Bauspar-Konstantfinanzierung - Haken dabei?

Eine Anregung in anderer Richtung wäre, zuerst mal zu überlegen, ob die sogen. "Zinssicherheit" bei Zeitabständen >>10 Jahre wirklich noch eine Sicherheit oder mehr Unsicherheit ist.

Ich bezweifle sehr, dass eine BS-Kombi mit solchen Laufzeiten als "sicher" für Dich persönlich anzusehen ist, denn Du weißt nicht, welchen Bedarf nach Flexibilität Du in 10 Jahren oder mehr haben wirst. Der Preis, der für diese "Scheinsicherheiten" zu zahlen ist, ist m.E. deutlich zu hoch, egal wie Du die Finanzierung machst. Summiere mal alle Zinszahlungen bis zum Ende, dann siehst Du, was ich meine.

Flexibilität bedeutet für mich, nicht nur ein guter Zinssatz, sondern v.a. viele Möglichkeiten der Tilgungsgestaltung etc. zu haben.
Du brauchst aber schon heute Flexibilität, wenn es um Auszahlungsmodalitäten und ggf. Überschreitung Deiner Gesamtsumme geht. 10% solltest Du irgendwie abfedern können, ohne dass es ein Vermögen kostet. M.E. am wichtigsten: steck das Geld (das immer irgendwo übrig ist) sofort und w.g. freiwillig in die Tilgung, nicht in Zinsen für utopische Zinsbindungen. Dazu braucht es entsprechende flexible und einfache Gestaltungen. Natürlich sollte die Annuität dabei nicht zu klein gewählt werden, was eben entsprechende monatliche Belastung bringt, aber es haben schon viele gestaunt, dass es dann doch gut machbar ist.

Wie R.B. schon deutlich machte, ist Dein Problem, dass Du bei dieser Vorgabe der Zinsbindung (zu) wenig Alternativen aufgrund Wettbewerb am Finanzierungsmarkt hast, was keinesfalls zu Deinem Vorteil gereichen wird.

Ob KfW153 in Summe (Zins, Flexibuilität, ...) noch ein Vorteil ist, wenn Du von der Bank auch wirklich gute Konditionen bekommst, bezweifle ich eher (wegen der Beleihung wirst Du es ja nicht brauchen, oder?) - ich bin dort nach 2 Jahren komplett ausgestiegen und bin auf variabel zu 1,7% umgestiegen, natürlich hätte ich das meiste Geld sonst auch an keiner anderen Stelle in die Finanzierung einbringen können. Ich habe sonst alles auf 10 Jahre abgeschlossen, was selbst aus heutiger Sicht schon wieder sehr teuer war.

Bauen und Finanzieren ist und bleibt ein Risiko, da kommt man nicht dran vorbei. M.E. ist die lange Zeitspanne daran das größte Risiko, nicht nur hinsichtlich des Zinses. In Summe und anders ausgedrückt geht es hier vielleicht mehr um die Frage, ob man sich diesen Bau überhaupt leisten kann und will, wenn (zumal bei heutigen Zinsverhältnissen) man meint, nicht auf 10 Jahre abschliessen zu können??
Ich glaube nicht, dass wir so bald nochmal Zinsen von 7% oder mehr sehen werden, aber das ist meine Spekulation. Wenn ich es heute nochmal zu tun hätte, würde ich wohl einen Großteil der Summe als variables Darlehen abschliessen und auf KfW verzichten.

Gruss
Seev

 

Ein Effektiv-Zinmssatz von 3,5% für 30 Jahre ist derzeit schon sehr gut. Vergleichsseiten im Internet bieten solche Zinsen derzeit nicht, die liegen schon höher.

Gruss
Marty

 

Nochmal: Durch die Stückelung und die eingestellte Rate weiß man doch von Anfang an, wieveil Restschuld am Ende der ZB bei der jeweiligen Tranche noch offen ist. Wir haben uns eine Rate gewählt, die sicher höher hätte ausfallen können, und planen dann jährliche Sondertilgungen von mind. x.000. Die muss man natürlich dann auch konsequent durchziehen und nicht z.B. für den 3. Urlaub auf Barbados verballern. Dann bleibt am Ende der ersten ZB nach 15 (!) J. eine Restschuld von z.B.10.000 übrig - ein sehr überschaubares Risiko wie ich finde. Durch die Rückzahlung in den vorangegangenen 15 J. ist die Beleihungsquote auch besser, wenn tatsächlich refinanziert werden muss.

