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An alle Bauherren

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  1. #1
    Gast
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    An alle Bauherren

    An zukünftige Bauherren

    Liebe Bauherren und alle die es werden wollen.
    Mit begeisterung lese ich dieses Forum. In diesem Forum gibt es auf nahezu allen Fragen eine Kompetente Antwort.
    Was mir aufgefallen ist? Die meisten fragen haben Bauherren, die mit einer Baugesellschaft bauen.
    Nun, dass ist auch kein Wunder. So weis doch jeder Bauunternehmer, jeder Bauarbeiter, der für eine Baugesellschaft in irgend einer Form gearbeitet hat, dass die von Baugesellschaften gebauten Häuser schlicht weg Schrott sind, es mag Ausnahmen geben, die mir allerdings noch nicht unter gekommen sind.
    Sie möchten bauen, und stoßen auf irgend einer weise auf das Angebot von einer Baugesellschaft, Schlüsselfertig, und der endpreis steht auch schon fest, klasse.
    Und jetzt gibt es zwei fälle.
    Fall eins, der endpreis für das neue Haus ist super günstig, nirgendwo sonst haben sie ein so günstiges Haus angeboten bekommen.
    Insider ist der grund für soooo billig natürlich bekannt, es kommt hier die absolute billig Bauweise zur anwendung.
    Das fängt schon im Keller an, zwei Doppelhaushälften teilen sich eine Wanne, die Wände sind aus Fertigteilen, dreiteilig, Kern wird vor Ort gegossen, keine Betontreppen, Decke natürlich auch zur hälfte aus Fertigteilen (Filigran), und das in allen Geschossen. Meistens wird ab Erdgeschoß Zweischalig gearbeitet, 17,5er Poroton, 12 cm Glasswolle, und ein Billiger Verbelender.
    Es wird aber auch einschalig gearbeitet, 36,5er Porotonwände einfachste Qualität, mit Normalmörtel gemauert!!, darauf von Außen einfachen Putz.
    Die Häuser sind meistens nicht sehr breit, Zwischenwände werden aus Ständerwerk erstellt. Die Decke von unten nur gespachtelt.
    Es wird schlicht und ergreifend das Billigste vom Billigen verbaut, und das in einer art und weise, das jedem Fachmann die Haare zu Berge stehen.
    Es wird mit schöner regelmäßigkeit gegen geltende DIN-Normen verstoßen.
    Firmen der einzelnen Gewerke bekommen ihr Geld nicht, oder nicht vollständig.
    Gibt es probleme, wird die Baugesellschaft einfach in Konkurs geschickt, und die gleichen Leute machen eine neue auf.

    Fall zwei, das Haus ist verdammt Teuer, etwas größer, vielleicht mit ein bis zwei hochwertigeren Komponenten, der rest wie Fall eins.
    Vielleicht sagt nun der ein oder andere, das sind nur Schwarze Schafe, ich sage ihnen, nein.
    Nahezu alle Baugesellschaften gehen so vor. Es interessiert sie nicht, das der Bauherr ein nach allen regeln der Kunst erstelltes Haus bekommt. Besonders interessant sind für sie die Leute, die sich das Bauen gerade noch so erlauben können.

    Und jetzt mein Tip für alle zukünftigen Bauherren, gehen sie nicht zu einer Baugesellschaft, sondern nehmen sie sich einen Freien Architekten. Lassen sie sich von der Handwerkskammer welche empfehlen, oder von Architektenverband.
    Wenn sie dann einen Architekten ausgesucht haben, lassen sie sich von ihm Häuser zeigen, die er geplant und betreut hat, er wird es gerne tun. Sprechen sie mit den Bauherren dieser Häuser.
    Wenn sie nur Positives hören ( erschrecken sie nicht, das wird meistens immer so sein), kann es los gehen. Der Architekt wird nur in dem Rahmen Bauen, wie sie es sich leisten können, und er wird vor allen dingen dafür sorgen, dass alles Fachgerecht und den neuesten DIN-Normen entspricht.
    Er weis, welche Firma was am besten erstellen kann, welche Firma für etwas besser geeignet ist als andere, auch wenn es etwas teurer ist.
    In so einen Bau können sie beruhigt einziehen, ohne sich schwarz zu ärgern, denn in so einem Bau treten in der Regel keine Mängel auf.

