Preise und Preisverhandlungen

Im Prinzip liegst Du hier richtig. Wenn ich ein komplett neues Haus schon günstig bauen kann, wozu dann eine ältere Immobilie kaufen? Da muss der Preisabschlag schon entsprechend sein, sonst tut sich das niemand an.

An so Dingen wie "merkwürdig" gestrichen oder "fehlende Leisten" kann man den Wert eines Gebäudes nicht festmachen. Das sind Kleinigkeiten die höchstens ein Indikator für eine miserable Instandhaltung sein können. Der Wert ergibt sich primär aus der Lage der Immobilie (meist schon am Grundstückspreis erkennbar) sowie aus der Bausubstanz und Alter. Erst dann kommen so Dinge wie Ausstattung bzw. deren Zustand.
Ein merkwürdig gestrichenes Zimmer kann ich für ´nen Fuffi ändern, einen maroden Dachstuhl hingegen nicht.

Das Problem für einen Laien besteht darin, dass er den Wert einer Immobilie nicht im geringsten einschätzen kann. Dazu fehlt ihm das Fachwissen und die Erfahrung. Er weiß nicht wonach er an einem Gebäude suchen muss, und selbst wenn, dann kann er das Gefundene nicht beurteilen. Hinzu kommt, dass man als Kaufinteressent sehr schnell einen Draht zu einem Gebäude findet, und sich dann mehr von Emotionen als von logischem Denken leiten lässt. Das geht mir auch nicht anders, obwohl mit sehr wohl bewusst ist, dass das Bauchgefühl ein schlechter Berater ist.

Ich fahre daher immer folgende Strategie.

1. Was will ich?
a.) EFH für mich und meine Familie
b.) Gewerbeimmobilie
c.) Renditeobjekt/Kapitalanlage (Vermietung o.ä.)

2. Wieviel budget habe ich zur Verfügung?

Diese beiden Punkte sollte man sich zuerst selbst beantworten. Daraus ergeben sich dann weitere Kriterien wie beispielsweise die Lage. (M)ein EFH darf gerne ländlich gelegen sein, bei Vermietung wäre eine Lage in Stadtnähe von Vorteil, bei einer Gewerbeimmobilie sollte die beispielsweise dort liegen wo auch die Kunden sind.

Hat man diese Punkte geklärt, dann kann man grob schauen was in´s Beuteschema passt. Der Verkaufspreis ist erst einmal zweitrangig, so lange er nicht deutlich über dem budget liegt. Erfahrungsgemäß wird kein Verkäufer den Verkaufspreis erheblich senken. Wenn ich also nur 300T€ zur Verfügung haben, dann lohnt es nicht nach einer Immobilie zu schauen die für 500T€ angesetzt ist, egal ob diese die 500T€ wert ist oder nicht, denn selbst wenn sie diesen Wert nicht hat, werde ich den Verkäufer nicht davon überzeugen können. Es wäre also reine Zeitverschwendung.

Habe ich dann ein paar Objekte gefunden die meinem Beuteschema entsprechen, dann informiere ich mich etwas genauer, vor allen Dingen was die Lage betrifft. Danach wird ein erster Besichtigungstermin vereinbart, wobei es dabei nur um den allgemeinen Zustand geht. Einfach um zu schauen, ob meine Wünsche/Annahmen auch erfüllt werden können.
Viele Verkäufer erwarten zu diesem Zeitpunkt bereits Preisverhandlungen, aber für mich gibt es nur 2 Antworten.

a.) Tut mir leid, das Objekt passt nicht zu mir
b.) Das Objekt ist interessant, nächste Woche komme ich noch einmal mit einem SV vorbei der den Wert ermitteln soll

Mit dem SV bespreche ich grob meine Auswahl, dann beginnen wir bei dem Objekt das mir am meisten zusagt (oder er sagt von vornherein, dass ich mal wieder eine Schnapsidee hätte). Gibt er mir da schon grünes Licht, dann spare ich mir die restlichen Besichtigungen. Wenn nicht, dann geht´s weiter zum nächsten Objekt. Erst wenn ich alle Fakten auf dem Tisch habe geht´s an die Preisverhandlungen. Wie diese verlaufen, das hängt dann davon ab, wie weit die Wertermittlung von den Vorstellungen des Verkäufers entfernt ist. Es kann auch passieren, dass er mir sagt, dass es sich gar nicht lohnt zu verhandeln.

So, das ist grob meine Strategie mit der ich bisher immer ganz gut gefahren bin (glaube ich zumindest). Beim ersten Haus habe ich sehr viel Zeit für nichts investiert, einfach auch aus Unwissenheit. Das sorgte nur für Frust, sowohl auf meiner Seite als auch auf Seite der Verkäufer. Nichts nervt mehr als ein Kaufinteressent der ständig vor der Tür steht, sich aber nicht entscheiden kann.
Im besten Fall ist mit der obigen Strategie mit 2-3 Terminen alles gegessen. Nur bei meiner Gewerbeimmobilie waren mehr Termine erforderlich, das hatte aber andere Gründe.

Also, möglichst sorgfältig eine Vorauswahl treffen, und dann gezielt vorgehen. Sonst gibt das eine neverending story.

Gruß
Ralf

 

Also am Preis alleine kann man es wie immer nicht fest machen. Viel wichtiger ist, woraus die Leistung insgesamt besteht (= Nutzen). Erst dann können Sie Anbieter wirklich vergleichen. Es gibt auch spezialisierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

ETW kann lohnenswert sein, bei den derzeitigen Preisen in guten Lagen muss man aber schon sehr genau hinsehen. Bezüglich Hausgeld und umlagefähigen Nebenkosten spreche ich immer mit meinem Wirtschaftsberater der mich auch über die steuerlichen Aspekte aufklärt.

 

Ich würde dem Makler 150000 Euro anbieten und sagen er solle sich überlegen und bei Interesse sich melden.
Wenn er sich paar Tage später nicht meldet und mit dem Angebot bisschen höher gehen. Wenn er immer noch nicht verkauft, heißt das er will wirklich 161000 Euro haben. Taktik hin oder her so einfach ist es.