Teilabriss erlaubt?

Hallo,

ich habe eine etwas komplizierte Frage.

Ein Haus Baujahr 1930 mit Anbau aus den späten 60er Jahren. Vorhanden sind eine Reihe Baulasten, so dass sich ein Abriss und Neubau nicht sinnvoll darstellen lässt. Das Haus ist 9 Meter breit und ca. 14,60 Meter lang. Der Anbau ist 6,5 Meter lang, der Altbau ca. 8,15 Meter. Ein Neubaufenster wäre nur ca. 10,5 x 10,5 Meter möglich, großteils unterhalb des bestehenden Hauses. Im oberen Bereich wäre nur noch eine Breite von 5 Metern machbar. Das Grundstück ist fast 600 qm groß, aber auch verwinkelt. So sind ca 50 qm (4,5 x 11 Meter) die Zufahrt von der Strasse, obwohl das Haus an einer anderen Seitenstrasse direkt an dieser Strasse liegt. Wegen Baulast kann hier nichts gebaut werden. Weitere ca 180 qm sind schlauchförmig nach Süden vom Grundstück abgehend. Die Breite ist 8-10 Meter, also keine Bebauung möglich.

Der Zustand des Hauses ist eher schlecht. Es stand über 3 Jahre leer. Zudem hat es eine Öl-Umluftheizung, also die warme Luft fliest durch Schächte in den Wänden in die Zimmer, wo es aus Schlitzen austritt. Im Anbau gibt es das nur an der früheren Aussenwand, der Rest ist mit Elektroheizungen beheizt. Der Öl-Brenner ist sogar halbwegs neu. Und ein Bad im Dachgeschoss (2. OG) ist halbwegs modern. Ansonsten ist alles herausgerissen worden. Die Raumaufteilung ist auch bescheiden, da man in den Anbau nur jeweils durch die Küche kommt (das Haus ist zwar nicht aufgeteilt, wurde aber wie zwei Wohnungen genutzt). Das Dach ist mal erneuert worden und die 2-fach-verglasten Kunststofffenster sind auch neueren Datums. Die Fasade wurde scheinbar vor 5-6 Jahren gemacht, allerdings optisch im altmodischen Stil.

Das Haus hat keinen Keller. Das EG ist quasi der Keller. Hier ist eine alte Garage, die mittlerweile der Öltankraum ist. Ein kleiner, etwas tiefer gelegener Keller ist ebenfalls hier, sowie weitere Räume. Alles in Vorkriegsausführung. Eine alte viertelgewendelte Treppe führt dann ins 1. OG. Im neueren Anbau ist das EG-Niveau bestehend aus 3 Garagen.

Nun meine Frage: Da ein Kompletter Abriss nicht sinnvoll ist, kann man auch nur einen Teilabriss machen, also den alten Teil des Hauses abreissen? Oder würde man dann keine Baugenehmigung bekommen, bzw. würde das Bauamt dann vorschreiben, dass man das ganze Haus abreissen muss?

Falls das möglich und auch preislich realistisch ist, die nächste Frageas oben erwähnte Baufenster liegt großteils unterhalb des bestehenden Hauses. Wenn man nun einen Teilabriss machen würde, wäre zwischen dem noch stehenden Anbau und dem Neubaufenster eine Lücke von ca. 3 Metern. Der Abstand muss aber mindestens 5 Meter betragen, oder man baut direkt an. Wegen der diversen Baulasten könnte die Hausbreite aber an der Stelle nur ca. 7 Meter betragen, anstatt der 9 Meter beim bestehenden Haus.

Könnte man nun so vorgehen, dass man den Teilabriss nur auf ca. 5 Meter des alten Hauses begrenzt und die restlichen 3 sozusagen nur das "Mauerwerk" erneuert? Dann hätte man die komplette alte Breite bis zum "Neubaufenster" erhalten. Wird aber wohl nicht gehen, denke ich. Aber vielleicht kann ja mit "Tricks" eines guten Architekten (Erker?, leicht versetzte Wand, da ja mit weniger als 5 Metern der Abstand geringer sein muss) die "Lücke" geschlossen werden?

Das Ganze Objekt soll relativ viel kosten (> 300.000 €, bei Bodenrichtwert 420 € / qm), so dass natürlich soviel wie möglich qm-Wohnfläche herausgeholt werden müssen. Da es keinen Bebauungsplan gibt, gilt § 34 "Nachbarschaftsbebauung".

 

Ich vergaß noch zu erwähnen, dass die Hauswand des Anbaus auf fast der kompletten östlichen Seite in einem Winkel von ca. 30° zur restlichen Hauswand steht. das ist deswegen, weil das Nachbarhaus (ebenfalls schräg) direkt an die Grenze gebaut ist und man damals beim Errichten des Anbaus wohl mindestens 2 Meter Abstand halten musste. Das sieht außen nicht ganz so schlimm aus, innen merkt man es natürlich.

 

Lageplan

Den Anhang HausKopie.pdf betrachten

 

Hinweis zum Hausgrundriss: die im alten Plan eingezeichnete Garage ist nun der Heizöllagerraum, die in der Zeichnung geplante gerade Treppe wurde offenbar nicht erstellt und der Durchgang zum Anbau geht daher jeweils durch die Küche. im Dachgeschoss ist die Bühne teilweise ausgebaut. Das Dach ist durchgehend und hat einen 45° Winkel.

Im südlichen Teil (im Plan als Bärenhofstr. 6 eingezeichnet) stehen mittlerweile 2 Garagen,direkt an die östliche Grenze angebaut, jeweils mit einer Zufahrt bis zum Solweg davor. Das Haus hat einen Abstand von ca. 1.50 Meter zu diesen Garagen, bzw. zur Zufahrt dazu. Diese gehören zu der Reihenhauskette, welche unterhalb der Garagen steht. Leider gibt es keine Baulast, die diesen geringeren Abstand "konservieren" würde. Sowieso sind die Baulasten alle zu Lasten dieses Hauses eingetragen - keine zu Gunsten.

Gegenüber dem Haus Nr. 7 ist eine Abstandsbaulast eingetragen, dass zu Gunsten von diesem ein Abstand von 4 Metern einzuhalten ist, zu dem "geplanten Bauvorhaben". Das Haus steht natürlich schon seit Mitte der 60er Jahre. So muss man also fast 4 Meter Abstand zur Grenze von diesem Haus halten.

Eine weitere Baulast aus dem Jahr 1929 ist leider unleserlich und auch so im Verzeichnis geführt..