsch. Und das was man an Steuern spart, ist eben nur noch Steuersatz * Ausgabe. Das ist grundlegendes kaumännisches(!) Verständnis. Auch was Abschreibung bedeutet (nämlich Wertverzehr). Tut mir leid, aber bei deiner Berufsbezeichnung sind das Grundlagen, die eigentlich in der Ausbildung schon dran gewesen sein sollten.
Im Moment habe ich das Gefühl, dass Du eine Investition nur per Bauch tätigst. Ich denke, Du solltest erstmal anfangen zu rechnen. Und dafür heißt es erstmal definieren, was Du Dir von der Anlage erwartest in Sachen Risiko und Ertrag.

 

AW: Preise und Preisverhandlungen

Hallo,

Ist mit "mehr Zinsen" gemeint:

Höherer Zinssatz
oder
Höhere Tilgung?

Ein Steuermodell, bei dem die Tilgung gegen die Mieteinnahmen verrechnen werden kann, gibt es sowas?
Damit hätte man die ersten Jahre Verlust und könnte die Einkommensteuer nach hinten schieben bis man im Alter ohnehin weniger verdient.

Ernst

 

Außerhalb der Städte stimmt das, wobei man da auch je nach Bundesland / Landkreis schauen muss. In beliebten Städten steigen die Preise seit einiger Zeit gewaltig - und zwar auch für komplett unsanierte Altbauwohnungen. Hauptsache man hat etwas.

Die beliebten Immobilien-Webseiten bringen weitere Informationen zu den Preislagen. Außerdem lässt sich dort im "Schnelldurchgang" eine ungefähre Vergleichswertermittlung anstellen die auch den Modernisierungsstand ein wenig berücksichtigt - bei einem Haus würde ich die aber lieber professionell von einem SV durchführen lassen.

Habe vor Jahren mal einiges im Bereich Kaufberatung unternommen, oft hat es mich geschockt wie blauäugig die potenziellen Käufer an die Objekte herangegangen sind. Man kann natürlich auch ein Haus emotional kaufen wenn man bereit ist die evtl. Mehrkosten zu tragen - sollte sich das aber vorher bewusst machen und nicht enttäuscht sein.

Gebrauchtimmobilien sollten auf jeden Fall in Hinsicht auf Sanierungsstand (z.B. was wurde in den letzten 2 / 5 / 10 Jahren am Haus gemacht) sowie Sanierungszyklus (was muss in den nächsten 5 / 10 / 15 / 20 Jahren gemacht werden?) gecheckt werden.
Es gab hier an anderer Stelle hier im Forum eine hervorragende Grafik die die Lebenszykluskosten eines Wohngebäudes dargestellt hat.

All dies gesagt, sollte die Verhandlungsposition somit relativ einfach zu ändern sein.