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Bauspar-Konstantfinanzierung - Haken dabei?

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  1. #1

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    Bauspar-Konstantfinanzierung - Haken dabei?

    Morgen,

    wir haben uns jetzt so einige Berechnungen und Modelle angeschaut und ausgewertet.
    Ein Konstrukt aus vier bis fünf Finanzierungsbausteinen oder gar mehr finde ich nicht so attraktiv.
    Keep it simple ist eher mein Motto.

    Benötigt werden 420.000 EUR Darlehen.
    Am Attraktivsten sehe ich derzeit ein Angebot vom Deutschen Ring, ein Bausparkonstantdarlehen.
    Konditionen: 370.000 EUR zu 1560 EUR/Monat konstant über 33 Jahre 10 Monate.
    Kein Zinsänderungsrisiko. Gesamtkosten der Bausparfinanzierung: 263.470,83 EUR Effektivzins 3,02% Sparphase, 2,97% Rückzahlungsphase
    Dazu das Kfw 153 mit 50.000 mit 2 Jahren Tilgungsaussetzung (teure Kinderkrippe derzeit).
    Eine LV ist 2025 reif, die kann man natürlich noch mit einbringen.

    Habt Ihr Tipps oder Argumente gegen das Bausparkonstantdarlehen? Klar, die ersten 13 Jahre wird das Darlehen nicht direkt getilgt, da
    steht das Bausparguthaben dagegen.

    Gruß
    Benjamin
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  2. Bauspar-Konstantfinanzierung - Haken dabei?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Hi,

    spiel doch mal damit rum:
    http://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

    Gib z.B. mal Deine Kreditsumme mit Deiner Rate und 3% Zinsen ein und schaue auf die Gesamtkosten ...

    Kompliziertere Übung: Momentan bekommst Du sogar günstigere Zinsen als 3%, diese z.B. mit 10 Jahren Zinsbindung. Schau mit dem Rechner, wie weit Du dann nach 10 Jahren getilgt hast und was Du dann neu finanzieren müsstest.

    Jetzt probiere mal rum, wie hoch die Zinsen steigen müssten, damit sich Dein Bausparvertrag lohnt!

    13 Jahre ohne Tilgung, das ist schon ein Wort ...
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  4. #3

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    Um Vergleiche ziehen zu können, müsste man weitere Zahlen haben. Wieviel EK wird eingebracht? Dadurch könnte man die Konditionen eines Annuitätendarlehens abschätzen.

    Wenn ich das richtig sehe, dann läuft die Finanzierung bis fast zu Deinem 70. Lebensjahr. Das ist verdammt lang.
    Über welche Summe reden wir bei der LV?

    Vielleicht wäre es sinnvoller die Hauptfinanzierung zu teilen, einmal mit kürzerer Laufzeit, regelmäßiger Tilgung, und Ablösung der Restschuld durch die LV, und einmal in eine längere Laufzeit, wobei ich hier nicht wesentlich über 20-25 Jahre gehen würde.

    Was machbar ist hängt auch von den Einkommensverhältnissen ab. Man sollte sich aber sehr gut überlegen, ob man bei einer Finanzierung die Laufzeit bis in alle Ewigkeit streckt.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von TraurigerBauher Beitrag anzeigen
    Hi,

    spiel doch mal damit rum:
    http://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

    Gib z.B. mal Deine Kreditsumme mit Deiner Rate und 3% Zinsen ein und schaue auf die Gesamtkosten ...

    Kompliziertere Übung: Momentan bekommst Du sogar günstigere Zinsen als 3%, diese z.B. mit 10 Jahren Zinsbindung. Schau mit dem Rechner, wie weit Du dann nach 10 Jahren getilgt hast und was Du dann neu finanzieren müsstest.

    Jetzt probiere mal rum, wie hoch die Zinsen steigen müssten, damit sich Dein Bausparvertrag lohnt!

    13 Jahre ohne Tilgung, das ist schon ein Wort ...
    10 Jahre Zinsbindung kommt nicht in Frage. Die Restschuld ist so hoch, das bei einem durchschnittlichen Zins die Hütte seeeehr teuer wird im Monat.
    Ich bin gespannt, wieviele Häuser so in ca. 10-11 Jahren versteigert werden, weil es jetzt ja soooo günstig war nur 10 Jahre die niedrigen Zinsen zu sichern.
    Vielleicht auch gar keine, weil der Zins so bleibt oder noch niedriger wird.

    Kündigen kann ich nach 10 Jahren immer, aber die Zinsbindung verlängern, das geht nicht.

    Gruß
    Benjamin
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Um Vergleiche ziehen zu können, müsste man weitere Zahlen haben. Wieviel EK wird eingebracht? Dadurch könnte man die Konditionen eines Annuitätendarlehens abschätzen.

