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Finanzierung nachvollziehbar?

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  1. #1

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    Frage Finanzierung nachvollziehbar?

    Guten Morgen liebe Experten!

    Ich hatte gestern ein weiteres Finanzierungsgespräch und der Berater hat es mal ganz anders gemacht als "Hier haben'se 1 Bankdarlehen und 1 x KfW!"
    Musste das erstmal verdauen und frage mich jetzt ob die Richtung stimmt oder ob das totaler Schwachsinn ist!?

    Finanzierungssumme = 210.000 €

    ------------------------------------------------------------------------------------------

    Hypotheken- bzw. Bankdarlehen

    128.000 € 3,38% Zins 1% Tilgung 25 J. Zinsbindung monatl. 467,20 € (um bei der Hypothekenbank unter 60% des Beleihungswertes zu kommen und dadurch bessere Zinsen zu bekommen)

    32.000 € 3,34% Zins 7,587% Tilgung 9 J. Zinsbindung monatl. 291,39 € + 6.000 € Sondertilgung in 10 Jahren (Bankdarlehen blanko, daher hohe Tilgung + Sondertilgung)

    KfW

    50.000 € 2,20% Zins 10 Jahre tilgungsfrei monatl. 91,66 €

    -> KfW-Darlehen wird nach 10 Jahren durch 2 Bausparverträge (Bausparsumme je 25 T€), die mit monatl. 85 € bespart werden, abgelöst. (Zins 2,77% -> Rate für beide = 250 € / also günstiger als das Bankdarlehen)


    Gesamtbelastung pro Monat = 850,25 €
    (Dies sollte die maximale Belastung darstellen, daher u. U. auch diese "wilde" Konstellation um den bestmöglichen Zins bei passender Belastung rauszuholen)

    -------------------------------------------------------------------------------------------

    Nach 10 Jahren ist ja das Bankdarlehen getilgt und dann kann die Bausparkasse den frei gewordenen Rang im Grundbuch einnehmen.

    Was haltet ihr davon?
    Ist das totaler Unsinn oder gehts in die richtige Richtung???

    P.S. Was entstehen dem Erbpachtgeber für Nachteile, wenn er im Grundbuch in den Nachrang geht?


    Vielen Dank schonmal!
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  2. Finanzierung nachvollziehbar?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    KfW

    50.000 € 2,20% Zins 10 Jahre tilgungsfrei monatl. 91,66 €

    -> KfW-Darlehen wird nach 10 Jahren durch 2 Bausparverträge (Bausparsumme je 25 T€), die mit monatl. 85 € bespart werden, abgelöst. (Zins 2,77% -> Rate für beide = 250 € / also günstiger als das Bankdarlehen)
    Was ist daran "günstiger"? nur weil die Rate niedriger ist? Besparst Du beide Verträge mit JE 85,- € oder 85,- € für beide? Da kommt doch in den 10 Jahren nicht einmal die Mindesteinlage zusammen damit die Verträge zugeteilt werden können. Nehmen wir mal an, 85,- € x 12 x 10 = 10.200,- €, das reicht vielleicht gerade um einen Vertrag zur Zuteilung zu bringen.

    Gesamtbelastung pro Monat = 850,25 €
    Kann ich nicht nachvollziehen. 1. Darlehen 467,20 € + 2. Darlehen 291,39 € + Zins KfW 91,66 € = 850,25 €. Aber was ist mit den Raten die in den BSV eingezahlt werden müssen?



    Zitat Zitat von AndreMS Beitrag anzeigen
    P.S. Was entstehen dem Erbpachtgeber für Nachteile, wenn er im Grundbuch in den Nachrang geht?
    Gleich vorweg, ich kann Dir nur empfehlen eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Die Materie ist für einen Laien nicht leicht zu durchschauen. Ich würde mir zuerst mal einen Vertragsentwurf zuschicken lassen, und diesen mit meinem Rechtsberater ausführlich diskutieren. Da hat man mehr Zeit um über alle Details zu reden.

    Aber zurück zu Deiner Frage. Was meint Du mit Nachrang? Das ist doch alles im Erbbaurecht festgelegt. Da gibt es keine Wahlmöglichkeit wenn ich mich richtig erinnere.

