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  1. #1

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    Rotes Gesicht Baufinanzierung mit Bausparvertrag

    Hallo zusammen...

    Mal eine Frage.

    Meine Frau und ich möchten ein Haus kaufen und suchen momentan nach einer geeigneten Finanzierung.
    Wir haben nun mehrere Annuitätsdarlehen schon vorgeschlagen bekommen. Nur die können uns auf langfristige Zeit nicht die Zinsen sichern.

    Jetzt haben wir von einem Berater eine Finanzierungsart angeboten bekommen, die ich auf ersten Blick sehr interessant finde.
    Stiftung Warentest Finanztest 04/2013 hat diese Bausparkasse auch als "einer der besten deklariert"

    Und zwar handelt es sich um folgende Daten.

    Finanzierungsbedarf: 206.000€
    Finanzierungssumme: 257.000€

    Sollzins Sparphase: 2,50%
    Eff.zins Sparfphase: 2,61%
    Guthabenzins Sparphase: 0,5%

    Sollzins Darlehnsphase: 3,25%
    Eff.zins Darlehnsphase: 3,44%
    --------------------------------------------
    Abschlussgebühr: 3296€
    Kontogebühren: 105,68€
    Treuhandauftrag: 100€
    Entgelte: 3501,86€
    Kontoführungsgebühren: 174,59€

    Gesamt: 7178,13 (Das Geld ist schonmal nur für den Vertrag futsch, richtig?)
    --------------------------------------------

    Die ersten 10 Jahre soll in den Bausparvertrag eingezahlt werden. Danach bekommt man den Bausparvertrag zugeteilt und dieser soll direkt in das Darlehen mit einfließen. Ab diesem Zeitpunkt zahlt man nur noch das Darlehen zu dem zuvor vereinbarten Zins ab.
    Der Auffüllbetrag (die 50.000€ mehr in der Finanzierungssumme) werden (wenn ich das richtig verstanden habe) später durch die Zinszahlungen mitgetilgt.

    Nach dieser Rechnung wäre ich 2043 fertig und hätte eine Summe von 328.229€ finanziert (ink. Zins und Gebühren).


    Was haltet ihr davon?

    Wäre ein Annuitätsdarlehen da besser?
    Wie hoch müssten die Zinsen dort steigen um ungefähr die selbe laufzeit zu haben. (von 11.2013 an gesehen)

    Nicht einfach so eine Baufinanzierung

    danke euch

    gruß
    Gert
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  2. Baufinanzierung mit Bausparvertrag

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Was ist denn ein Auffüllbetrag? Sind die 50 T€ Eigenkapital oder KfW-Darlehen? Was muss da aufgefüllt werden? Tilgung durch Zinszahlungen?!

    Die Abschlussgebühren sind ziemlich hoch, zweimal Kontoführungsgebühren? Einmal Spar- und einmal Darlehensphase? Und: 3.500 € Entgelte?? Was ist denn das? Darlehensgebühr?

    Wie hoch sind denn die Raten in der Spar- und Darlehensphase? Wie hoch ist das Guthaben nach der Sparphase?

    Möchtest du vielleicht auch mal die bisher angebotenen Annuitätendarlehen posten? Dann könnte man mal vergleichen ... 30 Jahre sind schon eine sehr lange Zeit und meist muss der Zins für eine Anschlussfinanzierung bei einer Finanzierung mit z. B. 20 Jahren Zinsbindung schon sehr hoch sein, dass diese Finanzierung teurer ist als eine mit 30 Jahren Zinsbindung.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von BruderJakob Beitrag anzeigen
    Was haltet ihr davon?
    Ich versteh im Moment noch nicht, warum bei 206T€ Finanzierungsbedarf 257T€ finanziert werden sollen.

    Wie hoch ist der gesamte Bedarf? (Kaufpreis, Nebenkosten, Sonstiges) und wie hoch ist das Eigenkapital?

