Heizungsverbrauch bei meinen Mietern

Hätte ich das gewusst, wäre meine Wohnugssuche vor ein paar Jahren einfacher gewesen.

 

Aber nur in Wolfratshausen. Wenn im Mietvertrag nichts dazu steht, dann kannst Du eine Wohnung auch ganz ohne Parkfläche vermieten. Dann muss der Mieter sein Fahrzeug halt irgendwo an der Straße abstellen, und wenn ihm das nicht passt, dann muss er sich halt eine andere Wohnung suchen. Aber Achtung, gestattest Du das Parken irgendwo auf Deinem Gelände, dann kann der Mieter nach x Jahren (da gibt es ein Urteil) davon ausgehen, dass dieser Parkplatz stillschweigend in den Mietvertrag mit aufgenommen wurde.

Ich sagte ja, Mietrecht, das produziert nur Ärger.

 

Richtig:
Daher würde ich ihm das Parken dort umgehend untersagen und den Stellplatz auch faktisch sperren (z.B. mit umlegbarem Pfosten)!

Kennst Du die Geschichte vom kleinen Finger und der ganzen Hand...?

Man könnte überlegen, ihm den Platz zur Anmietung anzibieren. Allerdings kann man diesen Stellplatzvertrag später NICHT mehr separat kündigen! Also mach das nur, wenn Du ihn definitiv nicht brauchst, solange die Wohnung vermietet ist..

 

Ich würde sagen geh mal zu einem Hausbesitzerverein oder so. Also das Gegenstück zum Mieterverein. Klär da mal die Sachen, bevor Du böse irgendwo reinfällst. Die Idee mit den Thermostaten bis min 15° fände ich nicht schlecht. und dann eben eine Zwangslüftung, wäre ohnehin besser.

 

Nur eine Frage am Rande:

Zahlen die wenigstens die Miete vollständig, wenn die "so klamm" sind?

 

Hallo Julius,

das ist kein Märchen. Ich habe es selbst erlebt.

Zuletzt habe ich in einem 60er Jahre Wohnblock gewohnt. Keine Probleme mit Feuchtigkeit. Dann wurden die Fenster erneuert und abgedichtet. Es war eine Eckwohnung. Der Luftaustausch erfolgte durch die Fassade, an der sich bezogen auf die Aussenwände überall Schimmel bildete.

Der Vermieter wollte mich wegen falschen Lüftens drankriegen. Es wurden Messungen der Feuchtigkeit in Abhängigkeit des Lüftungsverhaltens über einen Zeitraum von 2 Wochen gemacht.

Hierbei wurde festgestellt, dass annähernd unabhängig von der Zeit der Fensteröffnung Luft durch die Fassade geht, SOBALD das Fenster geschlossen wurde.

Mit Lüften, wie auch immer, war das Problem nicht unter Kontrolle zu bringen.

Greetz

 

Luft geht nicht durch die Fassade so lange darin keine Löcher sind, das ist physikalisch gar nicht möglich.

Was Du meinst, wenn die Fenster geschlossen wurden, dann fand kein Luftaustausch mehr statt, die Feuchtigkeit reicherte sich in der Luft an, kondensierte an den kalten Außenwänden, und führte dadurch zu Schimmel. Das ist ein Szenario das man auch logisch begründen könnte.

Dieses Problem findet man oft bei nicht fachgerecht sanierten Altbauten, wenn aus "Kostengründen" nur die Fenster getauscht werden und man dabei den Blick für das Ganze verliert. Mit Lüftung kriegt man das sehr wohl in Griff, nur halt nicht mit manueller Lüftung, wenn einmal am Tag für ein paar Minuten ein Fenster geöffnet wird. Für jedes Haus braucht man ein Lüftungskonzept. Leider kann dieses Konzept auch nur die manuelle Lüftung berücksichtigen, wobei dann das Nutzerverhalten, sprich die Bewohner, die Schwachstelle darstellen. Sind die Bewohner berufstätig, dann können sie eine vernünftig Lüftung gar nicht sicherstellen, da sie die meiste Zeit außer Haus verbringen. Das funktioniert bei einem "trockenen" Haus bzw. Wohnung schon nicht, und erst Recht nicht wenn sich die Feuchtigkeit erst einmal überall festgesetzt hat.

Wie will man beispielsweise einen "vernünftigen" Luftwechsel von 0,5/h sicherstellen, wenn man nur morgens und abends mal lüften kann, und dazwischen das Haus für 10 und mehr Stunden nicht "bewohnt" ist? Dann kommt hinzu, dass die Bewohner gerade im Winter mit dem Lüften eher sparsam umgehen, das kostet ja Heizenergie, und wenn man Abends nach der Arbeit nach Hause kommt, möchte man zuerst einmal eine warme Bude. Dann wird Abends die Bude bestenfalls für ein paar Minuten gelüftet, mit viel Glück schafft man da einen kompletten Luftaustausch, praktisch wird es wohl eher weniger sein. Dann noch die Heizung tagsüber im Absenkbetrieb, die raumseitige Oberflächen der Bauteile kühlen aus, und schon isses passiert.