    Ein besorgter nur leser
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  2. An alle Bauherren

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Bauexpertenforum Avatar von Josef
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    im Grunde haben Sie schon

    awengerl "RECHT" aber aus eigener Erfahrung kann (muss) ich "ABER" auch sagen das sehr wohl gute Gu´s gibt ... leider hat der Rest nur Dollarzeichen vor den Augen ... also bitte nicht gleich den gesamten Zweig in Verruf bringen


    MfG
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  4. #3

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    @Gast:
    Die Besorgnis finde ich aber etwas übertrieben....

    Baubegleitung von einem guten Architekt ist natürlich immer zu empfehlen - aber auch gute Bauträger können gute Ergebnisse liefern und im Zweifel ist eine unabhängige Bauüberwachung/-leitung immer von vorteil.

    > Decke natürlich auch zur hälfte aus Fertigteilen (Filigran)
    Was soll daran denn schlecht sein und was wäre deutlich besser? Also meine Filigrandecke ist von unter superglatt und ich habe keine Angst, dass mal der Putz runterkommt.....
    Geändert von Thomas Praefcke (13.02.2003 um 03:57 Uhr)
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  5. #4

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    ohh, werden filigrandecken von unten verputzt? Dann weis
    ich jetzt warum die Decke in meiner Mietwohnung so - ähh - komisch
    aussieht.

    Gruß Martin
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  6. #5

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    Da auf der Unterseite der Filigrandecke kein Putz ist, kann keiner runterkommen..... ;-)
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  7. #6
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    Und nu?

    Ich habe mit einem Generalunternehmer gebaut. Architekt getrennt für Planung, Bauleitung und Abnahme beauftragt
    Alleine für den Architekten mußte ich 28.000 DM im voraus bezahlen. Er hat uns auch bei der Abnahme begleitet und eine Abnahme mit einigen kleinen Mängeln unterschrieben.
    Dann fing der Ärger an. Mittlerweile 3 Gutachter waren da, und alle schüttelten nur den Kopf. Die Gutachten habe ich noch nicht, aber schon die ersten Bilder (vom ersten, der hatte als einziger eine Digitalkamera und war auch sonst sehr freundlich und kompetent, aber schweigsam).
    Ich habe schon alles bezahlt, aber was mache ich jetzt? Die Bilder habe ich bei pixum abgelegt. http://www.pixum.de/viewalbum/?id=677658

    Ach ja, der letzte Gutachter sagte nur: ohne Rechtsanwalt wir das nichts. Hat er Recht?
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  8. #7

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    Tja - das war dann wohl kein guter Architekt - er fuhr eher ein gutes Auto.....

    Aber warum waren jetzt schon 3 Gutachter da und was sagt der Architekt zu den Mängeln?

    Meine Bauherrenmeinung:
    Wenn über die Probleme und deren Lösung nicht mehr konstruktiv geredet werden kann, ist ein Anwalt wohl angesagt. Aber möglichst kein "Dorfanwalt" sondern einen, der sich mit Bauproblemen gut auskennt. Ggf. kosten die Gutachter jetzt auch viel Geld und bringen nicht viel. Mit Anwalt könnte z.B. im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahren ein Gutachten erstellt werden, dass auch vor Gericht voll anerkannt wird.
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  9. #8

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    Wenn sich jemand stockbeinig stellt, können Sie Ihre Ansprüche nur mit Hilfe eines Gerichts durchsetzen (Ansonsten können Sie hunderte Gutachten haben). Und bei den Summen, um die es geht, dürfte Anwaltszwang sein - ganz abgesehen davon, daß sich ein RA in juristischen Fragen sicher besser auskennt als Sie.

    Gemurmelt von "Blauer Door Test": Er hat von einem "Blower-Door-Test" (=Blas-Tür-Messung) gemurmelt. Dabei wird durch einen Ventilator im Haus eine Druckdifferenz zur Außenluft aufgebaut (die Druckdifferenz entspricht etwa Windstärke 5). Der für diesen Druck notwendige Luftvolumenstrom darf eine bestimmte Größe nicht überschreiten, sonst liegt ein Mangel vor. Der Name stammt daher, daß der Ventilator meistens in eine Außentüröffnung gesetzt wird.