    Grob über den Daumen gepeilt, erreichst Du mit einem Annuitätendarlehen mit 3,45% Zinssatz und 2% anf. Tilgung in etwa die gleichen Gesamtkosten (vorausgesetzt die 328T€ sind korrekt). Das genügt aber noch nicht zum Vergleich, da zu Deiner Konstruktion noch einige Daten fehlen um beispielsweise prüfen zu können, ob die Gesamtkosten plausibel sind usw.

    Gruß
    Ralf
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  5. #4
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    Die 50t€ werden in den Bausparvertrag eingezahlt um die Summe zu erreichen.

    Kaufpreis ist 300T€ und kaufneb. ca. 32t€ Also 332t€ gesamt
    Eigenkapital ist 125t€
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  6. #5

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    Ich hoffe Du hast die o.g. Gesamtkosten richtig ermittelt, denn wenn Finanzierungen so verschachtelt werden, vergisst man schnell mal einen Posten.

    Hast Du schon mal mit Deiner Bank wegen einem Annuitätendarlehen gesprochen? Welche Konditionen bei welcher Laufzeit? Die Zinssätze sind zwar im Laufe dieses Jahres schon wieder angestiegen, aber die letzten paar Wochen gab´s bereits wieder eine Korrektur nach unten. Längerfristig betrachtet werden die Zinsen steigen, das ist klar. Die Frage ist nur, bis auf welches Niveau? Kein Mensch kann eine brauchbare Vorhersage treffen, schon gar nicht auf 10 oder 20 Jahre hinaus.

    Banken werden Dir auch kaum eine Zinsbindung über 30 Jahre anbieten. Wenn Dir also Sicherheit so wichtig ist, dann nimm die BSV Konstruktion, allein schon mangels Alternativen.

    Im Bereich bis 10 Jahre sollte ein Zinssatz um 2,5% aktuell möglich sein, evtl. auch etwas darunter. Bei 3% anf. Tilgung würden Dich die 207T€ monatlich 950,- € kosten, die Restschuld in 10 Jahren wäre etwa 136T€. Die bis dahin aufgelaufenen Kosten betragen etwa 43T€. Selbst wenn in 10 Jahren der Zinssatz bei 5% liegen würde, hättest Du mit einer Anschlussfinanzierung und 3,5% anf. Tilgung (monatliche Rate wieder um die 950,- €) das Darlehen in insgesamt 30 Jahren abbezahlt, bei Gesamtkosten von etwa 112T€ zzgl. der Tilgungsleistungen von insgesamt 207T€.

    Alternativ könnte man auch einmal einen Volltilger auf 20 Jahre rechnen, sofern die etwas höhere monatliche Belastung dann tragbar wäre, oder 3% anf. Tilgung mit 20 Jahren Zinsbindung. Die Rate würde dann knapp über 1.000, -€/Monat liegen Bei 3% anf. Tilgung wäre das Darlehen nach 20 Jahren bis auf eine Restschuld von etwa 37T€ bezahlt.

    Die Frage ist halt, was man monatlich leisten möchte bzw. leisten kann. Dementsprechend kann man dann auch die gesamte Laufzeit wählen. Sicher ist, Zinssicherheit gibt es nur gegen Aufschlag, und da sollte man schon überlegen, ob man diesen Aufschlag nicht gleich in eine höhere Tilgung investiert.

    Ach ja, die obigen "Berechnungen" (eher Abschätzungen) sind nur 2 Beispiele von Vielen die man rechnen kann.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Ich selbst habe die Hälfte als vorfinanzierten BSV (quasi Volltilger) über 23 Jahre und den "Rest" über 10 Jahre, bei 3% Tilgung ist die Restschuld nach 10 Jahren überschaubar. Dies nur als Denkanstoß.