Das bezweifle ich. Du meinst wohl mit "manuellem Lüften war das Problem nicht unter Kontrolle zu bringen".

 

Ich kenne Deine Rentabilitäts- und Amortisationsberechnungen nicht, und kann daher auch nicht sagen, was sich wo und wie und wann rechnen wird bzw. rechnen könnte. Ganz grob, energetische Maßnahmen an Gebäuden rechnen sich bei aktuellen Energiepreisen in etwa 20 Jahren. Dann spekuliert man auf Energiepreissteigerungen und erreicht eine Amortisationsdauer von vielleicht 10-15 Jahren. Egal ob Fassade, Fenster, Dach, Heizung, da kannst Du rechnen was Du willst. Sollte sich eine Maßnahme versehentlich mal früher rechnen, dann kannst Du davon ausgehen, dass die Preise für diese Maßnahme schneller steigen werden. Keine Ahnung ob das politisch so gewollt ist, aber wenn man die Entwicklung in den letzten 10-15 Jahren so betrachtet, dann kann man das immer wieder feststellen. Das sieht man auch sehr schön an den Förderungen. Gibt es mal eine Förderung die den Endkunden in die Lage versetzen könnte, dass sich eine Maßnahme schneller rechnet, dann kannst Du davon ausgehen, dass die Preise für diese Maßnahme übermäßig steigen werden. Der Vorteil des Endkunden, der ja am Ende der Nahrungskette steht, werden vorher schon von Anderen abgeschöpft. Und keine Angst, es findet sich immer ein Grund wie man die Preissteigerung dem Kunden als notwendig verkaufen kann. Schau Dir nur mal die Preise für eine Fassadendämmung an, die sind so abgehoben, das lässt sich logisch nicht mehr erklären.

Da hilft nur wenn man sich selbst einen Weg durch den Dschungel sucht.

Eine dezentrale Lüftung mit WRG wäre eine Alternative um das Problem mit der Luftfeuchtigkeit in den Griff zu bekommen. Ist aber auch nicht gerade billig. Andererseits verursacht eine Bude mit Schimmel auch immense Kosten, von Mietausfall etc. mal ganz zu schweigen.

Das stimmt so leider nicht. Ohne Personen wird zwar weniger Feuchtigkeit freigesetzt, das ist korrekt, aber es gibt noch genügend andere Quellen im Haus. Pflanzen, Waschbecken usw. usw. Überall findet sich Wasser das mit der Zeit verdunstet. Nimm einfach mal die Bettwäsche, die über Nacht die ganze Feuchtigkeit einer Person aufnimmt, und diese am Morgen wieder freisetzt. Hinzu kommt, was ich oben schon einmal geschrieben habe, dass wenn eine Wohnung erst einmal mit Feuchte belastet ist, diese Feuchte immer zuerst in die Raumluft übergeht. Da geht nichts durch die Wände wie oft behauptet wird. Ein feuchter Putz an der Wand verdunstet die Feuchtigkeit in die Raumluft, sofern diese mal trockener ist, ansonsten marschiert er schrittweise der Sättigung zu bis sich Tropfen bilden.

Rechnerisch kann man hier nur grob schätzen. Eine weitere Hilfe wären ständige Messungen der Luftfeuchte. Es gibt Richtwerte für die Luftwechsel die man durch ein offenes Fenster, Querlüftung usw. erreichen kann. Das können aber wirklich nur Richtwerte sein, weil diese beispielsweise auch davon abhängig sind, ob es draußen windstill ist oder stürmt.

Nur mal ein Beispiel. Ein komplett geöffnetes Fenster erzielt einen Luftwechsel irgendwo zwischen 1 und 10/h. Man unterstellt daher, dass man mit ca. 5 Minuten Stoßlüftung einen kompletten Luftaustausch erzielen kann. Bei einer Querlüftung ist ein deutlich größerer Luftwechsel möglich, hier spricht man von 40/h und mehr, aber die gängige Praxis ist eher, wenn überhaupt, das Stoßlüften.

