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Und wieder einmal: Annuitätendarlehen vs. spezielle Bausparvariante

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  1. #1

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    Und wieder einmal: Annuitätendarlehen vs. spezielle Bausparvariante

    Hallo liebe Forengemeinde,

    ich weiß, das Thema wird hier immer wieder diskutiert und ich habe auch schon eine Menge gelesen, trotzdem wäre es toll, wenn mir jemand mit Kenntnissen der Materie etwas zu folgendem Fall sagen könnte:

    Wir planen den Kauf eines Zweifamilienhauses (untere Wohnung gehört den Schwiegereltern, die obere Wohnung kaufen wir von einer dritten Partei).
    Eine der beiden Wohnungen beziehen wir, die zweite wird an die Schwiegereltern vermietet.

    Wir bezahlen nur die Nebenkosten sowie Inventar aus dem geringen Eigenkapital, ansonsten Kosten für die obere Wohnung 187.500 sowie 122.000 Kaufpreis+ 50.000 Modernisierung für die untere Wohnung.

    Folglich brauchen wir 360.000 Euro. Beide Lehrer, verbeamtet, das Geld zu bekommen stellt nach meinen bisherigen Gesprächen grundsätzlich kein Problem dar.


    Die Sp... bietet 3,2 Sollzinssatz für 10 Jahre an, die Beratung ging hier nicht sonderlich in die Tiefe und ich war bedingt begeistert.


    Nun war ich bei der I...., differenziertes Gespräch, nun sind folgende zwei Varianten im Gespräch:


    1. 50000 KfW 2,65 Sollzins 4,05% Tilgung 10 Jahre (Laufzeit 20 Jahre) Rate 279,36€ ab Jahr 2
    2. 112.000 Bank 3,00 Sollzins 4,5% Tilgung 10 Jahre (Laufzeit 17 Jahre, 1 Monat) Rate 700€
    3. 198.000 Bank 3,61 Sollzins 1% Tilgung 15 Jahre (Laufzeit 42 Jahre, 5 Monate) Rate 760,65€

    Das durch die kleineren Verträge freiwerdende Geld würde man nach Ablauf dieser dann in den größeren Stecken, um den in einem vernünftigen Zeitrahmen auch abzubezahlen. Leider gelingt es mir nicht, die theoretische Gesamtlaufzeit für das gesamte Volumen auszurechnen, bin zu blöd scheinbar ... vielleicht könnte mir jemand mit Erfahrung, für den die Rechnerei kein Riesenaufwand ist, sagen, nach welcher Laufzeit alles abbezahlt ist...!) Steht nicht auf dem Angebot, die Rede war glaube ich von knapp 30 Jahren....!

    Belastung 1740 Euro monatlich.

    Begründung für die niedrige Tilgung in dem 15 Jahre Läufer, dass es sich hierbei um die vermietete Wohnung handelt, somit hier ruhig aus steuerlichen Gründen größere Schulden drauf lassen und zunächst Konzentration auf die eigene Wohnung. Klingt nachvollziehbar, ist dem so? Sollte man für diesen Posten auch auf 10 Jahre gehen?


    Zweite Variante, vom Gesprächspartner in unserem Fall eher empfohlen (ich an dieser Stelle direkt hellhörig, da sich ja in der Regel eine Bausparvariante nicht lohnen soll und teurer kommt!):

    1. 50000 KfW 2,75 Sollzins 1,78% Tilgung
    2. 310000 Bank 3,41 Sollzins (hier bekommt man 0,2% Reduktion, da man parallel den Bausparer laufen lässt), 1% Tilgung (nach Auskunft des Beraters macht dies die Variante erst sinnvoll, ohne Tilgung seiner Auskunft nach nicht sinnvoll!), 15 Jahre (hier die 15 Jahre, da wir bei der angestrebten Rate diese Zeit benötigen, um 30% des Bausparvolumens anzusparen, die bei diesem Anbieter ausreichen!)
    3. Bausparer mit 249.000 Euro Volumen, mit einer Rate von ca. 400 werden in den 15 Jahren bei den üblichen kümmerlichen 0,5% Guthabenzins knapp 72.000€ angespart, bleiben 177.000, die dann in knapp 12 Jahren bei 2,75 Sollzins mit etwa 1500 Rate weggemacht werden.

