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  1. #1

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    Bauen auf Gewerbegrundstück

    Hallo zusammen,

    vor einigen Monaten hatte ich mich in diesem Forum schon einmal vorgestellt und und einige Grundstücksfragen abgeklärt. Leider hat es sich zerschlagen mit dem damaligen Grundstück, da es seitens der Gemeinde keine Möglichkeit zur Bebauung gab.

    Somit suchten wir weiter nach passendem Baugrund (was in dieser Gegend (südlich von Osnabrück) anscheinend etwas ist, was es nicht gibt und nie geben wird...) seit nunmehr fast 5 Jahren.
    Wenn man in die parzellenartigen Neubaugebiete möchte, wo alles, bis hin zur Farbe der Dacheindeckung vorgeschrieben ist und aufgrund der Größe des Grundes den Nachbarn immer beim kacken zuhören kann, dann gibt es das ein oder andere Grundstück... Aber eine Sehnsucht nach ein ganz klein wenig Individualität....Ausgeschlossen...!!!
    Sorry... Das musste mal gesagt werden.

    Haben dann via Google Earth nach freien Flecken geschaut und siehe da, in der Nähe des Ortskerns, war da was...

    Wir können nun ein 2500qm großes, quadratisches, fast ebenes, erschlossenes Grundstück kaufen.
    Es ist ein Gewerbegrundstück und kostet knapp 35,-€ pro qm.
    Südausrichtung, keine Verschattung, nach Osten offene Felder, Wiesen und Wald.
    Das angrenzende Gewerbe besteht aus Bürogebäuden, die teilweise auch Wohneinheiten beinhalten.

    Unsere Bauvoranfrage wurde mehr als positiv entschieden.
    Wir können unser kleines Nebengewerbe vergrößern ( dafür ist ein ca.8x20m Carport nötig) und dürfen eine "Betriebsleiterwohnung" in Form eines EFH bauen.
    80% des Grundes dürften bebaut werden, maximal 2 geschossig.
    Keine Auflagen für Form, Farbe ect.

    Nun meine eigentlichen Fragen...

    Da es ein Gewerbegrundstück ist und auch der private Teil als Betriebsleiterwohnung deklariert ist, wie verhält es sich da mit der Absetzbarkeit der Kosten? Nur der gewerbliche Teil? Ist doch alles irgendwie gewerblich...?
    Gibt es bei der Finanzierung Besonderheiten in diesem Fall, da es ja eine Gewerbe - Finanzierung wäre.

    Wäre schön wenn mir das mal jemand grob auflösen könnte.
    Die weitere Planung und Entwicklung inklusive meiner 54000 Fragen kommen dann später...

    Danke im Voraus für Eure Hilfe...
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  2. Bauen auf Gewerbegrundstück

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Nagelimkopf Beitrag anzeigen
    Da es ein Gewerbegrundstück ist und auch der private Teil als Betriebsleiterwohnung deklariert ist, wie verhält es sich da mit der Absetzbarkeit der Kosten? Nur der gewerbliche Teil? Ist doch alles irgendwie gewerblich...?
    Gibt es bei der Finanzierung Besonderheiten in diesem Fall, da es ja eine Gewerbe - Finanzierung wäre.
    VORSICHT ! Keinen Schritt ohne Steuerberater, das kann sonst steuerlich ganz böse in´s Auge gehen, und die Finanzämter verstehen da gar keinen Spaß.

    Grundsätzlich wird eine Aufteilung vorgenommen, zwischen Privatanteil und gewerblich genutztem Anteil. Wie diese Aufteilung später im Detail aussehen wird, das müssen Steuerberater und Finanzamt miteinander aushandeln, denn das FA wird natürlich versuchen, den privaten Anteil möglichst großzügig anzusetzen.

    Erschwerend könnte hinzukommen, dass Du oben von einem "Nebengewerbe" schreibst. Man kann also wohl davon ausgehen, dass es sich nicht um eine Kapitalgesellschaft handelt, und dass damit keine so großen Umsätze oder Gewinne generiert werden. Zudem ist dafür anscheinend nur ein größerer Carport notwendig.
    d.h. Das FA wird wohl so argumentieren, dass der Carport betrieblich bedingt ist, der Rest aber nicht. Die "Betriebsleiterwohnung" hat weniger mit dem FA zu tun, hier kommt es auf die Nutzung an, und die ist privat veranlasst.

    Was die Finanzierung betrifft, so handelt es sich hier nicht um eine Gewerbliche Finanzierung, höchstens ein kleiner Teil ist ja betrieblich, der Rest privat. Aber selbst wenn, dann würde die Nutzung in Form einer nebenberuflichen Tätigkeit hier ebenso einen Riegel vorschieben. Fördermittel kämen nur in Frage, wenn das Gewerbe hauptberuflich betrieben würde, dann kämen auch Mittel zur Existenzgründung in Frage.