Jetzt spinnen wir den Gedanken mal weiter. Für eine ordentliche Lüftung wäre eine Luftwechselrate von 0,5/h sinnvoll, d.h. 12 komplette Luftwechsel über einen Tag von 24h. Wird nun 2 x täglich gelüftet, dann müssten pro Lüftung theoretisch 6 Luftwechsel erfolgen, was praktisch unsinnig ist, weil die Luft so schnell die Feuchtigkeit gar nicht aufnehmen kann. Es reicht daher, wenn die Luft pro Lüftungsvorgang komplett ausgetauscht wird. Das sieht man schön an Aufzeichnungen der Luftfeuchte. Da fällt die Luftfeuchte beim Lüften rasant ab, steigt aber nach Schließen der Fenster relativ schnell wieder an, je nachdem wie stark der Raum feuchtebelastet ist.
d.h. je nachdem wie feucht der Raum ist, müsste man sagen wir mal jede Stunde für 5 Minuten lüften, oder alle 2 h für 5 Minuten usw.

2 x Lüften pro Tag für jeweils 5 Minuten reicht bei den heutzutage dichten Gebäuden nicht aus um die komplette Luftfeuchtigkeit aus den Räumen zu entfernen, mit dem Ergebnis, dass diese sich irgendwo "einlagern" wird (Putz, Tapete etc.). Sind die Räume erst einmal mit Feuchte belastet, dann hilft nur eine Trocknung. Diese kann theoretisch durch manuelle Lüftung erfolgen falls ständig jemand zuhause ist und konsequent lüftet. Ansonsten hilft nur Technik.

Kann ich nicht zuverlässig beurteilen, bin kein Jurist.

 

Das kannman so pauschal nicht behaupten. Ich überlege momentan, einen Altbau mit Einblas-Dämmung zu sanieren. Der Anbieter spricht von einer Armotisation von drei Jahren, ich halte vier bis fünf Jahre für realistisch. Der U-Wert ändert sich von geschätzt 2,4 auf 0,4.

 

Deswegen hatte ich bewusst "grob" geschrieben. Ich wollte damit nur aufzeigen, wie bei solchen Maßnahmen gerechnet wird, und wie dadurch zuerst unerklärliche Preissteigerungen zustande kommen. So mancher hat sich doch schon gewundert, warum WDVS, Fenster etc, in den letzten Jahren so viel teurer wurden. Es gibt auch Energiesparmaßnahmen, die kosten fast gar nichts.

Die Dachdämmung ist mit eine der sinnvollsten Maßnahmen, vor allen Dingen wenn das Dach noch ungedämmt ist und sich die neue Dämmung ohne größere Umbaumaßnahmen einbringen lässt. Auch die obere Geschossdecke lässt sich meist einfach ertüchtigen, genau so wie es sinnvoll ist, warmwasserführende Rohre zu dämmen. Das sind aber alles relativ kleine Brocken bei einer Gebäudesanierung.

 

Beobachten und notieren, mit Datum und Uhrzeit.

wie verhält sich was sonst?

 

Das Risiko ist immer gegeben. Fehlende Wanddämmung sorgt für kalte Wandoberflächen, neue Fenster sorgen für fehlende Zwangslüftung, und gleichzeitig sind die 3fach Fenster so gut wärmedämmend, dass die Oberflächentemperatur der Wand niedriger sein kann als die des Fensters, was dazu führt, dass Luftfeuchtigkeit erst einmal an der Wand kondensiert und nicht wie früher am Fenster.

Wird dann noch unzureichend geheizt, dann sinken die Oberflächentemperaturen weiter. Fehlt dann auch noch die manuelle Lüftung, dann wird die Feuchtigkeit nicht aus den Räumen transportiert. Beides zusammen ergibt dann den Supergau. Wird beispielsweise Abends geheizt und gekocht, dann nimmt die erwärmte Luft die Luftfeuchtigkeit auf. Diese warme feuchte Luft trifft auch die kalten Oberflächen und schon isses passiert. Danach wird die Heizung abgeschaltet, die Luft kühlt weiter ab, es gibt noch mehr Kondensat, und das bildet somit die Grundlage für Schimmel.

Dem könnte man nur vorbeugen indem übermäßig geheizt wird damit die Wände auf Temperatur kommen, und es muss auch entsprechend gelüftet werden, damit die feuchte warme Luft durch trockene(re) Luft ausgetauscht wird.

In meinen Augen, bin aber kein Jurist, kann man die Schuld nicht ausschließlich den Bauteilen zuschieben, denn bei entsprechendem Heiz- und Lüftungsverhalten sollte auch so eine Bude trocken bleiben. Hier treffen aber mehrere Faktoren zusammen, sprich Austausch der Fenster, relativ schlecht wärmedämmende Wand, Energiesparer als Mieter die nur sparsam heizen und selten lüften.

Wenn man die Mieter nicht dazu bewegen kann besser zu heizen und zu lüften, dann hilft nur noch eine Zwangslüftung.

Geschickter Schachzug des Anwalts? Dann wird die mangelhafte Beheizung damit begründet, dass der Vermieter ja nicht mehr "Heizleistung" zur Verfügung stellt. Kein Mensch fragt mehr danach, ob die Mieter überhaupt geheizt haben.

Gruß
Ralf