    Rate 1726 Euro monatlich.

    Müsste man also irgendwann die Tilgungsrate bei dem kleinen KfW Dingen etwas hochsetzen (da dieser mit der angegebenen Tilgung im Sinne der Rate zunächst auf 35 Jahre ausgelegt ist...), um den zur gleichen Zeit abzubezahlen. Ansonsten bleiben hier nach 25 Jahren noch 18.000€ über, der große Kredit ist nach 27 Jahren fertig....


    Ich bin mir nun unsicher, ob diese zweite Variante so Sinn macht. Klingt für mich erstmal schon attraktiv, insbesondere aufgrund der Planungssicherung und den Dauerhaft doch relativ günstigen Zinsen.
    Oder doch lieber alles für 3% Sollzinssatz in die Tilgung und hoffen, dass das Zinsniveau in 10 Jahren nicht zu hoch sein wird...?

    Insbesondere wundert mich, dass bei etwa gleicher Rate die Bausparvariante eher etwas schneller zu Ende gehen scheint, und dass obwohl ja immer wieder zu lesen ist, dass die Zinsen doch schon sehr stark steigen müssten, um eine Bausparvariante attraktiv zu machen....und in der Modellrechnung wird ja nun von gleichbleibenden Zinsen ausgegangen....?

    Für Kommentare bin ich äußerst dankbar!
    Geändert von R.B. (28.10.2013 um 08:54 Uhr) Grund: Namen entfernt
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  2. Und wieder einmal: Annuitätendarlehen vs. spezielle Bausparvariante

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  3. #2

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    Zum Ersten:

    Wenn hier über (Marken-)Baustoffe diskutiert wird und Vor- und/oder Nachteile erörtert werden ist das Thema ganz schnell geschlossen. Diese Bewertung der Banken finde ich nicht ok. Hier sollte ein Admin mal eingreifen. Nicht alle Bank A sind schlecht und Bank B die einzig wahre Lösung. Dennoch versuche ich meinen Beitrag möglichst neutral zu formulieren.

    Zum Zweiten:
    Dem Beratungsgespräch der erstgenannten Bank kann ich in der Tat auch nicht viel abgewinnen. Zu einfach und simpel. Klingt nach einem ersten Orientierungsgespäch, nicht nach qualifizierter Beratung. Vielleicht noch mal ein Gespräch mit einem Baufinanzierungsberater dort suchen. Das Gespräch sicht nach einem "normalen Kundenberater" aus.

    Zum Dritten:
    Steuerlliche Beratung, sowie Vor- und Nachteile des Handelns mit Blick auf die Steuern obliegen dem Berufsstand des Steuerberaters, zumal die persönlichen Einkommenssteuerverhältnisse bekannt sein müssen. Dazu kommt die Tatsache, dass innerhalb der Familie vermietet werden soll. Zum "Marktmietpreis" oder deutlich darunter? Auch hier liegen steuerliche Fallstricke. Eine getrennte Finanzierung kann Sinn machen, muss unterm Strich aber nicht.

    Zum Vierten:
    Was heißt Bank 2 und Bank 3? Die gleiche Bank mit einer Besicherung oder tatsächlich getrennte Banken? Sind die Wohnungen im Grundbuch getrennt bezüglich der Sicherheiten Bank 2 und 3? Oder geht da eine Bank in den Nachrang? Wird nicht so gerne gemacht bei einer 100% Fianzierung.