    Wenn die lange Zinssicherheit unbedingt gewünscht ist so gibt es die 30 Jahre bei den Lebensversicherungen als Annuitätendarlehen, z.B. bei der Sxxxxx Ixxxx. Das Darlehen kann nach 5 Jahren ganz oder Teilweise zurückbezahlt werden. Bei 60% Beleihung kostet der Spaß ca. 3,5% eff., bei ungünstigeren Beleihungswerten wird es entsprechend teurer, wobei hier KFW-Kredite den Beleihungsauslauf aus Anbieter-Sicht nicht verschlechtern. Ich kann bei Interesse per PN einen Link zu einen Finanz-Forum zusenden wo das Produkt diskutiert wurde.
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  8. #7
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    Danke euch!

    Habe mich jetzt für eine Finanzierung bei der Ixx Dixx entschieden zu 3,3% Effekt. Auf 15 Jahre

    Denke das ist die bessere Lösung als die von der Bausparkasse.

    Gruß
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  9. #8

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    Gratuliere zur Entscheidung! Dabei hast Du ja auch einige flexible Möglichkeiten gratis drin!
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  10. #9

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    Hallo,

    ich hatte mich jetzt in letzter Zeit auch mit dem Thema Bausparvertrag beschäftigt, aber dann einiges gehört, dass mich jetzt an dem Abschluss zweifeln lässt.
    Auf WDR (glaube ich ließ das) kam etwas dazu und da wurde, zumindest zum jetzigen Zeitpunkt davon abgeraten, wegen der nierigen Zinsen!?

    Ist das schlüssig und wieso? Und wenn ja, wann wäre dann die richtige Zeit oder ist Bausparen sowieso out?
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  11. #10

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    Zitat Zitat von MojoJojo Beitrag anzeigen
    Hallo,

    ich hatte mich jetzt in letzter Zeit auch mit dem Thema Bausparvertrag beschäftigt, aber dann einiges gehört, dass mich jetzt an dem Abschluss zweifeln lässt.
    Auf WDR (glaube ich ließ das) kam etwas dazu und da wurde, zumindest zum jetzigen Zeitpunkt davon abgeraten, wegen der nierigen Zinsen!?

    Ist das schlüssig und wieso? Und wenn ja, wann wäre dann die richtige Zeit oder ist Bausparen sowieso out?
    "Niedrige" Zinsen kann bedeuten schlechte Guthabenverzinsung während der Sparphase, oder auch geringe Differenz des Darlehenszinssatz zu den sonst angebotenen Darlehenszinssätzen. Was der Bericht meinte, das kann ich nicht sagen, denn ich kenne den Bericht nicht.

    Das Konzept Bausparvertrag ist nicht grundsätzlich schlecht ! Man muss aber dieses Konzept dahinter verstehen, und dann prüfen, ob dieses Konzept zu den eigenen Anforderungen bzw. dem eigenen Vorhaben passt. Probleme mit BSV gibt es nicht wegen dem BSV an sich, sondern weil diese Konzepte meist nicht zum eigenen Vorhaben passen.

    Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei einem Bausparvertrag erst einmal um einen Sparvertrag. d.h. Man spart über eine gewisse Zeit x ein Guthaben an, das mehr oder weniger gut verzinst wird. Als "Bonus" bekommt man dann das Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinssätze reicht die Guthabenverzinsung kaum aus um die zu Beginn geleistete Abschlussgebühr zu kompensieren. d.h. der Focus liegt auf dem zinsgünstigen Darlehen das ich nach Zuteilung des BSV bekomme. Hier kommt ein weiterer Vorteil zum Tragen, ich bekomme nicht nur einen günstigen Zinssatz für ein Darlehen, sondern ich weiß heute schon welchen Zinssatz ich in x Jahren bekommen werde.

    d.h. ein BSV ist sehr gut geeignet wenn ich heute einen Betrag x für ein Bauvorhaben in y Jahren sparen, und mir gleichzeitig die aktuell attraktiven Zinssätze sichern möchte.