    Ein Entwurfverfasser muß nicht unbedingt ein Architekt sein. Es kann z.B. auch ein bauvorlageberechtigter Bau-Ing. sein. Wir haben z.B. ein Haus geplant, wo bei den Vorgaben des Bauherrn schon 3 Architekten abgewinkt hatten - und der Bauherr ist sehr zufrieden mit dem Ergebnis.
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  10. #9
    Anderer Gast
    Gast

    Grundsätzliche Kritik berechtigt ?

    Der Ausgangsbeschreibung des Gastes muss ich erst einmal Recht geben. Wir können leider auch ein Lied davon singen.

    Den weißen Schafen muss man allerdings zu Gute halten, dass man über Gutes kaum ein Forum bemüht, sondern solche Leistungen - berechtigterweise - als selbstverständlich hinnimmt.
    Aber vielleicht ist es ja mal eine Anregung, in einem solchen Forum zu den gängigen Problemen auch eine Liste erfahrungsgemäß guter Firmen mit Ansprechpartner zu setzen. Es sind ja unter den Beteiligten genügend Sachverständige, die eine einigermaßen objektive Meinung haben sollten. Dann braucht man als Ratsuchender nicht erst alle Beiträge durchzulesen und dabei auch abschweifende Probleme lesen müssen, sondern kann gleich auf eine Handwerker- oder Sachverständigenliste (nicht jeder SV ist für alle Problemstellungen gleich gut) zurückgreifen, der seinem Problem hilft.

    Für den Umgang mit den schwarzen Schafen gibt es für mich aber auch noch einige Fragezeichen, die teilweise vielleicht einmal die Juristen unter den Forumsteilnehmern angehen sollten:

    Warum sind wohl Bausachen in keiner Rechtsschutzversicherung ? (Rein rhetorische Frage, aber das spricht schon für unser Rechtssystem eine deutliche Sprache, auf was man sich da einlässt)

    Warum gibt es keine Regelung, dass Baufirmen im Falle eines gerichtlichen Verfahrens (Beweissicherung/ Rechtsstreit, ..) sofort eine entsprechend hohe Bürgschaft für die Prozess- bzw. Mangelbeseitigungskosten hinterlegen müssen ?
    Kann er das nicht, ist klar, dass ich den Prozess erst gar nicht fortführen brauch - die Firma geht sowieso unter, sobald ich einen Titel habe. Auf den Kosten bleibe ich dann noch zusätzlich hängen, da ich als Privatperson voll haftbar bin und als Hausbesitzer genügend Vermögen habe (auch wenn dies der Bank gehört).

    Warum funktioniert der Markmechanismus im Baugewerbe nicht und was kann getan werden, damit er endlich mal greift ?
    In jeder anderen Branche sind schwarze Schafe in kurzer Zeit vom Markt verschwunden - oder steigern ihre Qualität. Doch welchen Qualitätstandard hat denn das Baugewerbe ? DIN ? - nein, die hinken ja dem Stand der Technik hinterher und als privater Bauherr kann ich das sowieso nicht prüfen. ISO 9000 ? - wüßte ich nicht, dass das Baugewerbe so etwas kennt oder nutzt. Auch ist es keine Garantie, dass in der Ausführung Qualität herauskommt. Sonstige Gütezeichen, die alle kennen könnten und für die Ausführung garantieren ? - Fehlanzeige.

    Wie konnte der "Beruf" des Bauträgers geschaffen werden, ohne dass es dafür eine Ausbildung gibt ?

    Und so läßt sich lange weiter lamentieren.

    Ich bin inzwischen zu der Erkenntnis gekommen, dass es dem Baugewerbe nicht schlecht geht, wie es in Presseveröffentlichungen immer wieder heißt, sondern das Baugewerbe ist schlecht.
    Es gibt keinen funktionierenden Mechanismus, der schwarze Schafe wirksam ausschließt, und keinen funktionierenden Mechanismus, der weiße Schafe für den Laien eindeutig erkennbar macht. (Wobei ich allerdings der Gattung bzw. Farbbildung der Schafe nicht zu nahe treten will. Angebrachter wären wohl eher Betrüger, Lügner, Blender bzw. solche, die kunden- und qualitätsorientiert arbeiten).
    Es gibt nur viele Ratschläge, die mehr oder minder gut sind und die im Einzelfall vielleicht gerade nicht gepaßt haben.
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  11. #10