    Zum Fünften:
    Ohne dass ich jetzt die Zahlen tatsächlich verglichen habe (das kannst du doch besser mit den genauen Details) ist Variante 3 mit dem Bausparer eine Zinssicherung weit über 15 Jahre hinaus. Das ist unterscheidende Vorteil. In der Regel kommt dabei eine höhere Zinslast für den Kunden und in diesem Fall auf jeden Fall eine fette Provision für den Berater herum. Ich habe, unabhängig von meinem Beruf die Erfahrung gemacht, dass unabhängige Berater immer gerne Bausparer verkaufen. Woran das wohl liegen mag, ein Schlem wer böses denkt... (2.490 Euro Bearbeitungsgebühr!) Ein Bausparer macht immer dann Sinn, wenn man Zins- und Planungssicherheit über die gängigen 10, 15, 20 Jahre haben möchte. Mit Blick auf das Thema Inflation bin ich mir nicht sicher, ob das nicht manchmal überbewertet wird. In 15 Jahren verdienen wir alle vermutlich etwas mehr als heute, gerade bei den Beamten.

    Zum Sechsten:
    Immer nur das kaufen was man a) versteht und b) nachvollziehen kann.


    Vielleicht fällt mir nachher noch mehr ein.
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  4. #3
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    Zum Ersten:
    Es ging mir in keiner Weise um eine qualitative Bewertung, ich hätte die Namen weglassen sollen.

    Zum Zweiten:
    Das war wohl in der Tat so.

    Zum Dritten:
    Steuerberater wird noch einmal konsultiert, bisheriges Gespräch verlief noch ohne so konkrete Fakten.

    Zum Vierten:
    Es handelt sich um die gleiche Bank, Wohnungen sind getrennt.

    Zum Fünften:
    Das ist mir im Grunde klar. Trotzdem verstehe ich eben nicht, warum bei etwa vergleichbarer Rate die Bausparvariante schneller zum Ende zu kommen scheint. Insbesondere da ja bei der Annuitätenlösung von gleichbleibenden Zinssätzen ausgegangen wird. Dies würde ja bedeuten, dass wir bei gleicher Belastung bei aktueller Zinslage einen leichten Vorteil durch den Bausparer hätten, sollten sich die Zinsen bei der Annuitätenlösung verschlechtern, müsste dies ja die Bausparlösung noch etwas besser machen.

    Ich vermute aber hier einen Denkfehler meinerseits, ich übersehe wahrscheinlich etwas. Vielleicht könnte sich jemand doch auch die Zahlen etwas genauer ansehen....

    Zum Sechsten:
    Ich arbeite daran...!

    Zum Siebten:
    Besten Dank für den Kommentar!!!!
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Bausparfrager Beitrag anzeigen
    ...
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    Deshalb ganz offen und ehrlich: das ist mir schon viel zu viel Text zum Lesen, um mal das Problem zu verstehen. Ginge es vielleicht auch kürzer und dennoch präzise? Vermutlich wird es manch anderen hier ähnlich gehen. Meine Erfahrung mit dem Forum ...
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  6. #5

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    Also du möchtest den Unterschied zwischen Angebot 2 und 3 verstehen?

    Das ist nicht mal eben so gemacht und das wird auch niemand für dich übernehmen. Es bleibt aber festzustellen: Es werden Äpfel mit Birnen verglichen. Da sind so viele Stellschrauben dran, die so viele Parameter beeinflussen. Ein einfaches "darum" gibt es da nicht. Die Lösung lautet aber insgesamt: Das Darlehen das kürzer läuft hat über die gesamte Laufzeit eine höhere Tilgung p.a. Woran das liegt... Verbraucherzentralen nehmen glaube ich 150 Euro für solch eine Analyse. Ohne vernünftige Rechenprogramme läuft man da sehr schnell auf Grund.

    Wichtig wäre z.B. zu wissen, ob man den Tilgungssatz bei Angebot 2, Kredit 3 sowohl nach 17, als auch nach 20 Jahren ändern kannst, damit die beiden frei werdenden Raten mit eingesetzt werden können. Allerdings wird dir das niemand beantworten können, da zwischendurch nach 15 Jahren eine Prolongation erfolgt.