    Wenn ich das richtig sehe, dann läuft die Finanzierung bis fast zu Deinem 70. Lebensjahr. Das ist verdammt lang.
    Über welche Summe reden wir bei der LV?

    Vielleicht wäre es sinnvoller die Hauptfinanzierung zu teilen, einmal mit kürzerer Laufzeit, regelmäßiger Tilgung, und Ablösung der Restschuld durch die LV, und einmal in eine längere Laufzeit, wobei ich hier nicht wesentlich über 20-25 Jahre gehen würde.

    Was machbar ist hängt auch von den Einkommensverhältnissen ab. Man sollte sich aber sehr gut überlegen, ob man bei einer Finanzierung die Laufzeit bis in alle Ewigkeit streckt.

    Gruß
    Ralf
    EK: 310.000 EUR
    LV: 40.000 EUR

    Ja, die Finanzierung läuft bis ich 69 bin. Nur es wird wohl so sein, das eine Erbschaft vorher leider ansteht.
    Länger wie 30 Jahre halte ich für recht unwahrscheinlich.
    Derzeit haben wir nur 1,5 Gehälter und eine Krippe zu finanzieren.
    Keine weiteren Verbindlichkeiten, aber Urlaubfahren und solche Sachen müssen drinbleiben.
    Sämtliche Ratgeber geben so ca. das als gesunde Belastung aus, was ich geplant habe.
    Wir reden hier schon über 1760 EUR im Monat.
    Ich bin leider Normalverdiener.

    Gruß
    Benjamin
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  7. #6

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    Nochmal. Das gesamte Volumen des Bauvorhabens beträgt 730.000 Euro??? 420.000 Darlehen plus 310.000 EK?
    Was sind die 40.000 Euro bei der LV? Der jetzige Wert oder die voraussichtliche Auszahlung 2025?
    Bei uns bauen Normalverdiener keine Haus für ne dreiviertel Million Aber coole Sache.
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  8. #7

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    Was um alles in der Welt willst Du da bauen? 420T€ Fremdkapital + 310T€ EK, das macht zusammen 730T€. Soll das ein EFH werden? Dann aber wohl eher eine Villa.
    Hintergrund meiner Frage, je nach Konstellation müsste man auch über die steuerlichen Dinge nachdenken, beispielsweise bei Teilvermietung oder teils gewerblicher Nutzung.

    Die LV mit 40T€ einzubinden ergibt angesichts der Beträge keinen Sinn. Mein obiger Vorschlag ist damit vom Tisch. Vielleicht kannst Du die LV ja für das KfW Darlehen einsetzen, dann hättest Du diesen Teil schon mal von den Schultern.

    Ja, die Finanzierung läuft bis ich 69 bin. Nur es wird wohl so sein, das eine Erbschaft vorher leider ansteht.
    Das hilft nichts wenn die Finanzierung in Beton gegossen ist, und Du höchstens Kleinbeträge in Form von SoTi einbringen kannst.

    Kündigen kann ich nach 10 Jahren immer, aber die Zinsbindung verlängern, das geht nicht.
    Na ja, ganz so einfach geht das bei der BSV Konstruktion nicht. Aber selbst wenn, dann hast Du noch die komplette Restschuld abzüglich eines eher schlecht verzinsten Bausparguthabens.

    Wenn ich mir die Zahlen so anschaue, und Deinen Wunsch nach langer Zinsbindung, dann glaube ich nicht, dass Du mit einem Annuitätendarlehen viel besser fahren wirst. Ich würde trotzdem mal beide Varianten rechnen, auch in Hinblick auf die gewünschte Flexibilität.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8

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    Zitat Zitat von flo79 Beitrag anzeigen
    .... Aber coole Sache.
    Da freut sich der BSV Verkäufer, das ist wie Weihnachten und Ostern zusammen.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von moser7 Beitrag anzeigen
    Ich bin leider Normalverdiener.
    Normalverdiener mit Luxuspalast.
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  11. #10

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    Hey, wir haben auch einen vorfinanzierten BSV - allerdings "nur" über 23 Jahre. Stiftung Warentest hat die diese BSV-en 'damals' positiv hervorgehoben, also nicht kirre machen lassen. Genau rechnen und vergleichen ist jetzt angesagt.

    Wir haben zuerst Angebote bei unseren Hausbanken eingeholt und wollten einen Teil von dem Darlehen als Volltilger, bei unseren Banken ging dies nur per BSV. Und so haben wir stundenlang recherchiert und nachgerechnet ob das Produkt gut ist...