    Der Erbbaugeber kann sich absichern, beispielsweise wenn es um die Höhe der Belastung des Grundstücks geht (Zustimmung des Erbbaugebers) oder um die Sicherung des Erbbauzins (bei Zwangsvollstreckung). Der Erbbauberechtigte ist zwar dem Eigentümer ähnlich gestellt, aber er ist letztendlich nicht der Eigentümer.
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  4. #3
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    Ja die Bausparverträge werden beide mit jeweils 85 € bespart. Sonst wäre das ja wirklich sinnfrei! Komplett abgelöst heißt in meinem Fall nicht es steht auf null sondern das ich die KfW mit den Bausparverträgen also dem Guthaben und einer Finanzierung (die dann 250€/Monat kostet) ablöse!

    Und natürlich sind es die ersten 10 Jahre dann 850 € + 2x 85 €. Aber die sparen wir derzeit eh in unsere BSVs jeweils ein, daher ist das für mich außen vor.

    Aber dann alles in allem ne runde Sache???
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  5. #4

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    Zitat Zitat von AndreMS Beitrag anzeigen
    Aber dann alles in allem ne runde Sache???
    Kann man so nicht sagen, da hilft nur ein Gesamtkostenvergleich. Für mich riecht das eher nicht nach einer runden Sache, sondern nur unnötig kompliziert (und daher vermutlich unnötig teuer).

    Du verlagerst Schulden in die Zukunft, nur damit die monatliche Belastung passt. Den Sinn dahinter verstehe ich noch nicht. Warum steckst Du die 170,- € anstatt in den BSV nicht einfach in das KfW Darlehen? Ohne jetzt gerechnet zu haben, gehe ich mal davon aus, dass die Gesamtkosten dann niedriger sind.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
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    OK das stimmt.
    Is dann nur eine Masche um zusätzliche Bausparverträge zu verkaufen oder kann man pauschal sagen das die Besparung in einem BSV und danach die Ablösung damit in irgendeiner Form "günstiger" ist?
    Klar schiebe ich die Schulden in die Zukunft (habe aber eine passende Rate mit zusätzlicher Sparleistung die wir ohnehin schon haben) aber uns wurde gesagt das die BSV nicht abgetreten werden. Was wäre dann wenn wir die 2x85 € nicht einzahlen? Dann müsste ich doch nach 10 Jahren durch ne neue Baufi die 50.000€ herbeizaubern oder was gibts für andere Möglichkeiten? Bin jetzt total verunsichert...

    Wenn man mit der KfW meinetwegen nach einem tilgungsfreien Jahr beginnt, zahlen wir 195 €/Monat

    Wären dann ja:

    467,20 € Hypothekendarlehen
    291,39 € Bankdarlehen
    195,00 € KfW
    -------------
    953,59 € gesamt

    und nicht:

    467,20 € Hypothekendarlehen
    291,39 € Bankdarlehen
    91,66 € KfW
    170,00 € BSV
    -------------
    1020,025 € gesamt

    Aber in der "teureren" Variante könnte man noch die beiden VL mit einfließen lassen, was den Unterschied von 66,66 € wieder relativiert!?
    Mhh aber dafür habe ich dann unnötig Zinsen in den 10 Jahren verballert oder?
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  7. #6

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    Nehmen wir mal an, Du investierst die 91,66 € Zinsen und die 170,- € für den BSV direkt in das KfW Darlehen, das wäre eine Rate von 261,66 €. Dann hast Du bei 1. tilgungsfreien Anlaufjahr nach 10 Jahren noch eine Restschuld von etwa 29.000,- €, also 21.000,- € getilgt und ca. 8.600,- an Zinsen bezahlt. Die 29.000,- € stehen dann zur Verlängerung an. Jetzt kommt es darauf an, mit welchen Zinssätzen Du in 10 Jahren rechnest.

    Vergleiche nun mit Deiner BSV Lösung, aber bitte alle Kosten berücksichtigen, also inkl. Abschlussgebühren, evtl. Kontoführung, Darlehensgebühr, usw. und Du darfst auch die Guthabenverzinsung berücksichtigen (die wohl eher gering ausfallen wird). Allein für die Zinsen des KfW Darlehens legst Du in den 10 Jahren etwa 11.000,- € auf die Ladentheke.
    Deine Einzahlungen in die BSV werden nach 10 Jahren bei 0,5% Guthabenverzinsung gerade mal die 500,- € Abschlussgebühr kompensiert haben.
    d.h. Die BSV werden in 10 Jahren ein Guthaben von 20.400,- € aufweisen, also sind 29.600,- € zu finanzieren (zu 2,77%). Du schreibst von einer Darlehensrate von 250,- €, aber nichts zu den Laufzeiten.