    Ein BSV kann auch dann sinnvoll sein, wenn ich regelmäßig Geld zurücklege für irgendwelche Sanierungs-/Modernisierungsarbeiten an meinem Haus, und ich mir heute noch nicht sicher bin, ob ich bis dahin ausreichend Kapital ansparen kann. Dann kann ich mir mit dem BSV auch zusätzlich noch ein günstiges Darlehen für diese Maßnahmen sichern.

    Man muss dann nur noch planen, welchen Tarif man wählt, ob Zinssatz oder Laufzeiten höhere Priorität haben usw.

    Bis dahin ist alles OK wenn man sich für einen BSV anstatt für eine andere Geldanlage entscheidet (die momentan ja auch kaum Guthabenverzinsung liefert). Man könnte jetzt noch über Details wie Vermögenswirksame Leistung etc. sprechen, aber das würde doch zu weit führen.

    Wo also beginnen die "Probleme" mit einem BSV? Auch das ist ganz einfach zu beantworten. Sobald man das Wort "spar" vergisst, sprich wenn eine Finanzierung bereits ansteht. Das findet man oft unter den Begriffen "vorfinanzierter Bausparvertrag" oder "Darlehen mit Tilgungsaussetzung". In diesem Fall entfällt ja die Sparphase, weil man das Geld sofort braucht. Die Bausparkasse liefert auch dafür eine Lösung, und zwar indem sie ein normales Darlehen vergibt. Wir reden dann aber von ganz anderen Zinssätzen. Dieses Darlehen vergibt sie aber nur, wenn parallel ein Bausparvertrag angespart wird, der später für die Tilgung eingesetzt wird, und damit die monatliche Belastung nicht zu hoch wird, setzt man einfach die Tilgung beim normalen Darlehen aus.
    Jetzt hat man also 2 Blöcke, einmal das Darlehen für das man nur Zinsen zahlt, und einmal ein BSV der angespart wird, der aber kaum Guthabenverzinsung bringt.
    Stellt man nun die Gesamtkosten zusammen, und vergleicht diese mit einem normalen Darlehen mit der üblichen Tilgung (Laufzeit beachten), dann wird man feststellen, dass die BSV Lösung mit Tilgungsaussetzung unter´m Strich zu höheren Gesamtkosten bei gleicher Laufzeit führt.

    So, und damit der Endkunde erst gar nicht mehr durchblickt, gibt es eine Unmenge Tarife mit teils unterschiedlichen Bedingungen und Kosten. Wer dann nur noch auf den Zinssatz achtet hat schnell verloren.

    Fazit: Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, man muss nur wissen wann und wofür man ihn einsetzt.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was der Bericht meinte, das kann ich nicht sagen, denn ich kenne den Bericht nicht.
    @ Ralf aka R.B.: Besten Dank für deine Antwort.

    Hab auch noch mal nachgeschaut wegen dem Bericht zum Bausparvertrag. Hier steht etwas dazu.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von MojoJojo Beitrag anzeigen
    @ Ralf aka R.B.: Besten Dank für deine Antwort.

    Hab auch noch mal nachgeschaut wegen dem Bericht zum Bausparvertrag. Hier steht etwas dazu.
    Die haben wohl bei mir abgeschrieben.

    Man muss das Konzept Bausparen halt einfach verstehen, und dann rechnen, rechnen und noch einmal rechnen. Niemals nie auf irgendwelche Werbeversprechen hören, und schon gar nicht von irgendwelchen Zahlen (Zinssätzen) blenden lassen.

    Nur um mal ein Beispiel zu nennen. Die Super-Darlehenszinssätze gelten üblicherweise für Kurzläufer. Möchte man seine Finanzierung über längere Zeit festzurren, dann sind auch die Bauspartarife plötzlich nicht mehr so attraktiv. Andererseits kann gerade so ein Kurzläufer im Rahmen zukünftiger Modernisierungen interessant sein, denn mit "kleineren" Beträgen tun sich Banken erfahrungsgemäß schwer. Da landet man mit seinen paar Euro ganz schnell auf der Zinsstaffel ganz weit unten, und die Konditionen sind plötzlich alles andere als interessant.