    Das stärkste Kontra gegen den BSV ist die Frage ob DU das Produkt wirklich verstehst - Annuitäten-Darlehen lassen sich viel besser verstehen+vergleichen - aber deswegen bist du ja hier :-)


    In der Ansparphase verlierst du durch die "ungünstige" Guthabenverzinsung Geld, außerdem gibt es hohe Abschlussgebühren (1,0-1,6%) + teilweise Kontoführungsgebühren.
    Aus den Zinssätzen der Ansparphase und der Darlehensphase ergibt sich mit Aufschlag obiger Punkte ein "Gesamteffektivzins", der häufig um 0,5% bis 1,0% höher liegt, also bei dir vermutlich 3,5%-4,0%. Erst dieser Gesamteffektivzins macht den BSV mit einem reinen Annuitäten-Darlehen vergleichbar. Deine Bank kann dir den Gesamteffektivzins nennen - möchte es aber häufig nicht.

    Wie kannst du das Produkt mit einem Annuitäten-Darlehen am einfachsten verlgleichen?? Lass dir von z.B. einer Versicherung ein Angebot unterbreiten, das exakt die gleiche monatliche Rate hat mit einer Zinssicherheit von 33,x Jahren. Das Darlehen mit der kürzeren Laufzeit ist das Bessere :-) Schick mir eine PN wenn du den Namen von einem einen Anbieter suchst.

    Wenn du anfängt BSV-en mit Ann.Darlehen zu vergleichen und du unterschiedliche monatliche Raten hast so solltest du wirklich Spaß am Umgang mit Excel haben!


    Genervt haben mich irgendwann die "Details", z.B. konnte das Bankdarlehen über 1,5 Jahre ausgezahlt werden, das BSV-Darlehen musste in unserem Fall aber nach einem Jahr ausbezahlt werden (aber frühestens mit Abschluß Rohbau) - was uns davor niemand gesagt hat. War aber schlussendlich kein Problem.
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  12. #11
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    @Torian:
    Danke, das ist ein wertvoller Beitrag.
    BSV habe ich schon verstanden.
    Ich kann jederzeit vollständig ablösen, Sondertilgungen in allen Höhen immer möglich, keine Wertschätzungsgebühr, 1% Abschlussgebühr wird verrechnet, 100% Auszahlung, 12Mon bereitstellungsfrei.
    Ich habe das Konstrukt BSV gegen Annu. verglichen, allerdings beim Annu. war es eine "Sorgloshypothek" mit 30 Jahren und die Rate mir damit erstmal zu hoch.
    Über die Gesamtkosten gesehen ist das BSV Konstrukt ca. 4000 EUR teuerer, was den 1% Abschlussgebühr entspricht und Rundungsgeschichtchen geschuldet ist.
    Dafür habe ich aber knapp vier Jahre länger zu zahlen, was mir aber jetzt erstmal entgegenkommt.
    Ich kann ja auch dann zusätzlich einen Dauerauftrag einrichten um monatlich z.B. 100EUR noch draufzulegen. Beim Annu. geht das nur über eine Tilgungsänderung die nur dreimal kostenfrei änderbar ist.
    Das finde ich ist schon ein Vorteil beim BSV Konstrukt.

    @teure Villa:
    Nix teure Villa!
    Grund ist hier bei 450EUR/qm + Erschließungskosten und für den eigentlichen Bau bleiben max. 400.000 EUR.
    Dafür ist hier definitiv keine Villa zu bekommen.
    Wir brauchen einen WU Keller und ca. 145-150qm WF. Dazu eine Doppelgarage.
    Als einzige teure Extras gibts eine KWL und Holz-Alufenster.
    Der Holzboden im EG wird noch ca. 60EUR Materialkosten pro qm betragen was 20 EUR über dem Standard liegt.
    Sind aber auch nur 1200 EUR mehr an Material.

    Mag sein das mein "Standard" höher ist als bei anderen, aber Laminat und Kunststofffenster möchte ich z.B. nicht.
    Ist totes Material.
    Und die Gebäudehülle sollte auch zukunftsfähig sein, das gibts ja nicht für umme.

    Hier ist es einfach so teuer. Oder ich stell mich total doof an. Glaub ich aber nicht.
    Wir haben uns ja auch vom Archi getrennt, weil die Baukosten nicht ins Budget gepasst haben.

    Geh mal ins Bauzentrum (Musterhauspark) Poing bei München und frag was Du wirklich Schlüsselfertig für 400k bekommst.
    140qm mit Keller bei manchen.
    In Kronach oder in Sachsen siehts da gaaaanz anders aus.
    Einen guten GU mit einen QM Preis unterhalb 2000 EUR Fertig zu bekommen ist hier eigentlich nicht möglich.