    Aber Du kannst das alles ja selbst vergleichen.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Wie gesagt, Du darfst nicht nur nach der monatlichen Rate schauen. Die ist genau betrachtet uninteressant, die interessiert nur in sofern, ob Ihr Euch die Raten auch leistet könnt. Wichtig sind die Gesamtkosten und die Laufzeit.

    Ich will Dir die BSV Variante nicht ausreden, sondern Dich nur zum Nachdenken bringen. Nicht immer ist der erste Blick der richtige.

    Was die VL betrifft, so gibt es dafür mehrere Möglichkeiten. Muss ja nicht zwingend ein BSV sein. Das kommt darauf an, wie Du Deine Altersvorsorge strukturieren möchtest.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8
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    Danke Ralf!

    Damit konnte ich echt was anfangen!

    Dann schmeiß ich mal die Rechner an!

    Schönes Wochenende!
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  10. #9

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    Jepp. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

    Einfach die Daten in ein Excel-sheet hacken, oder mal Tante Google nach tools fragen. Bei den Bausparkassen kann man sich oft auch komplette Zahlungspläne ausdrucken, da muss man dann nur noch darauf achten, dass der Programmierer auch alle Kosten berücksichtigt hat. Da können ein paar Euro Gebühren im Monat das Ergebnis schon erheblich verfälschen. Ansonsten bleibt einem nichts anderes übrig als die Tarifbedingungen zu studieren, dort steht alles zu Kosten, Zuteil usw. usw.

    Letztendlich musst Du dann selbst entscheiden, wie viel Dir die Zinssicherheit wert ist.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10

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    Nach neun Jahren fließt die Rate für das Blanko-Darlehen dann in das große Darlehen als Tilgung ein ... ?

    Dann vielleicht mal auch über eine Zinsbindung beim großen Darlehen von nur 20 Jahren nachdenken. Ist natürlich eine Frage des Zinssatzes.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Was ist daran "günstiger"? nur weil die Rate niedriger ist? Besparst Du beide Verträge mit JE 85,- € oder 85,- € für beide? Da kommt doch in den 10 Jahren nicht einmal die Mindesteinlage zusammen damit die Verträge zugeteilt werden können. Nehmen wir mal an, 85,- € x 12 x 10 = 10.200,- €, das reicht vielleicht gerade um einen Vertrag zur Zuteilung zu bringen.
    Wenn ich eines hassen kann, dann ist es die pauschalisierte Verurteilung von Tilgungsaussetzung bzw. endfälligen Darlehen in Kombination mit Bausparkrediten, die hier immer vorgenommen wird. Sog. Möchtergern Finanzierungsrechner in Excel werden dann unter falscher Berücksichtigung etc. zur Rate gezogen...

    Grundsätzlich ist das hier dargestellte Finanzierungsmodell erstmal plausibel. So kompliziert wird es, weil versucht wird, das beste Geschäft für beide Seiten herauszuholen, und dabei den Umstand zu beachten, dass hier offensichtlich fast voll finanziert wird - das scheint hier noch niemandem aufgefallen zu sein.

    Wenn das Darlehen 1 mit 128 TEUR schon 60% des Beleihungswerts sind, dann sind 210 TEUR Finanzierungssumme eine nahezu 100% Finanzierung. Unter diesen Umständen ein so günstiges und dabei noch zinssicheres Modell überhaupt auf die Beine zu stellen ist lobenswert! Viele Banken wären schon bei den Eckdaten eingeknickt!

    Warum kann ich hier meinen Mund soweit aufmachen, obwohl ich nur IT-Trainer bin? Ganz einfach: ich bin gelernter Bankkaufmann und arbeite heute im EDV-Bereich für Banken seit 9 Jahren - als Trainer, Supportler und Entwicklungsfachverantwortlicher für Software im Kredit und Finanzierungsbereich. Das einfach mal als Kompetenzdokumentation.