Ein Kernproblem bei 30 J. ZB ist einfach auch, dass es nur wenige Anbieter gibt, die so etwas anbieten. Bei ZB ab 20 J. wird es halt sehr dünn. Und gerade wenn du mit steigendem Einkommen (sei es nur nur durch Inflation) oder mit einer Erbschaft rechnest, ab logischerweise noch keine Ahnung über Zeitpunkt und Höhe hast, würde ich mich nicht auf 33 J. extremst konservativ durchfinanzieren...

Aber du musst dich wohlfühlen, schon klar. Nur zuuuu ängstlich sollte man m.E. auch nicht sein, das lassen sich dann die Bausparkassen oder Banken (zu) teuer bezahlen.

Viele Grüße
Simon

 

Muss man halt im Einzelfall durchrechnen. Wenn du für ein 10 jähriges Darlehen zB 1% weniger Zinsen zahlen müsst, kannst du das in die Tilgung stecken. Und das verringert das Risiko schon erheblich. Bei mir war es im Vergleich 10 jähriges Darlehen zu 20 jährigem Volltilger, ein Zinssatz von 6,5% für das Anschlussdarlehen, wo beide Varianten gleich teuer sind. Der Rest ist Zockerei.

 

Jou,
aber dann mit einem Annuitätendarlehen und nicht mit einer BS-Kombi. Was gegen längere Zinsbindungen spricht, wurde oben schon gesagt: es ist v.a. zu teuer.

 

Auf welches Niveau sollen die Zinssätze denn noch fallen? Die liegen doch schon am Boden. Man sollte gerade diese niedrigen Zinssätze nutzen um sich möglichst schnell zu entschulden, denn wer wirklich Sicherheit sucht, findet die nur wenn er keine Schulden hat.

Man sollte also das Risiko schon sehr gut einschätzen, und dabei auch nicht zu ängstlich sein. In 10 oder 20 Jahren kann sehr viel passieren.

Die Ausstiegsklausel "nach 10 Jahren" haben alle Banken schon eingepreist, und ich bin mir sicher, dass die rechnen können. Das führt zu teils unnötig hohen Aufschlägen bei Zinsbindungen > 10 Jahre. Erfahrungsgemäß hat sich deren risk-management auch als zuverlässiger erwiesen als das risk-management der Kunden. d.h. intern rechnen die die Darlehen sowieso mit 10 Jahren bzw. einer Kündigung nach 10 Jahren.

Bausparkassen rechnen da etwas anders als Banken, aber das ist ein anderes Thema.

d.h. man sollte sehr gut überlegen, ob man den Zinsaufschlag bezahlt, oder diesen in die Tilgung investiert. Gezahlte Zinsen tragen kein bisschen zur Sicherheit bei, eine niedrigere Restschuld aber schon.

Gruß
Ralf

 

Genausogut wie bei 8% kann der Zins aber auch bei 2,5% liegen. Wie geschrieben: Es ist halt eine Zockerei.

 

Ich habe unser erstes Haus mit über 10% finanziert, ein kleiner Teil war bei sagenhaften 9,75% oder 9,35 (weiß ich nicht mehr, müsste ich nachschauen), das war schon ein Schnäppchen. Beim nächsten waren es dann 6,x usw. usw.

ABER das Zinsniveau ist aktuell so niedrig, dass man auf weitere Zinssenkungen, auch in x Jahren, nicht spekulieren muss. Wer also wirklich auf Nummer sicher gehen will, der schreibt halt fest bis die Hütte bezahlt ist.

Was bei dieser Betrachtungsweise aber gerne unter den Tisch fällt, was passiert wenn in xx Jahren die ersten aufwendigen Modernisierungsmaßnahmen anstehen? Dann hat man noch eine riesige Restschuld an der Backe, das Haus hat zwischenzeitlich (erheblich?) an Wert eingebüßt, und ob das Einkommen bis dahin explodiert ist, ist auch fraglich. Woher soll dann das Geld für die Modernisierungsmaßnahmen kommen? Wer dann nicht regelmäßig Geld geparkt hat, hat ein echtes Problem. Natürlich kann man eine gewisse Zeit aus der Substanz leben, aber dauerhaft funktioniert das nicht.

Sollte die Restschuld erträglich sein, dann kann man zur Not die Modernisierungsmaßnahmen durch eine Fremdfinanzierung abwickeln. Das funktioniert halt nicht, wenn die Restschuld gerade so den Wert des Gebäudes widerspiegelt, oder gar darüber liegt. Bei 2% anf. Tilgung und der üblicherweise angesetzten Alterswertminderung sollte das zwar nicht passieren, aber wer weiß schon, was in xx Jahren sein wird.

Gruß
Ralf

 

Und wie ist der aktuelle Stand? Gibts ne vernünftige Baufirma bzw. Angebot?