    Gruß
    Benjamin
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  13. #12

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    Zitat Zitat von moser7 Beitrag anzeigen
    BSV habe ich schon verstanden.
    Ich kann jederzeit vollständig ablösen, Sondertilgungen in allen Höhen immer möglich, keine Wertschätzungsgebühr, 1% Abschlussgebühr wird verrechnet, 100% Auszahlung, 12Mon bereitstellungsfrei.
    Vorsicht, es läuft ja nicht nur ein BSV sondern parallel das Darlehen mit Tilgungsaussetzung. Erst wenn dieses Darlehen durch das Bauspardarlehen ersetzt wurde, kannst Du beliebig sondertilgen oder jederzeit ablösen. In der Zwischenzeit könntest Du nur den BSV höher besparen, was vermutlich auch zu einer früheren Zuteilung führt, aber das bedeutet nicht, dass Du auch Das Zwischenfinanzierungsdarlehen sofort ablösen kannst.

    mit 30 Jahren und die Rate mir damit erstmal zu hoch.
    Was spielt die Höhe der Rate für eine Rolle? Du darfst nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, denn niedrige Rate bedeutet nicht automatisch günstige Finanzierung, ganz im Gegenteil. Eine niedrige Rate wird normalerweise durch eine lange Laufzeit erkauft, das treibt die Gesamtkosten in die Höhe.

    Du musst bei einem Vergleich immer von gleichen Rahmenbedingungen ausgehen, und immer auch die Gesamtkosten betrachten.

    Gruß
    Ralf
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  14. #13
    Themenstarter

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    Hallo Ralf,
    ja, das ist klar. Ich müsste die Bank anfragen auf ein annu. Darlehen mit 33 Jahren und 10 Monaten Zinsfestschreibung um exakt vergleichen zu können.
    Ich wollte nur klarmachen, das das BSV Konstrukt ca. 4000 EUR teurer ist wie das 30 Jährige Annuitätendarlehen mit 30 Jahren Zinssicherheit.
    Wenn ich das Annu. Darlehen noch verlängere wird es ja normalerweise nicht billiger. Für die 3 Jahre 10 Monate längere Zinsbindung will die Bank wohl auch mindestens die 4000 EUR Differenz sehen.
    Somit kann man schon sagen das das BSV Konstrukt sich am Markt behaupten kann mit den Konditionen und nicht überteuert ist von den Gesamtkosten her.

    Und natürlich muss ich mich mit der Rate wohlfühlen. Es bringt doch nichts 2000 EUR im Monat abzutragen um die Gesamtkosten zu verringern, wenn ich dann nur noch Ravioli aus der Dose fressen kann.
    Also kann ich jetzt die Baukosten senken was schwierig ist und noch mehr Kompromisse bedeutet oder ich kann die Laufzeit verlängern mit der Option Sondertilgungen und
    Abtrag flexibel auf meine Gehaltssituation anzupassen.
    In den letzten 10 Jahren hat sich mein Bruttogehalt verdoppelt. Aber geht das so weiter? Schön wärs, aber wird wohl eher nicht so sein. Ich kann ja nur mit dem Rechnen was ich sicher habe.

    Gruß
    Benjamin
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Ich hatte es oben schon geschrieben, ich glaube nicht, dass die Variante mit Annuitätendarlehen deutlich günstiger würde. Das liegt vor allem an der gewünschten langen Zinsbindung. Da kalkulieren BSpk. anders als Banken. Viele Banken werden Dir gar kein Angebot mit so langer Zinsbindung unterbreiten.

    Aber nur mal zum Vergleich. Ein Annuitätendarlehen mit 370T€, 3% Zins und 2% anf. Tilgung kostet Dich 1.540,- €/Monat, Laufzeit 30 Jahre und 6 Monate, Gesamtkosten (Zinsen) ca. 195.700,- €.
    Die Frage ist nur, ob Du eine Bank findest, die Dir zu solchen Konditionen das Geld leiht. Ich habe da so meine Bedenken.

    Mal über den dicken Daumen gepeilt. So lange Du kein Annuitätendarlehen mit < 3,5% Zinssatz und Festschreibung auf die 33 Jahre bekommst, ist die BSV Variante günstiger.

    Gruß
    Ralf
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  17. #15
    Themenstarter

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    Das beste Annuitätendarlehen mit voller Zinssicherheit was mir derzeit vorliegt sagt folgendes:
    370000 EUR Darlehenssumme, 3,54 eff. Zins, 30 Jahre Zinsbindung, Volltilgung, 1,9% monatliche Tilgung, Rate 1658,83, 5% Sondertilung p.a., 12 Mon. Bereitstellungszinsfrei.

    Gruß
    Benjamin
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