    Bausparverträge in Kombination mit endfälligen Darlehen/Tilgungsaussetzungsdarlehen sind oftmals teurer als echte Bankdarlehen. Aber bei weitem nicht so oft wie es hier im Forum gerne dargestellt wird.

    Eine Paradefinanzierung von vor 8 Monaten zeigt das auf:

    Finanzierungssumme war 176.000 EUR (= 100% Finanzierung), finanziert wurde nun wie folgt:
    - 126.000 EUR endfälliges Darlehen einer Bausparkasse mit 126.000 Riester-Bausparvertrag: Zinssatz endfälliges Darlehen = 2,1%, Zinssatz Rieser-Bausparvertrag 2,65%
    - 50.000 EUR endfälliges Darlehen der KfW zu 2,30% über 8 Jahre, anschließend Bausparvertrag über 50.000 EUR zu 1,90%

    Die Zinssätze sind hier alle nominal und nicht effektiv, da sei hier nicht zu vergessen. Unter Berücksichtigung von Riester betrug der Gesamteffektivzins 2,61% bei voller Zinsbindung über 24 Jahre und 7 Monate.
    Zeigt mir eine Bank die euch ein stinknormales Bankdarlehen für 25 Jahre zu 2,61% effektiv gibt und das bei fast 100% Beleihung!! Selbst bei 15 Jahre Zinssicherheit ist man teurer dran gewesen.

    Zu identischen Ergebnisse kommt die Stiftung Warentest (FinanzTest) auch. Sollte eine Detailldarstellung der Berechnung gewünscht sein, dann kann ich die gerne einstellen, ist aber zum Teil auch schon in meinen älteren Beiträgen in diesem Forum geschehen.
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  13. #12

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    Nun nochmal zum konkreten Beispiel des TE:

    210.000 EUR ist das Finanzierungsvolumen die nahezu 100% des Beleihungswertes zu sein scheinen.
    Mehr als 50.000 EUR rückt die KfW als nachrangige Finanziererin nicht raus. Also sind 160.000 EUR anderweitig zu finanzieren, und die mit dem ersten Rang.

    Nun kommt es darauf an welche Bedingungen die jeweilige Bausparkasse oder Bank vorgibt, ob sie max. 60% des Beleihungswertes als Kredit ausgibt oder eben auch 80% des Beleihungswertes ausgibt zu normalen, guten Zinsen. Das ist unterschiedlich und nicht zwangsweise bei 60%!! Hier wäre eine Anbieterprüfung seitens des TE zu vorzunehmen!

    Bei 80% wäre es sehr einfach:

    160.000 EUR durch Bankdarlehen oder Bausparmodell inkl. Vorfinanzierung mit endfälligem Darlehen
    50.000 EUR KfW Annuitätendarlehen oder Bausparmodell = KfW als endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag
    => Hier wäre es eine reine Vergleichsrechnung der Gesamtkosten, entweder ist die oder andere Variante oder eine Mischung beider die Beste. Aber es reichen zwei Finanzierungsblöcke vollkommen aus.

    Setzt der gewünschte Finanzierungsanbieter 60% als Maßstab an, dann muss man echt kreativ werden. Unter den Umständen ist das dargestellte Angebot durchaus legitim.

    Fragen dazu:
    - Will ich mich wirklich durch einen Anbieter knebeln lassen, der seine Beleihungsgrenze bei 60% setzt?? Ich würds nicht tun!
    - Warum wird mit 6.000 EUR Sondertilgung gerechnet - sind die sicher? Oder müssen die erst angespart werden nebenbei?

    Kurzum: die Finanzierung ist legitim wird aber so kompliziert, undruchsichtig und teurer durch die 60% Beleihungsgrenze.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von AndreAcer Beitrag anzeigen
    Wenn ich eines hassen kann, dann ist es die pauschalisierte Verurteilung von Tilgungsaussetzung bzw. endfälligen Darlehen in Kombination mit Bausparkrediten, die hier immer vorgenommen wird. Sog. Möchtergern Finanzierungsrechner in Excel werden dann unter falscher Berücksichtigung etc. zur Rate gezogen...
    Wer verurteilt das? Es geht schlichtweg darum die Beispiele nachzurechnen, denn nicht alles was man von Finanzierungsfachleuten serviert bekommt, muss auch für den Kunden richtig sein.