    Das muss aber kein Nachteil sein, denn bei so kleinen Vorhaben ist es gut möglich, dass Du "privat" deutlich bessere Konditionen bekommst als im Gewerbebereich. Du solltest aber darauf achten, dass alles ordentlich getrennt wird, sprich der Steuerberater muss hier für eine einfache und klar nachvollziehbare Buchhaltung sorgen, da das FA sonst immer gleich eine Verbindung zum Privatbereich ziehen möchte (somit die Absetzbarkeit gefährdet wäre).

    Nebenbei bemerkt, kann es sogar von Vorteil sein, wenn Du das Grundstück und das Haus darauf komplett im Privatbereich laufen lässt, vor allen Dingen mit Hinblick darauf, dass das Gewerbe ja irgendwann vielleicht aufgegeben wird, und dann wieder in den Privatbereich überführt werden muss. Normalerweise hat man da keine Wahl, aber in Deinem Fall (Nebengewerbe usw.) könnte diese Variante möglich und von Vorteil sein. Du kannst ja darauf anfallende Kosten trotzdem als Betriebsausgaben geltend machen, nur halt nicht alles.

    d.h. "Gewerbe" muss in Deinem Fall nicht unbedingt von Vorteil sein. Spreche mit einem Steuerberater darüber, der soll sich Deinen Fall genau anschauen und dann beraten.

    ACHTUNG ! Noch ein Punkt. Falls doch aus irgendwelchen Gründen Fördermittel in Anspruch genommen werden können/sollen, dann unbedingt darauf achten, dass nichts gekauft wird bevor die Förderzusage vorliegt. Sonst lernst Du schmerzhaft die Bedeutung des Begriffs "förderschädlich" kennen.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Dem Finanzamt ist es zunächst mal sch...egal was die Flächennutzung für eine Nutzung vorschreibt. Die dient allenfalls als Argumentationshilfe. Aber das solltest Du mit einem StB auskaspern. Hier im Forum kriegst Du höchstens Meinungen, keine Beratung. Lieber ein bisschen Geld für einen StB ausgeben, der auch für Beratungsfehler haftet.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Danke für die ausführliche Antwort...!!!
    Das Gewerbe ist halt zZt noch nebengewerblich, soll aber mit den neuen Platzverhältnissen schon als Vollerwerb betrieben werden.
    Aber der Termin beim Steuerberater ist heute schon vereinbart worden.
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  6. #5

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    Danke für die ausführliche Antwort...!!!
    Das Gewerbe ist halt zZt noch nebengewerblich, soll aber mit den neuen Platzverhältnissen schon als Vollerwerb betrieben werden.
    Dann braucht´s einen plausiblen Existenzgründungsplan. Der Stb. sollte wissen worauf es ankommt. Aber auch in diesem Fall wird eine Trennung privat/gewerblich erforderlich, denn Fördermittel im betrieblichen Bereich (Existenzgründung) sind natürlich nicht dazu gedacht Dir ein Privathaus zu finanzieren. Wie die Fördermittel eingesetzt werden dürfen, das kann man den entsprechenden Förderbedingungen entnehmen.

    Aber wie gesagt, dem FA ist es egal, ob das früher mal eine Pommes Bude oder Betriebsgelände eines Großkonzerns oder was auch immer war. Hier geht es ausschließlich um die Nutzung bzw. die geplante Nutzung. Ob Du das Haus dann als Betriebsleiterwohnung oder wie auch immer deklarierst, ist aus steuerlicher Sicht irrelevant. Hier geht es mehr um Bauordnung und was auf dem Gelände gebaut werden darf. Wird das Haus von Dir als Betriebsinhaber genutzt, dann ist seine Nutzung privat bedingt und nicht betrieblich. Das FA wird somit das Haus und die damit zusammenhängenden Kosten dem Privatbereich zuordnen, was aber, wie ich oben schon geschrieben habe, nicht unbedingt ein Nachteil sein muss.

    Wichtig ist, dass Du die ganzen Details VOR einem Kauf abklärst. Deswegen ist der Gang zum Stb schon wichtig. Achte darauf, dass er alle notwendigen Zahlen hat, sonst ist eine Beurteilung schwer.

    Noch ein Tipp im Rahmen der Existenzgründung. Überlege Dir sehr gut, was betrieblich und was privat ist, und auch so bleibt. Sorge für eine klare Trennung, soweit dies möglich ist. Geschäfte können auch mal in die Hose gehen, und dann stellt sich schnell die Frage, ob Du "nur" bis zum Hals in der Sch.... steckst, oder ob schon Land unter ist.

    Gruß
    Ralf
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