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    ich bin verwundert

    also ich muss schon sagen, wenn ich mir die Bilder mit den Mängeln mal so anschaue, frage ich mich, warum wurde da bereits alles bezahlt ?
    Das kleinere Mängel vorkommen können ist ja in Ordnung, aber dass hier ein Architekt eine Bauabnahme durchgeführt hat, halte ich für ein Gerücht.
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  12. #11
    Bauexpertenforum Avatar von mls
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    hmmm ...

    das ist ja eine heftige kritik!

    auch wenn gute planer und baufirmen nicht mehr (!) viel mit bauträgern, gu´s, ... usw. zusammenarbeiten können (ursachen folgen), sind die ursachen für die heutigen probleme nicht neu.

    ein entscheidender punkt zur erklärung des desasters (für mich der wichtigste):
    diejenigen, die sich um fairplay bemüht haben, sind vor die hunde gegangen!
    warum wohl? wer in guten zeiten - gab´s ja auch mal - darauf verzichtete, die kosten maximal zu senken (handwerker und planer im preis zu drücken ..) und die einnahmen maximal zu steigern (gleichbedeutend mit dem entsprechenden verhalten gegenüber dem bauherrn), hat in schlechteren zeiten kein ausreichendes finanzielles polster.
    das führte zur schliessung zahlreicher bauträgereien, die vielleicht nicht spitzenklassehäuser angeboten haben, aber zumindest um ein weitgehend schadensfreies technisches mittelmass bemüht waren und das auch erreichten. die dort agierenden chefs hatten allerdings auch ahnung vom bauen...

    ein weiterer grund:
    bei guten bauträgern schien die alterspyramide bis vor einigen jahren auf den kopf gestellt - so zumindest meine erfahrung. wer es sich einigermassen leisten konnte, hat den laden dicht gemacht, frei nach dem motto: was ich hab, das hab ich.

    da sind wir nämlich bei einem gegenwärtigen problem:
    zu den angebotenen preisen eine ansprechende qualität abzuliefern und gleichzeitig noch gewinne zu machen, ist sehr schwer. man möge sich vergegenwärtigen: auch bauträger / gu´s brauchen (bräuchten) alle planungsleistungen und alle leistungen (fremder) baufirmen. das kostet geld ... geld, das niemand voll ausgeben will ... nicht der bauherr, der bauträger erst recht nicht.
    zusätzlich entstehen dem bauherrn noch kosten für eine eigene, von bauträger/baufirma unabhängige bauleitung/-überwachung.

    wie soll unter diesen bedingungen - und der prämisse: KLEINER PREIS !! - etwas brauchbares entstehen?
    das ist eine der hauptursachen für die aktuellen probleme!

    deswegen gibt es ja (nicht nur neue) wege verstärkter interdisziplinärer planung mit jederzeitiger aktiver kontrollmöglichkeit durch den bauherrn. das läuft entweder auf das klassische architektenmodell ´raus oder auf aufgepeppte varianten, bei denen von anfang an alle (!) an einem tisch sitzen: "gmp". modifikationen, wie z.b. "smart" werden oft schon unbewusst angewendet

    aber jetzt taucht ein anderes problem auf:
    erzähl das mal einem bauherrn, dessen vorstellungskraft bei "bauträger" oder "fertighaus" aufhört...
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  13. #12
    Gast360547
    Gast

    @ anderer Gast

    Moin,
    Ihre Fragen sind berechtigt. Aber ich muß in einem Punkt ganz klar Stellung nehmen.
    Wir haben seinerzeit eine sog. "weisse Liste" von Firmen, mit denen wir gut zusammenarbeiten konnten, erstellt.
    Nach einiger zeit mußten wir jedoch erkennen, daß diese Firma zunehmend von einer qualitativ hochwertigen Ausführung Abstand nahm und inzwischen insolvent ist.
    Auf eine Empfehlung unsererseits wurde diese Firma beauftragt , eine umfangreiche und aufwändige Sanierung vorzunehmen. Um es platt zu sagen, das ist voll in die Hose gegangen.
    Konsequenz: der AG hat uns indirekt mit verantwortlich gemacht, weil wir ihm diese Firma "empfohlen" hatten. Daraufhin haben wir beschlossen, keine "weisse Liste" mehr zu führen.