    Zu beiden Angeboten:
    Was soll das eingentlich für ein KFW Programm sein? Und wie kommt der Berater an die Kondition?
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  7. #6

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    Zitat Zitat von toxicmolotow Beitrag anzeigen
    Zum Ersten:

    Wenn hier über (Marken-)Baustoffe diskutiert wird und Vor- und/oder Nachteile erörtert werden ist das Thema ganz schnell geschlossen. Diese Bewertung der Banken finde ich nicht ok.
    Ich auch nicht. Deswegen werden bei solchen Beiträgen normalerweise die Namen entfernt. Aber es soll ja noch Leute geben die nicht 24/7 hier im Forum sind, und das gilt für Mod und Admins analog.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Mahlzeit,
    3,61 für 15 Jahre ist aber alles andere als günstig.
    Ich habe 3,32 für 30 Jahre vorliegen!

    Gruss
    Benjamin
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  9. #8

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    Zitat Zitat von moser7 Beitrag anzeigen
    Mahlzeit,
    3,61 für 15 Jahre ist aber alles andere als günstig.
    Ich habe 3,32 für 30 Jahre vorliegen!
    und was sagt uns das jetzt? Nichts. Ohne die Rahmenbedingungen sind Zinsangaben schlichtweg für die Tonne, da nicht vergleichbar. Der TE hat kein wesentliches EK, was schon einmal für Minuspunkte sorgt. Das nur mal so als Denkanstoß.
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  10. #9
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    Für 10 Jahre bei mir 3,0 als bestes Angebot....

    Allerdings auch Vollfinanzierung 360k, bezahlt werden nur Nebenkosten (siehe oben für Genaueres)...bin aber gerne an Hinweisen zu evtl. besseren Angeboten per PN interessiert...

    3,32 für 30 würde ich ohne zucken unterschreiben bei einem seriösen Anbieter...
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Bausparfrager Beitrag anzeigen
    Für 10 Jahre bei mir 3,0 als bestes Angebot....

    Allerdings auch Vollfinanzierung 360k, bezahlt werden nur Nebenkosten (siehe oben für Genaueres)...bin aber gerne an Hinweisen zu evtl. besseren Angeboten per PN interessiert...

    3,32 für 30 würde ich ohne zucken unterschreiben bei einem seriösen Anbieter...
    Der Benjamin hätte dazu schreiben sollen, dass es sich dabei um eine BSV Variante handelt, und dass er 310.000,- € als EK mit einbringt (bei 420T€ Darlehen, davon 50T€ als KfW), und dass er in 12 Jahren einen Teil noch über eine LV ablösen möchte.
    Äpfel und Birnen....
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  12. #11

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    Sorry, ja das ek ist da, da hatte ich nicht daran gedacht.
    Ich hätte aber mit einem so hohen Aufschlag von fast einem Prozent auch nicht gerechnet. Wow.

    Gruss
    Benjamin
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12

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    Zitat Zitat von moser7 Beitrag anzeigen
    Sorry, ja das ek ist da, da hatte ich nicht daran gedacht.
    Ich hätte aber mit einem so hohen Aufschlag von fast einem Prozent auch nicht gerechnet. Wow.

    Gruss
    Benjamin
    Da machen wenige Prozent EK schon sehr viel aus. Ob dann 20 oder 30%, da spielt das keine so große Rolle mehr, aber bei 0% EK gibt´s ordentlich Aufschlag.
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  15. #13

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    Etwas OT, aber gerade passend was die Risikoaufschläge bei Finanzierungen betrifft.

    Gleiche Kreditsumme, einmal als 100% Finanzierung und einemal nur 50% des Beleihungswertes und gleicher Laufzeit 10 Jahre.

    2,50 % p.a. (50%BW)
    3,05 % p.a. (100% BW)

    Wenn ich jetzt noch überlege, dass es Banken gibt, die dir auch 110% ermöglichen... da gibts dann noch einen satten Blankoaufschlag dann. Die dargestellte Zinsdifferenz ist alleine schon bei durch (werthaltige) Grundschulden besicherten KRediten normal.
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