    Beim TE wird/wurde nur auf eine niedrige Rate wert gelegt, ohne daran zu denken, dass auch mal ein Zeitpunkt nach der Zinsbindung kommt. Wenn man schon eine TA macht, dann sollte zumindest sichergestellt sein, dass nach Ablauf der Zinsbindung auch das Darlehen ersetzt werden kann. Das funktioniert aber nicht mit einem BSV der bis dahin mangels Einzahlungen noch nicht einmal zugeteilt werden kann. Es ist wohl legitim wenn man einen Kreditsuchenden auf solche Fallstricke hinweist.

    Abgesehen davon, die Erklärung mit den 2 x 85,- € kam erst später. Ob es sinnvoll ist in 10 Jahren damit ein KfW Darlehen zu ersetzen, darüber kann man auch streiten.

    Unter Berücksichtigung von Riester betrug der Gesamteffektivzins 2,61% bei voller Zinsbindung über 24 Jahre und 7 Monate.
    Zeigt mir eine Bank die euch ein stinknormales Bankdarlehen für 25 Jahre zu 2,61% effektiv gibt und das bei fast 100% Beleihung!! Selbst bei 15 Jahre Zinssicherheit ist man teurer dran gewesen.
    Sorry, aber das ist Augenwischerei. Rechne mal den Gesamtzins ohne Riester, oder im Vergleich mit einem Riester-Annuitätendarlehen.

    und es gilt weiterhin:

    Zitat Zitat von R.B.
    Ich will Dir die BSV Variante nicht ausreden, sondern Dich nur zum Nachdenken bringen. Nicht immer ist der erste Blick der richtige.
    Das war vor allen Dingen auf die o.g. "Gesamtbelastung" bezogen, wo er die Raten für die BSV schlichtweg unterschlagen hat.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    mal ganz ehrlich:
    was genau am sinnvollstens sein könnte, kann hier keiner sagen.

    1. Finanzierungssumme 210tsd Euro. Was ist das? 100% Finanzierung? 110% Finanzierung? 50% Finanzierung?
    (anhand des Zinssatzes eher tendierend zu nahe 100%)
    2. Einkommen. Was genau ist denn monatlich als Annuität, wie auch immer verteilt, machbar? Ob direkt an die Bank, Bauspar, was weiß ich...was ist an Speck monatlich sicher lieferbar?
    3. Einkommen (schon wieder): ist das Einkommen innerhalb der Zinsbindung vermeintlich sicher oder sind Änderungen (Kind!) möglich? Sauber finanziert ist man im Regelfall, wenn der Mann das alleine stemmen kann. Keiner weiß wie schnell die Frau wieder wieviel arbeiten kann...das sollte immer als worst case gerechnet werden!
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  17. #15

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Wie gesagt, Du darfst nicht nur nach der monatlichen Rate schauen. Die ist genau betrachtet uninteressant, die interessiert nur in sofern, ob Ihr Euch die Raten auch leistet könnt. Wichtig sind die Gesamtkosten und die Laufzeit.
    Hallo Ralf,
    da stimme ich gar nicht zu.
    Wichtig sind die Punkte:
    1. möglichst wenige Vertragspartner
    2. die monatliche Rate, die monatliche Rate, die monatliche Rate!!!!!!!!!!!!!!!
    3. die Restsumme nach Ende der Zinsbindung (je länger die Zinsbindung desto uninteressanter)
    Also:
    -möglichst nur EINE Finanzierung bei EINER Bank (evtl. KfW inkludiert)
    -möglichst lange Laufzeit vereinbaren (nach 10 Jahren+6Monaten sowieso Kündigungsmöglichkeit, bei >= 15 Jahren reicht 1% Anfangstilgung)
    -die Gesamtkosten sind völlig irrelevant (Inflation) - ob ich nach 20 Jahren 5000 EUR mehr Zinsen gezahlt habe als mit einer anderen Hypotheken-Konstruktion: das ist völlig theoretisch....
    -wer mit 100 EUR/Monat +/- ein Problem hat: KANN KEIN HAUS FINANZIEREN
    Die ganzen Themen mit Preissteigerungen rund ums Haus (Müll,Steuer, Heizung etc) lass ich jetzt mal aussen vor (aber Intention: siehe den Satz oben).
    gruß,
    def
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