    Bei dem hier vorliegenden Gebäude sind umfangreiche Mängel zu erkennen. Micht graust, wenn ich mir vorstelle, daß ein seriöser Archi das so abgenommen haben soll und dafür auch noch in Vorkasse 28.000 DM erhalten hat.

    Zu Ihrer Frage, warum schwarze Schafe nicht vom Markt verschwinden. Ich behaupte mal kühn: Weil es der Verbraucher so will.
    Geiz ist geil, oder das Projekt 2003 sind klassische Werbeslogan, die zeigen, in welche kulturellen Kriese wir stecken.
    Bei den Bausummen kann sich der Normalverbraucher nciht vorstellen, daß Pfusch überhaupt passieren kann.
    Und in der Regel sind die Verkäufer von BT auch rethorisch sehr gut geschult. Sie "überzeugen" mit dem Mund, die Taten erkennt man leider oft zu spät.
    Ein Problem ist dabei tatsächlich der Umstand, daß es möglich ist, gestern Pizza, heute Reumadecken und Morgen Häuser zu verticken.

    Zur Qualität der SV. Hier ist zu sagen, daß die jeweiligen HWK Listen online zur Verfügung stellen. Mehrere SV werden da notwendig, wo übergreifende Problemzonen der Gewerke sind. Sicherlich könnte man meinen, ein Bestallter der IHK wäre da besser, weil er über umfangreichere Kenntnisse verfügt. Allein die erfahrung lehrt, dem ist nicht so.
    Jeder SV ist angehalten, Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen durchzuführen. Hier soll die Qualität und die Qualifikation gesteigert oder mind. erhalten bleiben. Fürwahr werden dem SV ständig seitens der chaotischen berliner Gesetzgebung Knüppel zwischen die Beine geworfen.
    M. f. G:
    stefan ibold
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  14. #13
    Michael S.
    Gast

    Entschuldigung

    Ich bin der zweite Gast mit den drei gutachtern. Ich hatte gedacht, den Namen gibt man am Ende ein.

    Ich muß wohl doch noch einige Informationen nachreichen. Wir konnten nur mit Bauträger bzw. GU bauen, weil wir sonst kein Grundstück bekommen hätten. Den Architekten hatten wir vorher schon gefragt, aber der konnte auch kein Grundstück anbieten.

    Das mit den drei Gutachtern ist auch von mir falsch erklärt worden: jeder der Bauherren, bis auf einen, hatte jeweils einen Gutachter geholt, der sich dann aber dann doch jeweils alle Häuser angeguckt hat (hat uns dann auch nur 200 Euro Beteiligung gekostet).

    Unserer war von der IHK Düsseldorf, aber der war ja auch Architekt. Ob da eine Krähe einer anderen kein Auge aushackt?

    Wir haben ja extra mit Architekten gebaut, weil uns Bekannte dazu geraten haben. Die haben ja auch keinen Ärger gehabt. Ich will hier keineswegs alle über einen Kamm scheren, aber eben auch nicht in die andere Richtung: "Bau mit Architekt, und alles wird gut". Das stimmt einfach nicht.

    Schlimmer noch: gegenüber wurde mit einem Bauträger gebaut. Die waren fast doppelt so schnell fertig, die Kosten für Architekt fielen weg (fast gleicher Hauspreis) und die hatten nur kleine Mängel (Kratzer in den Fenstern, Macken im Holz etc.).

    Also stimmt doch wohl auch nicht, daß alle Bauträger Betrüger sind.

    Die weiße Liste finde ich eine gute Idee. Aber wie Herr Ibold schrieb, geht das wohl auch nicht.

    Jetzt die Frage: wie finde ich einen guten Anwalt, und was kostet das ungefähr?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Gast360547
    Gast

    kleine hilfe

    Moin,
    ne Erstberatung kost so um die 200 Euro.
    Ein paar wenige Anwälte hab ich in einer Liste unter
    http://sachverstand-dach.de
    Wobei ich für den Berliner Bereich das etwas einschränken muß.
    Grüße
    si
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  17. #15
    Gast360547
    Gast

    gnaaaaaaaaaaa

    Ich noch mal.
    Den hiesigen hab ich völlich verjessen.
    Haera kann Ihnen vielleicht ebenfalls weiterhelfen.
    Sorry
    si
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