    Was bei Finanzierungen zudem gilt, egal ob Annuitätendarlehen oder BSV oder BSV mit TA, immer das Kleingedruckte lesen, vor allen Dingen was da zu den Kosten steht. Da kann es dann beispielsweise passieren, dass nach der Sparphase und Zuteilung des Bauspardarlehens, eine Darlehensgebühr fällig wird, oder es werden irgendwelche "Kontoführungsgebühren" in Rechnung gestellt, oder es gibt Kosten für irgendwelche Grundschuldeintragungen usw. usw. Immer daran denken, auch Kleinvieh macht Mist, und wenn man vergleicht, können schon kleine Beträge bei entsprechender Laufzeit einen schönen Batzen ergeben.

    Weder Banken noch Bausparkassen oder Versicherungen haben etwas zu verschenken. Die arbeiten nicht aus Spaß an der Freude, sondern um Gewinne zu erwirtschaften. Jetzt darfst Du raten, woher die Gewinne kommen.

    Gruß
    Ralf
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von MojoJojo Beitrag anzeigen
    @ Ralf aka R.B.: Besten Dank für deine Antwort.

    Hab auch noch mal nachgeschaut wegen dem Bericht zum Bausparvertrag. Hier steht etwas dazu.
    Die haben wohl bei mir abgeschrieben.

    Man muss das Konzept Bausparen halt einfach verstehen, und dann rechnen, rechnen und noch einmal rechnen. Niemals nie auf irgendwelche Werbeversprechen hören, und schon gar nicht von irgendwelchen Zahlen (Zinssätzen) blenden lassen.

    Nur um mal ein Beispiel zu nennen. Die Super-Darlehenszinssätze gelten üblicherweise für Kurzläufer. Möchte man seine Finanzierung über längere Zeit festzurren, dann sind auch die Bauspartarife plötzlich nicht mehr so attraktiv. Andererseits kann gerade so ein Kurzläufer im Rahmen zukünftiger Modernisierungen interessant sein, denn mit "kleineren" Beträgen tun sich Banken erfahrungsgemäß schwer. Da landet man mit seinen paar Euro ganz schnell auf der Zinsstaffel ganz weit unten, und die Konditionen sind plötzlich alles andere als interessant.

    Was bei Finanzierungen zudem gilt, egal ob Annuitätendarlehen oder BSV oder BSV mit TA, immer das Kleingedruckte lesen, vor allen Dingen was da zu den Kosten steht. Da kann es dann beispielsweise passieren, dass nach der Sparphase und Zuteilung des Bauspardarlehens, eine Darlehensgebühr fällig wird, oder es werden irgendwelche "Kontoführungsgebühren" in Rechnung gestellt, oder es gibt Kosten für irgendwelche Grundschuldeintragungen usw. usw. Immer daran denken, auch Kleinvieh macht Mist, und wenn man vergleicht, können schon kleine Beträge bei entsprechender Laufzeit einen schönen Batzen ergeben.

    Weder Banken noch Bausparkassen oder Versicherungen haben etwas zu verschenken. Die arbeiten nicht aus Spaß an der Freude, sondern um Gewinne zu erwirtschaften. Jetzt darfst Du raten, woher die Gewinne kommen.

    Gruß
    Ralf

    Was bekomme ich denn, wenn die Antwort weiß?

    Aber das mit dem einfach mal verstehen, ist so eine Sache und hat bei mir mehr mit kognitiver Verweigerung zu tun. Wenn ich mir vorstelle mich in jedes Thema einlesen zu müssen... nee! Das größere Problem ist eben die Vertrauensunwürdigkeit der Verkäufer und Vermittler.
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  16. #14

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    Gesamt: 7178,13 (Das Geld ist schonmal nur für den Vertrag futsch, richtig?)
    Das ist eine ganze Menge Geld, die Du da für praktisch für nichts ausgibst und was Bausparverträge für mich unattraktiv wirken lässt.
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